问个问题5/1ARM和30年锁定利弊分析 (转载) - SanFrancisco版

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SanFrancisco版 - 问个问题5/1ARM和30年锁定利弊分析 (转载)

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话题: arm话题: years话题: 30话题: rate话题: fixed

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(共1页)

r******l
发帖数: 1121

【以下文字转载自 Living 讨论区】
发信人: ringbell (777), 信区: Living
标题: 问个问题5/1ARM和30年锁定利弊分析
发信站: BBS 未名空间站 (Tue May 10 03:06:06 2011, 美东)
以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
现在是美国50年来利率最底的时候。
我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
布分44个月。
目前agent力劝我用这个5/1ARM。
请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？谢谢

r******l
发帖数: 1121

版上有知人士不是很多么，怎么没有人发言？

z*0
发帖数: 852

你没有考虑利息省税的部分.
现金多,负债少的肯定要上5-1 ARM,
负债多,未来10-15年不会搬家的,30-year fixed.

g*s
发帖数: 2277

看你住多少年了，住个5-8年，5/1 ARM；住一辈子的话，保守的人30 FIXED,不保守的5
/1 ARM
5年后一般只涨个2%吧

gclid=CMDT1vDm3KgCFeUbQgodzmv4IQ
率涨一

【在 r******l 的大作中提到】

: 版上有知人士不是很多么，怎么没有人发言？

r******l
发帖数: 1121

5年后一般只涨个2%吧
是指mortgage rate me ?

的5

【在 g*s 的大作中提到】

: 看你住多少年了，住个5-8年，5/1 ARM；住一辈子的话，保守的人30 FIXED,不保守的5
: /1 ARM
: 5年后一般只涨个2%吧
:
: gclid=CMDT1vDm3KgCFeUbQgodzmv4IQ
: 率涨一

r******l
发帖数: 1121

考虑了没有列出来，因为一个月差３００多，一年是３７００多，５年省税是５０００
多呢吧

【在 z*0 的大作中提到】

: 你没有考虑利息省税的部分.
: 现金多,负债少的肯定要上5-1 ARM,
: 负债多,未来10-15年不会搬家的,30-year fixed.

g*s
发帖数: 2277

恩。一般是5/2/5
5: 5 year initial fixed period
2: At the subsequent annual adjustment, the rate can only adjust 2% up or
down.
5:The lifetime cap limits the ARM rate increase to 5% over the initial rate
during the loan term.

【在 r******l 的大作中提到】

: 5年后一般只涨个2%吧
: 是指mortgage rate me ?
:
: 的5

x***m
发帖数: 1733

some of my calculation:
just did some calculation:
assuming 500k loan. for first 5 years,
4.875%, you pay around $119K interest, the rest of principle is $460K. Whole
life interest is around $460k.
2.625%, you pay around $63k interest, the rest of principle is $440K.
case 1) 5 years passed and now, if interest rate is 7.625%, for the rest 25
years, if you put the $55K (saved
interest in 5 years) in, immediately, you can pay it off 5 years earlier,
but your monthly payment for the 20
years would be $500 more than the 4.875% fixed case. your life total
interest payment is still higher than
$460k.
case 2) if you put $700 more each month in these 5 years, your rest balance
would be around 400K at the
end of 5 years.
Now if you refinace $400K at 7.625%, you will pay off the loan 5 years later
than original 30 year fixed.
However, your monthly payment is still the original $2,700.
Clearly, this is not a satisfactory case.

rate

【在 g*s 的大作中提到】

: 恩。一般是5/2/5
: 5: 5 year initial fixed period
: 2: At the subsequent annual adjustment, the rate can only adjust 2% up or
: down.
: 5:The lifetime cap limits the ARM rate increase to 5% over the initial rate
: during the loan term.

r******l
发帖数: 1121

赞

Whole
25

【在 x***m 的大作中提到】

: some of my calculation:
: just did some calculation:
: assuming 500k loan. for first 5 years,
: 4.875%, you pay around $119K interest, the rest of principle is $460K. Whole
: life interest is around $460k.
: 2.625%, you pay around $63k interest, the rest of principle is $440K.
: case 1) 5 years passed and now, if interest rate is 7.625%, for the rest 25
: years, if you put the $55K (saved
: interest in 5 years) in, immediately, you can pay it off 5 years earlier,
: but your monthly payment for the 20

s*****y
发帖数: 493

先顶后读。

Whole
25

【在 x***m 的大作中提到】

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s**********n
发帖数: 2343

5-7年之后一定卖，或者一定付清， 5/1ARM。
否则， 30fix。

gclid=CMDT1vDm3KgCFeUbQgodzmv4IQ
率涨一

【在 r******l 的大作中提到】

: 赞
:
: Whole
: 25

f**e
发帖数: 890

Base on 5/2/5 rule mentioned by earlier post, the max rate you will get is
7.625%. It means you won't be pegged to 7.625% for the rest of 25 years. You
considered worst case, I think use 7%-7.625% as average rate would be
closer to reality. If keep the loan long enough, 30-year fixed which is
historically low at least gives you peace of mind. It won't be the best, but
not the worst for sure.

Whole
25

【在 x***m 的大作中提到】

s****s
发帖数: 2163

这个，前几天在TONYXU club还讨论过。
如果你肯TAKE RISK那么5/1现在确实不错, 比30 YEARS 一年要查将近1万.(ASSUME 50W
LOAN). 不过,如果你考虑的WORST CASE OF 5/1. 30年下来，那么还是30 YEARS FIX
保险. 但是，这是5ARM的WORST CASE。
这个,实际上是看个人有多CONSERVATIVE.

率涨一

【在 r******l 的大作中提到】

: 赞
:
: Whole
: 25

c*****n
发帖数: 601

Your calculation is based on a few assumptions:
(1) You want to live in the house for 30 years.
(2) The interest rate (index+margin) after 5 years will be always higher
than 7.625.
(3) You cannot refinance to other loans (either ARM or fixed) with interest
lower than 7.625 after 5 years.
(4) You will not pay off your loan earlier.
(5) The interest rate for 30 years fixed loan will not be lower than 4.875% in the future and you will not refinance in the future.
...
These are all worst case scenarios for 5/1 ARM. Under such situation of
course 30-year is better.

Whole
25

【在 x***m 的大作中提到】

s****s
发帖数: 2163

这是5ARM的WORST CASE. 如果你符合下面几种情况，可考虑5/1.
1）如果你只住5-10年。
2）如果你在5年之内，又REFINANCE了一个小于5%的。（这个没有人能知道5年之后是
什么情况）。
3）如果你手上随时有钱能PAY OFF 大部分钱的。
4）你的RISK TOLERANCE 比较高的。
实际上，我自己和我认识的客人，基本所有人在LAST 5 YEAR 都REFINANCE。所以，对
于过去的5年，所有贷30 YEARS FIX的都亏了。

Whole
25

【在 x***m 的大作中提到】

x***m
发帖数: 1733

not that i don't know 5/2/5, just that I can't find a calculator which can
do it that way. hehe
but my approximation would be roughly the same.

is
You
but

【在 f**e 的大作中提到】

: Base on 5/2/5 rule mentioned by earlier post, the max rate you will get is
: 7.625%. It means you won't be pegged to 7.625% for the rest of 25 years. You
: considered worst case, I think use 7%-7.625% as average rate would be
: closer to reality. If keep the loan long enough, 30-year fixed which is
: historically low at least gives you peace of mind. It won't be the best, but
: not the worst for sure.
:
: Whole
: 25

x***m
发帖数: 1733

i did not draw any conclusion for case 1, namely I did not draw any
conclusion about which one is better.
also the calculation does not need 2) hold. in fact, if you constantly
refinance, say every month, you are
actually paying off interest only. Then what about your principle, which
would be the same for 30 years.

interest
% in the future and you will not
refinance in the future.

【在 c*****n 的大作中提到】

: Your calculation is based on a few assumptions:
: (1) You want to live in the house for 30 years.
: (2) The interest rate (index+margin) after 5 years will be always higher
: than 7.625.
: (3) You cannot refinance to other loans (either ARM or fixed) with interest
: lower than 7.625 after 5 years.
: (4) You will not pay off your loan earlier.
: (5) The interest rate for 30 years fixed loan will not be lower than 4.875% in the future and you will not refinance in the future.
: ...
: These are all worst case scenarios for 5/1 ARM. Under such situation of

x***m
发帖数: 1733

en.
贷30 YEARS FIX would be 亏 initially for sure. The question is that will it
pay back later?

【在 s****s 的大作中提到】

: 这是5ARM的WORST CASE. 如果你符合下面几种情况，可考虑5/1.
: 1）如果你只住5-10年。
: 2）如果你在5年之内，又REFINANCE了一个小于5%的。（这个没有人能知道5年之后是
: 什么情况）。
: 3）如果你手上随时有钱能PAY OFF 大部分钱的。
: 4）你的RISK TOLERANCE 比较高的。
: 实际上，我自己和我认识的客人，基本所有人在LAST 5 YEAR 都REFINANCE。所以，对
: 于过去的5年，所有贷30 YEARS FIX的都亏了。
:
: Whole

c*****n
发帖数: 601

For (1), if you will sell your house earlier, your loan will be paid off at that time.
For (2), I guess you do not know much about ARM. "Index+Margin" is the how
ARM reset rate is calculated. It is not the rate you are getting from
refinance.

【在 x***m 的大作中提到】

: i did not draw any conclusion for case 1, namely I did not draw any
: conclusion about which one is better.
: also the calculation does not need 2) hold. in fact, if you constantly
: refinance, say every month, you are
: actually paying off interest only. Then what about your principle, which
: would be the same for 30 years.
:
: interest
: % in the future and you will not
: refinance in the future.

x***m
发帖数: 1733

For (2), I guess you do not know much about ARM. "Index+Margin" is the how
can you illustrate where my calculation is wrong for case 2)?
at that time.

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s**********n
发帖数: 2343

你的这四条都是对得，你的结论是大错特错的。
过去的5年，所有贷30 YEARS FIX的都亏了。决不等于未来五年，贷30 YEARS FIX的
也都会亏。
就像1999-2005年，所有等着房价掉不买房子的人都亏了， 2005-2010年等着房价掉不
买房子的也
亏了么？

【在 s****s 的大作中提到】

c*****n
发帖数: 601

I do not think your case 2 is valid. Why would someone refinance to a 30
years fixed loan with rate of 7.625 after 5 years? For a 5/1 ARM with initial
rate of 2.625, 5/2/5 ARM cap basically limits the rate for ARM to be less than or equal to 2.625+5 = 7.625.

【在 x***m 的大作中提到】

: For (2), I guess you do not know much about ARM. "Index+Margin" is the how
: can you illustrate where my calculation is wrong for case 2)?
: at that time.

s**********n
发帖数: 2343

3.625+5 = 7.625 ?!!!

initial
3

【在 c*****n 的大作中提到】

: I do not think your case 2 is valid. Why would someone refinance to a 30
: years fixed loan with rate of 7.625 after 5 years? For a 5/1 ARM with initial
: rate of 2.625, 5/2/5 ARM cap basically limits the rate for ARM to be less than or equal to 2.625+5 = 7.625.

c*****n
发帖数: 601

That is a typo. If you read the original post, we are comparing 30 year
fixed with rate of 4.875 with 5/1 ARM with rate of 2.625.

【在 s**********n 的大作中提到】

: 3.625+5 = 7.625 ?!!!
:
: initial
: 3

x***m
发帖数: 1733

7 years later, your rate is 7.625 while market rate for 30 years is 8%, as a
worst case. it did not change the
result of the calculation much.

initial
than or equal to 2.625+5 = 7.625.

【在 c*****n 的大作中提到】

f**e
发帖数: 890

How often do your customer refinance? If a person never holds any loan
longer than 5 years, will he eventually fare worse? Keep refinancing is not
viable, you have to settle down at some point.

【在 s****s 的大作中提到】

s**********n
发帖数: 2343

worst case 亏多少吧？最好的情况能赚多少？

【在 c*****n 的大作中提到】

: That is a typo. If you read the original post, we are comparing 30 year
: fixed with rate of 4.875 with 5/1 ARM with rate of 2.625.

b*******r
发帖数: 6655

花了三分钟算一下， 2.75% 5/1 ARM vs 4.75% 30 y fixed
after 5 years, breake even rate is about 6%
Take a look at historical chart, how often 30 y fixed stayed below 6%?

x***m
发帖数: 1733

ni lao calculated so fast, only in 3 minutes. hehe
I guess except sevens, all the others missed a point about the effect of
inflation. Even on paper, the break
point is 6% after 5 or 7 years. however, 30 years later, the dollar is not
as value as it is today.
Thus, from nominal terms, if 5 years later, the break even rate is above 6%,
namely you will lose money in
terms of over all interest payment. but we don't count the inflation effect,
namely the later payment is inflated
dollars.
can ni lao also spend another 3 minutes to calculate the inflation break
even point?

