S*******i
发帖数: 508 | 1 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
如果是３，那没有任何好处啊? |
t**8
发帖数: 4527 | 2 还是4000 每月， 提前还完
基本上
提前还本金吃亏
你用 30 年的利息贷款， 实际上 15 年还清
别人15 年贷款，利息低， 15 年还清
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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d*****n
发帖数: 782 | 3 提前还贷，就意味着你会少付很多利息。
按月还贷是有特点的，你每个月四千，在最开始的一个月可能是一千本金和三千利息，
然后每个月开始的本金会增加几十块，利息减少几十块。如果你提前还一半，那么会让
利息少付很多。
还有就是看你的想法，例如你提前还50万以后，剩下的贷款重新开始按照30年来搞，那
自然就是另外一种变化。
一般来说，在通货膨胀的房价上涨阶段，尽量多贷款对你比较有利。但是什么时候多还
贷款，这个不太懂。
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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d*****n
发帖数: 782 | |
p**********e
发帖数: 235 | 5 不会少很多利息
假设你原来30年100W 要还60W利息。你还50W本金，可能就少还10W利息。
【在 d*****n 的大作中提到】
: 提前还贷，就意味着你会少付很多利息。
: 按月还贷是有特点的，你每个月四千，在最开始的一个月可能是一千本金和三千利息，
: 然后每个月开始的本金会增加几十块，利息减少几十块。如果你提前还一半，那么会让
: 利息少付很多。
: 还有就是看你的想法，例如你提前还50万以后，剩下的贷款重新开始按照30年来搞，那
: 自然就是另外一种变化。
: 一般来说，在通货膨胀的房价上涨阶段，尽量多贷款对你比较有利。但是什么时候多还
: 贷款，这个不太懂。
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k****t
发帖数: 2288 | 6 打算提前还本金的话，最好是找贷款利率低，比如5 Y ARM。
如果你是fix的 rate，就有点不划算了。
如果你提前还了一部分的话，
应该是option 4
sitll pay $4000(3000本金，1000利息）。
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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k**i
发帖数: 10191 | 7 很简单啊,不过你列举的3个都不对.你去查你的amortization schedule,提前还50万本
金,你去找schedule里面本金在50万的时候,每个月还的本金和利息,然后从那开始顺推,
你还款结束时间也会提早很多.
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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d*******t
发帖数: 273 | 8 这个是靠铺的。
科普一下吧，你每月还款额是在贷款的时候就确定的，这个不随你每月剩多少本金变化
。（ARM在浮动期以后稍微复杂一点，但原则也一样）
重要的是每月这个额度里面多少是还利息多少是还本金的。
记住重要原则：在还款额没有达到指定额度的时候，应付利息是最先满足的。应付利息
大约等于剩余本金乘以利率/12。有剩的才是本金。
下面比如在贷款批准的时候告诉你本金是50万，每月还4000，那么开始你可能每月3000
是利息
你第二个月利息就变成了2960， 因为本金变少了一点
第三个月利息是2955， 第四个月2949。。。。
你如果发了奖金什么的，多还了本金10万，你还款额还是4000，但是利息部分变成了
2000
所以你这个贷款的LIFETIME就变少了。所以效果是提前还完。
银行内部做投资买贷款的更喜欢用SCHEDULE来衡量你实际相当月还到哪个月份了，还剩
余多少月这个贷款就还完了。
【在 k****t 的大作中提到】
: 打算提前还本金的话，最好是找贷款利率低，比如5 Y ARM。
: 如果你是fix的 rate，就有点不划算了。
: 如果你提前还了一部分的话，
: 应该是option 4
: sitll pay $4000(3000本金，1000利息）。
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k**i
发帖数: 10191 | 9 不是这种说法.在有房屋贷款的情况下,提前还干净是最好的投资方式.而且你说提前还
本金吃亏,因为是30年贷,问题很多人在搞房屋贷款的时候,15年不一定能搞到.
