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发帖数: 632 | 1 02 套牢，破产，一夜白头
财大气粗者，或许还能撑过房市的低迷，很多后入场梦想一夜暴富的人，则被彻底套牢。
李瑞原本手下只有上海两套房产，并没有炒房的想法，但眼看着身边的朋友靠炒房发家
，也动了心。2015年，他和朋友们跑遍江浙皖，通过猛加杠杆，入手了五套房子，平均
每个月要还银行10万房贷。
李瑞是一名高级工程师，薪水和投资收益，再加上房子出租带来的收入，加起来一个月
也有15万入账。虽然资金链相当紧凑，但也能负担得起。但这样紧绷的资金链往往容易
出问题。
2018年的资本寒冬，也波及到了李瑞，他成了被公司裁员的众多人之一，收入瞬间减去
大半，而祸不单行，p2p持续爆雷，投进去的钱亏得血本无归。再加上妻子生二胎待产
在家，全家人的收入都难以支撑巨额贷款。
房市也不容乐观，2019年，全国25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有
城市的跌幅超过20%。而李瑞购置的南京、合肥、杭州的房子也在其中，一直下跌的房
价，和还不上的贷款，让李瑞只能断臂求生，抛售房产。
除留一套自住外，从2018年12月开始，他将手下其他房子都在中介挂了出去。其中，有
一套是89平上海徐汇区的小户型房，原本这样的房子是通硬货，市场价格在700万元，
而他已经把价格降到了660万，但依然很难出手。
“看房的倒是有很多，但是买房的一个都没有。”为了方便别人看房，近一年来他都不
敢离开江浙沪。“现在房价在降，所有人都在观望，都是买涨不买跌。我知道房市不好
，但是没想到这么不好。”李瑞感觉自己被死死套牢。
无法抛售退场，李瑞不得不考虑最后一条路——断供两套房来补缺。断供指的是，不再
还贷款，房子由银行收回，进行拍卖。如果拍卖价格高于贷款数额，则退回多余的部分
，如果少于贷款数额，则还会查封债务人的其他资产来抵债。一开始，李瑞全家都反对
断供，因为这意味着投进去的几百万首付全都打了水漂。
“除此之外也没有别的办法。”李瑞说，自己在过去的一年里老了快十岁，“失策了，
一是对房市预判错误，二是没想到经济形势会这么差。”
房子，对一些人来说是遮风挡雨的家，对一些人来说，是“搏一搏，单车变摩托”的梦
想。伴随着楼市调控政策的深入，房价水涨船高时代的离去，而炒房客身上上演的“人
间悲喜剧”，或许会被当做素材，写入中国经济发展的史书里。 |
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发帖数: 632 | 2 2015年，他和朋友们跑遍江浙皖
哈哈哈，太晚了，李嘉诚都跑了。 |
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发帖数: 632 | 3 有一套是89平上海徐汇区的小户型房，原本这样的房子是通硬货，市场价格在700万元，
而他已经把价格降到了660万，但依然很难出手。 |
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发帖数: 632 | 4 2019年，全国25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有
城市的跌幅超过20%。而李瑞购置的南京、合肥、杭州的房子也在其中
南京、合肥、杭州的房子
只有武汉一枝独秀，我老预测完全正确 |
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发帖数: 632 | 5 2019，上海房价直线下坠中！百万沪漂失业出逃，下半年跌得更惨
上海楼市泡沫，放水也救不了。已经有上海权威媒体，撰文记录2019年初，上海房价开
跌的盛况。
据称，偏远的郊区如宝山，2016年房价高峰时300万的总价(4万/平)，更是要降100万，
2019年初只能在200万这个位置才能找到买家。这可是1/3的跌幅，再下来一点点就是腰
斩。2008年美国经济危机，美国楼市崩盘也不过：腰斩。
对于上海楼市来说，凛冬才刚刚开始。
90年代末，上海的国企因效益不行，而让员工下岗。那时候，上海的下岗职工，要是住
房临街的话，都会打通靠街道的墙壁，变个门面出来：弄个小卖部，小饭店，小服装店
，馒头点，蔬菜店什么的。人活着，没有什么比谋生更重要。
上海房价，2006-2016年，这十年所以能涨这么高：