【在 b*******r 的大作中提到】

: 花了三分钟算一下， 2.75% 5/1 ARM vs 4.75% 30 y fixed
: after 5 years, breake even rate is about 6%
: Take a look at historical chart, how often 30 y fixed stayed below 6%?

a**n
发帖数: 2431

This is too complex b/c inflation and rate are correlated.
When inflation surges like in early 80s, the rate will skyrocket also
The nice thing about ARM is that it does have a cap - in this case it is 7.
625%
The nice thing about 30Y fixed is if you don't believe in deflation ahead,
it won't be a loser at least - 4.5% or lower

%,
effect,

【在 x***m 的大作中提到】

: ni lao calculated so fast, only in 3 minutes. hehe
: I guess except sevens, all the others missed a point about the effect of
: inflation. Even on paper, the break
: point is 6% after 5 or 7 years. however, 30 years later, the dollar is not
: as value as it is today.
: Thus, from nominal terms, if 5 years later, the break even rate is above 6%,
: namely you will lose money in
: terms of over all interest payment. but we don't count the inflation effect,
: namely the later payment is inflated
: dollars.

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l*****j
发帖数: 4788

can't u refinace after 5yrs or within 5 years?

【在 b*******r 的大作中提到】

: 花了三分钟算一下， 2.75% 5/1 ARM vs 4.75% 30 y fixed
: after 5 years, breake even rate is about 6%
: Take a look at historical chart, how often 30 y fixed stayed below 6%?

b*******r
发帖数: 6655

I know inflation adjusted calc is hard and very subjective. So my
assumption was based on the same monthly payment.
i.e. the savings of interest are applied to principle as additional
payment. Thus, no need to consider inflation. After 5 years, you
basically refi the balance of 5/1 to a 25 year loan. If the 25 year loan
rate goes above 6%, the payment will be more than the original 30 yr
fixed. It is a very simple but fair, apple to apple comparison.

of
not
above 6%,
effect,

【在 x***m 的大作中提到】

j********i
发帖数: 913

偶尔上网，看到大家讨论的很热闹，忍不住想发言。
记住，这只是讨论，不带任何人身攻击的。
大家的想法，其实在我的访谈--《精算子时间》--
3/16及4/20都有详细的解答， 3月16日的访谈已放到网站上，我会让IT将4/20的访谈
也放上。
请看： www.gingerloan.com---Video--Aabcus Time.

率涨一

【在 r******l 的大作中提到】

: 赞
:
: Whole
: 25

r******l
发帖数: 1121

谢谢，我会看

e****e
发帖数: 877

看不到啊，只有2/23的节目

【在 j********i 的大作中提到】

: 偶尔上网，看到大家讨论的很热闹，忍不住想发言。
: 记住，这只是讨论，不带任何人身攻击的。
: 大家的想法，其实在我的访谈--《精算子时间》--
: 3/16及4/20都有详细的解答， 3月16日的访谈已放到网站上，我会让IT将4/20的访谈
: 也放上。
: 请看： www.gingerloan.com---Video--Aabcus Time.
:
: 率涨一

s*********x
发帖数: 27

手头现款，工作稳定程度，（如果不幸工作丢了，贷款还能象预计的那样很快还清吗？
）天有不测风云哪！三十年多花些钱，但每月的贷款少些，有余钱时还可以多还
，给自己多点余地。用钱买心静。

j********i
发帖数: 913

我刚试了，你一打开， Abacus Time,屏幕上直接出来的是4/20的访谈。
你可以从Archives里看， 3/23 的。

【在 e****e 的大作中提到】

: 看不到啊，只有2/23的节目

j********i
发帖数: 913

这种观点不对，越是丢工作，越是希望 current payment 少些，何况你也不会那么运
气不好，连丢5年工作吧？
退一万不说，即使你连丢5年工作，一辈子不带refinance 的，5年和30年差了将近2%
，
你前面5年省下的钱，够你和30年的program比，差最少25年才打平！请看我的访谈，
有详细的数字解答。

【在 s*********x 的大作中提到】

: 手头现款，工作稳定程度，（如果不幸工作丢了，贷款还能象预计的那样很快还清吗？
: ）天有不测风云哪！三十年多花些钱，但每月的贷款少些，有余钱时还可以多还
: ，给自己多点余地。用钱买心静。

D*****o
发帖数: 286

Actually everybody including you missed one point:
The interest you saved in the first 5 years for the ARM is not the money you
saved. Mortgage is deductible for tax purpose. So if you want to apply the
interest into the principle after 5 years, you are actually putting more
money in, at least in theory.
For a lot of turtle worker on this board, it is about 60% saving only.

%,
effect,

【在 x***m 的大作中提到】

x***m
发帖数: 1733

not that I missed this point. it is just for tax thing, you need also
consider AMT, for a lot people here. Then, for some AMT payers, property tax
may not be deductable or fully deductable, but if your mortage interest
payment is reduced, you may be able to deduct more property tax. This kind
of thing can goes on and on, and then no one remember what is the original
topic of the discussion le. hehe.

you
the

【在 D*****o 的大作中提到】

: Actually everybody including you missed one point:
: The interest you saved in the first 5 years for the ARM is not the money you
: saved. Mortgage is deductible for tax purpose. So if you want to apply the
: interest into the principle after 5 years, you are actually putting more
: money in, at least in theory.
: For a lot of turtle worker on this board, it is about 60% saving only.
:
: %,
: effect,

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x***m
发帖数: 1733

can't watch the program. Can you post your calculation here? I doubt
你前面5年省下的钱，够你和30年的program比，差最少25年才打平！
from bluewater and my conculation, it won't take that long.

2%

【在 j********i 的大作中提到】

: 这种观点不对，越是丢工作，越是希望 current payment 少些，何况你也不会那么运
: 气不好，连丢5年工作吧？
: 退一万不说，即使你连丢5年工作，一辈子不带refinance 的，5年和30年差了将近2%
: ，
: 你前面5年省下的钱，够你和30年的program比，差最少25年才打平！请看我的访谈，
: 有详细的数字解答。

s**********n
发帖数: 2343

”5年省下的钱，够你和30年的program比，差最少25年才打平“ 这是怎么算出来的？
5年后的rate假设是多少？

2%

【在 j********i 的大作中提到】

i******s
发帖数: 8734

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
30 年的每月还款比5/1arm 少？有
没有搞错？！

【在 s*********x 的大作中提到】

j********i
发帖数: 913

应该可以打开我的网站，我的计算非常详细，而且非常清楚。
记住， the key point is to keep the same payment for 5/1 ARM and 30-year
fixed, apple to apple comparable.
我当时的案例是： 30年和5年--1。75% 的差别，最少225个月打平。现在 2% 的差
别，估计25年才打平。而且，我的算法是非常保守的。
还有，省税的想法是个误区。因为，你多花了一美元，即使拿回来 $0.4, 你毕
竟多花了 $0.6, 对不对？

【在 x***m 的大作中提到】

: can't watch the program. Can you post your calculation here? I doubt
: 你前面5年省下的钱，够你和30年的program比，差最少25年才打平！
: from bluewater and my conculation, it won't take that long.
:
: 2%

L******d
发帖数: 2461

直接出来的那个video是广告, 播完广告就停了, 没有看到访谈啊. 害我看了两遍广告
了.

【在 j********i 的大作中提到】

: 我刚试了，你一打开， Abacus Time,屏幕上直接出来的是4/20的访谈。
: 你可以从Archives里看， 3/23 的。

s**********n
发帖数: 2343

看了你的访谈了，你的假设未来5-30年，平均5/1; 7/1 ARM 利率是 3.9 - 5.1 ; 4
.0 - 5.3.
这个假设的风险是非常大的，如果不说它是完全错误的。
经济好，利率高；经济不好，利率低。这个假设是错误的。这个是传统经济学的观
点，已经被美国
70年代的滞胀历史证明是完全错误的。经济不好，利率升高，不但有可能，而且还可能
利率狂高。

【在 j********i 的大作中提到】

: 应该可以打开我的网站，我的计算非常详细，而且非常清楚。
: 记住， the key point is to keep the same payment for 5/1 ARM and 30-year
: fixed, apple to apple comparable.
: 我当时的案例是： 30年和5年--1。75% 的差别，最少225个月打平。现在 2% 的差
: 别，估计25年才打平。而且，我的算法是非常保守的。
: 还有，省税的想法是个误区。因为，你多花了一美元，即使拿回来 $0.4, 你毕
: 竟多花了 $0.6, 对不对？

x***m
发帖数: 1733

if so, i don't doubt jsz's calculation le. I would rather doubt the
assumption. hehe.
in 30 years frame, it is probably safe to assume that people very likely
experience long period of > 7% interest rate if the rate would reverse to
the mean.

4

【在 s**********n 的大作中提到】

: 看了你的访谈了，你的假设未来5-30年，平均5/1; 7/1 ARM 利率是 3.9 - 5.1 ; 4
: .0 - 5.3.
: 这个假设的风险是非常大的，如果不说它是完全错误的。
: 经济好，利率高；经济不好，利率低。这个假设是错误的。这个是传统经济学的观
: 点，已经被美国
: 70年代的滞胀历史证明是完全错误的。经济不好，利率升高，不但有可能，而且还可能
: 利率狂高。

i**p
发帖数: 940

和agent争论这个没用。一般agent当然希望你refi，他们是做雁过拔毛生意的，当然希
望雁来回飞。最好有１个月的arm，这样每个月都refi。
没有针对jsz的意思。只是人们由于利益的关系，不可避免的有意识无意识的有偏向。

【在 x***m 的大作中提到】

: if so, i don't doubt jsz's calculation le. I would rather doubt the
: assumption. hehe.
: in 30 years frame, it is probably safe to assume that people very likely
: experience long period of > 7% interest rate if the rate would reverse to
: the mean.
:
: 4

s**********n
发帖数: 2343

不是争论，就是罗列事实而己。无意识误导还好，有意识误导就太那啥了。

【在 i**p 的大作中提到】

: 和agent争论这个没用。一般agent当然希望你refi，他们是做雁过拔毛生意的，当然希
: 望雁来回飞。最好有１个月的arm，这样每个月都refi。
: 没有针对jsz的意思。只是人们由于利益的关系，不可避免的有意识无意识的有偏向。

x***m
发帖数: 1733

discussion like this would make everyone learn and understand the con and
pro's better.
still i am not really convinced the 30 years now is clearly better, with 2.
25% interest difference against 5 ARM at this time, under the assumption you
want to hold the house forever, without seeing the inflation adjusted
breakeven point from blue water. hehe

【在 i**p 的大作中提到】

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i**p
发帖数: 940

Personally, I would refi to 5 yr arm or 7 yr arm with a 2.25% interest
difference, because i) 30 fixed is not that better with a reasonable
assumption, and ii) short term is more important than long term.

you

【在 x***m 的大作中提到】

: discussion like this would make everyone learn and understand the con and
: pro's better.
: still i am not really convinced the 30 years now is clearly better, with 2.
: 25% interest difference against 5 ARM at this time, under the assumption you
: want to hold the house forever, without seeing the inflation adjusted
: breakeven point from blue water. hehe

s**********n
发帖数: 2343

1. reasonable assumption is very critical here.
2. 5/1 7/1 is the best for the owner who want to sell or pay off after 5-7
years.

【在 i**p 的大作中提到】

: Personally, I would refi to 5 yr arm or 7 yr arm with a 2.25% interest
: difference, because i) 30 fixed is not that better with a reasonable
: assumption, and ii) short term is more important than long term.
:
: you

x***m
发帖数: 1733

i incline to use 30 years option for the reason that
in 10 years, there is a high likely hood that rate would go to 7.5% or so,
at that time, you may find your monthly payment goes up 600$ each month
assuming currently 50w loan.
Moreover, in 10 years, the rent may reach to a level to cover all the cost
of the house if you fix it for 30 years. At that time, why would you sell it
then? Just keep it and rent it out even if you want to move to a new house,
it would make money for you.
Further illustrating this idea, say your house can rent for $2500. If buying
a immediate annuity which can produce $2500 per month at this time, with
inflation catch possibility, you need to spend around $1M to $1.5M.
Think of it this way, it may not be a bad choice for now to fix the rate. It
basically mean other people are paying for the rest of your inflation-
protected immeidate annuity worth after 10 years, assuming you retire 30
years later.

【在 i**p 的大作中提到】

r****n
发帖数: 639

Agree with you! Does anyone really want to keep the house forever? I cannot
tell where I will be in 10 years, not to say 30 years.

【在 i**p 的大作中提到】

j********i
发帖数: 913

注意，我用的假设是，未来的25年的平均利息是 6%， 225个月打平。
不是用的50%/50% 的平均利息。
可谓非常的保守及合理。
好吧，我现在来给你们算个极限情况：
Loan amount: $417K
5/1 ARM： 2.625%---monthly payment = $1,674.88
30-year fixed: 4.625% --monthly payment = $2,143.96
Let's do apple to apple comparable, keep the same payment as 30-year fixed,
$2,143.96---记住，这是问题的关键，必须参照物一样，
5 years later:
principal left:
5/1 ARM: $338,116
30-year fixed: $380,843
5 year later, the rate is changed every year, based on 2.25% (Margin) +
1-year LIBOR (index), 5/2/5 cap
In the remaining 25 years,
Lowest Rate: 2.25% (since index can not less than 0%)
higher rate: 7.625% (since your initial point is 2.625%, the maximum life
time cap is 7.625%)
现在，我们来做个极限假设，假设未来的25年的平均利息就是7,625%, still keep
the same payment, $2,143.96,
打平的时间是 116 个月！
116 个月以后：
Principal left:
5/1 ARM: $338, 416 ( Principal 反而增加了，因为，假设monthly payment is
still $2,143.96, 不足以还利息，a little bit negative amortization)
30-year fixed: $338,674
我的算法没有任何错误！
请试想，你认为世界经济会在1年之内马上复苏吗？请看我的下周三, 5/18， 7:30PM-
8:00PM, KCNS--channel 38, <<精算子时间>>。

【在 x***m 的大作中提到】

j********i
发帖数: 913

请进：
www.gingerloan.com

x***m
发帖数: 1733

en. this is about the same as my original calculation. Put it another way,
10 years (116 month) later, 30 years
fixed may be better, in this "极限情况".
it boils down to the question that how likely is the 极限情况, which is
quite subjective.

