w********2
发帖数: 632 | 1 2019和2013年前上海楼市比，冰火两重天，实际成交价格差了10倍，上海没钱了。 |
w********2
发帖数: 632 | 2 十年上海百亿地王成交7幅 最高楼板价14万/平
上海房掌柜 2018-06-05 15:01:49
岁月如刀,浮生若梦，十年，上海有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼
市政策亦然。
2008-2018年上海地价不断被刷新，总价地王层出不穷，成交达百亿量级以上的地块成
交达7幅。与此同时，楼板价记录更是不断被刷新，溢价率过百成为常态，300%以上的
溢价率也不足为奇。土地市场的火热现象正是上海楼市10年快速发展史的缩影。而在上
海土地市场空前繁荣的背后，也不乏因为盲目自信，豪赌未来“蛇吞象”导致退地的结
局也时有发生。
从外滩8-1到龙阳路地王 百亿量级地王成交7幅
2008-2018年上海地价不断攀升，总价地王也不断被刷新，从2010年的92亿外滩8-1地王
到最新2018年的137亿龙阳路地王，百亿量级的地王成交共7幅，被本地房企、港资房企
、央企、民企瓜分。
1、92.2亿上海外滩8-1地王
2010年2月1日，上海证大通过招标竞价的方式，以92.2亿元的价格获得上海外滩8-1地
块，成为当时总价和楼板价的双料“地王”。
然而，拿下了“地王”的上海证大当时账上仅有5亿元，投标书显示，其银行存款加净
资总额也不过30亿元，因此被外界质疑为“蛇吞象”。随后，“地王”演变出一场纠纷
，以致把包括复星、SOHO中国、绿城、上海证大在内的一众企业推上法庭。2013年4月
一审判决——复星胜诉，郭广昌终于如愿以偿吞并这个外滩“皇冠上的明珠”。
2、217.7亿 徐家汇中心地王
2013年9月5日，备受关注的上海徐家汇中心地块挂牌截止进入现场竞价环节，参与竞标
的为新鸿基与九龙仓恒基联合体，最终由3号新鸿基地产以总价217.7亿夺得，楼面价
37264.4元/平方米，溢价24.21%。该地块毫无疑问的成为2013年中国地王。
3、101亿闸北大宁地王
2014年1月28日，方兴地产经过28分钟、154轮激烈厮杀，以101亿元投得上海闸北区大
宁路街道325街坊地皮，地块成交楼板价47609元/平方米，溢价率111.5%，刷新了上海
宅地地王总价。
4、248.5亿 董家渡地王
2014年11月18日，备受关注的董家渡超级地王——黄浦区小东门街道616、735街坊地块
进入现场竞价环节。仅且经过一轮加价，加价5千万元，中民投联合外滩投资、佳渡置
业以248.5亿将董家渡地王收入囊中。该商住办地块的成交楼板价为35392元/平方米，
溢价率为0.2%。
该地块的总出让面积为126740.1平方米，容积率为5.54，总建筑面积为1139400 平方米
。西靠豫园、东邻黄浦江，是上海南外滩区位条件最为优越的“黄金地块”。该地块的
总起始价为248亿元，起始楼板价35321元/平方米。
5、158亿 华润华发双子地王
2015年6月3日，上海两幅热门地块出让，不仅有地块竞价历经三小时堪称“史上最长”
，溢价率也分别达到90%和27%，合计成交额超过100亿元。其中，华润华发联合体前后
总计耗资158亿元摘得的闸北“双子地块”更刷新了今年上海总价地王的新纪录。
业内人士认为，房企正在加速抢占一线城市，在市场回暖和政府加速推地的大背景下，
土地市场下半年的复苏和回暖值得期待，但大城市间土地市场的分化也将更加显著。
6、110亿 融信新静安地王
2016年8月17日，位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍
价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以
10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成
交单价地王记录。
7、137亿 龙阳路地王
2018年2月13日，上海地产集团、申通地铁及浦东轨道交通建设有限公司以联合体的身
份竞得浦东新区龙阳路交通枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元(白杨路以东片区)01-
01等19幅地块，总价137亿元，溢价率0.007%，楼板价约10000元/平米。
本次地块规划地上建筑面积近138万平方米，全部为办公、商业、文化建筑，规划最高
建筑200米，100%全部自持，最迟2026年全部竣工，带建地块内8条市政道路及公共管线
，预计总投资近500亿!在业内人士看来，上述地块的成功出让预示着浦东乃至上海新
CBD将在未来5年呈现。
区域楼板价不断刷新 最高达14万/平方米
2016上海房地产土地市场地王频现，几度将土拍市场热度推高，而年中新静安中兴路地
块每平米楼板价过十万更是刷新全国单价地王纪录，市场一度陷入白热化。
2016年8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安(原闸北)中兴社区的
一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。终融信以110.1
亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积
楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将
超过15万/平方米。
回顾上海楼市十年，2016年堪称史上最火爆的地王年，地价高出房价现象在上海个区域
蔓延，众多区域地王诞生，楼板价不断刷新纪录。
2016年5月11日，融创以30.05亿元的价格上海松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块
，3.8万元/平方米的楼板价，创下了松江区楼板价的历史新纪录。楼板价是目前周边在
售房价的二到三倍，按此价格倒推，未来这一处于远郊的房价要卖到6万元/平方米以上。
2016年7月14日上午，期待已久的“虹口区凉城新村街道073-06号”地块拍卖尘埃落定
。30家领取申请表的房企中，15家参与现场竞价，最终新城地产以37亿元总价拿下，溢
价率77%，楼板价67409元/㎡，可售住宅楼板价94468元/平，成为上海市区的新“地王
”。
2016年8月17日的两场土拍分别刷新了顾村和青浦的区域楼板价记录。其中，建发和中
粮联合体拿下顾村N12-1101单元06-01地块，总价67亿9000万，楼板价53727元/㎡，溢
价率115%，刷新顾村地王纪录。中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块，
溢价165.16%，成交楼板价45070元/平米，刷新青浦楼板价纪录。
值得一提的是，在2016年之前的2014年，上海黄浦五里桥也曾现全国单价地王。
2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块挂牌拍卖，最终丽丰控股
旗下公司东方动力有限公司以5.77亿拿下该地块，成交楼板价约59859元/平方米，较楼
面价溢价62.54%。如果考虑到配建30%保障房，该楼板价将达85513元/平方米，超越
2013年的全国单价地王融创在北京拿下的地块73099元/平方米，成为新的全国单价地王。
溢价率破百频现 临港7幅地块平均溢价率破400%
在过去10年土拍历史中，2016年是最值得重点铭记的一年。2016年，一线城市房地产市
场升温明显，房企纷纷把目光聚焦在一线城市，使得一线城市的土地价格上涨，高溢价
拿地已是常态。
2016年5月18日，37家房企经过激烈争夺，保利以4.3万元/平方米的楼板价拍得浦东新
区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯宅地地块，溢价率高达296%。多家机构预计川
沙房价将超过8万元/平方米。
2016年6月1日上午，宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块由信达地产
以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得，溢价率高达306.53%!
