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发帖数: 12 | 1 房地产与其他投资项目的区别在于其有使用价值，房子是用来住的，不应该用来炒。如
果一个国家一个社会一个社区，人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象
。越是自由发达国家自住房的拥有率越低，特别是在大都会地区。美国有将近百分之四
十的人租房子住，这个比例只会增加，不管谁上台也改变不了这个事实。
从零九年起，全美国的房地产高歌猛进，一骑绝尘，似乎又到了危如累卵，倒悬之急，
再次崩盘的前沿。房地产会有周期，但历史可以是惊人的相似，却不可以复制。前两次
崩盘前的急剧膨胀供大于求和胡乱放款次贷危机，目前不存在，下一次崩盘的诱因是哪
一个妖蛾子出来，我也想知道，那是专家大师华尔街大佬的事情，以及从大千过来的炒
股大拿时不时来预测一下，血流成河早就该发生好几次了，结果是老和尚打儿子，没有
的事！房地产是地域性问题，说实话，我基本上不看房地产专家大师的文章，很基础的
事情车轱辘话来回说，坐而论道，纸上谈兵，互相抄来抄去，没有新意，驴鸡8熬汤，
都是一个屌味。书不尽言，言不尽意，还不如悬羊击鼓，饿马提铃，真刀真枪去干上一
场，而且象狮搏兔，皆用全力。我的目光短浅，胸无大志，只关心眼前的一亩三分地，
也精心努力种好这块地。
房地产投资有不同方式，比如民用，商用，土地，旅社，办公楼等。最容易上手的是民
用出租房，投资的起点低，风险小，赚钱是大概率事件。因为有房租支撑，投资出租房
赔钱是小概率事件。即使是大概率赚钱事件，也还存在小概率赔钱，所以要尽量避免这
个小概率的发生，怎样避免呢？简单说，现金流是生命线。
曾经有一个百分之一的说法，投资一个房每个月要有百分之一的回报，也就是说，投资
十万，每年最少有一万的净收入才值得。这个说法在一些房价不涨或涨幅小的地方也许
还能遇到，在南加州已经没有可能。只能对南加州做评判，别的地方不知为不知。
一九九八年前的那次崩盘，我买的所有房子，不论现金还是贷款，回报率基本符合这个
百分之一。零八年后第二次崩盘很难借到钱，不提。其实那个时侯根本就不看书本上的
理论，也不知道有这么一说，学位没念完就弃学掏粪，反正就认一个死理，人要有地方
住，人口在膨胀，土地又不能再生。所以，一条路走到黑，买买买，借借借，拖拖拖。
不停的贷款重新贷款，能拖就拖着不还。我几乎都是贷款买房，再强调一次，用别人的
钱去赚钱才是赚钱的最高境界。这不能包括借钱炒股，没有现金流做保障的借钱是赌博
行为。但遇到两三万的烂白菜帮子，会快刀斩乱麻，信用卡也敢上，先弄到手再说。虽
然现在手里的房从数量上只有四分之一有贷款，那是经过多次重贷及合并，贷款额没有
减少，负债率却从初期的近百分之八十到现在的低于百分之十，可以说非常轻松，这也
证明了杠杆的威力。
给前老板做过几年马仔，知道他的一些事情，有一笔存款，一百万，五年定期，百分之
十的利息。当时做过白日梦，我要有一百万就好了，啥都不用做，每年十万块钱可以足
吃足喝。在这种情况下，投资房地产要是没有百分之十的回报，脑筋坏掉了。
人算不如天算，幸亏是白日梦，今天银行存款利息可以说是耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油，
老鼠尾巴上长疮，没多大脓水。靠一百万吃利息是不够生活的，经过二十多年，通货膨
胀也把一百万吃掉不少。而一百万放在房地产投资里，不管买什么，升值三倍是少说，
如果是运用贷款杠杆，翻十几倍也很有可能，同时租金也翻了两倍，随时可以炒老板的
鱿鱼，根本不用为退休着急，没有近忧，更没有远虑。
曾经借过十几笔FHA贷款，insured by the Federal Housing Administration (FHA)，
利息略低，手续费少。举个实例，南橙县湖林市lake forest，两房的一个condo，五万