很多银行都有工具,能计算一次性还了一定数量的贷款,能节省多少利息.在还有20-30年
的贷款期的时候,提前还,都是100%甚至高于100%的收益.以楼主的例子来说,比如彩票中
奖了50万,打算全部用来还刚刚贷的100万房贷,利息可以节省大约60万左右.
【在 t**8 的大作中提到】
: 还是4000 每月， 提前还完
: 基本上
: 提前还本金吃亏
: 你用 30 年的利息贷款， 实际上 15 年还清
: 别人15 年贷款，利息低， 15 年还清
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k**i
发帖数: 10191 | 10 不对.看贷款前期还是后期,前期利息重,后期轻,就算只剩50万要还,一下子还干净,也能
省12万利息.如果是前期,比如刚贷半年发了笔小财,一下还掉50万,能省50-60万利息.
【在 p**********e 的大作中提到】
: 不会少很多利息
: 假设你原来30年100W 要还60W利息。你还50W本金，可能就少还10W利息。
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l********s
发帖数: 1536 | 11 有两种情况
1.payment不变，但是每月payment中更多的比例换本金，导致你提前还清
2. 可以reamortization，剩下的本金按剩下的年份重新计算payment。
无论哪种情况，你的利息结构是不变的，除非refinance
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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S*******i
发帖数: 508 | 12 谢谢大家！
情况1和kermit的看法一样，感觉更make sense.
提前还本金会帮助每月支付利息部分减少（成比例地），但每月总还款数不变，每月本
金多还了些. 如果每月本金也想成比例减少，只能靠refi.
这样子的话还是提前还本金合算，如果钱没有更好的去处.
有两种情况
【在 l********s 的大作中提到】
: 有两种情况
: 1.payment不变，但是每月payment中更多的比例换本金，导致你提前还清
: 2. 可以reamortization，剩下的本金按剩下的年份重新计算payment。
: 无论哪种情况，你的利息结构是不变的，除非refinance
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k****t
发帖数: 2288 | 13 唉，美国这边是没有国内的等本还款的贷款方式。都是等额的还款方式。
国内可以选等本还款和等额还款。
等本还款就是最开始还的多，后面还得小，他是按照总的贷款额/总的时间+利息的方式
来还款的。这种情况下，由于本金都是固定的，提前部分本金是最换算的。
等额还款，就是美国这边的方式，是按照总的(贷款额+利息)/总的时间来还款的，这样
前期因为本金小，利息多。
我以前在国内的时候算过，贷30万，30年还清，当初的利率是5.%左右吧，当时30年下来
，少个几万块吧。
但是等本的情况，刚开始的时候压力比较大，还款的金额是随时间在慢慢变少，因为利
息在慢慢变少。
【在 S*******i 的大作中提到】
: 谢谢大家！
: 情况1和kermit的看法一样，感觉更make sense.
: 提前还本金会帮助每月支付利息部分减少（成比例地），但每月总还款数不变，每月本
: 金多还了些. 如果每月本金也想成比例减少，只能靠refi.
: 这样子的话还是提前还本金合算，如果钱没有更好的去处.
:
: 有两种情况
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h**G
发帖数: 9825 | 14 典型的文科生思维
这点都理不清.
给你通俗一点讲,
你多还的本金,本来是银行贷给你的,每年找你要个3%或是多少的利息.
你还给银行了,就不用付哪个利息了.
退一步讲,你那个本金,如果有稳定的>3%的收益,可以去投资.
前提是,稳定!!!
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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t**8
发帖数: 4527 | 15 你这个算法有问题吧
什么是100% 的收益
今天的1 万元同20年后的一万元完全是不一样的
即使不考虑通胀， 按4% 的利率， 相当于20 年后的两万两千元
考虑到美元的贬值， 相当于20 年后的 五 万元
要是遇到中国的情形， 相当于20 年后的 20万美元
以中国的情况， 美元从2000 年到现在贬值了95% 以上
就是说， 现在的一百万美元相当于2000年的五万美元
2000 年 10 万美元可以在北京 三环以内买套房
现在 200 万美元也没戏
【在 k**i 的大作中提到】
: 不是这种说法.在有房屋贷款的情况下,提前还干净是最好的投资方式.而且你说提前还
: 本金吃亏,因为是30年贷,问题很多人在搞房屋贷款的时候,15年不一定能搞到.