2016年7月27日，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终，金地击
败融创、平安不动产、龙湖等竞拍对手，以88亿元总价摘牌，创下今年上海总价地王，
溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米。
值得注意的是，2016年上海土地市场火热，溢价率更是频频破百，但近10年溢价率最高
的要数2013年临港新城的七幅地块平均溢价率超过400%成交。
2013年，上海浦东新区临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400
%，约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价，最终，七幅地块分别被锦绣投资、富熹
控股、越州投资、新丹投资及自然人熊习生拿下，合计地价18.06亿元。
当时一位参与临港地块竞买的开发商认为，这七幅土地的体量小、总价低，给了小房企
“以小博大”的机会。“富熹控股和熊习生拿下的两幅土地仅仅是‘一墙之隔’，按照
正常的拿地逻辑，稍微有实力一点的开发商都会选择两块地一起拿。这一方面说明竞争
的激烈，另一方面也证明这些小企业的实力其实非常有限。”
地王频现的另一面 退地和撤出风波敲响警钟
当然在高价拿地的背后，土地泡沫也会衍生。例如这几年房地产市场出现的调整、起伏
之中，有不少曾高价拿地又最终“反悔”的案例，最让人记忆深刻的的当属苏宁环球退
地和长风退地事件。
2008年，苏宁环球以“拿地后面临在两年内无法按时开工的尴尬”为理由，退回其2007
年拿下的上海“地王”南京东路163号地块。
据当时媒体报道，苏宁环球彼时退地的主因即政府无法按时交地，当时报道称苏宁环球
拿下的163号地块恰好处在上海轨道交通10号线南京东路站站点选址上，按规划该线路
最早也只能于2009年底前建成通车。
当然也有因为开发商个人原因而导致退地。
作为“2007年上海国有土地出让6号公告”中一幅热地——“普陀区长风地区4C南地块
”挂牌出让，该地块吸引了包括国内家电连锁巨头黄光裕旗下的鹏润地产在内的多家知
名开发企业。最终经过2个多小时、440轮叫价的艰苦“鏖战”， 上海 志成企业以11.
04亿元，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米的高价获得长风生态
商务区4号东南地块的。
但是2008年4月底，上海志成向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，希望终止履行
关于长风生态商务区4C南块《上海市国有土地使用权出让合同》的申请。
业内人士分析认为，志成退地与两年前浙江华门上海退地有很强的相似性。当年华门以
超出底价2倍的14.58亿元艰难拿下“上海摩天轮地块”，后因开发成本过高、对未来房
地市场预期发生变化等原因而不得不退地。据悉，上海志成因违约，将损失超过3000万
元的土地保证金。
此外，由于前期房地产过热的形势造成许多外来房企对于上海房地产市场的盲目乐观，
而后由于信贷以及经济形势的严峻，某些房企的资金压力增加，不得不“贱卖”土地退
出上海。
2013年12月6日，重庆隆鑫地产以3.17亿元竞得嘉定区嘉定工业区沪宜公路以西、回城
南路以北地块(C2-6)，溢价率为0.63%;6天后再度出手，花费9.14亿元夺得青浦区新城
一站大型社区44A-06A、45A-09A地块，溢价123%。
然而在2014年，重庆隆鑫地产便将青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A商住地块
低于竞得价转让给鑫苑中国。另一幅嘉定工业区沪宜公路以西、回城南路以北地块(C2
—6)转让给新城地产。
对于重庆隆鑫地产 “贱卖”两幅土地，全面退出上海市场的举动，业内人士表示，青
浦区新城地块楼板价达到14526元/平方米，加上5%的保障法和1000平方米的养老院，再
算上建安成本，房价超2万才可以盈利。
并且青浦新城在售住宅均价约为22000元/平左右，隆鑫超1.4万元/平的楼板价已经对于
该地块的未来开发造成了一定的压力。 |
B*******e
发帖数: 30 | 3 全土鳖国都一样
【在 w********2 的大作中提到】
: 2019和2013年前上海楼市比，冰火两重天，实际成交价格差了10倍，上海没钱了。
|
w********2
发帖数: 632 | 4 土鳖国完蛋了，1年内国有资产少了10倍。
【在 B*******e 的大作中提到】
: 全土鳖国都一样
|
T******y
发帖数: 14506 | 5 新城地块楼板价为啥不能10块？ 上海市委书记出来回答选民的质疑。 |
w********2
发帖数: 632 | 6 1：已经过去的18年 上海整体跌幅20%，内环不少小区跌回16年3月份的价格，依旧卖不
掉。北京已经跌的在知乎屏蔽了 其中燕郊从四万左右跌回一万二才有成交。2：19，年
看美联储加息进度和贸易战的火爆程度，预期跌幅是30% ，这个预期是央行还能扛一年
不加如果加息到6%左右，最近四年的买盘差不多100万套基本全部爆仓。3：还有一个因
素：缩表，我朝外汇已经去了1万两千亿，合计m1差不多8万亿，延伸m2差不多40万亿要
回收的。4：一线失业潮来临，远比08迅猛。08之后美帝qe放水，这波来之前美帝已经
在加息缩表，预期加的缩的都已经公告了。 |
w********2
发帖数: 632 | 7 作者：Jason不跪
链接：https://www.zhihu.com/question/310625291/answer/595421605
