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发帖数: 1 | 1 家庭投资理财，有人买房，有人炒股，我却想用时间的杠杆折腾出一份最终相当于不用
付费的，保额$100万的人寿保险，一份我日后可以调用的储备基金。
现在很多人都从自住的房子里cash-out重新贷款一些钱出来来买投资房，可房价已经涨
了7、8年了，现在进场会不会太高了？如果用这笔钱来投资股票或共同基金，又会担心
股市风险高，如果不小心跌个50%，你得等它再回涨100%才能回本。那还有什么更好的
低风险的投资方式呢？
其实从房子里贷钱出来后，不一定非得再买投资房，可以考虑购买一份投资型的人寿保
险；在若干年后，从寿险所积累的现金池中取钱用来偿还房贷，最后不但可以还清房贷
，还多一份人寿保险留给家人。
具体操作步骤如下：
第一步：
以30年固定4.375%的利息从自住屋里cash-out贷出$15万，头10年里我总共付出$89,924
.47，其中的利息成本是$59,595.80（参看表1：房屋贷款头10年的本金和利息的还贷表
）。这个不考虑这部分利息是可以拿来抵个人收入税的，所以实际上的成本要少于$9万
。之所以只算头10年的成本，是因为我日后打算用寿险里的现金积累(cash value)来还
剩余的贷款。
第二步：
用这$15万贷款来每年缴$3万保费，共缴5年，来买一份A级保险公司的保额$100万的指
数型万能寿险 (Indexed Universal Life，即IUL)。IUL是一种带保底锁利投资功能的
万能寿险，所谓万能寿险就是指可以灵活缴付保费的投资型寿险。请注意，我选用的这
个公司并不是表现最亮丽的一个。因为我在这里最主要是想和大家讨论一个理念，根据
个人的情况你也许能拿到更好的deal。
第三步：
从第11年开始，我从这份寿险里以贷款的方式每年取出$1.6万来还我的cash-out loan
（即每年多还7千的本金），连续取15年，这样我不仅可以在第21年初（也就是从寿险
里借款的第11年）即可把我cash-out的$150K房屋贷款还清，还可以在随后的4年里，把
我头10年所交的房贷还款共$9万也拿回来了。
在第25年时，我不但已还清当初cash-out的房贷，而且还多拥有了一份身故赔付额$64
万、现金池$15万4的人寿保险，这可是相当于一份没有花钱买的人寿保险。就算我今后
不把从寿险里取出的借款还回去，也不再交保费，我的这份保单的身故赔偿金额和现金
池也还是可以随着年限的增长而增长。
其实人寿保险就和房地产一样，握在手上的时间越长它的价值就越高。当前的人寿保险
产品越来越多地提供身故赔偿之外功能，如保底锁利式的储蓄，免税的收入，生前的福
利，等等。
表1：房屋贷款头10年的本金和利息的还贷表
Year Principal Interest Total PaymentBalance
(年份) (房贷本金) (房贷利息) (房贷年供) (房贷余额)
2018 $2,471.67 $6,520.77 $8,992.44 $147,528.33
2019 $2,582.13 $6,410.31 $8,992.44 $144,946.20
2020 $2,697.53 $6,294.92 $8,992.45 $142,248.67
2021 $2,818.04 $6,174.37 $8,992.45 $139,430.59
2022 $2,944.02 $6,048.43 $8,992.45 $136,486.58
2023 $3,075.59 $5,916.86 $8,992.45 $133,410.99
2024 $3,213.04 $5,779.41 $8,992.45 $130,197.95
2025 $3,356.63 $5,635.82 $8,992.45 $126,841.33
2026 $3,506.63 $5,485.81 $8,992.44 $123,334.70
2027 $3,663.35 $5,329.10 $8,992.45 $119,671.35
共计： $59,595.80 $89,924.47
表2：受保人45岁女性，保额$100万的IUL保单的明细表，每年保单的投资分红回报率按
6.92%计算：
Age/Year Premium NetDistributions CashValue DeathBenefit
（保费) (免税借钱) (可用现金) (身故赔偿)
46/1 $30,000 $0 $79 $1,000,000
47/2 $30,000 $0 $28,620 $1,000,000
48/3 $30,000 $0 $59,148 $1,000,000
49/4 $30,000 $0 $91,832 $1,000,000
50/5 $30,000 $0 $126,813 $1,000,000
51/6 $0 $0 $134,079 $1,000,000
52/7 $0 $0 $146,423 $1,000,000
53/8 $0 $0 $159,355 $1,000,000
54/9 $0 $0 $172,942 $1,000,000
55/10 $0 $0 $187,248 $1,000,000
56/11 $0 $16,000 $189,409 $983,200
57/12 $0 $16,000 $186,664 $965,560
58/13 $0 $16,000 $183,946 $947,038
59/14 $0 $16,000 $181,271 $927,590
60/15 $0 $16,000 $178,659 $907,169
61/16 $0 $16,000 $176,081 $885,728
62/17 $0 $16,000 $173,522 $863,214
63/18 $0 $16,000 $170,987 $839,575
64/19 $0 $16,000 $168,480 $814,754
65/20 $0 $16,000 $165,994 $788,691
66/21 $0 $16,000 $163,521 $761,326
67/22 $0 $16,000 $161,067 $732,592
68/23 $0 $16,000 $158,642 $702,422
69/24 $0 $16,000 $156,266 $670,743
70/25 $0 $16,000 $153,967 $637,480
75/30 $0 $0 $242,701 $537,323
80/35 $0 $0 $388,969 $437,942
85/40 $0 $0 $627,873 $696,949
90/45 $0 $0 $976,580 $1,073,502
95/50 $0 $0 $1,500,517 $1,527,799
100/55 $0 $0 $2,345,715 $2,345,715 |