,

【在 j********i 的大作中提到】

: 注意，我用的假设是，未来的25年的平均利息是 6%， 225个月打平。
: 不是用的50%/50% 的平均利息。
: 可谓非常的保守及合理。
: 好吧，我现在来给你们算个极限情况：
: Loan amount: $417K
: 5/1 ARM： 2.625%---monthly payment = $1,674.88
: 30-year fixed: 4.625% --monthly payment = $2,143.96
: Let's do apple to apple comparable, keep the same payment as 30-year fixed,
: $2,143.96---记住，这是问题的关键，必须参照物一样，
: 5 years later:

j********i
发帖数: 913

在这里，我必须声明，我只是从一个科学的角度来分析问题，没有拉生意的意思。
看到大家讨论激烈，我忍不住给大家普及一点贷款知识。
我们公司在 PF fund 的loan, 是去年全美国的No. 1，质量更是 No.1 今年So far
为止，也是全国第一，遥遥领先。
只要你们不搞人生攻击，我愿意时不时回答问题。

率涨一

【在 r******l 的大作中提到】

: 谢谢，我会看

d***t
发帖数: 253

5年后第一次reset不可能一下子到7.625%，不是还有cap限制每次rate reset的幅度吗
？一般是2%的cap吧？所以极限差情况下第六年4.625%，当然对最后结果影响可能不大
，呵呵

,

【在 j********i 的大作中提到】

c*****n
发帖数: 601

ARM的5/2/5 cap的意思：
第一个数(5)： 5年后第一次reset至多加5
第二个数(2)：以后每年rate比前一年至多加2
第三个数(5): life-time rate cap至多加5
所以最坏情况是5年后reset一次就加5到7.625%。
JSZ做为loan agent,这种基本的东西不会搞错的。

【在 d***t 的大作中提到】

: 5年后第一次reset不可能一下子到7.625%，不是还有cap限制每次rate reset的幅度吗
: ？一般是2%的cap吧？所以极限差情况下第六年4.625%，当然对最后结果影响可能不大
: ，呵呵
:
: ,

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j********i
发帖数: 913

这个问题问的好！
所谓 5/2/5 CAP,就是第一个调整年最高会到 initial rate + 5%，如果没到，那么
，年与年之间最多涨幅不超过2%， Life Time CAP最多也就是initial rate+ 5%。
还是用实例解答比较清楚。
假设你是2006年初做的贷款，当时的利息是：
30-year fixed： 6.25%， no points, no costs;
5/1 ARM: 5.75%, no points, no costs.
如果你只放了20% downpayment, 估计你现在房子早就缩水了20%。
如果你当时做的是 30-year fixed, 对不起，你现在就卡在了 6.25%，除非你愿意放
20% extra money，但是我相信没有多少人愿意这麽做。美国人只知道30-year fixed，
这就是为什麽foreclosure 这么多的原因。
要我说， 30年固定反而是风险最大的贷款，特别是在经济好的时候！
如果你做的是5/1 ARM,5.75%，现在到期了，即使房屋缩水，你不做refinance,
今年的利息就是：2.25% + 0.74% = 3%
明年的利息就是：2.25% + 1-year LIBORindex （at that time), but no more than
3% + 2%;
后年的利息就是： 2.25% + 1-year LIBORindex （at that time), but more than 明
年的利息 + 2%;
etc. Life time cap is no more than 10.75%.
现在的 5/1 ARM 是：2.625%， 5/2/5 就是：
第六年：2.25% + 1-year LIBOR index, 最多 7.625%；
第七年： 2.25% + 1-year LIBOR index， no more than 2% + the rate at the 6th
year, no more than 7.625%.
就是按极限情况算，也要 116个月打平。
还有一个情况，你没考虑，现在的经济不可能马上恢复，即使1-2年后，你看情况不
妙，经济要变好，再重新做个7年或5年的利息，也比 4.625% 要低的多。没有任何
经济会连续好7年以上的。
贷款是个多维方程，要想解的好，一定要因人，因时，因地，到那个山头唱那首歌。

【在 d***t 的大作中提到】

r******l
发帖数: 1121

谢谢惠敏博士，我也转发了这个帖子和你们的录像给不上这个网站的朋友。
我原来除了30年的从没考虑过别的，最近觉得买房子就要买个明白，自己粗略算算，倾
向于5/1ARM,但是自己不是专业人士，想听听大家的意见，没想到这个帖子引起大家的
发言。我也明白了很多。
谢谢了，相信这样的讨论对大家都受益。

s**********n
发帖数: 2343

1. 116个月打平之后怎么办？
2. 如果每月还按30年固定还款，哪里省钱了？很多人作5/1, 7/1不就是为了减少短期
还款压力
么？
3. 省税为什么不计算，不要和我说我多付的1块钱，少付4毛钱的税，还是多付出了6毛
。按照你这
个算法，还款额一样的话，30fixed多付的是利息，可以省税，5/1多付的是本金，不能
省税。为什
么买房子要把省税作为一个重要的考虑，贷款就不用了么？
4. 最重要的还是未来利率的预期，从历史上看，7.625%是个很可能实现的极限。经济
不好不等于利
率一定低。
5. 5/1 7/1 一定有机会refi到低于7.625%的机会么？比如FED在五年之内未来某个时候
开始加
息，那时候做了5/1 7/1的人要不要refi? 如果refi, 省的就没有5年/7年那么多了，
如果不
refi, 等到5年期满，利率会不会更高？这些都是风险。
6. 回头说说你这个2005年买房子的例子，2005买房子就是被忽悠的。5/1 多撑两年又
如何？不能
refi 就是等死，等到最高10%的cap，哭都来不及，还不如早点先short sale, 然后
foreclose
还给银行。能免费住一年，幸运的话可以免费住2年，房租还值几万块呢！

【在 j********i 的大作中提到】

: 这个问题问的好！
: 所谓 5/2/5 CAP,就是第一个调整年最高会到 initial rate + 5%，如果没到，那么
: ，年与年之间最多涨幅不超过2%， Life Time CAP最多也就是initial rate+ 5%。
: 还是用实例解答比较清楚。
: 假设你是2006年初做的贷款，当时的利息是：
: 30-year fixed： 6.25%， no points, no costs;
: 5/1 ARM: 5.75%, no points, no costs.
: 如果你只放了20% downpayment, 估计你现在房子早就缩水了20%。
: 如果你当时做的是 30-year fixed, 对不起，你现在就卡在了 6.25%，除非你愿意放
: 20% extra money，但是我相信没有多少人愿意这麽做。美国人只知道30-year fixed，

k*l
发帖数: 2574

现在15年的rate是多少啊？
认识的人都做15年了，不是5年arm，就是15年fix

j********i
发帖数: 913

3.75%--No points,No Costs---very possible.
According to break-even time, if you really want to choose 15-year fixed,it
is better to use 7/1 ARM--2.875%.
Thanks.
Min

【在 k*l 的大作中提到】

: 现在15年的rate是多少啊？
: 认识的人都做15年了，不是5年arm，就是15年fix

l*********e
发帖数: 7492

金老大，你们现在5/1no cost能做多少？
谢谢！

it

【在 j********i 的大作中提到】

: 3.75%--No points,No Costs---very possible.
: According to break-even time, if you really want to choose 15-year fixed,it
: is better to use 7/1 ARM--2.875%.
: Thanks.
: Min

w******y
发帖数: 8040

5年ARM到期前可以refinance成新的5/1或者7/1ARM吧
一般来说ARM总要比30年fix利率低
所以除非5年后30 Y fix利率高到8%以上，
否则新ARM利率低于7%基本没有太大问题吧
我这个理解有什么问题吗？谁来说说

Whole
25

【在 x***m 的大作中提到】

o**y
发帖数: 834

2. 每月按30年固定还款，可以“快速”降低本金。我看有人这么做，这样本金降到41
万多的时候再
refi拿更好的利率。

【在 s**********n 的大作中提到】

: 1. 116个月打平之后怎么办？
: 2. 如果每月还按30年固定还款，哪里省钱了？很多人作5/1, 7/1不就是为了减少短期
: 还款压力
: 么？
: 3. 省税为什么不计算，不要和我说我多付的1块钱，少付4毛钱的税，还是多付出了6毛
: 。按照你这
: 个算法，还款额一样的话，30fixed多付的是利息，可以省税，5/1多付的是本金，不能
: 省税。为什
: 么买房子要把省税作为一个重要的考虑，贷款就不用了么？
: 4. 最重要的还是未来利率的预期，从历史上看，7.625%是个很可能实现的极限。经济

j********i
发帖数: 913

你的理解非常正确， 5/1 or 7/1 就是贷款利息一下子固定5 年或 7年，时间够长。
当然，如果你想refinance 成别的program，4个月以后就可以，所以我说，根据目前的
经济形势，你可占至少2-3年或更长时间的大便宜，万一真的将来经济变好，再改成
一个7年以上的利息，也不会一下子涨的超过现在30-年固定的利息。
根据我的经验，即使当年07-08，利息最高的时候， 1/1 ARM 也是5.0% 以下的，如果
30年固定超过6.5%了，下一个经济衰退又来了，利息又会降低。
退一万步说， 5 年之内，你没有refinance，而到期了，利息很高，说明经济很好
，经济很好，你怎么会没工作呢？房价也不会缩水吧？你完全可以做个短期的贷款
，先缓冲一下，贷款窍门太多，是一门学问。如果你们还有问题，欢迎6月4日去听
我的大型免费讲座，《巧计买屋及最佳贷款》，地点： Milpitas, Sheraton Hotel
， 9：00-12：30PM,1:00PM-5:00PM.
有各种答疑及分析。

【在 w******y 的大作中提到】

: 5年ARM到期前可以refinance成新的5/1或者7/1ARM吧
: 一般来说ARM总要比30年fix利率低
: 所以除非5年后30 Y fix利率高到8%以上，
: 否则新ARM利率低于7%基本没有太大问题吧
: 我这个理解有什么问题吗？谁来说说
:
: Whole
: 25

p****l
发帖数: 545

付不起三十年的利率而选择ARM当然是很危险的，但我想现在绝大多数人做ARM只是利用
它的利差，没有付不起的情况

【在 s**********n 的大作中提到】

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进入SanFrancisco版参与讨论

g***l
发帖数: 352

It is said that there will be no 30 fixed any more.

【在 p****l 的大作中提到】

: 付不起三十年的利率而选择ARM当然是很危险的，但我想现在绝大多数人做ARM只是利用
: 它的利差，没有付不起的情况

i******s
发帖数: 8734

ms 3。125%
前几天在电视上看到的

【在 l*********e 的大作中提到】

: 金老大，你们现在5/1no cost能做多少？
: 谢谢！
:
: it

l*********e
发帖数: 7492

这么高？不是2.625吗现在？

【在 i******s 的大作中提到】

: ms 3。125%
: 前几天在电视上看到的

p****l
发帖数: 545

你老都已五十多万的loan做例子，如果是二十多万的loan，ARM还有优势么？

长。
Hotel

【在 j********i 的大作中提到】

: 你的理解非常正确， 5/1 or 7/1 就是贷款利息一下子固定5 年或 7年，时间够长。
: 当然，如果你想refinance 成别的program，4个月以后就可以，所以我说，根据目前的
: 经济形势，你可占至少2-3年或更长时间的大便宜，万一真的将来经济变好，再改成
: 一个7年以上的利息，也不会一下子涨的超过现在30-年固定的利息。
: 根据我的经验，即使当年07-08，利息最高的时候， 1/1 ARM 也是5.0% 以下的，如果
: 30年固定超过6.5%了，下一个经济衰退又来了，利息又会降低。
: 退一万步说， 5 年之内，你没有refinance，而到期了，利息很高，说明经济很好
: ，经济很好，你怎么会没工作呢？房价也不会缩水吧？你完全可以做个短期的贷款
: ，先缓冲一下，贷款窍门太多，是一门学问。如果你们还有问题，欢迎6月4日去听
: 我的大型免费讲座，《巧计买屋及最佳贷款》，地点： Milpitas, Sheraton Hotel

j********i
发帖数: 913

打平的时间跟贷款的利息差价有关，和loan amount 无关，20几万的loan，以同样的
参照系， keep the same payment as 30-year fixed, 打平一样如我的访谈所讲的。

【在 p****l 的大作中提到】

: 你老都已五十多万的loan做例子，如果是二十多万的loan，ARM还有优势么？
:
: 长。
: Hotel

j********i
发帖数: 913

贷款就像股票，每天都变，最近一个星期，好的情况确实是5/1, 2.625%， no points
, no costs.