1)普通上海人，炒股的绝大部分都割肉了，而囤房至少还有房租收入。在股市盛产“铁
公鸡”的年代，上海人的亲友团中，炒房的秒杀炒股的。通过周边人的成败榜样，普通
上海市民的资金，逐渐涌向楼市。
如图，A股上证，它在2001和2007年的那两次疯牛，上海人都有参与，在割肉数次后，
2015年的这波疯牛，上海人参与度就小了，见好就收。结果，2015年的疯牛的高度，远
远不及2007年疯牛的高度。
2)我国2001年加入WTO后，外商开始在上海开设采购办事处，大中华区总部，华东生产
基地，这一过程中，吸引了长三角的本土资本，跟着涌向上海，进而在上海创造了大量
：就业和发财机会。
外资和民企，给在上海打工的人年年涨工资，上海的房租就能年年涨，房租涨的同时，
房价就能年年涨。
这是房价上涨时的情况。房价开跌后，情况将逆转：
1)虽然有放水，但省城崛起，上海能分到的流动性有限。2008年，我国GDP为30万亿，
而2018年我国GDP为90万亿。这2008年的4万亿放水，到2019年需要：12万亿放水，才能
达到当年的保房价的效果，而且2019年上海分到的流动性比例，远远不及2008年。2019
年，上海楼市旱灾时，下了润喉的毛毛雨。
2)外资撤退(China+，巨头们到东南亚，印度墨西哥去吃肉)，民企因成本过高而转移，
上海的就业机会在萎缩。2001-2016年，上海的就业增长，主要由外资和长三角的民企
提供。90年代末，上海有国企，员工下岗后，还有摆摊开出租的下岗职工；未下岗的则
捧着国企的‘铁饭碗’。
下岗职工，好歹还有福利分房，没有房租支出，还能领低保。九百万无房沪漂，则还有
刚性房租支出。
外资撤退，民企迁移，就业机会减少后。九百万沪漂，将比90年代末的下岗职工，经济
压力还大。上海每一个岗位的消失，背后都将有一个离开的沪漂。沪漂失业后，要么回
老家，要么转战长三角其他城市。
上海本地80/90后，失业后还能啃老，再不济找份工资低点的先混着。外地沪漂80/90后
，失业啃老3个月后，肯定被领回老家县城。
3)就像股市充满铁公鸡的年代，上海囤房者的“股息(房租)”也将因沪漂的离开，而遭
遇铁公鸡。上海囤房者，即将迎来：楼市割肉的行情。
4)2019年，上海房价下跌，上半年是彩排；下半年才真正是崩盘暴跌。上海囤房人的亲
友团中，降价挂牌，房子难租掉的消息，将不断增多。经历上半年的发酵后，下半年会
挤压出场，就像2015年A股疯牛股灾一样。 |
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发帖数: 632 | 6 网上有个新概念：刚供。它包括上海老人过世后，子女将其住房卖掉，低于周边挂牌价
卖掉。以前有句古话，叫崽卖爷田不心疼。看来这是历史真理。
刚供的范畴非常广，它还包括：开发商折价卖房，这是2009年就有的概念。就像听谢国
忠当年的‘劝告’2008-20XX上海房价必崩，这当笑话看看就行。2011年时，它还包括
炒房客，因急于出手而大幅降价抛售。这一条到2019-2020年，很有可能会成真。
开发商折价卖房，它的规模有限，降价幅度取决于刚卖楼盘数量。最终亏本生意没人做
，开发商破产后，新房供应会减少，且一二线市中心原本就没有生地可用。
炒房客的构成极其复杂，有专业的镰刀和业余的韭菜。韭菜盲目炒房，基本上是高位接
盘。崽卖爷房导致上海部分小区成交房价暴跌后，韭菜就会跟风割肉卖(参考A股)，这
个时候，专业的镰刀根本没法挽救下跌的局面。
2008年经济危机，美股崩盘的时候，谁能救得了它？
老龄化，将砸盘上海房价。据民政部的《公报》：2018年全年，我国依法办理结婚登记
的有1013.9万对，结婚率为7.3‰，比上年下降4.6%，创下2008年以来的新低。
2019-2022年，该数据可能还将走低。有效刚需，将跌破刚供数量。
上海房价暴跌的骨牌，它倒下时刻，就是：有效刚需数量不及刚供数量，楼市卖盘多于
买盘。
刚需有两种，一种是有效刚需，另一种是无效刚需。
2010年至今，有效刚需与囤房客，他们的买盘一起支撑了上海的房价。
参考安居客数据，2010年上海房价均价是2.25万每平。2019年上海房价均价是5万每平。
无效刚需，就是这辈子也买不起上海房，早晚会离开的沪漂。他们的存在，放大了有效
刚需数量庞大的假象。
如图，据网上公式，上海税前月入1万的沪漂，TA到手是8210元，而单位还需再缴纳
3600元，相当于公司用工成本1.32万/月。
按照当前的房价，税前月入1万及以下的刚需，就是无效刚需。TA扣除5210块最低房租