六千，放百分之二十五头款，一万四。但FHA贷款会被强制impound，除了p & i本金和
利息，其他还包括property tax，mortgage insurance，flood insurance (这一项后
来取消了）。再加上hoa，每月总共将近六百开销，房租是七百，略微符合百分之一定
律。
这是个拍卖房，远远低于市场价格，舍不得放弃。买房三要素，location，price，
condition，地段不可改变，价钱和房子状况相辅相成。房子价钱好，就是破，这没关
系，带两个小墨伙计，用一星期装修，花不了几个钱。现在的房租是每月$1850到$1950
，开消涨了不到三百，加州有一条有利于房地产业主的霸王条款，每年的地税涨幅不能
超过上一年的百分之二，加州的房地产税原本就低，是百分之一。湖林市紧邻irvine，
尔湾市的社区开发费mello roos太高了，加上地税，新房要将近百分之二，而湖林市的
地税加上所有的苛捐杂税不到百分之一点一。五万六千的房价，地税部分第一年是$560
，经过二十年时间，地税加其他每年也就九百块钱而已。这也是我不愿意做1031交换的
原因之一，比如用这个房换一个四十万的房（1031交换以低价换高价才值得），新买的
一个地税要四千，而且要以四千的基数增长，目前的九百块钱一年的极低地税不复存在。
二十年弹指一挥间，每月正现金流从一百到涨到一千多，相当于一年就收回投资的头款
一万四，今天的市值大约33万，就是说用一万多块钱撬出三十几万（本金已所剩无几）
,同时每年都有一万多的现金流，又打醋又买盐，又娶媳妇又过年。房价涨多少对于职
业地主来说并不重要，而房租直接关系到一家人的温饱问题，以至将来能不能逍遥自在
去坐邮轮，周游世界。一万多块钱头款今天能做什么呢？够刚刚坐过的两星期豪华邮轮
一次，坐完就没有了。焚林而畋，竭泽而渔。所以要先生产后生活，把钱先用来投资，
砸进房地产，现在这个房每年产生的现金流都够去坐一次豪华邮轮，今年坐过明年还可
以坐，已经成为摇钱树，这辈子享用后，下一代继续享用，生生不已。
但是，房地产会有周期，月赢则亏，水满则溢，房市崩盘也遇到过。和股市崩盘的区别
在于，我手里的几个股票被清零，养活孩子不叫爹，白干！而房子因为有房租支撑，死
孩子放屁，有缓！
当你的房子行成一定规模的时候，一旦遇到崩盘，跑是跑不掉的。什么是规模？一两个
房的微地主掏粪尚未成功，还要继续操练，有几个房子的弱小地主就已经有了规模的雏
型，为什么要跑呢？往哪里跑？希尔顿酒店以及大型公寓老板会跑吗？
如果你需要钱用，比如家有双亲病入膏肓气若游丝，子女枕典席文废寝忘食，以及婚丧
嫁娶红白喜事，甚至包二爷养小三里外偷吃，卖房子卖地到也乐不可支，投资之目的就
是为了有朝一日。但是在房地产上买低卖高，像炒股那样折腾恐怕不切实际。还是以我
的这个房为例，就算你高瞻远瞩，洞若神明，能准确无误的预测到下一年崩盘，现在三
十三万卖掉，两三万的佣金以及简单装修是要的，也许更多。卖掉后交完税，能拿到手
里二十万不错了，然后拿着这笔钱坐等崩盘再次杀入。指望三十三万的房跌到二十万以
下，零八年后发生过，我也再次杀了进去。但是今天的房价仍然处于良性上涨，买房子
自住的基本上是量力而行，不像零八年前什么阿猫阿狗都买房，瘦驴拉硬屎，银行也没
有节操乱放款，造成房价虚高。现在的房租比那个时候已经高出起码百分之五十，投资
的现金流相差甚远，还想盼着再次跌到二十万以下，尼姑看嫁妆，下辈子再说吧。
房价走势无非涨，平，跌，在有现金流支撑的情况下，如果不是等钱用，原则上是可卖
可不卖，不卖！这样能避免偷鸡不成蚀把米，引鸠止渴、杀鸡取卵。 | j***1
发帖数: 158 | | f********i
发帖数: 563 | 3 文学城上有个大牛，文章喜欢用歇后语，楼主是不是就是那个大牛？ | B*******n
发帖数: 67 | | d**o
发帖数: 113 | |
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