【在 l*********e 的大作中提到】

: 这么高？不是2.625吗现在？

s*****m
发帖数: 8094

要是hit amt的话，毛税都剩不了

【在 z*0 的大作中提到】

: 你没有考虑利息省税的部分.
: 现金多,负债少的肯定要上5-1 ARM,
: 负债多,未来10-15年不会搬家的,30-year fixed.

p*****y
发帖数: 529

Man, you don't need that calculation. Banks have PhDs to use prepayment
model, interest rate forecast and historical
data to price ARM and leave a fairly wide safety margin for themselves. So
unless you think you can outsmart these
guys ( in terms of interest rate forecast), I'd say don't bet your luck on
it. As other said, stay away from ARM if you
have a high debt balance. The risk you are taking far exceed the benefit you
get from it.

Whole
25

【在 x***m 的大作中提到】

p*****y
发帖数: 529

See, that's when you should trust your bank's calculation because that
calculation is too complex for you and also
because the bank will never calculate in favor to you.

【在 a**n 的大作中提到】

: This is too complex b/c inflation and rate are correlated.
: When inflation surges like in early 80s, the rate will skyrocket also
: The nice thing about ARM is that it does have a cap - in this case it is 7.
: 625%
: The nice thing about 30Y fixed is if you don't believe in deflation ahead,
: it won't be a loser at least - 4.5% or lower
:
: %,
: effect,

x***m
发帖数: 1733

See also the so called "worst case" calculation from JSZ, the break even
point is 10 years for 30 years fixed
loan if interest rate is around 8% or above for some extended period, say 10
years.
This really means that 7 to 10 years later, if rate is around 8% say for 5
to 10 years, you would be in trouble.
THE TRAP is EXACTLY here. You may think you have a window to refinance
another ARM of 5 to 7 years
later. But note that the new 5 ARM 7 years later also is amotized in 30
years. That means your pay off day is
extended another 7 years later, namely almost 40 years from now. if you do
another ARM say another 5
years later, then your pay off date is almost 45-50 years from now.
Excluding inflation factors, ask
yourself, r u going to work, or r u able to work in next 45-50 years?
Have a look of my post of about the thinking of immediate annuity and house
post, and also saturnsaturn's
post about the historical 30 years interest rate post.
It seems to be that the discussion leads to 30 years fixed loan now, if you
really want to hold the house
forever, and if you believe that rate would return to historical mean.

【在 w******y 的大作中提到】

相关主题
● 最近利率低，大家考虑过refi么？	● 房贷4.125% 30 fixed 高吗？
● Should I refi now? (转载)	● 纠结啊，7年ARM比30年低0.75，选哪个？
● 10 ARM 好不好？	● 30年fix看起来划算？vs ARM (转载)
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d***t
发帖数: 253

笑死了，每次讨论refinance值不值得就会听到这样的论调，refi会延长还款期，所以
不值得。
要是refinance的目的是降低minimum payment，而且每个月就按照Minimum payment，
那你说的当然是对的了。不过很多人refi到低一点的利率，也是付以前同样的payment
，结果每个月同样的付出本金的部分高一些，payoff就快一些了。
要比较就得对等的比较，要么相等Monthly payment比较多久能付清，要么相等时间付
比较monthly payment，哪有可能两边都占便宜的？

10

【在 x***m 的大作中提到】

: See also the so called "worst case" calculation from JSZ, the break even
: point is 10 years for 30 years fixed
: loan if interest rate is around 8% or above for some extended period, say 10
: years.
: This really means that 7 to 10 years later, if rate is around 8% say for 5
: to 10 years, you would be in trouble.
: THE TRAP is EXACTLY here. You may think you have a window to refinance
: another ARM of 5 to 7 years
: later. But note that the new 5 ARM 7 years later also is amotized in 30
: years. That means your pay off day is

d***t
发帖数: 253

我以前总觉得是2/5/2，可能是看错了，呵呵

【在 c*****n 的大作中提到】

: ARM的5/2/5 cap的意思：
: 第一个数(5)： 5年后第一次reset至多加5
: 第二个数(2)：以后每年rate比前一年至多加2
: 第三个数(5): life-time rate cap至多加5
: 所以最坏情况是5年后reset一次就加5到7.625%。
: JSZ做为loan agent,这种基本的东西不会搞错的。

T*****y
发帖数: 13

请问精算子，
我现在的loan是30年fixed 4.375% (>470K), plan to live for >10years, 现在值得
refinance到5/1ARM吗? 7/1ARM呢?
谢谢

g****8
发帖数: 395

你可以做Georgia的loan嘛？我的贷款20万左右，现在是15年fixed，想refi到5/1ARM

【在 j********i 的大作中提到】

i**p
发帖数: 940

你和我的case一样。息差太小，我觉得根本不值得去搞arm。何况你plan至少住10年以
上。
事实上，如果通胀来袭，利息到个7％或者8％小菜一般（中国在朱镕基当政时也发生过
）。那时，就算你不打算住10年，
这房子这么低的fix rate，完全可以留着当投资房。
还有，人们以为arm总是比fix rate低很多，所以以为可以不断的搞arm，这是扯淡。当
利息比较高的时候，短期利率不一
定比长期利率优惠很多。事实上，80年代初期，短期利率（20＋％）比长期利率高，因
为smart money赌未来利率不会长
期居高。

【在 T*****y 的大作中提到】

: 请问精算子，
: 我现在的loan是30年fixed 4.375% (>470K), plan to live for >10years, 现在值得
: refinance到5/1ARM吗? 7/1ARM呢?
: 谢谢

a***e
发帖数: 27968

30年内还会有两次经济危机，rate还会掉下来
美元又在贬值，现在省点值钱的美元，以后多付贬值后美元，能亏到哪去？

【在 s****s 的大作中提到】

i**p
发帖数: 940

您这么肯定，真应该回去帮天朝管钱。

【在 a***e 的大作中提到】

: 30年内还会有两次经济危机，rate还会掉下来
: 美元又在贬值，现在省点值钱的美元，以后多付贬值后美元，能亏到哪去？

k******r
发帖数: 2243

So you mean if we plan to live in the house for less than 15 years, 1/5 ARM
is better; over 15 years, 30-year fixed rate loan is better. Correct?

,

【在 j********i 的大作中提到】

i******s
发帖数: 8734

2.625是<4x w的吧
记不清楚了。

【在 l*********e 的大作中提到】

: 这么高？不是2.625吗现在？

i******s
发帖数: 8734

现在3.0 no point, no fee 的好像满大街都是

points

【在 j********i 的大作中提到】

: 贷款就像股票，每天都变，最近一个星期，好的情况确实是5/1, 2.625%， no points
: , no costs.

相关主题
● refi求利率 410k，agent看过来	● 求refi rate
● refi求利率 470k，agent看过来	● 联邦利率涨也就那么回事
● 求refi利率	● 求 refi rate
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f**e
发帖数: 890

You are very right. Don't try to use simplified calculations to beat banks.
They are tring to make as much money as possible not trying to make your
life better. In short, it comes to most basic questions, what is your loand
amount? how long do you want to hold house/loan? are you able to make some
big money in the future and pay off your loan or at least reduce it
tremendously when needed? $1000 or even more difference per month is very
attractive though.

you

【在 p*****y 的大作中提到】

: Man, you don't need that calculation. Banks have PhDs to use prepayment
: model, interest rate forecast and historical
: data to price ARM and leave a fairly wide safety margin for themselves. So
: unless you think you can outsmart these
: guys ( in terms of interest rate forecast), I'd say don't bet your luck on
: it. As other said, stay away from ARM if you
: have a high debt balance. The risk you are taking far exceed the benefit you
: get from it.
:
: Whole

x***m
发帖数: 1733

see my case 2) of the original case.
originally with 2.625%, your monthly payment is $2100. Even you pay $2700 (
30 years fixed minimum) a
month for 5 years, then the 30 years rate jumped to 7.625%. Now your
refinance at 30 years, your payment
would be $2700 and you would pay this for 30 years, namely 35 years from now
. This is clearly a losing
case, right?
Even if you argue you can refinance another 5 years ARM, I bet it is not
satisfactory result, unless you
assume the same 2.x or 3.x% rate you can get now, which to me seems rather
risky.
Intuitively this is also obvious, for the reason that the first several
years, your payment of a mortatage
consists most of interest and less principle. Unless your rate is
historically low like now, consistently
refinancing would be only advantage to the bank.
Another extreme case to illustrate the point is that if you refinance every
month, your are really paying a
variable rate interest only loan. 30 years later, you have the same balance
as you have now.
If you are a company, like GE which has consistent earning power, that is OK
. However, as human, your
earning power only last 20-30 years.
If you are reasonable people thinking in reasonable long term, i don't see
why you would say "笑死了".
There is pretty good chance that in 10 to 20 year, you would "xiao bu chu
lai le". hehe.

payment

【在 d***t 的大作中提到】

: 笑死了，每次讨论refinance值不值得就会听到这样的论调，refi会延长还款期，所以
: 不值得。
: 要是refinance的目的是降低minimum payment，而且每个月就按照Minimum payment，
: 那你说的当然是对的了。不过很多人refi到低一点的利率，也是付以前同样的payment
: ，结果每个月同样的付出本金的部分高一些，payoff就快一些了。
: 要比较就得对等的比较，要么相等Monthly payment比较多久能付清，要么相等时间付
: 比较monthly payment，哪有可能两边都占便宜的？
:
: 10

x***m
发帖数: 1733

Indeed, inflation is a wild card.
However, when extreme inflation comes early say in 7 years, it would be
advantage to you to carry some
mortgages. But you want it to be fixed rate, so that you can pay inflation
dollars.
If the inflation is something like 5 to 6 percent for another 10 to 20 year,
it is really hard to say which is better,
without seeing a simulation.

【在 a***e 的大作中提到】

: 30年内还会有两次经济危机，rate还会掉下来
: 美元又在贬值，现在省点值钱的美元，以后多付贬值后美元，能亏到哪去？

s**********n
发帖数: 2343

衰退/经济危机一定会有低利率机会refi么？灰色部分是衰退时期。
http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/?s[1][id]=MORTG

【在 a***e 的大作中提到】

: 30年内还会有两次经济危机，rate还会掉下来
: 美元又在贬值，现在省点值钱的美元，以后多付贬值后美元，能亏到哪去？

d***t
发帖数: 253

我笑的是每次提到refinance就听到的这种payoff一定会延长的论调，记得曾经还有人
说refi的话以前的利息就白交了。倾向fixed的人总是assume没有refinance的机会的，
也没有extra payment的能力的，做为一个过去8年refinance无数次，但是一直尽量多
幅本金的人来讲，我确实觉得这有点过虑了。当然死撑的人考虑问题的角度会很不一样
，这个我能理解。

now

【在 x***m 的大作中提到】

: see my case 2) of the original case.
: originally with 2.625%, your monthly payment is $2100. Even you pay $2700 (
: 30 years fixed minimum) a
: month for 5 years, then the 30 years rate jumped to 7.625%. Now your
: refinance at 30 years, your payment
: would be $2700 and you would pay this for 30 years, namely 35 years from now
: . This is clearly a losing
: case, right?
: Even if you argue you can refinance another 5 years ARM, I bet it is not
: satisfactory result, unless you

s**********n
发帖数: 2343

过去8年refinance无数次不等于你未来8年还能refi 无数次。我并不反对refi. 我买房
后几个月就refi
了. 如果利率下来我还会再refi.
我反对的是 5/1 7/1 一定比30 fix 好的论调。我坚决反对的是5/1 7/1 无风险的论
调。
选择5/1 7/1 or 30 fix 第一重要的你计划保持这个房子多久，然后看你的风险承受能
力，接下来才是
考虑利息差别。
只考虑利息差别，认为无风险，稳赚不赔，这都是绝对荒谬的。如果照着做，后果肯定
不会由贷款经
济人来负担。

【在 d***t 的大作中提到】

: 我笑的是每次提到refinance就听到的这种payoff一定会延长的论调，记得曾经还有人
: 说refi的话以前的利息就白交了。倾向fixed的人总是assume没有refinance的机会的，
: 也没有extra payment的能力的，做为一个过去8年refinance无数次，但是一直尽量多
: 幅本金的人来讲，我确实觉得这有点过虑了。当然死撑的人考虑问题的角度会很不一样
: ，这个我能理解。
:
: now

f**e
发帖数: 890

您的笑点比较低，太defensive and personal.