: 很多银行都有工具,能计算一次性还了一定数量的贷款,能节省多少利息.在还有20-30年
: 的贷款期的时候,提前还,都是100%甚至高于100%的收益.以楼主的例子来说,比如彩票中
: 奖了50万,打算全部用来还刚刚贷的100万房贷,利息可以节省大约60万左右.
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b******y
发帖数: 9224 | 16 路过，说两句。
提前还不还本金不是最重要的，房子提前付清挺好的。
我的房子已经付清了，人生自由，这个是最最重要的。
当房奴，没自由。
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w**z
发帖数: 8232 | 17 现在利率低，还抵税，除非你一点投资概念没有，现在提前还贷有点二。
【在 b******y 的大作中提到】
: 路过，说两句。
: 提前还不还本金不是最重要的，房子提前付清挺好的。
: 我的房子已经付清了，人生自由，这个是最最重要的。
: 当房奴，没自由。
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b******y
发帖数: 9224 | 18
好吧，我房子付清了，我高兴。有闲钱我做business去了。利率低又怎么样？我不需要
抵税，business expense有的是抵税的地方。
当然，如果愿意背着mortgage，那自便吧。
抵税，也要想清楚，羊毛出在羊身上，因为你最后付给mortgage公司的钱多的多。上面
有人说百万房子，最后都付清了，相当于付了double的价格了。
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【在 w**z 的大作中提到】
: 现在利率低，还抵税，除非你一点投资概念没有，现在提前还贷有点二。
|
b******y
发帖数: 9224 | 19 另外，自由值几个钱，房子值几个钱。这些自己要想清楚了。如果有人value一辈子付
贷款，那和我说的不是一回事儿。你的价值观不同，我也没啥好说的。 |
c*****e
发帖数: 3226 | 20 说的好
【在 b******y 的大作中提到】
: 另外，自由值几个钱，房子值几个钱。这些自己要想清楚了。如果有人value一辈子付
: 贷款，那和我说的不是一回事儿。你的价值观不同，我也没啥好说的。
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t**8
发帖数: 4527 | 21 在美国不存在付清房贷就自由了这回事
因为你的房子永远都是从县政府长期lease 的， 不属于你自己的
50 十万房贷， 每月房子的总费用是 2 千 多
0 房贷， 每月房子的费用是 1 千 多
这是普遍情况
美国人一生都是在债务中度过的, 永远没有无债一身轻的自由
除非进监狱
【在 b******y 的大作中提到】
: 路过，说两句。
: 提前还不还本金不是最重要的，房子提前付清挺好的。
: 我的房子已经付清了，人生自由，这个是最最重要的。
: 当房奴，没自由。
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j**********r
发帖数: 3798 | 22 这东西就看你借来的钱投资回报率是否能超过税后利率。通常来说低利率加抵税要超过
是比较容易的。当然每人的心理承受能力不一样。
【在 b******y 的大作中提到】
: 另外，自由值几个钱，房子值几个钱。这些自己要想清楚了。如果有人value一辈子付
: 贷款，那和我说的不是一回事儿。你的价值观不同，我也没啥好说的。
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b******y
发帖数: 9224 | 23 房子费用和mortgage贷款不是一个概念吧。费用能有几个钱？
另外，还可以出租。好学区的房子，随便出租，纯赚的基本上。
"美国人一生都是在债务中度过的, 永远没有无债一身轻的自由", 你说的美国人，是指
的billionare么？是指的美国总统么？是指的公司ceo么？
有人除了无债，还不断的有business收入，有的是美国人这么样的。为什么你不能成为
这样呢？
你如果愿意在债务中度过一生，那可以啊，没人拦着。
有些事情，自己要想清楚了，你的目标是啥？你要做啥？
端正你的观念，欢迎看看我写的博客文章:
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t**8
发帖数: 4527 | 24 已经算的很清楚了
有50 万房贷， 每月的费用是2000+
