Stock版 - 中国一线房价年均20%高速上涨还可以持续至少10年 (转载) |
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发帖数: 737 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: coollpe (coollpe), 信区: Military
标 题: 中国一线房价年均20%高速上涨还可以持续至少10年
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Dec 21 04:07:23 2015, 美东)
上海楼市明年依然坚挺 四大因素或推涨房价
今年房价经过一番大涨后，明年会走出怎样的趋势？对此，记者采访了相关业内专家，
综合了一些焦点问题后，他们几乎一致认为明年上海乃至全国的房价仍然将大涨。
房地产明年仍然是支柱产业
业内普遍认为，“十三五”期间，只要房地产行业依然作为国家的支柱产业，那么房价
就不会跌。因为无论如何创新与转型，房地产对财政的贡献都是难以取代的。
这一言论也得到了多方的验证。在12月14日举行的2016网易经济学家年会上，任志强透
露了一组信息。“目前全部税收收入中，和房地产相关的城市土地使用税、土地增值税
、耕地占用税以及契税，合计起来大概占到全部税收的12%。其他税收里起码有三大项
可以算出来和房地产密切相关，比如营业税，城市建设维护事业税等。”
任志强说，“从过去10年的经济数据中可以看出来，税收的大头是土地产业支撑的，这
10年如果没有土地产业支撑，中国哪有8%？”
政策前景和市场预期良好
著名经济学家张五常14日在2016年网易经济学家年会上表示，中国房价高企的原因并非
地少人多，主要原因除了供需不平衡，还因为购买者对未来收入的预期较高，房价高反
映了财富的增加。
“高楼价是反映经济实力增长，除了会引发财富不均问题，我并不反对楼价上升。”张
五常表示，高楼价会自然助推人口区域流动趋势，但也会带来居民财富分配不均。如果
抛开贫富分化问题，楼价上升是好事，代表人民总体财富上升，预期收入的上升。而政
府多项稳增长的举措出台，使得明年经济平稳增长的预期没有变化，而房价也没有急跌
的预期。
此外，政府“去库存”的政策导向、“房贷利息抵扣个税”消息的逐渐水落石出、“征
收房地产税”的偃旗息鼓……这些都从根本上利好房地产。
地价上涨是房价上涨的根本
今年的11月25日下午，新江湾巨型纯住宅地块以72.99亿元拍出，折合楼板价49152元/
平方米，溢价82%。因拍卖条件规定该地块总建筑面积20%的房屋在装修好后要无偿送给
政府作为保障房，同时应开发建设相应的地下建筑面积及地下车库，根据该规模还应配
建2000平方米左右的不可销售的公建配套房面积，加上这些因素之后，真实的楼板价应
为每平方米66613.12元/平方米。算上银行贷款利息、开发建设费、营销费用及各项税
收，准确计算该项目售价应在105000元/平方米保本。北京中房研协技术服务有限公司
首席研究员李战军认为，今年全国房价上升的主要推动力是地价。
新江湾城地块只是管中窥豹。以今年前11月的数据来看，上海土地出让金累计已达到
1368亿元。出让金总额比去年少了1.3%，但是楼板价全年平均涨幅达到了59.1%，很难
想象，这样的楼板价涨幅不会传导到未来上海的房价。
住宅存量处于较低水平
正是因为国内楼市库存积压，导致中央发出了“去库存”的指令，那么上海是否也会因
为“去库存”而出现开发商大甩卖呢？
据上海链家市场研究部数据显示，截至11月底，上海商品住宅存量为1151万平方米，与
今年年初相比减少139万平方米，跌幅为11%。从今年月度存量变化来看，商品住宅存量
呈现明显下滑趋势，当前上海存量处于今年最低水平，也是自去年下半年以来的月度新
低。而按照今年的去化速度，在没有新增项目入市的情况下，目前上海存量可供消化10
个月，去库存周期相对较短。
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，当前商品住宅市场各面积段中，150平方米以下
的各面积段房源按今年的去化速度算，去化周期均小于10个月，尤其是110平方米以下
的中小户型，去化周期均不足8个月。而150-170平方米以及170平方米以上的大户型产
品去化周期均超过一年，但面积占比为31%。也就是说，上海近七成的商品住宅正在按
照正常速度销售，不愁会成为库存。 |
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