【在 d***t 的大作中提到】

i**p
发帖数: 940

+1.
做arm一定要考虑risk/reward。< 2%的息差都没什么有什么好搞的.
我认识两个搞arm的，一个是死撑不搞不行的，一个是房贷30yr利率教高而且principle
= 2 * pre-tax annual income。

【在 s**********n 的大作中提到】

: 过去8年refinance无数次不等于你未来8年还能refi 无数次。我并不反对refi. 我买房
: 后几个月就refi
: 了. 如果利率下来我还会再refi.
: 我反对的是 5/1 7/1 一定比30 fix 好的论调。我坚决反对的是5/1 7/1 无风险的论
: 调。
: 选择5/1 7/1 or 30 fix 第一重要的你计划保持这个房子多久，然后看你的风险承受能
: 力，接下来才是
: 考虑利息差别。
: 只考虑利息差别，认为无风险，稳赚不赔，这都是绝对荒谬的。如果照着做，后果肯定
: 不会由贷款经

d***t
发帖数: 253

我都refi到2.875了，接下来5年估计是不打算refi了，等于说这过去8加上未来5年，冒
险成功？接下来5年内多挣钱多付本金，这样要是5年后真涨到8%，贷款额度也小多了，
风险能高到哪里去？
我倒觉得，第一还是要看利率差多少，有不少时候5/1跟30年差不多，甚至5/1更高的，
这根本就不是一个问题不是吗？要是差别只有0.5%以内，很多人也是懒得折腾得吧。
至于别的，好像没有人仅仅考虑利率的区别吧？我觉得我的思考重点本来就是，怎样更好的利用较低的利率，来降低5年后的风险。不存在说觉得ARM没风险的这个观点啊。

【在 s**********n 的大作中提到】

s****s
发帖数: 2163

100

还在争？
这个说到底是每个人的RISK 的承受能力有多大的问题。我觉银行不是傻子。大众投资
人也不是傻子。MARKET IS efficient. 这个基本上和你投资选择是LONG TERM BOND 和
SHORT TERM BOND 差不多。所以没有一定的对错。

【在 s**********n 的大作中提到】

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p*****y
发帖数: 529

101

Can't agree with you any more.
These guys don't know what risks they are taking by using ARMs.
They actually are betting again banks on not only the interest rates but
also the yield curve shape (flatten or steepen). Like you said, when yield
curve reversed (short term > long term), then ARMs rates are actually higher
than long term rates.
Banks have all the weapons to calibrate the yield curves and use historical
data and economic analysis to forecast future rates. A normal customer doesn
't.
A wise guy takes the risk he wants to take. A stupid guy takes risk because
he doesn't know he's in danger.

【在 i**p 的大作中提到】

: 你和我的case一样。息差太小，我觉得根本不值得去搞arm。何况你plan至少住10年以
: 上。
: 事实上，如果通胀来袭，利息到个7％或者8％小菜一般（中国在朱镕基当政时也发生过
: ）。那时，就算你不打算住10年，
: 这房子这么低的fix rate，完全可以留着当投资房。
: 还有，人们以为arm总是比fix rate低很多，所以以为可以不断的搞arm，这是扯淡。当
: 利息比较高的时候，短期利率不一
: 定比长期利率优惠很多。事实上，80年代初期，短期利率（20＋％）比长期利率高，因
: 为smart money赌未来利率不会长
: 期居高。

p*****y
发帖数: 529

102

"接下来5年内多挣钱多付本金"
LOL - don't you know that you need to leverage up when rates are low and
leverage down when rates are high? If you repay your loan when rates are low
, the bank 做梦都会笑醒的. Their prepayment model predicts exactly the
opposite.

更好的利用较低的利率，来降低5年后的风险。不存在说觉得ARM没风险的这个观点啊。

【在 d***t 的大作中提到】

: 我都refi到2.875了，接下来5年估计是不打算refi了，等于说这过去8加上未来5年，冒
: 险成功？接下来5年内多挣钱多付本金，这样要是5年后真涨到8%，贷款额度也小多了，
: 风险能高到哪里去？
: 我倒觉得，第一还是要看利率差多少，有不少时候5/1跟30年差不多，甚至5/1更高的，
: 这根本就不是一个问题不是吗？要是差别只有0.5%以内，很多人也是懒得折腾得吧。
: 至于别的，好像没有人仅仅考虑利率的区别吧？我觉得我的思考重点本来就是，怎样更好的利用较低的利率，来降低5年后的风险。不存在说觉得ARM没风险的这个观点啊。

a***e
发帖数: 27968

103

看不出来美国能避免经济危机的样子
通胀肯定也跑不了，那量化宽松干的
你要是5/1的3%，最高就是8.125%
如果只住10年打算，平均下来也差不多
俺只看眼前

【在 i**p 的大作中提到】

: 您这么肯定，真应该回去帮天朝管钱。

a***e
发帖数: 27968

104

no point no fee的，差0.125我也搞
现在爽了再说
你这个是冒险成功了，肯定的
俺的房子，当年5/1了，一直没有做re-fi
现在adj后就是3%好久了，也没空搞
感觉这个月有必要来一下了

更好的利用较低的利率，来降低5年后的风险。不存在说觉得ARM没风险的这个观点啊。

【在 d***t 的大作中提到】

d***t
发帖数: 253

105

我只希望我自己早点付清贷款，尽量少付利息，这有什么不可以的？

low

【在 p*****y 的大作中提到】

: "接下来5年内多挣钱多付本金"
: LOL - don't you know that you need to leverage up when rates are low and
: leverage down when rates are high? If you repay your loan when rates are low
: , the bank 做梦都会笑醒的. Their prepayment model predicts exactly the
: opposite.
:
: 更好的利用较低的利率，来降低5年后的风险。不存在说觉得ARM没风险的这个观点啊。

g****8
发帖数: 395

106

如果做5/1ARM,比如说利率是3%，如果我在5年内付清，可以吗？有没有惩罚？如果是15
年固定，利率4.25%，如果5年内付清。两者有啥区别?

【在 d***t 的大作中提到】

: 我只希望我自己早点付清贷款，尽量少付利息，这有什么不可以的？
:
: low

j********i
发帖数: 913

107

不得不夸赞你几句，你很懂重新贷款的真谛，非常专业，有逻辑性。
你也一定会回答：如果本来30年-固定的利息是4.75%，现在过了一年了，如果现在4.
625%， no points, no fee, 值不值得做？是否白交了一年的利息？
其实，大家网上讨论的问题，都在我过去3-4年中的收音机及电视访谈中有详细说明
。看来我抽空还是叫IT把过去所有的电视访谈，放到我的网页上，这样，大家如果
有问题，我可告诉你们看哪一期的访谈。
我这次， 6月4日在Milpitas---Sheraton Hotel 的讲座，《巧计买屋及最佳贷款，会
有各种实例及疑难解答，希望对大家有所帮助。
以前上bbs 网，都是多事之秋，这次我犹豫了半天，该不该回答问题，看来，大家
还是非常友好的，谢谢大家了。我以前有什麽不对的地方，或是说话过头的地方，
我在这里道个歉，希望大家海涵。

payment

【在 d***t 的大作中提到】

e****e
发帖数: 877

108

其实你也可以在网上开一个俱乐部，估计找你咨询的人也挺多的。

4.
大家

【在 j********i 的大作中提到】

: 不得不夸赞你几句，你很懂重新贷款的真谛，非常专业，有逻辑性。
: 你也一定会回答：如果本来30年-固定的利息是4.75%，现在过了一年了，如果现在4.
: 625%， no points, no fee, 值不值得做？是否白交了一年的利息？
: 其实，大家网上讨论的问题，都在我过去3-4年中的收音机及电视访谈中有详细说明
: 。看来我抽空还是叫IT把过去所有的电视访谈，放到我的网页上，这样，大家如果
: 有问题，我可告诉你们看哪一期的访谈。
: 我这次， 6月4日在Milpitas---Sheraton Hotel 的讲座，《巧计买屋及最佳贷款，会
: 有各种实例及疑难解答，希望对大家有所帮助。
: 以前上bbs 网，都是多事之秋，这次我犹豫了半天，该不该回答问题，看来，大家
: 还是非常友好的，谢谢大家了。我以前有什麽不对的地方，或是说话过头的地方，

f*****u
发帖数: 729

109

一般的loan都没有prepay penalty.
以400K的loan为例, 假如下个月开始付, 到2016年五月付清：
5/1 ARM - 3% rate
monthly payment: $7147.48, 总利息：$31248.58
15 year fix - 4.25% rate:
monthly payment: $3009.11 + $4500=7509.11, 总利息：$44,055.49
多付的$4500是为个保证在5年内付清。
所以虽然都是五年付清， 5/1的这个计划少付了近13K的利息。

15

【在 g****8 的大作中提到】

: 如果做5/1ARM,比如说利率是3%，如果我在5年内付清，可以吗？有没有惩罚？如果是15
: 年固定，利率4.25%，如果5年内付清。两者有啥区别?

j********i
发帖数: 913

110

建议你去看我放在网页上的3/16的访谈，里面有风险分析， 7/1 ARM 不值得， 5/1
ARM--
如果做到2.75%-2.875% （因为是super Conforming), 还是值得做的。几乎没有任何风
险。
通货膨胀不是如外界传言的那么凶猛，特别体现在贷款利息上，更是谨小慎微。即
使在Prime
rate 高到7.25% 的06-07年， 1/1 ARM 照样 5% 一下，30-yearfixed < 6.5%, 当时当
然还有更令人不可思议的贷款。而那时定期存款年利息都是在7% 以上的。
贷款是门科学，入门可高，可低，只要算准时机，省下大把的钱，是完全可能的。

【在 T*****y 的大作中提到】

: 请问精算子，
: 我现在的loan是30年fixed 4.375% (>470K), plan to live for >10years, 现在值得
: refinance到5/1ARM吗? 7/1ARM呢?
: 谢谢

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进入SanFrancisco版参与讨论

j********i
发帖数: 913

111

当然没有罚款。只要你不要再4个月之内还完，过了4个月，你爱还多少都没关系。

15

【在 g****8 的大作中提到】

: 如果做5/1ARM,比如说利率是3%，如果我在5年内付清，可以吗？有没有惩罚？如果是15
: 年固定，利率4.25%，如果5年内付清。两者有啥区别?

x***m
发帖数: 1733

112

My calculation alreadys shows what you claim to do long term wise is most
likely to be opposite to your goal
我只希望我自己早点付清贷款，尽量少付利息.
JSZ's calculation also shows the point, even though she thinks that the "
worse case" scenario.
Give me an example of calculation of how consistently refinacing would
achieve the goal, or point out where my calculation does not make sense.

【在 d***t 的大作中提到】

: 我只希望我自己早点付清贷款，尽量少付利息，这有什么不可以的？
:
: low

x***m
发帖数: 1733

113

zan
"A wise guy takes the risk he wants to take. A stupid guy takes risk because
he doesn't know he's in danger"
ni yao shi can help us to calculate cases in inflation adjusted result as
when it make sense, when it does not make sense. this way, you make us even
more wiser le.

higher
historical
doesn
because

【在 p*****y 的大作中提到】

: Can't agree with you any more.
: These guys don't know what risks they are taking by using ARMs.
: They actually are betting again banks on not only the interest rates but
: also the yield curve shape (flatten or steepen). Like you said, when yield
: curve reversed (short term > long term), then ARMs rates are actually higher
: than long term rates.
: Banks have all the weapons to calibrate the yield curves and use historical
: data and economic analysis to forecast future rates. A normal customer doesn
: 't.
: A wise guy takes the risk he wants to take. A stupid guy takes risk because

k**l
发帖数: 2966

114

未来5～10年利息很有可能会涨的比较高，
但是未来15年一直居高可能性就比较小了
我算了算5年2.75%+next 5 year 7.75% + next 5 year 3% + next 5 year 8% +
next 5 year 3%+ next 5 year 8%
vs
4.75 30 year fixed
这两个付的总利息基本是一样的（贷款500K)
2016～2026内再出现几个月3%arm的可能性有多大？和2016～2021arm一直>7.75%的可能
性相比
呢

so,
month
cost
sell it
house,
buying
with

【在 x***m 的大作中提到】

: i incline to use 30 years option for the reason that
: in 10 years, there is a high likely hood that rate would go to 7.5% or so,
: at that time, you may find your monthly payment goes up 600$ each month
: assuming currently 50w loan.
: Moreover, in 10 years, the rent may reach to a level to cover all the cost
: of the house if you fix it for 30 years. At that time, why would you sell it
: then? Just keep it and rent it out even if you want to move to a new house,
: it would make money for you.
: Further illustrating this idea, say your house can rent for $2500. If buying
: a immediate annuity which can produce $2500 per month at this time, with

x***m
发帖数: 1733

115

in your calculation, do you always pay minimum?
what about the loan balance after this 30 years? one is 0, and how about
yours?
for the interest rate 30 years down the road, I really have no idea. (If i
do or anyone do, what do I wasting time
here with all of you. I can make good money using this knowledge.)
What I am confident to say is that it would fluctuate, and a lot, and the
average would converge to the mean.