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
1、先说结论，如果是二手房，自2017年上半年的巅峰价格最多跌一半。也就是如果
2017年上半年小区均价8万的，跌到4万是它的下限（回到2014-2015年的市场价格）。
现在刚好跌了差不多20%，预计在未来几年里面会持续阴跌到靠近腰斩这条线。
src="https://pic3.zhimg.com/50/v2-b7a89cbc93d41af3a2cf80a03c647616_hd.jpg"
data-rawwidth="750" data-rawheight="1334" data-size="normal" data-default-
watermark-src="https://pic4.zhimg.com/50/v2-398f9893c974773756ab11d92179220e
_hd.jpg" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="750" data-original="
"/>
"https://pic4.zhimg.com/50/v2-e5fd156e570f75bc56e8ad71126b1f03_hd.jpg" data-
rawwidth="750" data-rawheight="1334" data-size="normal" data-default-
watermark-src="https://pic3.zhimg.com/50/v2-3ac8d27e68f1cc218c869bf97d5163cc
_hd.jpg" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="750" data-original="
"/>2、新房由
于地价放在那里，会逐渐和二手房拉开距离，18年曾经一度出现二手房比新房贵倒挂的
现象，预计未来几年里面将不会再频繁出现。3、位置肯定会是抗跌的首要因素。另外
老房子会慢慢走上一条非常微妙的路，越往后老房子的市场价值、居住价值就越低，大
部分人现在还没有固定资产折旧的概念。4、链家的数据，上海平均售房周期为180天，
黄浦区还多了30天。这个数据挺重要的，代表买方市场的逐步形成。对于刚需是好事，
对于准备入场投资的人来说也是好事，我在另一个回答里说过自己的经历。我找了两个
还不错的中介帮我在指定的区域留意急抛房，定义是低于小区均价的25%及以上。半年
里一共有3套出来，可惜的是我不在国内每次都被别人抢先买下。5、一定要留意货币政
策。这个可以没事看看我的专栏，现在的放水已经和前几年的放水不一样了。在金融衍
生品和去向的管制也天翻地覆。所以不用被那些财经媒体含麻辣粉、降准什么的吊着，
想是不是房价又要涨了，至少3-5年里面，ZF会想办法把放水以另外一种形式尽量流入
群众的口袋，之前则是直接进的财阀腰包。6、上海的竞争力放在那里，人口净流入是
不争的事实。但是很残酷的是，上海未来只需要有贡献价值的人留下来。这个从去年开
始大家应该慢慢感受到了。上海时全国的上海，更是有能力、有实力的上海，后面的意
思自行体会。现在上海的人群结构离ZF想要的还有一定距离。 |
w********2
发帖数: 632 | 8 2018年，上海楼市的确遭遇了传说中的“拐点”，一二手楼盘价格倒挂、外围城区低价
项目去化受阻、中心城区项目由于限价原因反而受到抢购。纵观全年，上海楼市的成交
以中心城区项目为主，所以总体均价仍然延续了上升趋势，而且伴随着市场的回归理性
，中心城区楼盘的稀缺性更为凸显，价格也更为坚挺。也就是说，2018年的上海楼市出
现了“冰火两重天”的情况，中心城区的楼盘虽然均价高、总价高，但依然热销，而外
围城区，尤其是供应量相对较大的城区（如青浦、奉贤、松江）的楼盘，则只能以价换
量。至于上海二手楼盘的价格，基本上整个2018年都处在调整的通道，几乎每套房子都
有一定的议价空间，不急于出手的话，可以按5%来谈，急于出手的话，8-9折也不是没
有可能。 |
w********2
发帖数: 632 | 9 回答时间19年年初，我认为偏远郊区像宝山、嘉定、松江、奉贤至少跌40%以上，部分
地区甚至会腰斩，就拿宝山来讲，17年的时候，罗店、盛桥的很多楼盘涨到了在3.8-4
万，18年跌了快一年，现在还在跌，我有个朋友刚买了一套1.5万一平，150平，花了
225万，我承认这里面有捡漏的成分在，但是你多找几个中介问问，看看旭辉城，看看
罗店周边，是不是已经跌到了2w左右，主城区的房子很抗跌，因为接盘的人多，但至少
也要跌20%-30%，如果没跌到，那就别下手，早着呢。不相信的话，我随便贴几个真实
房源，一个上海，两个上海周边，几乎都是从18年4月份开始跌的，你还不信，那就没
办法了。 |
w********2
发帖数: 632 | 10 2019年9月后补：过年时候回了一下，后面也一直有在关注二手房的走势。我现在所在
的地方，是上海的远郊。据链家上的成交记录可以看出。2016年二三月前，同小区的二
手房价在6000到7000一平米，装修过的。和小饭店里的老板娘聊天得知，那时候隔壁小
区的海景毛坯房，一平米在5000到6000，无人问津。2017年到2018年5月份前，同小区
二手房挂牌价17000~21000，有成交。2018年下半年后，一直在跌，到2019年3月左右，
挂牌价11000到14000之间，小区均价，13100.3月后，房价在波动，有的月份跌一个点
，有的月份降半个点，没怎么动了。 |
|
|
w********2
