s*******u
发帖数: 5796 | 1 说到closing就不能不提settlement。有谁知道这俩的区别？
估计很多agent都说不上来吧。settlement就是我们经常指的closing，就是买卖
双方到title company签署最后的文件，查看总账。
买卖方不需要同时去的，分别去就可以。一般是买方上午，卖方就是下午。
去之前要保证所有该交的钱都交过了，如果还有balance，那就要带上足够
的cash or cashier check。它的目的是把所有的文件过一遍，主要是每一笔钱何
去何从弄清楚。每一笔钱都在HUD－1 settlement statement上面有详细的记录。
HUD（Housing and Urban Development ）它是全美任何房地产买卖or refinance
所必备的文件。它由settlement agent/ escrow officer 准备好，提供给买卖双方
签署。我们有权力在settlement之前24小时内接到document来review。以确保
数字准确无误。当所有款项（loan可以除外）到位，文件签署好，就算settle了！
不过，closing发生在此之后：一般是几天之内，借来的loan到位了，title啥等需要
record的文件到county recorded好了，才算close！这时候就可以deliver key啦！
我们来说说settlement statement上面都有啥款项吧。这个form共两页，密密麻麻
的很多行很多行。其中第一页是summary页，第二页是itemized页。我们总是从第二
页开始看起。大类包括：Commision charges； items payable in connection with
loanItems required by lender to be paid in advance；reserves deposited with
lender； title charges； government recording and transfer charges；
additional charges。。。敲的我眼都晕了。。。
第一项就是指commision啦，不用赘述。第二项是lender，appraisal， credit
report等七大姑八大姨们的服务费。第三项是从你close那天到月底最后一天计算
出来的当月利息。第四项就是提前付的钱，放在lender的escrow account里面的，
防着你赖账。主要就是Hazard Ins和MortgateIns，还有City & County property tax。
一般都会多收几个月的，以防万一。第五项是Title公司的服务费和title Ins。最后就
是记录费和一些我也还不明白的费用，都是很小的数目。但是积少成多啊！第一页上的
数字看上去就很多了哈！
对了，以上所有款项后面都有两列，一列是buyer，一列是seller，所以谁负责什么费
用一目了然。我们可以把第一页画上一个十字。
右上角第一象限是seller得到的钱，
右下角第二象限是seller需要花的钱（home warranty，补交的tax，title Ins等等）。
左上角第四象限是buyer要出的钱，
左下角第三象限是buyer得到的钱（包括agent给buyer的rebate）
最后两行就是总账啦！左边第一行buyer的总欠款，第二行是已经付过的款，相减就是
buyer要带来settlement的钱数。右边第一行是seller总收入，第二行是他需要出的钱，
相减就是seller可以拿回家的。
说到这也不知道大家明白了没有，反正我自己已经晕了。。。
下回不知道说啥了。。。请大家提问吧。我看看大家有什么感兴趣的内容是我明白的，
就继续说说。谢谢观赏！ |
x***k
发帖数: 3311 | 2 How old are you?! haha....
"说到这也不知道大家明白了没有，反正我自己已经晕了。。。" 别几啊, 我们很欣赏.
您出本书得了,- "Realtor 101"
接着上包子!
The house has to be available/cleared first before you can buy it. I think
the seller closes in the morning and buyer closes in the afternoon, right?
Mostly 3 working days after the closing you can get the keys to the house
not in the closing meeting. |
l***j
发帖数: 1134 | |
s*******u
发帖数: 5796 | 4 得，这次我还没说，你自己先说了。。。
谢谢包子。
呵呵，最近学了太多的东西，脑子里都装不下了，完全都混乱在一起！
我自己也是想捋一捋。
你的第一个问题：。。。available是指啥？这个先后问题不大。
一般如果seller还在里面住着，你购买的合同里面会有专门一个日期是
seller move out。所以说，close那天他们是否已经搬家，取决于purchase
contract里面的内容。title 公司不管这个。
可以在close之后的，如果签买卖合同的时候双方商量好的话。很多buyer买房不是
为了自住，还可以lease back给seller，如果seller还打算逗留一段时间的话。
第二个问题，对，close几天之内就能拿到Key了。不是当天。
赏.
【在 x***k 的大作中提到】
: How old are you?! haha....
: "说到这也不知道大家明白了没有，反正我自己已经晕了。。。" 别几啊, 我们很欣赏.
: 您出本书得了,- "Realtor 101"
: 接着上包子!
: The house has to be available/cleared first before you can buy it. I think
: the seller closes in the morning and buyer closes in the afternoon, right?
: Mostly 3 working days after the closing you can get the keys to the house
: not in the closing meeting.
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s*******u
发帖数: 5796 | 5 嘿嘿，你咋知道俺的小名呐？？？
【在 l***j 的大作中提到】
: ###此帖已应当事人要求删除###
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x***k
发帖数: 3311 | 6 What I wanted to say is the seller has to close first(so the house is
legally available for sell) in the morning then the buyer's closing follows
later.
Only the documentation works.
【在 s*******u 的大作中提到】
: 得，这次我还没说，你自己先说了。。。
: 谢谢包子。
: 呵呵，最近学了太多的东西，脑子里都装不下了，完全都混乱在一起！
: 我自己也是想捋一捋。
: 你的第一个问题：。。。available是指啥？这个先后问题不大。
: 一般如果seller还在里面住着，你购买的合同里面会有专门一个日期是
: seller move out。所以说，close那天他们是否已经搬家，取决于purchase
: contract里面的内容。title 公司不管这个。
: 可以在close之后的，如果签买卖合同的时候双方商量好的话。很多buyer买房不是
: 为了自住，还可以lease back给seller，如果seller还打算逗留一段时间的话。
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