【在 k**l 的大作中提到】

: 未来5～10年利息很有可能会涨的比较高，
: 但是未来15年一直居高可能性就比较小了
: 我算了算5年2.75%+next 5 year 7.75% + next 5 year 3% + next 5 year 8% +
: next 5 year 3%+ next 5 year 8%
: vs
: 4.75 30 year fixed
: 这两个付的总利息基本是一样的（贷款500K)
: 2016～2026内再出现几个月3%arm的可能性有多大？和2016～2021arm一直>7.75%的可能
: 性相比
: 呢

s**********n
发帖数: 2343

116

您这个假设和惠博士设想的一模一样：一半时间3%，一半时间8%。
看看历史吧. 3% 意味着FED rate 接近0。从1950年到现在，只有3次这样的机会，
前面两次都在
50年代，这一次在2010-2011，每次也就几个月，不会有5年那么长。醒醒吧，善良的
人们!
http://research.stlouisfed.org/fred2/series/FEDFUNDS

【在 k**l 的大作中提到】

q**j
发帖数: 10612

117

美国经济也不可能总是在1950-2011这样的上升期。这种比较纯粹是刻舟求剑。

，

【在 s**********n 的大作中提到】

: 您这个假设和惠博士设想的一模一样：一半时间3%，一半时间8%。
: 看看历史吧. 3% 意味着FED rate 接近0。从1950年到现在，只有3次这样的机会，
: 前面两次都在
: 50年代，这一次在2010-2011，每次也就几个月，不会有5年那么长。醒醒吧，善良的
: 人们!
: http://research.stlouisfed.org/fred2/series/FEDFUNDS

a***e
发帖数: 27968

118

it could be also just another BS.
most ppl think they are wise and take the risk they want.
only the result will tell you if they are stupid or not.

because
even

【在 x***m 的大作中提到】

: zan
: "A wise guy takes the risk he wants to take. A stupid guy takes risk because
: he doesn't know he's in danger"
: ni yao shi can help us to calculate cases in inflation adjusted result as
: when it make sense, when it does not make sense. this way, you make us even
: more wiser le.
:
: higher
: historical
: doesn

j********i
发帖数: 913

119

No, 我算的不是这样的。比这个要保守的多。请仔细看我3/16日的访谈。
你的顾虑呢，完全没必要，因为如果5/1， initial rate 是2.625%，life time 最高
点也就是7.625%。何况，你又不是被绑死了，你在5年之内完全有大把的机会，可以瞄
准地点 refinance，如果真的到那一天30年掉到 4.0% 以下了，你也可改回30年，你
前面的利息当然没有白交。--不要说不可能，这个世界永远会有奇迹。
不要以Broker非要赚你的钱来给所有人定性。对我们公司来说，我们已不愁客户啦。而
我，也再也不会为钱工作啦。

，

【在 s**********n 的大作中提到】

a***e
发帖数: 27968

120

最近600K的loan 5/1能到什么rate?
no point no fee有什么风险？税务上有潜在cost?

的。

【在 j********i 的大作中提到】

: 建议你去看我放在网页上的3/16的访谈，里面有风险分析， 7/1 ARM 不值得， 5/1
: ARM--
: 如果做到2.75%-2.875% （因为是super Conforming), 还是值得做的。几乎没有任何风
: 险。
: 通货膨胀不是如外界传言的那么凶猛，特别体现在贷款利息上，更是谨小慎微。即
: 使在Prime
: rate 高到7.25% 的06-07年， 1/1 ARM 照样 5% 一下，30-yearfixed < 6.5%, 当时当
: 然还有更令人不可思议的贷款。而那时定期存款年利息都是在7% 以上的。
: 贷款是门科学，入门可高，可低，只要算准时机，省下大把的钱，是完全可能的。

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d***t
发帖数: 253

121

那楼上Frankfu不是算给你看了吗？拿着低利率，5年还完，比用15-fixed的利息5年还
完，不是省了17k吗？比30年的省得就更多了，当然你会说5年还完不可能，10年可能吗
？10年你给算算，我5/1最坏情况亏多少？
其实我更倾向于frankfu这种算法，固定还款期限，再来比较monthly pay，这中间总有个break even point，两种方式同样时间还完，总利息一样数额，5/1用最坏情况来算好了。在那种情况下，看看每个月5/1要交多少，如果能接受这个monthly pay了，我觉得就应该选5/1，因为那已经是最坏情况，最大风险了对吧？
当然我这是基于我自己要早日还清贷款的宗旨来定这么个策略。你要非要拉长到30年来
比，本身就不是我们计划的还款方式，算出来也没实际参考价值啊？
我就懒得再算了，我自己家情况自己老早仔仔细细算过了，才选的5/1，不要以为5/1的
不是傻瓜就是冤大头。

【在 x***m 的大作中提到】

: My calculation alreadys shows what you claim to do long term wise is most
: likely to be opposite to your goal
: 我只希望我自己早点付清贷款，尽量少付利息.
: JSZ's calculation also shows the point, even though she thinks that the "
: worse case" scenario.
: Give me an example of calculation of how consistently refinacing would
: achieve the goal, or point out where my calculation does not make sense.

s**********n
发帖数: 2343

122

不会为钱工作就更应该给些中性的信息，给些不受利益驱使的分析。正确分析客户的风
险和收益只会
让你的生意更好。

【在 j********i 的大作中提到】

: No, 我算的不是这样的。比这个要保守的多。请仔细看我3/16日的访谈。
: 你的顾虑呢，完全没必要，因为如果5/1， initial rate 是2.625%，life time 最高
: 点也就是7.625%。何况，你又不是被绑死了，你在5年之内完全有大把的机会，可以瞄
: 准地点 refinance，如果真的到那一天30年掉到 4.0% 以下了，你也可改回30年，你
: 前面的利息当然没有白交。--不要说不可能，这个世界永远会有奇迹。
: 不要以Broker非要赚你的钱来给所有人定性。对我们公司来说，我们已不愁客户啦。而
: 我，也再也不会为钱工作啦。
:
: ，

s**********n
发帖数: 2343

123

刻舟求剑也比拍脑袋强吧？一拍脑袋就一半时间3%，一半时间8%了，衰退3%，繁荣8
%，这弯曲
的老百姓就是好骗!

【在 q**j 的大作中提到】

: 美国经济也不可能总是在1950-2011这样的上升期。这种比较纯粹是刻舟求剑。
:
: ，

q**j
发帖数: 10612

124

你听谁说刻舟求剑比拍脑袋强？3%-8%不错了，看看日本多少年 1%-了。

荣8

【在 s**********n 的大作中提到】

: 刻舟求剑也比拍脑袋强吧？一拍脑袋就一半时间3%，一半时间8%了，衰退3%，繁荣8
: %，这弯曲
: 的老百姓就是好骗!

s**********n
发帖数: 2343

125

你5年还完当然选5/1 ，有什么可说的，最好选5年固定，比5/1利率还低。
我们讨论的是 “以现在的利率差， 5/1 没风险，比30fix一定好。”不要混淆概念。

总有个break
even point，两种方式同样时间还完，总利息一样数额，5/1用最坏情况来算好了。在
那种情况下，看
看每个月5/1要交多少，如果能接受这个monthly pay了，我觉得就应该选5/1，因为那
已经是最坏情
况，最大风险了对吧？

【在 d***t 的大作中提到】

: 那楼上Frankfu不是算给你看了吗？拿着低利率，5年还完，比用15-fixed的利息5年还
: 完，不是省了17k吗？比30年的省得就更多了，当然你会说5年还完不可能，10年可能吗
: ？10年你给算算，我5/1最坏情况亏多少？
: 其实我更倾向于frankfu这种算法，固定还款期限，再来比较monthly pay，这中间总有个break even point，两种方式同样时间还完，总利息一样数额，5/1用最坏情况来算好了。在那种情况下，看看每个月5/1要交多少，如果能接受这个monthly pay了，我觉得就应该选5/1，因为那已经是最坏情况，最大风险了对吧？
: 当然我这是基于我自己要早日还清贷款的宗旨来定这么个策略。你要非要拉长到30年来
: 比，本身就不是我们计划的还款方式，算出来也没实际参考价值啊？
: 我就懒得再算了，我自己家情况自己老早仔仔细细算过了，才选的5/1，不要以为5/1的
: 不是傻瓜就是冤大头。

f*****u
发帖数: 729

126

如果LTV <75%, FICO 740, 今天是3%，昨天还好一点
税务的方面，如果要细算，就稍微复杂了一些，因为可能涉及bracket, ATM等，
如果直白来说，缴税说明你拿到了钱，抵税说明你付出了钱，不管怎么说，先把钱拿
到手总是硬道理

【在 a***e 的大作中提到】

: 最近600K的loan 5/1能到什么rate?
: no point no fee有什么风险？税务上有潜在cost?
:
: 的。

a***e
发帖数: 27968

127

其实很简单，不要只付minimum,而是个定数
比如现在30年5%你的月付是4500
那么，无论你如何re-fi,你坚持每月付4500
利息越低，你的每月付掉的本金就越多，你
就越早付清
利息下降的副作用是税上，如果因此上了个
税率区可能会有点讲究，否则还是划算的
5/1一般利率低一些，这就是个greedy的策略
总是坚持自己的付款速度，但是寻求当前最低利率
所以延长付款周期的担心是不必要的
当然，很多人习惯按银行最低付，如果房子是投资的
可能随时转手，这是合理选择，否则就是进银行圈套了

【在 x***m 的大作中提到】

x***m
发帖数: 1733

128

we can stretch a little bit here.
I don't agree that " only the result will tell you if they are stupid or not
." in fact, i think you should not use result to judge decision. The
decision give you the probability under certain model. The result is one
random test, right?
An extreme case is that there is always someone hitting super lotto. Now
they claim who don't buy lottery is stupid. Would you agree with them? hehe.

【在 a***e 的大作中提到】

: it could be also just another BS.
: most ppl think they are wise and take the risk they want.
: only the result will tell you if they are stupid or not.
:
: because
: even

j********i
发帖数: 913

129

回答的很好!

【在 f*****u 的大作中提到】

: 如果LTV <75%, FICO 740, 今天是3%，昨天还好一点
: 税务的方面，如果要细算，就稍微复杂了一些，因为可能涉及bracket, ATM等，
: 如果直白来说，缴税说明你拿到了钱，抵税说明你付出了钱，不管怎么说，先把钱拿
: 到手总是硬道理

d***t
发帖数: 253

130

你怎么不算10-15年还完的情况呢？5年的例子只不过是告诉你，如果同样还款时间，也
有个break even point。总之我觉得其实in reality非拖到30年才换完的人，特别是中
国人，也少啊，所以算30年的我一般都不看的。
再说，从来就没有人说过5/1没风险，都是你们自己assume我们冤大头不识字这么说的。

【在 s**********n 的大作中提到】

: 你5年还完当然选5/1 ，有什么可说的，最好选5年固定，比5/1利率还低。
: 我们讨论的是 “以现在的利率差， 5/1 没风险，比30fix一定好。”不要混淆概念。
:
: 总有个break
: even point，两种方式同样时间还完，总利息一样数额，5/1用最坏情况来算好了。在
: 那种情况下，看
: 看每个月5/1要交多少，如果能接受这个monthly pay了，我觉得就应该选5/1，因为那
: 已经是最坏情
: 况，最大风险了对吧？

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a***e
发帖数: 27968

131

靠，lock早了
下回(4个月后）好利率通知一声？
您做贷款不？给个PM,以后用得上

【在 f*****u 的大作中提到】

s**********n
发帖数: 2343

132

这一点我同意你，如果美国未来20年和日本1991 之后的情形比较像， 5/1 比 30fix
好多了， 5/1 还
不是最好的，最好用1/1 。

【在 q**j 的大作中提到】

: 你听谁说刻舟求剑比拍脑袋强？3%-8%不错了，看看日本多少年 1%-了。
:
: 荣8

x***m
发帖数: 1733

133

see my caculation, case one, your month payment in 5 year fix now can jump
to $3300, from current 30 years of $2700, in this case, after 5years in
worst case.

【在 a***e 的大作中提到】

: 其实很简单，不要只付minimum,而是个定数
: 比如现在30年5%你的月付是4500
: 那么，无论你如何re-fi,你坚持每月付4500
: 利息越低，你的每月付掉的本金就越多，你
: 就越早付清
: 利息下降的副作用是税上，如果因此上了个
: 税率区可能会有点讲究，否则还是划算的
: 5/1一般利率低一些，这就是个greedy的策略
: 总是坚持自己的付款速度，但是寻求当前最低利率
: 所以延长付款周期的担心是不必要的

f*****u
发帖数: 729

134

送给你了，小做一下广告，我的email是f***********[email protected]

【在 a***e 的大作中提到】

: 靠，lock早了
: 下回(4个月后）好利率通知一声？
: 您做贷款不？给个PM,以后用得上

a***e
发帖数: 27968

135

到时候接着re-fi就是
这是个greedy策略，当然不保证全局最优
现在是历史低点，30fixed是个好策略，
但也不是对所有人最优，银行也不傻
你可以把payrate固定在4000刀
看看两种情况什么时候even

【在 x***m 的大作中提到】

: see my caculation, case one, your month payment in 5 year fix now can jump
: to $3300, from current 30 years of $2700, in this case, after 5years in
: worst case.

s**********n
发帖数: 2343

136

我从头到尾就没说过谁是冤大头，也没说过30 fix 一定比 5/1 好。每家具体情况自
己分析。
我只看到一些不着调的评论：
“ 以现在的利息差，5/1 一定比 30 fix 好”
” 5/1 没有风险“
”贷 30 fix 的人不懂refi 可以多付，可以早付的道理“
”5/1 总是有机会refi"
" 30年平均一半时间3%，一半时间8%”

的。

【在 d***t 的大作中提到】

: 你怎么不算10-15年还完的情况呢？5年的例子只不过是告诉你，如果同样还款时间，也
: 有个break even point。总之我觉得其实in reality非拖到30年才换完的人，特别是中
: 国人，也少啊，所以算30年的我一般都不看的。
: 再说，从来就没有人说过5/1没风险，都是你们自己assume我们冤大头不识字这么说的。

a***e
发帖数: 27968

137

: see my caculation, case one, your month payment in 5 year fix now can jump
: to $3300, from current 30 years of $2700, in this case, after 5years in
: worst case.

f**e
发帖数: 890

138

if you are certain you can pay off early, why bother using long term fixed
rate?
We are talking about cases that you cannot pay off early. In fact, there is
no better choice for large and small loans, they incline to use ARM to save
money, no-brainer choice. People with 40~70K loans which is not easy to pay
off in near future but has the opportunity to lock a faily good long-term
rate has this dilemma.