发帖数: 632 | 11 我就说说我以及我身边人的观点：我们又不炒房，我们也不急需用钱，家里的几套房子
我们根本就没想过要卖，每月收收租金挺好的，真想卖就把价格挂在高位，有谁愿意买
就买，没人买也无所谓，只要不跌回十年前那都不叫事。希望房价下跌的是刚需，希望
房价上涨的是炒房团，我们这种手里有三四套房还没贷款的小老百姓无所谓房价涨跌，
若能房价不涨房租涨那就最好了。 |
w********2
发帖数: 632 | 12 如果跌回10年前，又没人租房呢？
【在 w********2 的大作中提到】
: 我就说说我以及我身边人的观点：我们又不炒房，我们也不急需用钱，家里的几套房子
: 我们根本就没想过要卖，每月收收租金挺好的，真想卖就把价格挂在高位，有谁愿意买
: 就买，没人买也无所谓，只要不跌回十年前那都不叫事。希望房价下跌的是刚需，希望
: 房价上涨的是炒房团，我们这种手里有三四套房还没贷款的小老百姓无所谓房价涨跌，
: 若能房价不涨房租涨那就最好了。
|
w********2
发帖数: 632 | 13 首先说结论：2019年上海房地产全年会保持阴跌。很难预测跌多少，整体估计10%左右
吧，但肯定不会崩盘。2018年房地产市场的萧条，会让人联想起08年和14年的萧条行情
。但是前两次一旦刺激释放，市场就会立马反弹。很多人可能还抱有类似乐观的观点。
但是我的判断是这次不会了。从需求面分析：这次上海楼市通过这几步消灭了大部分购
买力。通过高性价比的市区新盘，消灭了高端购买力。通过郊区低总价新盘，消灭低端
购买力。通过一二手倒挂和限贷，压制了置换购买力。所以现在购买力已经所剩无几。
同时经济持续下行，导致韭菜生长速度大大减慢。再看经济面：最近中国央行放水，不
少人担心又会出现通胀。但这次的放水只会在银行内部打转，很难流到实体经济。因为
放水不是简单地给每个人发钱，而是需要以信贷的方式进入企业，而现在实体的资本回
报率低到无法覆盖利息了。此外各种数据均不及预期，CPI仅同比增长1.9%，采购指数
跌破50，M2创新低，社融增速持续下降，GDP增速下调。越来越多数据指向了通缩。也
正是内外交困的局面引起的需求下降，导致了通缩。通缩之下，债券为王，现金次之。
再看政策面：中国央行持续进行金融去杠杆，在我看来这是非常正确的。以往遇到经济
下滑，例如08、12、15年，都是靠举债刺激经济，举债对象分别是企业、政府、居民。
目前我国债务已经超过了GDP的2.5倍，快达到欧债危机时的水平了，已经很难找到还能
再加杠杆的对象了。应了一句话，出来混迟早要还的。在这种大环境下。上海的房产是
没理由上涨的。对于个人，我建议还是控制好杠杆比例，降低家庭风险为好。 |
w********2
发帖数: 632 | 14 记得08年左右到时候，房价暴涨，上海房价一万到两万左右一平，印象深刻的中环内的
中远两湾城1.7万一平。更深刻的是一个专家说：干脆让房子涨到十万一平，谁都买不
起，大家都租房住。
现在也差不多到十万了吧。。。 |
w********2
发帖数: 632 | 15 作者：匿名用户
链接：https://www.zhihu.com/question/310625291/answer/595442897
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
另外我说我是土著可不是要开地图炮，而是要强调，土著同样过过苦日子，也是靠努力
得来的生活改善。大家并没有差别，真的，心态平和一些。这个社会戾气太重。－－－
－－仇富真的是一种恶，因为仇富才不会管你是奋斗得来的，这些人都带着不劳而获的
贪婪～评论区的大哥，您真的是精神上的屌丝。－－－－－我说点题外话。土著，表示
看不懂有些人刚出道买不了大三居就不舒服。房价就是被你们这些人过分的物欲拱起来
的。居长安大不易，我这个土著来跟你们讲讲。父母都出生在上海，我爸30，我妈26岁
结婚，那是1987年。那时我爸爸已经工作了快十年了。结婚住的房子是租的，在曹安公
路，普陀的外围，当时绝对的郊区。过了段时间，外婆单位分了个小房子，在江苏路。
老洋房的顶楼，一间屋子加晒台，没有厨房，要自己用煤饼烧炉子。我幼儿园中班的时
候，江苏路拓宽，动迁到北新泾。这时我爸三十五岁，工作十五年，我妈三十一岁，工
作也十年了。分到的房子是两室，四十平。到我初三的时候，我爸四十好几了，终于贷
款买了个100平出头的三室一厅。我们土著也是辛苦打拼过来的。凭什么你们一出道就
要住三居？这是可耻的欲望。至于上海的房子，没听说有谁睡大街了，供给岂会不足？
如果大家都能控制欲望，租个房子划算得多，可惜贪心不足蛇吞象的人太多，六个钱包
加上银行贷款。欲望不除，房价难跌。 |
w********2
发帖数: 632 | 16 说个最新的吧，我这大半年一直在看房。浦东中环北蔡片区，一套65平两居室，挂价
375w，谈价320w，房东明确说还可以再谈。
房东是15年买的房，他讲那时候房价加上中介费、税费之类接近400w。据此，可以简单
看出上海房价确实没想的那么坚挺。 |
w********2
发帖数: 632 | 17 抛去基本面和技术分析，讲几个政策相关的点。1.一线城市的政策：1.1上海目前买房
时限购政策。1.1.1 单身非户口没办法买房。那么那些结婚有户口虽然可以买房，但是
小孩子没办法在上海参加高考。没有办法参加高考就意味着不能享受上海高考的优惠政
策，大家都是知道一线城市高考题目简单，而且重点大学录取率高。如果不能让自己下
一代在一线城市落户的话，那么也没有什么必要让下一代在一线城市就读（毕竟户口生
源地高考难度更大，竞争更激烈，在上海就读再返乡高考完全没有竞争力）。所以可以
想一下，没有办法在上海落户的新婚两口还有在上海定居的可能性是不是大大降低。1.