全部付清， 每月的费用是 1000+
差别是每月付款额差1000多
这里的费用是指付钱给政府和保险公司的数， 不包括房子的维护保养
你想付清房子， 只有在中国农村才能实现
在美国付清房子的钱是不可能的， 有这个目标是在做梦
【在 b******y 的大作中提到】
: 房子费用和mortgage贷款不是一个概念吧。费用能有几个钱？
: 另外，还可以出租。好学区的房子，随便出租，纯赚的基本上。
: "美国人一生都是在债务中度过的, 永远没有无债一身轻的自由", 你说的美国人，是指
: 的billionare么？是指的美国总统么？是指的公司ceo么？
: 有人除了无债，还不断的有business收入，有的是美国人这么样的。为什么你不能成为
: 这样呢？
: 你如果愿意在债务中度过一生，那可以啊，没人拦着。
: 有些事情，自己要想清楚了，你的目标是啥？你要做啥？
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K*****3
发帖数: 977 | 25 fix rate。每个月交4，000，就算你一下子付80万，下个月仍然是4,000. 那么多回帖
的咋胡说八道的呢？！当然不是选择3）因为利息部分会减少。但是4,000仍然不变。
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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w***g
发帖数: 5958 | 26 如果上了还贷这路，就会越还越快，最后五年还清。不过还清了也还有税和hoa费，还
有各种维修开销，还是比租公寓贵不少。丢工作了还是得卖房子。
【在 S*******i 的大作中提到】
: 如果有100万的loan, lock at rate xx, $4000/month, (assume 2000本金 2000利息)
: 如果某天提前还了本金，假设还了一半50万还剩下５０万的，那有什么效果呢？
: 1: 一切减半, pay $2000/month (1000本金 1000利息)
: 2: 利息减半, pay $3000/month (2000本金 1000利息)
: 3: 都不变, still $4000/month (2000本金 2000利息)
: 会是哪一种呢？还是不同银行不一样。
: 如果是３，那没有任何好处啊?
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x*******e
发帖数: 1905 | 27 如果你的贷款利率是3.5%,你的其他投资有大于3.5%收益,那么就不要提前还清，而是把
资金用于投资，比如你就30年每年把你提前还贷的钱买指数SP500的ETF，历史上看，平
均收益有7%。
对于谨小慎微的投资者，不愿意冒任何风险，你可以还贷，那么你至少有3.5%的收益。
如果你有其他的汽车，信用卡等高利息的无法抵税的债务，你应该先还清这些债务，比
如你汽车贷款3%的利息，虽然不高，但是因为无法抵税，实际上你要先还清汽车贷款比
较好。 |
w**z
发帖数: 8232 | 28 有钱提前付清贷款，买个投资房岂不是更好？
【在 j**********r 的大作中提到】
: 这东西就看你借来的钱投资回报率是否能超过税后利率。通常来说低利率加抵税要超过
: 是比较容易的。当然每人的心理承受能力不一样。
|
b******y
发帖数: 9224 | 29
不懂了，每月费用1000+是怎么算出来的？付给政府的也就是property tax, 每年几千
块。房子的保险，一年也就600块而已。
房子维护，这个不是经常性开销。
美国付清房子，怎么不可能？就算一年一万美金多的费用，就算2万美金的费用，这点
儿钱没啥吧。
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【在 t**8 的大作中提到】
: 已经算的很清楚了
: 有50 万房贷， 每月的费用是2000+
: 全部付清， 每月的费用是 1000+
: 差别是每月付款额差1000多
: 这里的费用是指付钱给政府和保险公司的数， 不包括房子的维护保养
: 你想付清房子， 只有在中国农村才能实现
: 在美国付清房子的钱是不可能的， 有这个目标是在做梦
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b******y
发帖数: 9224 | 30
没错，投资房是一种不错的生意。我有朋友买了几处的apartments，也挺好的。
【在 w**z 的大作中提到】
: 有钱提前付清贷款，买个投资房岂不是更好？
|