【在 a***e 的大作中提到】

x***m
发帖数: 1733

139

you have point. i would think think. hehe.

【在 a***e 的大作中提到】

: 到时候接着re-fi就是
: 这是个greedy策略，当然不保证全局最优
: 现在是历史低点，30fixed是个好策略，
: 但也不是对所有人最优，银行也不傻
: 你可以把payrate固定在4000刀
: 看看两种情况什么时候even

q**j
发帖数: 10612

140

5/1基本没有net present value 风险。有 cash flow 风险。30年反过来。
死撑怕撑死的注意第二个风险。不缺钱的害怕做赔本买卖，注意第一个风险。这么简单
的东西还想不通，就不要上窜下跳的做广告了。怕别人不知道你傻么？

【在 s**********n 的大作中提到】

: 我从头到尾就没说过谁是冤大头，也没说过30 fix 一定比 5/1 好。每家具体情况自
: 己分析。
: 我只看到一些不着调的评论：
: “ 以现在的利息差，5/1 一定比 30 fix 好”
: ” 5/1 没有风险“
: ”贷 30 fix 的人不懂refi 可以多付，可以早付的道理“
: ”5/1 总是有机会refi"
: " 30年平均一半时间3%，一半时间8%”
:
: 的。

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x***m
发帖数: 1733

141

Doubt seems to have a VESTED interest in support 5/1. it is futile to argue
if one does not reason from fact and calculation.

【在 s**********n 的大作中提到】

j********i
发帖数: 913

142

你说的很对，任何贷款都有风险，相比较，目前， Conforming loan 反而是5/1
and 7/1 ARM 最省钱，风险最小，在可预知的范围内。
打个比方，你做了30年固定，结果你不到5年就卖房了，想想这是不是风险？

的。

【在 d***t 的大作中提到】

a***e
发帖数: 27968

143

对死撑+长住的，30 fix是不错
其他的都可以考虑考虑
个人人为，loan的大小应该按能基本撑住6% 30年fix的月供来考虑
要不就麻烦了

is
save
pay

【在 f**e 的大作中提到】

: if you are certain you can pay off early, why bother using long term fixed
: rate?
: We are talking about cases that you cannot pay off early. In fact, there is
: no better choice for large and small loans, they incline to use ARM to save
: money, no-brainer choice. People with 40~70K loans which is not easy to pay
: off in near future but has the opportunity to lock a faily good long-term
: rate has this dilemma.

q**j
发帖数: 10612

144

死撑+没钱
常住不是问题。有钱的话利息上去了去买个municipal bond，爽翻。

【在 a***e 的大作中提到】

: 对死撑+长住的，30 fix是不错
: 其他的都可以考虑考虑
: 个人人为，loan的大小应该按能基本撑住6% 30年fix的月供来考虑
: 要不就麻烦了
:
: is
: save
: pay

a***e
发帖数: 27968

145

你有钱还能叫死撑么？
5年换房当然搞个利率低的

【在 q**j 的大作中提到】

: 死撑+没钱
: 常住不是问题。有钱的话利息上去了去买个municipal bond，爽翻。

q**j
发帖数: 10612

146

okay。去掉没钱。我只是说长住不上必要条件。

【在 a***e 的大作中提到】

: 你有钱还能叫死撑么？
: 5年换房当然搞个利率低的

f**e
发帖数: 890

147

ARM can save a lot of money at least for now. I think 死撑 like to use ARM.
Does 死撑 sounds bad? In long run, 4.xx is cheaper money, why pay off early
even you can?

【在 a***e 的大作中提到】

: 对死撑+长住的，30 fix是不错
: 其他的都可以考虑考虑
: 个人人为，loan的大小应该按能基本撑住6% 30年fix的月供来考虑
: 要不就麻烦了
:
: is
: save
: pay

d***t
发帖数: 253

148

我早就说过了，我目前觉得5/1arm好是因为目前利差大，差个0.5我们也不见得去折腾5/1，
别在这里臆想什么vested interest了，再说我前面引用别人算的你们不也视而不见吗？
我工作是data analyst，喜欢算明白，不过不是financial领域的，算这个也是用网上的计算器。
那我用网上的calculator随便算给你看看吧：
假设50w的贷款，想要10年还清，30年rate 4.625%，每个月5212。11（2570.70
minimum + 2641.41extra to pay off earlier)，10年后一共本加利625453。
假设5/1,前5年2.625%，后5年一直最差情况7.625，每年都按10年内按期还完来计划还
多少，前5年每个月需要4741.91，后5年每个月需要5353.23，10年连本带息一共付
605708，还是比30年少2万呢。而且最开始的5年每个月少500多块，后5年每个月多付
100多块，通货膨胀了几乎可以忽略不计。
这样算有啥问题吗？风险在哪里？
为什么不用短期的10年贷款？第一我还真没研究过10年利率是不是会低很多，值得贷，
第二，贷周期长的款，minimum payment低，直接压力不大，我能接受风险，但是不愿
意被别人逼着多付。

argue

【在 x***m 的大作中提到】

: Doubt seems to have a VESTED interest in support 5/1. it is futile to argue
: if one does not reason from fact and calculation.

s**********n
发帖数: 2343

149

你牛叉，十年还清，不要误导俺们这些30年还还不清的人。谢谢。

腾5/1，
吗？
上的计算器。

【在 d***t 的大作中提到】

: 我早就说过了，我目前觉得5/1arm好是因为目前利差大，差个0.5我们也不见得去折腾5/1，
: 别在这里臆想什么vested interest了，再说我前面引用别人算的你们不也视而不见吗？
: 我工作是data analyst，喜欢算明白，不过不是financial领域的，算这个也是用网上的计算器。
: 那我用网上的calculator随便算给你看看吧：
: 假设50w的贷款，想要10年还清，30年rate 4.625%，每个月5212。11（2570.70
: minimum + 2641.41extra to pay off earlier)，10年后一共本加利625453。
: 假设5/1,前5年2.625%，后5年一直最差情况7.625，每年都按10年内按期还完来计划还
: 多少，前5年每个月需要4741.91，后5年每个月需要5353.23，10年连本带息一共付
: 605708，还是比30年少2万呢。而且最开始的5年每个月少500多块，后5年每个月多付
: 100多块，通货膨胀了几乎可以忽略不计。

a***e
发帖数: 27968

150

死撑用ARM的风险大
因为不小心月供上去了会撑破
4.xx确实是cheap money
问题是多数人不投资payoff也算投资

.
early

【在 f**e 的大作中提到】

: ARM can save a lot of money at least for now. I think 死撑 like to use ARM.
: Does 死撑 sounds bad? In long run, 4.xx is cheaper money, why pay off early
: even you can?

相关主题
● 10 ARM 好不好？	● 30年fix看起来划算？vs ARM (转载)
● 房贷4.125% 30 fixed 高吗？	● refi求利率 410k，agent看过来
● 纠结啊，7年ARM比30年低0.75，选哪个？	● refi求利率 470k，agent看过来
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f**e
发帖数: 890

151

想要十年还清的话，不用算也是ARM最好。其实就算不长住，搞个低利率，三十年还清
，将来房租就可以养自己了，利息低，为什么要早还？唯一不好的就是加州的地震和海
啸，不知道能不能留三十年。

腾5/1，
吗？
上的计算器。

【在 d***t 的大作中提到】

a***e
发帖数: 27968

152

这么大笔钱，还是自己算
不要让人导，这东西就是加减乘除，没那么复杂

【在 s**********n 的大作中提到】

: 你牛叉，十年还清，不要误导俺们这些30年还还不清的人。谢谢。
:
: 腾5/1，
: 吗？
: 上的计算器。

a***e
发帖数: 27968

153

这不是一帮人比3% 5/1 和4.75%的30年么？

【在 f**e 的大作中提到】

: 想要十年还清的话，不用算也是ARM最好。其实就算不长住，搞个低利率，三十年还清
: ，将来房租就可以养自己了，利息低，为什么要早还？唯一不好的就是加州的地震和海
: 啸，不知道能不能留三十年。
:
: 腾5/1，
: 吗？
: 上的计算器。

x***m
发帖数: 1733

154

we like this style of discussion, by reasoning and numbers.
Can you share share the result of fixing 15 years? what is the balance per
month. 5.2K a month is still too high, for me.

腾5/1，
吗？
上的计算器。

【在 d***t 的大作中提到】

k**l
发帖数: 2966

155

no no, we can not still pay minimum after refinance (we can, but can not
use that to compare with no refinance case)---I am always assuming
paying off at 2041/5
If rate would fluctuate largely, catch the low point and refinance is a
good choice than taking the average. Arm (due to it's 5 year average
than 30 year) has a even lower minimum at low point.
Let's put it this way, if I can always find a 5% point in every 5 years
(5/1 arm or 30 fixed or whatever), arm beats 30 year fixed.
However, I know there is a good chance that we can not find the 5% point
in next 10 years. That is why arm is so low now a days. As seven said,
market is efficient, there is no conclusion that arm rate is better or
worse to 30 year fixed. If one beats the other by far in one bank, some
other bank will offer better rate for the worse one.

about
(If i
the

【在 x***m 的大作中提到】

: in your calculation, do you always pay minimum?
: what about the loan balance after this 30 years? one is 0, and how about
: yours?
: for the interest rate 30 years down the road, I really have no idea. (If i
: do or anyone do, what do I wasting time
: here with all of you. I can make good money using this knowledge.)
: What I am confident to say is that it would fluctuate, and a lot, and the
: average would converge to the mean.

d***t
发帖数: 253

156

所以各家情况各家自己清楚嘛，不用一刀切说我们5/1没脑子，事实上我这个计算，还
有一点空间，计划好了可以让*最差情况5/1*相当于10几年的fix,这10几年只要有一次
refi机会摆脱最差情况，就赚了，这个风险我觉得值得啊。
或许区别就是乐观与悲观？我天性乐观，不相信这么倒霉一套就是10几年，呵呵，再说
，说不定哪天要换房子呢？说不定哪天要海归呢？

【在 s**********n 的大作中提到】

: 你牛叉，十年还清，不要误导俺们这些30年还还不清的人。谢谢。
:
: 腾5/1，
: 吗？
: 上的计算器。

x***m
发帖数: 1733

157

can you share with which mortgage calculator you use to do this calculation?

【在 k**l 的大作中提到】

: no no, we can not still pay minimum after refinance (we can, but can not
: use that to compare with no refinance case)---I am always assuming
: paying off at 2041/5
: If rate would fluctuate largely, catch the low point and refinance is a
: good choice than taking the average. Arm (due to it's 5 year average
: than 30 year) has a even lower minimum at low point.
: Let's put it this way, if I can always find a 5% point in every 5 years
: (5/1 arm or 30 fixed or whatever), arm beats 30 year fixed.
: However, I know there is a good chance that we can not find the 5% point
: in next 10 years. That is why arm is so low now a days. As seven said,

d***t
发帖数: 253

158

想15年付清的话，用30年fix的贷款每月要还3856.99；用5/1，前5年每个月还3363.45
，后面10年每个月4232.89，最后算下来5/1要多付15495.6。
所以10-15年中间肯定有个break even point，具体多少我就懒得算了，我坚持认为，
会有机会refi的，不会吊死在7.625%，呵呵。
用的这个计算器，如果算的不对，找他们别找我：
http://www.mtgprofessor.com/calculators/Calculator2c.html

【在 x***m 的大作中提到】

: we like this style of discussion, by reasoning and numbers.
: Can you share share the result of fixing 15 years? what is the balance per
: month. 5.2K a month is still too high, for me.
:
: 腾5/1，
: 吗？
: 上的计算器。

x***m
发帖数: 1733

159

you have a point and i learnt something from you. hehe
let me think think.

45

【在 d***t 的大作中提到】

: 想15年付清的话，用30年fix的贷款每月要还3856.99；用5/1，前5年每个月还3363.45
: ，后面10年每个月4232.89，最后算下来5/1要多付15495.6。
: 所以10-15年中间肯定有个break even point，具体多少我就懒得算了，我坚持认为，
: 会有机会refi的，不会吊死在7.625%，呵呵。
: 用的这个计算器，如果算的不对，找他们别找我：
: http://www.mtgprofessor.com/calculators/Calculator2c.html

k**l
发帖数: 2966

160

sign,
不是一半时间，你只需要catch一个点做arm
也就是每十年有几个月就行了
我虽然以前对惠敏博士有偏见，现在看来
他虽然建议可能倾向大家refinance，但分析时脑子不糊涂

，

【在 s**********n 的大作中提到】

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k**l
发帖数: 2966

161

我下了个excel, 自己手动duplicate+填数字生成其他condition的（eg, fixed)
http://www.vertex42.com/ExcelTemplates/arm-calculator.html

calculation?