1.2 有户口可以买房上海落户主要有三种形式。第一种，应届生72分积分落户，这种方
式对于应届生是很好的，或许很多人看到这一点想要跃跃欲试了，但是如果看看72分的
要求，会发现要求还是很高的。基本上对于非985的学生来说还是很难的。第二种，海
外留学生落户。第三种，120分积分落户，积分落户差不多要等7年。上海的落户制度还
是很严格的，而且可以看到上海这座城市还是更希望引进高端人口，甚至可以说是有钱
且高端的人口，从而带动整个城市的发展。2.住宅房70年产权：前面的答案里面很多上
海的本地人认为，现在房价低就先不出手等到房价高的时候再出售，大部了留着给孩子
们住。上海内环内存在着很多的老破小，这些房子大多在1980-1990之间。按着1990来
算，到现在也已经接近30岁了，还剩下40年的使用权。老破小大多比周围2000年以后的
房子单价要便宜2w左右。随着上海地铁线路建设的越来越发达，以及年轻一代人对于生
活品质的提高，大家可以想一下，这样年龄几乎比我还大10多岁的房子还有谁愿意住？
再说把房子留给下一代，拿着多套房子，甚至是加了杠杆的房子，不像是烫手的山药么
？如果是说买房就是收租的，那无话可说。我们这里房子只有70年的使用权，并不像美
国一样可以世世代代的传下去。如果觉得70年之后还能无限使用的，麻烦去看一下虹口
哈尔滨路附近。那一带的老破小都在拆迁，这些房子国家在给人住的时候就只是给了使
用权，所有权归属国家，这是什么意思？就是说一旦房屋需要拆迁，那么并没有什么补
偿措施。并不存在什么拆一套补三套的说法。3.从人们心理预期来讲，看跌的人远多于
看涨的。所以从供需来讲，供给远大于需求。从国内M2来讲，房地产已经容不下那么多
的现金流。一线城市房价是必然。 |
w********2
发帖数: 632 | 18 焦点丨中高端楼盘被抢郊区刚需盘被弃 上海5月改善型买房占七成
来源：中国房地产报
中房报记者 高欣丨上海报道
从南京、上海率先实践摇号售房起，摇号政策开始了全国复制，长沙、成都、武汉
等城市相继加入。随着摇号新政的落地、完善，各城市由摇号带来的各种楼市新现象也
逐渐显现。
一面是杭州“红盘”的万人排队摇号，一面是西安摇号暗箱操作事件的爆发，很多
城市在摇号政策启用后，市场高温依旧。与杭州和西安不同，在摇号新政落地近一年的
上海，近期市场却显得有些冷清。
在经历一波高端项目入市后，上海供应放量的节奏有所放缓。5月的最后一周，仅
有位于金山朱泾的汤泉美地城项目有商品住宅推盘。据悉，该项目此次总计推出456套
房源，但最终仅有8组客户参与摇号，局面甚是冷淡。
不仅是汤泉美地城，整个5月，上海新推的项目大多与之相似，由于位置偏远或交
通不便，郊区新盘遇冷、销售难产的现象屡有发生，与同期在售的中高端项目反差明显。
冰火两重天
从中高端项目的千人排队认筹、摇号，到郊区新盘的乏人问津，如今上海楼市正上
演着“冰火两重天”的戏码。
根据上海链家市场研究部数据显示，2018年5月，上海全市新建商品住宅成交面积
为55.31万平方米，环比增长17.98%，同比下跌12.68%；成交套数为0.45万套，环比增
长13.70%，同比下跌9.54%。
借助4月中下旬的供应高峰，5月上海新房市场的成交面积、套数均达到今年以来的
最高点，但5月的成交水平依然是仅次于2014年同期的最低点，与2017年第二季度的成
绩相比也仍有差距。
在4月上海新建商品住宅新增供应量达到0.92万套的高位后，5月的供应量大幅回落
至0.28万套。在之前新入市项目的加持下，供应的减少并未削减成交向上的势头，特别
的是上海在整个5月的成交当中，当月新盘仅占到总量的13.23%，总数不足600套。换言
之，是之前入市的中高端项目转化成网签数据支撑了上海“红五月”的成交小高峰，当
月新盘的成交贡献寥寥无几。
一提到在上海买房、摇号，人们自然会联想到场面火热、一房难求，但5月多个新
开项目的表现却出人意料。据公开数据显示，5月上海主要新开的11个项目中，仅有位
于闵行吴泾的紫竹半岛花园参与摇号人数多于推盘套数，其余的10个项目摇号人数均低
于推盘套数，且摇号房源比无一超过7成，更有7个项目低于40%。
以位于浦东临港新城的同润金色橘苑项目为例，该项目此次推出的房源套均面积在
88平方米，套均总价在188万元左右。5月开盘时共推出444套房源，最终仅有90组客户
摇号，占推盘总量的20%。
按理说，与上海楼市早已徘徊在5万元/平方米的成交均价相比，单价不到2万元、
总价低于200万元的刚需产品应该极受购房者喜爱，毕竟在很多置业家庭看来，只要是
上海无论买在哪里，都是值得的。令人难以置信的是，在上海今年的“红五月”，遇冷
的偏偏正是这些刚需项目。
从现有案例来看，部分刚需项目遇冷的最大因素之一是地理位置。例如上述提到的
汤泉美地城项目，地处沪浙交界，距离人民广场超过60公里车程，而且不论是22号线小
火车，还是9号线松江南站距离都超过10公里，出行基本依靠自驾。交通和配套设施的
劣势令这些项目与同期上市的产品相比并不具备竞争力。
上海中原总经理陆成告诉中国房地产报记者：“5月新盘出现分化，并不是所有项
目都遇冷，相比之下，远郊区域，又没有特别卖点的项目去化率较低。以往市场环境比
较好的时候，只要价格便宜，总能吸引买家。但是现在市场环境变差，预期调低，如果