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b******y
发帖数: 9224 | 31
如果上了还贷这路，就会越还越快，最后五年还清。不过还清了也还有税和hoa费，还
自己给自己干，没有丢工作的问题。另外，给公司干，就像浮萍一样，公司人事变动，
大方向变动，搞不好就成了牺牲品了。自己的命运，自己掌控是最好的。
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【在 w***g 的大作中提到】
: 如果上了还贷这路，就会越还越快，最后五年还清。不过还清了也还有税和hoa费，还
: 有各种维修开销，还是比租公寓贵不少。丢工作了还是得卖房子。
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b******y
发帖数: 9224 | 32
这个说的有道理。对于做business的人来说，不care把钱拿去投资，因为你自己的
business就是你最好的投资了。一般的投资，能有10%的回报，稳定的？20%的回报，稳
定的？100%的回报，稳定的？
所以，房子付清了，做biz是正道。
【在 x*******e 的大作中提到】
: 如果你的贷款利率是3.5%,你的其他投资有大于3.5%收益,那么就不要提前还清，而是把
: 资金用于投资，比如你就30年每年把你提前还贷的钱买指数SP500的ETF，历史上看，平
: 均收益有7%。
: 对于谨小慎微的投资者，不愿意冒任何风险，你可以还贷，那么你至少有3.5%的收益。
: 如果你有其他的汽车，信用卡等高利息的无法抵税的债务，你应该先还清这些债务，比
: 如你汽车贷款3%的利息，虽然不高，但是因为无法抵税，实际上你要先还清汽车贷款比
: 较好。
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b******y
发帖数: 1684 | 33 既然你这么相信自己的business, 不如你不还贷的钱，拿去投你自己的business
【在 b******y 的大作中提到】
:
: 这个说的有道理。对于做business的人来说，不care把钱拿去投资，因为你自己的
: business就是你最好的投资了。一般的投资，能有10%的回报，稳定的？20%的回报，稳
: 定的？100%的回报，稳定的？
: 所以，房子付清了，做biz是正道。
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t**8
发帖数: 4527 | 34 一年两万美金还少啊， 那叫什么付清了
【在 b******y 的大作中提到】
:
: 这个说的有道理。对于做business的人来说，不care把钱拿去投资，因为你自己的
: business就是你最好的投资了。一般的投资，能有10%的回报，稳定的？20%的回报，稳
: 定的？100%的回报，稳定的？
: 所以，房子付清了，做biz是正道。
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b******y
发帖数: 9224 | 35
先生，这是典型的small mind
是的，房地产税要交钱，房子要维护，好像是一辈子都欠政府的，但你为什么不能多挣
钱？
你吃饭也要交钱的，难道你一辈子就不吃饭啦？不出去旅游啦？
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中国人为什么在美国不成功？进来看看都是什么原因
http://www.advancedj.com/topic/366/excuses-why-chinese-are-not-successful-in-usa
【在 t**8 的大作中提到】
: 一年两万美金还少啊， 那叫什么付清了
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b******y
发帖数: 9224 | 36
The point is, 还清贷款，你肯定的是你赚了这个贷款利息了。而你去做其他任何的事
情，都会有风险的。谁敢说，股市一直好下去？business也有风险的，对吧。
如果有经济能力，那肯定是要把房子先付清的，如果没有付清，说明你还不够有这个实
力。有这个条件。
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【在 b******y 的大作中提到】
: 既然你这么相信自己的business, 不如你不还贷的钱，拿去投你自己的business
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