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Seattle版 - 为什么: 4月1日将成为分水岭:No Closing Cost贷款将成为历史
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j***z
发帖数: 74
1
No Closing Cost贷款是如何实现的呢?
不管你是走进银行,还是和贷款公司,你的贷款交易都是由三方组成:Lender,
Mortgage Broker, 和Borrower。每一笔贷款都有交易费用。贷款费用主要有两项:
Origination和Lending的费用。Origination的费用就是贷款经纪公司收取的费用,
Lending的费用就是由Lender收取的手续费用。通常说的Closing Cost就是指这两项的
和,从几千到一万不等。这笔费用由谁出呢?答案是:可以是Lender,也可以是
Borrower,也可以是Lender和Borrower一起出。
贷款经纪公司(MB)从Lender拿到的是Whole Sale的利息,而卖给Borrower的则是Retail
的利息,通过这个利差可以从Lender那儿收取回扣。利息差越大,回扣就越大。如果你
的贷款经纪将一部分的回扣返回给你用到贷款费用上,使你的贷款费用变成0,甚至是
负数,这样你的贷款就变成了No Closing Cost的贷款了。
No Closing Cost贷款有何好处?
1. 可以减轻贷款时的现金压力:5、6千甚至上万元的Closing Cost对很多买房者来说都是
一笔巨大的开支。No Closing Cost贷款可以缓解现金压力
2. 可以随时重新贷款:最近几年利率一直往下滑,很多人每年都在重新贷款,就是拜No
Closing Cost的好处。如果每做一次贷款都需要7、8千元,还有多少人会作重新贷款,
让自己的利率降0.5%?
但是,从4月1号起,新的联邦法律开始生效,贷款经纪公司的收费方法将要依法做出重
大改革:
1. 如果Origination的费用来自Lender的回扣,Mortgage Broker公司和Lender之间的收费
标准必须固定,不能因为贷款额的大小和利息的高低而改变
2. Origination的费用来源要么是从Lender,要么是从Borrower,不能兼而有之
3. 来自Lender的回扣可以用作Closing Cost,但是一旦有余额,必须将客户的利息下调
因应第一项,经纪公司实际上只有两种选择:或者收取固定费用(flat fee),或者收
取固定的百分比。无论是哪一种,其最后结果就是再也不会有No Closing Cost贷款了。
比如说,40万的贷款,Lending的费用是$1900,Origination的费用是$4000。Lender给
的回扣标准可能是:
4.5%: 回扣: $0
4.625%: 回扣: $500
4.75%: 回扣: $2000
4.875%: 回扣: $4000
5.0%: 回扣: $6000
4月1日以前,你可以做4.875%或者5.0%的利息。如果是4.875%,你的Closing Cost = $
1900 + $4000 - $4000(回扣) = $1900。但是如果你选5.0%的利息,你的Closing Cost
= $1900 + $4000 - $6000(回扣返回) = -$100。也就是说你不仅不用付Closing Cost
,还可以从Lender手中拿回$100。
4月1日以后,你知道你只能作哪些利息吗?
4.5%:Closing Cost = $1900 + $4000 = $5900,可以!
4.625%:$500可以用到Closing Cost。所以你最终的Closing Cost = $5900 - $500 =
$5400,可以!
4.75%:不合法,因为$2000大于$1900的Closing Cost,利率必须下调(第三条)!你
也不能把$2000作为Origination费,因为Origination费是$4000(第二条)
4.875%:可以!$4000正好作Origination费。你最终的Closing Cost = $1900
5.0%:不合法!因为$6000太多,超过了Closing Cost,必须依法下调利率!!!
所以说,无论哪种选择,客户都必须要交费!
H*****o
发帖数: 55
2
有两个问题:
1. Borrower只是有现金上的压力, 但长远来说, 是不是未必有损失呀?
2. 我目前连offer都没下, 但能否4月1日前, 锁定rate without closing cost?
谢谢指教
e*******7
发帖数: 2169
3
Lending费用只能borrower出吗,不能broker出?
j**********g
发帖数: 21
4

Retail

【在 j***z 的大作中提到】
: No Closing Cost贷款是如何实现的呢?
: 不管你是走进银行,还是和贷款公司,你的贷款交易都是由三方组成:Lender,
: Mortgage Broker, 和Borrower。每一笔贷款都有交易费用。贷款费用主要有两项:
: Origination和Lending的费用。Origination的费用就是贷款经纪公司收取的费用,
: Lending的费用就是由Lender收取的手续费用。通常说的Closing Cost就是指这两项的
: 和,从几千到一万不等。这笔费用由谁出呢?答案是:可以是Lender,也可以是
: Borrower,也可以是Lender和Borrower一起出。
: 贷款经纪公司(MB)从Lender拿到的是Whole Sale的利息,而卖给Borrower的则是Retail
: 的利息,通过这个利差可以从Lender那儿收取回扣。利息差越大,回扣就越大。如果你
: 的贷款经纪将一部分的回扣返回给你用到贷款费用上,使你的贷款费用变成0,甚至是

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弱问买房给的rebate除了抵减closing cost外,还能用于别的么。。。西雅图owner title insurance一方出一半?
agent的rebate现在一般都用什么形式给buyer呢?Without Loan Giants, 30-Year Mortgage May Fade Away
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