项目没有轨道交通等基础条件，且所在区域未来没有好的规划，未必会被市场认可。”
再加上诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块，短期内有过大量的新房供应
，使得部分有效需求被消耗，且板块内定位近似的新房、次新房项目较多，产品间形成
竞争，这让刚需产品本身的优势进一步减弱。
除了地段，产品类型也是影响购房者选择的关键因素，例如以别墅房源为主的御品
园林和海德花园开盘遇冷，多是因为能够消化套均面积在三四百平方米别墅产品的客群
本就十分有限。
在上海链家市场分析师赵葆根看来，前期部分新房项目摇号过热的行情，是之前供
应量较低，需求长期积累所造成的。随着4月以来供应端的放量，供求关系得到了进一
步的调节。将有更多的新房项目面临着目标客源消耗较大、产品定位相近等问题。
“再加上4、5两月，全市共计新推商品住宅房源1.19万套，而在这两个月中，房源
去化量仅为0.46万套。所以目前对于购房者而言，新房市场仍有较大的选择空间，无需
盲目入市。”赵葆根表示。
按照陆成的预测，从目前市场买家预期来看，这些遇冷远郊项目除非价格跌到位，
否则很难成为热销盘。就目前来看，这种相对清淡的格局还会延续下去。
改善型项目主唱
刚需盘遇冷背后购房者心态的变化不禁让人思考，如今上海楼市的购房主体是否已
经发生转变？对此，陆成给记者的答案是肯定的。“简单估算，目前上海市场中的改善
需求基本在7成左右。”
以改善为目的的购房者周先生告诉中国房地产报记者：“这两个月上海的新盘明显
增多，对于像我这样的改善家庭来说，是一个不错的机会。再加上很多位置比较核心的
新盘价格普遍低于周边二手房，所以我们将目标圈定为120平方米左右、位置较好的中
高端产品。虽然预算有所增加，但核心区位未来的地段价值不可估量。”
当被问及有没有关注远郊刚需产品时，周先生坦言，之前关注的一直是郊区甚至远
郊的刚需项目，但是随着区位好的项目低价入市，核心位置的房子与郊区的相比性价比
变得更高，尽管超出预算，但这样的产品更能保值，也能拥有更便利的交通条件。
当价格不再是吸引成交的首要因素，我们便能清晰地看到一座城市房地产市场中购
房主体对于目标产品筛选的标准。在调控从紧、政策复杂、改善型项目唱主角的当下，
购房者早已不再用产品类型、价格等因素来评判，更多的是从区域出发，做综合比较。
在经过对外界多种因素的初级筛选后，购房者的判断才会回到价格的比较。
经过对比，中国房地产报记者发现，2018年以来，上海摇号情况较好的楼盘往往是
一些价格低于周边二手次新房的项目。例如，5月开盘位于嘉定主城区摇号比重低于30%
的深城投十一街区项目之所以遇冷，就是因为与周边嘉宝紫提湾、东方豪园等项目相比
不具备明显的价格优势。
“当前确有一些项目热销，去化情况较好，但并不能代表能够带动一轮上升行情。
”陆成表示，目前来看，一方面市场反弹的基础不牢固，另一方面地方政府对楼市调控
并没有松懈。关键是随着一年多的调控，买家预期已经变得理性，不再盲目入市。
尤其是调控持续一段时间后，具有购买资格的刚需购房者被消化，剩下的刚需客群
因为跨不过限购的门槛被冻结。最后变成活跃在市场中的主要购买力都是改善型群体，
对于这类群体而言房屋的改善消费不仅是自住需求的升级，更是品质和价值的提升。
值得关注的是，尽管当前上海楼市的调控政策已经相当严格，但政府对于政策的补
漏行动似乎还在继续。此前有业内知情人士向记者透露，5月上海曾暂停过高端项目的
预售审批，就是想要针对公司参与摇号购房等现象进一步调控管理。另外也有消息称，
因西安摇号事件，上海也暂缓了新盘的认筹工作，延后取证开盘。
对此陆成认为，由于一些高价盘远低于市场预期入市，甚至和周边二手房价格形成
倒挂，存在无风险套现空间，尤其是用一些手段绕过限购技术门槛，给市场带来不好预
期，不利于巩固当前稳定的市场环境。 |
w********2
发帖数: 632 | 19 说上海楼市只跌了20%？
上海和北京一样的跌了20--30%（市区），郊区肯定更多。
四个老牌一线城市里房价实际跌幅最大的是深圳（因为他房价最高泡沫也最大），上海
和北京跌幅基本差不多，广州略低。 |
w********2
发帖数: 632 | 20 现在是在限购政策之下，没多少人有资格买，所以价格下去了。如果限购政策回到五年
前，依然是涨涨涨。现在上海买房的就是本地年轻人，还有外地能落户上海的年轻人。
本地人大多有房，没房的少数。外地能落户的年轻人，数量也不多。没多少人有购买力
，有购买力的人被限制住了，价格就下去了。现在认房又认贷，贷过款，二套，就要7
成首付。外地有钱人想买上海的，没户口又买不了。大大减少了买房人群。同时，已经
买房的，置换房产，也需要7成首付。交易量就下去了，价格就低了。但是需求显然还
是大量存在的，只是被人为限制住了。这是地方政府响应国家的要求，控制住房价。并
不是说没人想买，或者买不起上海的房子。政策哪怕松一点，放点人入场，立马就又活
了。但是房价上去太多，领导要挨批评，所以口子不会松很多。 |
|
|
w********2
发帖数: 632 | 21 长期看，不会涨。主要是近几年年年人口负增长。从来没听过人口降，房价涨的。 |
w********2
发帖数: 632 | 22 从中部崛起大战略，看房价的冰火两重天