吃饭话费等必须消费后，月余3000块。一年加年终奖结余不到5万。讲究生活品质的沪
漂，一年结余不会超3万。
2018年，上海市城镇单位就业人员平均工资为105176元/年（8765元/月）。扣除上海本
地人，及2010年前就买房上车的新上海人，收入在平均值8765元/月以下的沪漂，数量
极其庞大，这些无效刚需，与开发商花钱请大爷大妈排队，制造买房需求旺盛的假象，
效果完全一样。
即使2019年，上海平均工资涨9%，它将是9553.85 元/月。正常情况下，上海平均工资
至少要到2020年，才能突破1万/月。
无效刚需，涨薪成有效刚需的速度，将不及沪漂跑了及崽卖爷房韭菜卖房的速度。
2010年8月人民币M2是68.75万亿，2019年8月人民币M2是193.55万亿元，九年时间2.82
倍。
M2的暴涨，它只会让有钱人更有钱，穷沪漂只会在猪肉涨价苹果涨价后，通胀拉高工资
。这样无效刚需的收入，永远滞后于M2及房价，最终会跑了回老家县城或二线城市。
M2的放量，不会让无效刚需变成有效刚需。它只是吃掉了部分房价泡沫。
上海在90年代末，经历过一轮下岗潮。最近外资，啊那个不可细言的东西，会让白领沪
漂回乡创业。80/90后独苗苗啃老沪漂，它是特定历史时期的产物，是不可再生购买力。
杭州，武汉，合肥，南京等省城的崛起，上海周边省市的95后，将无需再学80/90后沪
漂，他们可以杭漂，武漂，合漂，南漂，苏(州)漂，也可以在老家县城老老实实待着。
新增沪漂，将断流。8月份我国汽车销量，又跌了。这是跌了一年，这是在去年8月跌的
基础上，继续下跌。外资来华要赚钱，他们看的是中国的消费。给外资打工的沪漂，数
量会减少。
上海90年代末的下岗潮，它的阴影会放大：崽卖爷房+韭菜卖房效应。
将来，人民币M2涨到400万亿，上海房价均价跌破3万每平。
如图，我国一二线城市，正在形成富人区和依附富人的高收入中产区。这是历史性的：
农村包围城市，的再现。除了这些富人区房价能挺住，穷人区是新农村。
城乡二元结构，将以：富人区，和穷人区的形式存在。
富人区要稳房价，需要非常高的物业费，且小区管理超级好，对得起住户的物业费。高
物业费，就把捡便宜货的中产(惨)挤出。
富人区住了很多户穷人，整个小区的身价就掉。美国的小区，不让户外晾衣，就是维持
高端小区，高房价形象。这一门槛把穷人挤掉。
上海的穷人区，与苏州，嘉兴和南通的穷人区毫无本质区别，都将跌成穷人价。
房子，要等抛的时候，才知道购买力是TM虚构的。
日本当年高位接盘的炒房客，都负资产还贷半辈子。所谓，老兵不死，他们在恨房中老
去。房子割韭，一割一辈子。 |
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发帖数: 632 | 7 将来，人民币M2涨到400万亿，上海房价均价跌破3万每平。 |
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发帖数: 632 | 8 全部评论/我的评论 最新 / 最热
丝合补发（太平洋影城店） 2019/9/14
家庭有多套房的，已经想法子卖房了，但是很多地方都是有价无市，开发商也是各种促
销手段，价格已经坚挺不住了，房市冬天已经来临 |
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发帖数: 632 | 9 在同济大学MBA项目20周年庆典活动、（,,,）论坛等多个公开场合，谢国忠再次发表唱
空楼市言论。他预计，中国的房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年，这些都
来源于致富欲望和超额货币。
“我错的时候我会承认”
问：你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。做出判断
的依据是什么？
谢国忠：我没说过这番话，只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和
其他力量共同作用下上涨的，而政府还要控制货币超发，防止崩盘，所以，房地产长期
会下滑。但是，房地产不会暴跌。
问：中国指数研究院6月发布显示，百城房价连续12个月环比上涨，你却说房价要
下跌。
谢国忠：房价既不涨也不跌的理想状态，是政府永远的愿望。其实，像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。
