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发帖数: 897 | 1 新泽西的房地产税太高！新泽西的房地产税太高！新泽西的房地产税太高！的确，
长久以来，大家都在喊新泽西的房地产税太高！新泽西的房地产税全美排名第一，
不但是第一，而且是一枝独秀。很多新泽西居民陆陆续续搬出了新泽西，他们说，
房地产税太高是一个主要的原因。在Comcast Business网站所公布的全美最糟的十
个州房地产税排行榜，新泽西的房地产税约占了一个家庭收入的7.28%，一年房地产
税平均中值（Average Median）是$6,348，居全国之首。华人爱住大房子，爱挑好
学区，所付的房地产税往往高过平均中值的$6,348。新泽西的房地产税为什么这么
高？对退休的人士来说，是不是为了房地产税该离开这个州？是不是每一个新泽西
的城镇都是这么高的房地产税？
新泽西共有565乡镇，每个乡镇所征收的房地产税是天差地别。什么是房地产税？怎
么征收的？征收后又用到了哪里？
每个乡镇会对当镇的住宅都会有一个估价（Assessment），这个估价分为两个部分，
一是土地（Land）的价值，另一个是地上物（Improvements）的价值，这两个价值
相加即是乡镇政府对该房地产的估价（Assessed Value）。政府的估价与市场上的
市价（Market Value）往往有相当的差距，乡镇政府是从估价的价值来计算房地产
税。
每100元的房地产，每年要付给乡镇政府多少的钱的税，这就是地产税率。新泽西的
地产税率相差甚大，从最便宜Cape May Point的0.509的房地产税率，一直到最贵
Winfield的
25.27房地产税率，这个差别是50倍。
房地产税征收来后是用在哪里？根据美国人口普查局网站，新泽西每一个学生，每
年的平均花费是$17,266，高居全美第四，仅次于纽约、哥伦比亚特区与阿拉斯加。
但是，新泽西州学生经费从联邦来的补助竟然是全美最低，只有5.2%。如果读者把
房地产税的单子研究一下，会发现房地产税一半以上是用于当地的学校教育经费上。
房地产税率最低的小镇
新泽西房地产税率最低的小镇是Cape May Point，位于五月岬郡（Cape May County）
的最南边，也是新泽西州的最南边。Cape May Point海滩干净漂亮，风景优美，如
果用台湾相比，有一点屏东垦丁的意味，是旅游景点。夏天，游客涌入则是热闹滚
滚；过了旅游季节则是非常宁静又安逸的小镇。在网上找的这一栋位于Cape May Point，
4卧3浴的精致小屋，隔一条街就是海边，市场叫价是70万，镇的估价（Tax Assessment）
是56万9，2003年的地价税是$2,897。70万的房子，两千多元的地价税，这是相当可
以接受的。
在新泽西地价税最低的50城镇中，并不是每一个城镇都是偏远的。有一个现象要指
出的是，地价税率低并不表示地价税低，读者如果仔细看这张表，新泽西最贵的城
镇，或者说全美最贵的几个城镇，几乎都在最低税率的排行榜上，像是Spring Lake、
Alpine、Englewood Cliffs、Saddle River、Harding……动则几百万的房子，税率
再低，税金也不低。
就拿这一栋位于Alpine的大豪宅来说，市场的叫价是349万， 镇的估价（Tax
Assessment）
是246万9，2003年的房地产税是$17,409。这样宛如城堡般的大豪宅，年付一万七的
税，应该一点也不过份。
房地产税率最高的小镇
对于新泽西地价税最贵的小镇Winfield，我是非常陌生的。这个小镇人口不断递减，
2010年人口普查资料中人口只有1,471人，706个家庭，家庭中收入（Household median
Income）只有$55,323，96%的人口是美国白人。在历史上Winfield是从Clark 和Linden分
出来的小镇。
在这一张全新泽西州最贵的地价税率的50个城镇中，颇多城市是华人集中的城市，
地价税率真的高得让人咋舌。像是东布朗士维克（East Brunswick）全州地价税率
排名第 ，高达9.6；排名第10的木桥市（Woodbridge)，地价税率是9.39。在网上找
了一户位于东布朗士维克，2000年盖的4卧2.5浴的独立房，市场叫价68万，镇的估
价（Tax Assessment）是17万5，2003年的地价税是$16,966。像这样的房子，非常
典型的华人中产阶级所喜欢选择的房子。这栋房与先前所提Alpine的那栋大豪宅相
比，规模是天差地别，但是，每年屋主所付的地价税却相差不多。东布朗士维克一
直标榜的是蓝带学区，对有学龄儿童的家庭来说， 多付一点税， 读一个好学校也
许是值得的。
排名第17高的泽西市（Jersey City) 地价税率是7.466。从网上找了一间1883年盖
的(没有写错，泽西市百年老宅比比皆是)。3卧1浴重新翻新的公寓，市场叫价是60万，