七爷侃楼市 2019-09-30 12:39:08
房价这个东西，大家都很关心，但是不同的人，对房价有不同的看法。
首先，喊房价跌是最受到大众欢迎的，没房的人想买房，有小房的人想换大房子，他们
都希望房价跌。
但是这个跌的潜台词，是 只能对他下跌，对其他人价格必须不能跌 ，因为他买了房，
还要高价卖给别人的。
要是房价真的普跌，最不满的，也是这些人。 因为这些人越跌越不买，除非手里真的
连个四线小房都没有，是彻底的无房人，否则都会上街抗议。
深圳边上那个小半岛，简直就是个活例子。
所以，从国家的角度来看，要让所有人都满意，难啊， 维持现状，不涨不跌，反而成
了最好的办法。
但是不涨不跌也很难，这几年国家调控房价， 不同地方的人感觉完全不一样。
有些地方的人说，调控真的很有效，我这的房子真的不涨了，我邻居的房子挂了半年都
卖不掉，最后不得不打8折出售， 建议大家这几年都别买房。
还有的人说，鬼扯，所谓调控就是空调，我这天天抢房，不排队摇号，不塞茶水费，根
本买不到房子，一房难求，地产商天天用精装修变相涨价， 建议大家赶紧抢房。
中国楼市，一半是海水，一半是火焰，反差非常之大，这究竟是为什么呢？
1
解释这个问题之前，我先给大家科普一个词汇，叫 去化周期。
记住下面的内容，很重要，因为这个东西在某种程度上可以预测房价， 我会用全文慢
慢来教你，看到结尾你就全懂了。
房价预测，虽然看起来很玄乎，但房子本质上是一种商品，只要是商品，其价格就受到
供需关系的控制 。
什么金融政策、什么人口数据，所研究的，全部是需求端。
不管是加息还是减息，不管是人口流入还是流失，所影响的，都是对住房的需求。
那么，你有没有考虑过供给端呢？
就算人口老龄化，就算贷款利率大涨，导致需求端降低到零，整个社会没有一个人买房
了，房价就一定会跌跌不休么？
不一定啊，如果我能把供给也削减为零，房价就一定会涨上去，要知道房子是一种消费
品，他是有使用寿命的，平均寿命其实也就六七十年。
如果彻底断绝所有新增住房供应，市面上所有的存量住宅，等于每年自然削减1/70，不
管你存量房再多，熬个五年十年，住房短缺状态自然就来了。
所以，我们研究房价，不能只看需求端的政策，还要看供给端的政策，到底是供不应求
还是供大于求，不是买房人单方面可以决定的。
2
那我们怎么来研究供给端的政策呢，政府打算供多少地，我怎么知道，更不可能去预测。
其实这个问题很棘手，因为以前的中央，也不知道地方上究竟需要多少地。
由于卖地的财政收入主要归地方，而中央主要靠GDP发展受益，所以在处理中国的房价
问题上，中央和地方的态度，并不完全一致。
我大体可以总结为， 中央长期压制房价，短期支持房价，而地方长期支持房价，短期
压制房价。
地方官员，有充沛的动力，把土地大卖特卖，换来大量的钱修基建，把任期内的GDP给
拉上去做政绩。 至于是不是涉及寅吃卯粮，下一任怎么办，那不是他要操心的事情。
但是中央要操心啊，中央希望地方上可持续发展，立足于长远打算，不要过度的透支土
地财政，给后面的人留一个烂摊子。
但是地方上的人说了，我这经济蓬勃发展，需要大量的土地啊，你不能用土地限制我这
个城市啊。
听起来好有道理，这地得批。
而且你把地批下去，他也卖得掉，而且是高价卖的，中国数千个县市，为了卖地什么花
样都想的出来，简直无奇不有，什么制造楼王啊，什么拍地返利啊，只有你想不到，没
有他们做不到。
中国过去十几年的时间里，地方上的土地该怎么供应，始终不好去衡量，地方上想尽一
切办法夸大自己的住房需求，所以才最终导致库存高企，不得不想办法全国去库存，结
果又弄的房价暴涨，紧急全国调控。
房地产这个航母太大了，实在难以精细调控，但是现实情况，又迫使我们，不得不把房
价摁在极窄的区间内，与此同时，我们还要照顾到地方上的经济发展，以及土地供应的
需求。
每年到底该给地方上批多少地，他们到底需要多少地，这真的很难确定。
3
为了彻底解决这个问题，在2017年，中央的一位天才智囊，参考商场的动态补库存方法
，发明了“五类调控目标管理”办法，具体为：
去化周期6个月以下的，要显著增加并加快供地；
去化周期6~12个月的，要增加供地；
去化周期12~18个月的，维持供地持平水平；
去化周期18-36个月的，要适当减少供地；
去化周期36个月以上的，应停止供地。
采用了这个新办法之后，中央到底批多少地，是由地方的消费者决定的，你就算串联几
个开发商，把土地高价拍出去也没用，你得把修成的房子卖得掉，才算真正有需求。
你这里卖不掉，库存高企，去化周期36个月以上，那就停止供地嘛，我不管你是需求不
振，还是二手房过多，反正你暂时库存够用，不需要那么多新房，那就没必要再卖土地
了。
那边的城市真的严重缺地，库存房只剩三四个月了，我不管你那里是不是泡沫，是不是
需求过旺，反正现在库存确实不够了，那就多批点土地嘛，赶快建新房。
所谓一城一策，因地制宜。
下面举武汉作为例子，给你们说说， 到底什么叫去化周期。
在2018年1~12月，武汉市批准了22.7万套住宅入市预售，面积达到2622万平方米，这个
就叫做 供给 ，新供应给市场的住房。
同时，在这一年里，武汉市共销售了16.6万套住宅，总面积1804万平方米，这个就叫做
需求 ，武汉市场总共就买下了这么多新房。