问：你从2004年开始预测中国房价走势，几乎全是预测房价下跌，却从没准确过。
谢国忠：我始终强调泡沫。2004年10月份的时候，我说的是上海房价会在2005年6
月大幅下滑，没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而
当时美联储把利率提高了 %以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。
实际上，在2005年5月，上海房地产价格见顶，至年底，房价下滑近一半。但是，
官方统计时没有这个数据。
问：此后，上海以及全国房地产价格都在上涨，你说的泡沫在哪里？
谢国忠：2007年年初，我曾说“上海房价要涨了”，这次是跟全国房价一起涨。政
府控制着土地和，而卖地正是政府融资的重要渠道，加上人民币超发，房价肯定上涨。
同时房地产本身具有投资价值，投机者不断抬高房价，像“击鼓传花”游戏，楼市的泡
沫便越吹越大。
问：你觉得自己对中国房地产的预测，对的时候多，还是错的时候多？
谢国忠：我错的时候我会承认，会写在文章里，解释自己什么时候错了，为什么错
了。之前我原以为201 年是中国楼市的拐点，后来我在2011年的秋天写文章预测2012年
是拐点，事实上我是正确的。
“我觉得没必要买房”
问：有报道称，你的一个同学在2004年读过你的“泡沫即将破裂”后，没有买房。
之后房价一路上涨，后来这位同学见到你说“因为你，失去20%的收益”，是真的吗？
谢国忠：他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫，
但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫，正面的看法会去炒房，负
面的看法，会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌，事实上当年的房价
跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。
问：泡沫意味着“炒一把”？
谢国忠：最终你会明白，泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道，“炒一把”之
后，在何时撤出来。
问：2006年之后，你又买房了吗？
谢国忠：没有。当时买房是自住用的。买房干嘛呢，投资价值不高，流通性不高，
投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，
就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。
问：你对现在观望的买房者有什么建议吗？
谢国忠：我觉得没必要买房。如果是自住的话，目前租房从经济学的角度来讲，是
最适合的一条路。
“政府解决泡沫很容易”
问：政府有调控措施出台，你认为有利于击破泡沫吗？
谢国忠：每次调控，落实执行都有一个延后。比如今年 月底出台的二手房征收20%
个税，投机者一夜之间都离婚了。有了时间差，购房者可再炒一阵。
问：但是调控后确实有一段时期房价下跌了。
谢国忠：2008年房价跌了那么多，我都没说跌，因为这只是暂时的。市场的过程被
利用了而已，这跟调控没关系。
问：跟什么有关系？
谢国忠：政府不会让房价一直跌，也不会让房价一直涨。政府既要讲究政府内部的
和谐，又要讲究政府与人民之间的和谐。这也是中国房地产泡沫与世界其他国家不同之
处，其他国家主要是基于市场的力量，可以像股市那样涨跌甚至崩盘。
问：房地产是中国的支柱产业之一，如果价格崩盘的话，会对中国经济造成何种影
响？
谢国忠：我所强调的是房地产价格崩盘，而不是整个房地产行业崩盘。房子还会继
续建，只是价格不同而已。如果房地产泡沫崩盘，对中国经济来说是好事，会明显提升
经济效率。崩盘后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。
问：你之前屡次提起的房地产泡沫崩盘是指房地产价格崩盘？
谢国忠：价格也不是一下子崩盘，会慢慢地往下掉。政府解决泡沫很容易，两件事
情做一件就行：一个是要加息，中国的利息那么低，尤其是跟通胀相比；第二点，对空
房征税。
“房价五年内掉一半”
问：201 年及以后的房价走势是？
谢国忠：那种高点是回不去了。2012年是拐点，2011年中期的高点再也回不去了。
最近的这股房地产热潮，是房地产开发商要营造房价不断“创新高”的氛围。事实上的
