Stock版 - 地产党卷土重来：合肥拍出3.9万一平的楼板价 (转载) |
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发帖数: 7759 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: Warfare (German==Arschloch), 信区: Military
标 题: 地产党卷土重来：合肥拍出3.9万一平的楼板价
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 26 06:08:54 2016, 美东)
二线城市楼市"高烧":过剩资金流入，频现地王
2016-03-26 21世纪经济报道
在东部二线城市的土地市场，以往很少出现十几家企业竞争同一宗地块的现象，价格也
甚少出现翻倍。这种情况从去年年底就已出现，今年以来尤甚。中信建投认为，随着一
线城市调控政策加码，二线城市具有更大的杠杆空间。
3月24日，合肥举办2016年春节后首场土拍，在“政务区ZWQTA-027-1”地块的出让中，
融创力压其余12家竞争对手，以27.51亿元的价格拿下，折合楼面价3.9万元/平方米，
溢价率高达400%。
这成为近期二线楼市火爆的缩影。在上海、深圳等地陆续出台紧缩政策之后，东部核心
二线城市开始“接棒”，出现住宅、土地市场双双大涨的行情。
有业内人士将之称为资本传导效应，即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下，过剩
资金流向周边，并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。机
构认为，在当前的经济形势下，这种趋势可能还将延续。
二线城市“接棒”
在合肥拍出高价地之前，南京、杭州等地的“地王”已经陆续面世。
3月18日，南京迎来节后首批土地拍卖，6宗土地共拍出92.72亿元。其中，“鼓楼滨江
G01商住混合用地”成交楼面价达29899元/平方米，成为鼓楼区“地王”；“江浦G02宅
地”成交楼面价22435元/平方米，成为江北“地王”。
前者共吸引了23家企业前来竞拍，最终溢价率为86.2%；后者则有19家企业竞买，溢价
率达到163.5%。
3月23日，杭州机床厂地块也拍出“天价”。经过56轮竞价，绿城以37.35亿元竞得，楼
面价达45368元/平方米，刷新杭州宅地楼面价纪录。参与该地块竞拍的企业有16家，溢
价率109%。
另一个热点二线城市苏州，近期并未大规模推地。但在2月26日，苏州“摩天轮公园”
地块曾以10.25亿、溢价181.91%的价格竞出，其间共经过120轮激烈竞价。且按照要求
，开发商要支付约1.1亿元给园区政府指定的单位。
某上市房企华东区域负责人向21世纪经济报道记者表示，在东部二线城市的土地市场，
以往很少出现十几家企业竞争同一宗地块的现象，价格也甚少出现翻倍。他表示，这种
情况从去年年底就已出现，今年以来尤甚。
与此同时，二线城市住宅市场同样火爆。来自中原地产的数据显示，3月以来截至20日
，全国54个城市的住宅签约套数高达22.9万套，同比上涨72.3%。其中，一线城市的同
比涨幅为43.8%，二线城市涨幅达106.7%，三四线城市的涨幅分别为5.3%和4.6%。
而在今年1-2月，54城市合计住宅签约达41.4万套，同比上涨11%。其中，一线城市涨幅
为11.0%，二线城市涨幅15.5%。
也即，二线城市住宅成交的升温，是从3月开始出现。按照中原地产首席分析师张大伟
的说法，出现这种情况，既有恐慌性心态作祟，也和一线城市门槛渐高、政策打压力度
较大有关。
错位的周期
在这背后，是一种错位的周期。
一位不愿透露姓名的分析师向21世纪经济报道记者表示，相比很多中西部城市，自2012
年以来，南京、苏州、天津、杭州等二线城市的土地供应相对节制，这些城市的房地产
市场也处于健康状态：供需关系平衡，房价未现大幅波动。
以南京为例，根据中国指数研究院的数据，自2012年至2014年，南京市成交的住宅用地
规划建筑面积维持在3000-3500万平方米之间的稳定水平。
因2014年房地产市场交易低迷，南京市政府调减了2015年的供地规模。当年南京的宅地
实际成交量为2680万平方米，降幅接近20%。
但在国家层面，除连续降息外，首套房和二套房的首付比例也明显下调，并刺激需求大
量释放。
这一变化令市场猝不及防。去年南京商品住宅成交量升至11万套，同比涨幅超过40%，
供应出现明显缺口。按照当地一名从业者的观点，此前“节制和理性”的供地节奏，反
而因政策周期的调整而打破，导致市场短期供应不足，并间接推动了房价上涨。
与之相对应的是，前几年供地并不节制的长沙、贵阳、沈阳等二线城市，本轮房价并未
出现大涨。
根据易居克而瑞统计，截至今年2月，35个城市新建商品住宅库存规模已出现连续5个月
环比下跌、连续7个月同比下跌。其中，南京、苏州、合肥等二线城市的去化周期不足4
个月。在很多业内人士看来，造成该现象的主因，在于去年来的大量去化，并非由于供
应端出现问题。
因此，尽管二线楼市存在一定程度的过热现象，仍有不少业内人士看好这些市场。
恒隆集团主席陈启宗近日在“致股东函”中表示，当前是“中国数代以来最健康的楼市
，尤以最主要的二线城市为然。”其理由在于，二线城市出现了过去20多年来少见的理
想状况：价格未大起大落，房屋和土地成交均适度旺盛。
陈启宗认为，一线城市仍然炽热；三四线城市则存在严重的供过于求，可能需要四至五
年方能纾解。以金额计算，迄今中国楼市的最大销量来自二线城市，而其整体供求情况
较为平衡。他还表示，部分发展商预期今年二线城市的前景颇佳。
资本溢出效应
历史上，二线城市的楼市变化有迹可循。在本轮大涨之前，杭州、南京等二线楼市曾在
2008年遭遇重创，房价也一度出现断崖式下跌。此后直至2015年上半年，这些城市的房
地产市场一直处于不温不火的状态。
对于此轮二线楼市升温，中信建投认为，从人口迁徙角度，省会城市或者区域核心城市
往往是迁徙者的第一目的地，其次才是北京、上海、深圳等一线城市。因此，即使处在
人口净流出的大环境下，这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。其代价是，周边三
四线城市的人口流失难以逆转。
从市场传导角度，该机构指出，一线城市因具备更高的政策、金融敏感性，趋势变化领
先于全国，二线城市往往在这种传导作用下随之升温。
中信建投认为，随着一线城市调控政策加码，二线城市具有更大的杠杆空间。也即，在
市场反弹期，二线城市与一线城市的共振更为迅速。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“溢出效应”，或“传导效应”。意
为在流动性相对过剩的情况下，这类二线城市最容易作为“避风港”，承接从一线城市
溢出的资金。
这部分资金不仅来自房企、保险机构等，还有大量的民间投资需求。“恐慌”和“敏感
”是共同特征。
有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”，具体表现为：具备一定的经济规
模、区域吸引力强、供需关系相对紧张。因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。
中信建投指出，国内房地产市场走进了新的一段以政策为先导的产业大周期：近期持续
宽松的流动性环境，10年以来难出其右的行业扶持政策。在目前整体经济增速下滑的考
验下，房地产基本面继续升温是大概率事件。因此该机构认为热度的传导与扩散还有延
续性，二线城市承接实属必然。
但严跃进指出，二线城市已进入新的周期。后续要健康发展，增加土地供应量是关键。
更为重要的是，鉴于二线城市整体购房环境较宽松，所以后续市场层面需要警惕投资投
机需求的释放。有业内人士还担心，若二线楼市持续高温，有可能也招来政策压制。 |
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