【在 x***m 的大作中提到】

: can you share with which mortgage calculator you use to do this calculation?

x***m
发帖数: 1733

162

i have another question about buying point. How does it work? Normally how
much do you need to pay to buy a point? anything to do with loan amount?

【在 j********i 的大作中提到】

: 你说的很对，任何贷款都有风险，相比较，目前， Conforming loan 反而是5/1
: and 7/1 ARM 最省钱，风险最小，在可预知的范围内。
: 打个比方，你做了30年固定，结果你不到5年就卖房了，想想这是不是风险？
:
: 的。

j********i
发帖数: 913

163

I never suggest to buy the point, no worth!

【在 x***m 的大作中提到】

: i have another question about buying point. How does it work? Normally how
: much do you need to pay to buy a point? anything to do with loan amount?

s**********n
发帖数: 2343

164

惠博士脑子当然不糊涂，职业选手都不糊涂，但是他们如何表达出来就很有学问了。
"10年catch 一个点做 3% 的 ARM"，听上去多么简单，多么容易。
职业选手都懂3%的ARM意味着什么，可是他们不告诉你。

【在 k**l 的大作中提到】

: sign,
: 不是一半时间，你只需要catch一个点做arm
: 也就是每十年有几个月就行了
: 我虽然以前对惠敏博士有偏见，现在看来
: 他虽然建议可能倾向大家refinance，但分析时脑子不糊涂
:
: ，

a***e
发帖数: 27968

165

point是预付的利息，可以报税的
但很多时候不划算

【在 x***m 的大作中提到】

: i have another question about buying point. How does it work? Normally how
: much do you need to pay to buy a point? anything to do with loan amount?

x***m
发帖数: 1733

166

if 5 years later, you use the saved money to buy points, can you lower the
30 years enough to make more sense?

【在 j********i 的大作中提到】

: I never suggest to buy the point, no worth!

a***e
发帖数: 27968

167

以前re-fi有cost所以re-fi有风险，还不小
现在其实谁也不能保证NONC的re-fi能撑多久
re-fi是人的主力生意，自然推荐
但是分析要是无厘头的话名声就坏了
对于贷款人，re-fi的目的是降低利息
其次才是减少月供，付款的步伐要控制好

【在 k**l 的大作中提到】

s**********n
发帖数: 2343

168

refi 的生意在FED 逐步升息之后就会逐渐萎缩了。虽然现在说这话还有点早，但是这
一天会来的。

【在 a***e 的大作中提到】

: 以前re-fi有cost所以re-fi有风险，还不小
: 现在其实谁也不能保证NONC的re-fi能撑多久
: re-fi是人的主力生意，自然推荐
: 但是分析要是无厘头的话名声就坏了
: 对于贷款人，re-fi的目的是降低利息
: 其次才是减少月供，付款的步伐要控制好

a***e
发帖数: 27968

169

这个想法比较有趣
30-fix利率一直相对稳定
不知道长期均线在哪？
假设来年30-fix 是6.5，要买到现在的4.75不知道要多少钱？

【在 x***m 的大作中提到】

: if 5 years later, you use the saved money to buy points, can you lower the
: 30 years enough to make more sense?

a***e
发帖数: 27968

170

这种excel难道不是自己花5分钟做一个？

【在 k**l 的大作中提到】

: 我下了个excel, 自己手动duplicate+填数字生成其他condition的（eg, fixed)
: http://www.vertex42.com/ExcelTemplates/arm-calculator.html
:
: calculation?

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w******y
发帖数: 8040

171

man, first you missed an important part:
the money you saved from the rate difference can be put into
the new loan or be invested into other business.
Another important point you have missed is that normally few people will
pay off the house using 30 years, let alone holding it for 30 years.
On average, people change home every seven years. Even considering Chinese
people tend to hold houses for longer time, say 15 yrs, you still need to
halve the payoff years in your calculation.
Surely ARM has more risks in the long term, but even in the worst case,
it is not that frightening as you guys made up.

10
house
you

【在 x***m 的大作中提到】

p*****y
发帖数: 529

172

Many think they can catch that point.
Let them be.

【在 s**********n 的大作中提到】

: 惠博士脑子当然不糊涂，职业选手都不糊涂，但是他们如何表达出来就很有学问了。
: "10年catch 一个点做 3% 的 ARM"，听上去多么简单，多么容易。
: 职业选手都懂3%的ARM意味着什么，可是他们不告诉你。

p*****y
发帖数: 529

173

Man, so you know that you can invest the money you saved in some higher
return products, right?
Then you should know that these products have other types of investment risk
other than interest rate risk. As a trader, don't you want to control your
total risk by hedging some of the interest risk you have on your loan and
betting on other risks you want to take?
Look around to see what corporate takes floating rate loans in a historical
low interest rate environment. You think these corporations (GE, Walmart etc
) taking fix loans are idiots?

【在 w******y 的大作中提到】

: man, first you missed an important part:
: the money you saved from the rate difference can be put into
: the new loan or be invested into other business.
: Another important point you have missed is that normally few people will
: pay off the house using 30 years, let alone holding it for 30 years.
: On average, people change home every seven years. Even considering Chinese
: people tend to hold houses for longer time, say 15 yrs, you still need to
: halve the payoff years in your calculation.
: Surely ARM has more risks in the long term, but even in the worst case,
: it is not that frightening as you guys made up.

r******l
发帖数: 1121

174

你算退税了么？
我是楼主，谢谢大家，学了很多，

腾5/1，
吗？
上的计算器。

【在 d***t 的大作中提到】

j********i
发帖数: 913

175

白天很忙，没时间回答问题，
土星对我很有意见，我想今晚有时间，我会详细解答。

【在 r******l 的大作中提到】

: 你算退税了么？
: 我是楼主，谢谢大家，学了很多，
:
: 腾5/1，
: 吗？
: 上的计算器。

j********i
发帖数: 913

176

计算器没用，要用spreadsheet, 我在Stanford 当Ph.D 时，给二年级本科生上的
一门课的看家本领。我6月4日的讲座中有解答，有演示。

【在 r******l 的大作中提到】

: 你算退税了么？
: 我是楼主，谢谢大家，学了很多，
:
: 腾5/1，
: 吗？
: 上的计算器。

e*********o
发帖数: 505

177

没看出土星对你有意见。大家都是就事论事，只是各自的立场不一样，而且我们看客也
学到了很多贷款的知识。
还得谢谢你们。

【在 j********i 的大作中提到】

: 白天很忙，没时间回答问题，
: 土星对我很有意见，我想今晚有时间，我会详细解答。

w******y
发帖数: 8040

178

lol
I mentioned at least two major flaws in his calculation
the investment bla bla bla is just a minor part of my first point.
Why not put the money you've saved into some more secure way
(the new loan for example) if you don't feel comfortable
to invest it else where?
Again, you missed the major points and focused on a tiny little piece.
Or to be fair, I would say we were all discussing nonsense because the
coming earthquake has much much larger impact on the money you put on the
house.

risk
your
historical
etc
Chinese
to

【在 p*****y 的大作中提到】

: Man, so you know that you can invest the money you saved in some higher
: return products, right?
: Then you should know that these products have other types of investment risk
: other than interest rate risk. As a trader, don't you want to control your
: total risk by hedging some of the interest risk you have on your loan and
: betting on other risks you want to take?
: Look around to see what corporate takes floating rate loans in a historical
: low interest rate environment. You think these corporations (GE, Walmart etc
: ) taking fix loans are idiots?

p*****y
发帖数: 529

179

You never heard about diversification?
哎，鸡同鸭讲

【在 w******y 的大作中提到】

: lol
: I mentioned at least two major flaws in his calculation
: the investment bla bla bla is just a minor part of my first point.
: Why not put the money you've saved into some more secure way
: (the new loan for example) if you don't feel comfortable
: to invest it else where?
: Again, you missed the major points and focused on a tiny little piece.
: Or to be fair, I would say we were all discussing nonsense because the
: coming earthquake has much much larger impact on the money you put on the
: house.

x***m
发帖数: 1733

180

"On average, people change home every seven years. Even considering Chinese
Why you want to do what average people do? if calculation results shows
holding the house forever is to your advantage. You always need a place to
live bah.
Ask yourself, if you always follow the mass's current opinion about
financial affairs, r u going to be sucessful in you finance life?

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j********i
发帖数: 913

181

我的脑子不但不糊涂，而且还是相当的精明。
我们信奉的贷款哲学： win-win

j********i
发帖数: 913

182

Sorry, I can only do loans in CA. Thanks anyway.

【在 g****8 的大作中提到】

: 你可以做Georgia的loan嘛？我的贷款20万左右，现在是15年fixed，想refi到5/1ARM

d*******r
发帖数: 1831

183

re一下这个。
板上的agent还真多，很容易被有意无意误导。
我以前有个同事在某个著名agent那里做贷款，每年refi好几次，其实利率都不低，主
要是靠rebate。agent赚饱，他自己一年到头其实也就省不了多少，还每隔三四个月就
折腾一次。一直到后来房价下跌，贷不出款，锁在高利率。

【在 i**p 的大作中提到】

j********i
发帖数: 913

184

如果是purchase Loan, 你要注意closing cost 的差别，如果是Santa Clara County
的旧房子，因为Title 部分的cost 大部分是Seller 出， buyer的部分跟refinance
差不多，$3,000 左右，你可以No points, No costs 拿到最低利息。
别的County 无论新旧， Closing cost 要 $5，000-$8，500， depending on Title
company, loan amount and purchase price，所以，为了拿到最低利息，你要
付closing cost -$3,000 的差价，或者，提高点利息，也可以做到 cover 所有
的Closing costs.
其实，如果是Conforming Loan, <$417K， Primary residence, 5/1 and 7/1 ARM
都是很好的选择。如果是Super Conforming, $417K-$729K, 你如果有25%
downpayment,
我目前只推荐 5/1 ARM。

【在 r******l 的大作中提到】

: 谢谢惠敏博士，我也转发了这个帖子和你们的录像给不上这个网站的朋友。
: 我原来除了30年的从没考虑过别的，最近觉得买房子就要买个明白，自己粗略算算，倾
: 向于5/1ARM,但是自己不是专业人士，想听听大家的意见，没想到这个帖子引起大家的
: 发言。我也明白了很多。
: 谢谢了，相信这样的讨论对大家都受益。

l*****g
发帖数: 40

185

我们公司一批人全在精算子那拿到了2.625%的低利率，从开始申请不到20天就做完了，
效率很高。大家有兴趣可以打这个电话咨询510-353-0855，或发email: min.hui@
gingerloan.com 想省钱的得抓点紧，过这个村可不一定有这个店了。

r******l
发帖数: 1121

186

“ Rich Dad Poor Dad ” ( 《穷爸爸富爸爸》 ) （ By Robert T. Kiyosaki ）
可能很多人都读过，至少听到过这本书。书中的道理，思考问题值得大家想象想：
当听取别人投资意见时，他有精妙的说法：
“A WARNING: Don’t listen to poor or frightened people. …..they are the “
Chicken Littles” of life. When it comes to money, especially investment, “
The sky is always falling.” They can always tell you why something won’t
work. The problem is, people listen to them, but people who blindly accept
doom-and-gloom information are also “Chicken Littles.” As that old saying
goes, “Chickens of a feather agree together.” （ P.170 ）
“There are so many “intelligent” people who argue or defend when a new
idea clashes with the way they think. In this case, their so-called “
intelligence” combined with “arrogance” equals “ignorance”. Each of us
knows people who are highly educated, or believe they are smart, but their
balance sheet paints a different picture, A truly intelligent person
welcomes new ideas, for new ideas can add to the synergy of other
accumulated ideas……Too many people think with their mouth instead of
listening to absorb new ideas and possibilities, They argue instead of
asking questions.” (P.169)
看看他如何描述关于把握机会和做决定：
“Great opportunities are not seen with your eyes. They are seen with your
mind.”(P.125)
“Opportunities come and go. Being able to know when to make quick decisions
is an important skill.”(P.29)

j********i
发帖数: 913

187

有些话，确实有道理，但是，不能把这本书当成警世通言。
反而，我认为这个富爸爸对美国房地产泡沫起了推波助澜的作用。

saying

【在 r******l 的大作中提到】

: “ Rich Dad Poor Dad ” ( 《穷爸爸富爸爸》 ) （ By Robert T. Kiyosaki ）
: 可能很多人都读过，至少听到过这本书。书中的道理，思考问题值得大家想象想：
: 当听取别人投资意见时，他有精妙的说法：
: “A WARNING: Don’t listen to poor or frightened people. …..they are the “
: Chicken Littles” of life. When it comes to money, especially investment, “
: The sky is always falling.” They can always tell you why something won’t
: work. The problem is, people listen to them, but people who blindly accept
: doom-and-gloom information are also “Chicken Littles.” As that old saying
: goes, “Chickens of a feather agree together.” （ P.170 ）
: “There are so many “intelligent” people who argue or defend when a new

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