镇的估价(Tax Assessment) 是13万5，2003年的地价税是$9,695。是的，3卧1浴百
年老公寓，一年要付近万元的税。泽西市坐path、渡轮或火车很容易到纽约，多付
点税，省了通勤的时间，对在纽约上班的人来说，应该也是值得的。
选择
好了，我们对房地产税花在哪里有了一点概念了。如果家里有一名学龄儿童，多付
一点房地产税换一个好学区应该是值得的；如果家里有二名学龄的孩子，那么应该
算是赚到了，是别的居民帮您一起在付好学区的学费。如果读者选在近纽约，进出
城方便的地方，多付一点税也是值得的，省了通勤的时间。如果读者您家里已经没
有学龄的小朋友，又不在纽约上班，是不是还要坚持住在高房地产税的城镇？如果，
房地产税已经成为您的生活负担了，是不是考虑要搬家？是不是值得为了省房地产
税搬到人生地不熟的外州，重新建立人脉关系？是不是新泽西州还是有很多房地产
税低的城市等待我们去发掘？是不是我们现在待的城镇地税还算合理？不必跟着大
家一起喊：房地产税太高了！就留在已经习惯的舒适老窝，等着房地产增值？
如何做这样一个重大的选择呢？让我们看一看华人人口最多，且在2000~2010年之间
华人数字增长最快的密德萨士郡（Middlesex County）。2010年人口普查的资料显
示，密郡的华人人口为28,492，居全州之首，而且，在这十年来华人增加了6493人，
也是全州华人增加最多的一个郡。
密德萨士郡（Middlesex）的房地产税率从最低的Cranbury 1.832，到Dunellen的11.
771，
相距6.425倍。东布朗士维克（East Brunswick）是密德萨士郡地价税率第二高的城
市；东布朗士维克也是华人第三大城，2010人口普查资料显示，华人人口为4,523人，
其房地产税率高达9.6。华人的第一大城──爱迪生（Edison），2010人口普查资料
显示，华人人口为7,915人，其房地产税率为4.576。其它位于密郡，华人较多的城
镇，依照房地产税高低排序为：Woodbridge（地产税率：9.39）、Highland Park
（地产税率：7.166）、Piscataway（地产税率：6.634）、New Brunswick（地产税
率：5.579）、Metuchen（地产税率：5.389）、South Brunswick（地产税率：4.528）、
Plainsboro（地产税率：2.433）。值得一提的是Plainsboro房地产税低，近年来也
是颇受华人青睐的城市之一，华人人口成长迅速，目前是新泽西州华人第十大镇，
2010年人口统计资料显示，华人人口为2,563人。
总括来看，密德萨斯郡的地价税整体还是很高的，如果我们把房地产税率订为三是
一个合理的税率，密郡中24个城镇中，只有六个城镇房地产税率是低于3的。现在，
让我们来看看近年来华人增长第二大的郡 -- 桑莫塞郡（Somerset County）。
桑莫塞郡（Somerset）在2000年时，华人人口为8,138人；到了2010年，华人口激增
到12,955人。以增加的数目来说，为全州第二，仅次于密德萨斯郡；以增加的比率
来说则是全州之冠。
桑莫塞郡位于密德萨斯郡的西北，在新泽西整体人口下滑的情形下，2000年至2010年
之间这十年，桑郡人口上涨了8.7%。人口最多的城镇是法兰克林（Franklin Twp)，
面绩最大的城镇是Hillsborough Boro。桑莫塞郡以全人口平均财产来算是全美排名
第七富裕的郡，是新泽西州内最富裕的郡。
桑莫塞郡在过去都一直以农业为主，直到十九世纪末时桑莫塞丘（Somerset Hills）
地区成为当时许多富裕企业家的居住地；1960年代时期，许多在过去一直保持为农
村型态的乡村大量且快速的转化成郊区社区，例如桥水镇（Bridgewater)、华强镇
（Watchung)、绿溪镇（Green Brook)、以及华伦镇（Warren Township)，由于许多
著名药厂与科技公司位于桑莫塞郡，这更加强了郊区化的现象。有铁路到纽约，或
者是78号公路到纽约方便，近来许多自纽约市涌入的人口选择居住在此地。
桑莫塞郡的21个城镇中，只有North Plainfield 与Somerville两镇，地价税略超过
3以外，其它均3以下，算是地价税合理的郡。 | G*g
发帖数: 444 | 2 这文章很白痴吧 union的大部分税率是按照特别的估值来计算 而不是market value | c********n
发帖数: 731 | 3 住共和党的地方，在民主党的地方上班。问题解决了。 | L******w
发帖数: 5407 | 4 看得真累，结果发现总估值来算税率。
【在 G*g 的大作中提到】
: 这文章很白痴吧 union的大部分税率是按照特别的估值来计算 而不是market value
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