交易量、价格都不像以前那么高了。2012年是第一轮下滑，然后是反弹，这是第二轮下
滑，这样肯定要来个五六次。
问：去年12月底，你指出未来五年大城市的房价会跌50%，做出判断的依据是什么？
谢国忠：房价五年之内掉一半是正常的。这不是崩盘，崩盘是指一下子就跌了那么
多。这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。房价慢慢掉是因为政府有自
身利益。如果是正常经济体的话，一年就可以掉50%。目前有些地方房价已经开始下跌
，像浙江一些城市房价跌很多，温州就是。上海以前很多炒得很凶的地方现在也下跌了
50%。
问：那么，到2017年，你会正视自己的预测结果吗？
谢国忠：当然可以。预测结果的对与错，关键要看判断的理由是否合理，如果将来
事实证明不正确，我会写文章做出解释。事实上，目前一些中小城市的房价下跌幅度接
近50%了。
谢国忠
1960年出生，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事。 |
S*****n
发帖数: 4185 | 10 小编又来扯淡，2015年入手五套，现在早可以退休了。 |
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z*****2
发帖数: 39 | |
w********2
发帖数: 632 | 12 房价既不涨也不跌的理想状态，是政府永远的愿望。其实，像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。
房价既不涨也不跌的理想状态，是政府永远的愿望。其实，像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。
房价既不涨也不跌的理想状态，是政府永远的愿望。其实，像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。 |
w********2
发帖数: 632 | 13 中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，
就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。
中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，
就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。
中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，
就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。 |
w********2
发帖数: 632 | 14 换成美元才算。
【在 S*****n 的大作中提到】
: 小编又来扯淡，2015年入手五套，现在早可以退休了。
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T****i
发帖数: 15191 | 15 杠杆用好了发大财，用错了就得跳楼。愿赌服输。
牢。
【在 w********2 的大作中提到】
: 02 套牢，破产，一夜白头
: 财大气粗者，或许还能撑过房市的低迷，很多后入场梦想一夜暴富的人，则被彻底套牢。
: 李瑞原本手下只有上海两套房产，并没有炒房的想法，但眼看着身边的朋友靠炒房发家
: ，也动了心。2015年，他和朋友们跑遍江浙皖，通过猛加杠杆，入手了五套房子，平均
: 每个月要还银行10万房贷。
: 李瑞是一名高级工程师，薪水和投资收益，再加上房子出租带来的收入，加起来一个月
: 也有15万入账。虽然资金链相当紧凑，但也能负担得起。但这样紧绷的资金链往往容易
: 出问题。
: 2018年的资本寒冬，也波及到了李瑞，他成了被公司裁员的众多人之一，收入瞬间减去
: 大半，而祸不单行，p2p持续爆雷，投进去的钱亏得血本无归。再加上妻子生二胎待产
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b*******8
发帖数: 37364 | |
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发帖数: 632 | |
