y****g
发帖数: 68 | 1 我们之前买了一个小房子，后来换到大房子，小房子就出租了。我有两个问题不是很清
楚：
（1）我老公说因为我们不是agent,所以我们出租房的收入减掉各种开支不能是负的，
做多是0.
是这样的么？
（2） 听说房子depreciation可以省一些税，因为今年的租金很少（年底才租出去的）
，可以从明年depreciation么？
（3）如果选者depreciation，好像买房子的时候，交的税就会很多，因为房子被我们
贬值了，我想问的是，如果过了很多年我们才卖房子，IRS很清楚我们我们房子贬值了
多少么？他们根据什么收我们的税呢？
非常感谢大家！ | c**h
发帖数: 491 | 2
1. No
2. No
3. Yes. According to your returns.
U can report a loss. If your agi is too high, u can not use the loss to set
off your income, but the loss can be carried over till u sell the house to
write off some gain.
【在 y****g 的大作中提到】
: 我们之前买了一个小房子，后来换到大房子，小房子就出租了。我有两个问题不是很清
: 楚：
: （1）我老公说因为我们不是agent,所以我们出租房的收入减掉各种开支不能是负的，
: 做多是0.
: 是这样的么？
: （2） 听说房子depreciation可以省一些税，因为今年的租金很少（年底才租出去的）
: ，可以从明年depreciation么？
: （3）如果选者depreciation，好像买房子的时候，交的税就会很多，因为房子被我们
: 贬值了，我想问的是，如果过了很多年我们才卖房子，IRS很清楚我们我们房子贬值了
: 多少么？他们根据什么收我们的税呢？
| r*****8
发帖数: 538 | 3 1)不是，可以是负数。rental loss属于passive activity loss。
2)不可以， 从你convert你的home resident into rental property的时候就应该开始
depreciate,你要用到你的property tax bill,只有building的部分才可以折旧，land
是不可以的。Residential Rental property的折旧年限是27.5年，折旧方法是
straight line.另外如果你的小房子以前是自住现在改为出租，用于depreciation的
basis 要根据irs的规定先计算出来（这个比较复杂，不详述了）。
3）买房子的realized gain是用你的sale price减去房子的basis得到的，
depreciation会降低房子的basis,当你dispose你的房子的时候 IRS会recapture你的
depreciation,(这个比较复杂，不详细说了）你需要知道的是，无论你每年报税的时候
做不做depreciation,在你卖房子的时候都会做depreciation recapture, 也就是把你
这些年一共折旧的部分按照一定比例add back到你的capital gain里（你买房的利润）。 |
|