同时，武汉市的二手房存量交易市场，共交易了732万平方米的住宅，这个我们暂且不
管，因为二手房交易是受到一手房交易牵制和影响的，我们只需要观测一手房交易情况
就可以了。
换句话说， 武汉市在2018年，新房市场供大于求，累计增加了800万平米的库存。
但是截至2018年12月底，武汉市总共只有1629万平米的库存新房，哪怕按2018年的销售
量计算，也只够卖10.8个月的。
所以，武汉的去化周期是10.8个月，这个去化周期偏低了，按中央政策，还要增加供地
，继续补库存。
像上图中这些销售数据，每个城市都是会公示的，而且是逐月公示，可以轻易在网络查
询。
有兴趣，看完了这篇文章，可以查查自己所在城市的库存和销售情况如何。
为什么武汉在2018年要狂补800万平方米库存呢，因为在前几年，武汉的库存更低，低
到吓人。
2017年4月底，武汉极限低点时的库存量仅剩下243万方，消化周期则降至1.6个月，整
个武汉一房难求，茶水费被炒上天，后来狂补库存才缓过劲来。
看这个图上的数据，武汉在2014年的时候去化周期也才11个月，现在又回到2014年的水
平了，不是说2014年库存高企，要去库存么，看来武汉楼市悬了。
这个结论是错的，因为2014年去库存，根本不是针对武汉去的库存，而是针对全国其他
地区，我们来看一看2019年初，全国各地的去化周期图。
从图中我们可以清楚的看到，去库存几年后，内蒙古和东北地区的去化周期，依然高达
6~7年，远超国家警戒线，楼市处于冰点。
而中部地区的去化周期，平均才0.9年，楼市热火朝天。
海水和火焰，同时存在与中国楼市。
为什么会出现这种情况，那我们就要谈一谈，西部大开发和中部崛起大战略了。
4
一个地方的房子库存很少，供不应求，只有两种可能。
第一种可能，现任地方政府领导大公无私，故意不卖地，把卖地收入留给下一任，牺牲
自己，让下一任做出一个漂亮的政绩好升官。
很显然，这是不可能的，有悖于人性。
第二种可能，当地的经济增速超过中央的预计，导致批地不足，高度增长的经济又导致
地方民众对住宅投资需求很大，所以导致库存不足。
很显然，只能是这一种情况。
根据这个推论，中部地区最近几年的经济增速，应该远超全国平均水平，是这样吗？
1979年，中国改革开放，提出 先富带动后富 的策略，政策和资源都集中于沿海地区。
沿海地区得到了巨大的发展，长三角和珠三角地区成为了中国经济的名片。
20年之后，东部地区的人均GDP已经达到了西部的2.46倍，贫富矛盾增大，地区冲突增
加。
于是在1999年，我国正式提出 西部大开发战略 ，从先富地区抽税，补贴西部地区的建
设，实现先富带动后富。效果怎么样呢，效果非常好，西部地区的 GDP 增速狂飙突进
，一直到 2014 年，才和全国平均 GDP 增速保持一致。
2012年全国房地产崩盘的两个城市，一个是位于东部地区的温州，一个是位于西部地区
的鄂尔多斯， 这未必是巧合，可能是必然。
在东部改革开放和西部大开发，经济建设搞的如火如荼时，有一个地方一直在给自己鸣
不平，那就是夹心饼中部地区，真正的舅舅不疼姥姥不爱，支援东部的时候中部有份，
西部开发的时候反而没中部啥事了。
一碗水要端平啊，中部也很穷， 中部人也想像鄂尔多斯那样羊煤土气。
又过了十年，中部地区终于争取到了自己的优惠政策，2009年国务院出台 《促进中部
地区崛起规划》 ，确定了中部崛起大战略，从此中部地区的经济发展走上了快车道。
有多快呢，近十年，中部六省的经济增速远超全国平均值。
从表中数据可以看出，中部六省， 湖北是领头羊，而武汉则是湖北的火车头。
所以，武汉是受到中部崛起大战略受益最大的城市，为了供应武汉经济发展所需，武汉
市政府准备了大量的库存商品房， 在全国经济前100强的城市里，库存数量高居全国第
一。
这么多库存房，好吓人，这武汉卖这么多地，搞这么大的库存，有人愿意买么？
就是有人愿意买，要不是最近持续补地，库存大增，你不塞个几十万的茶水费，连购房
资格都没有。
武汉的库存已经很高了，但是还不够，还要继续补库存，因为去化周期太短。
然后给去化周期排个名，我们会震惊的发现，全国去化周期最高的城市，居然是厦门，
去化周期高达40个月。
全国经济前100强的城市里，去化周期超过36个月的，仅有一个城市，那就是厦门。
根据国家相关规定，厦门市马上要被停止供地了，无地可卖。
厦门房价这么高，库存还这么大，只能说厦门那边的投资客实在是太能炒了，当初厦门
库存超过警戒线，即将被停止供地的消息放出来，还被当成利好给投资客又炒了一把。
你想啊，都停止供地了，这房价能不涨嘛？
但是说这话之前，你先看看库存，我不管你是限购还是限贷，总归是没人买新房了，不
然去化周期怎么这么长。
还涨，涨个鬼。
不信你看看北京，论经济，论潜力，论地位，都碾压厦门，限购限贷政策一收紧，需求
马上下去了，导致去化周期一下子飙升到了26.87个月。
因为北京聚集了很多头部自媒体，所以北京的房价简直就是在实时播报，后果大家也看
到了，北京的房子，按报价直接打8折砍价就可以了，最后一般都是9折成交，真的卖不
动了。
而去化周期最短的城市，大家估计也想不到，是郑州。。。
中部六省的去化周期都很低，郑州如今是最低。
库存正常时，房价会受到经济规律的影响，可能涨，可能跌，但是 当市面上没有库存
房时，房价一定不会跌。
当年董建华下台，香港断绝土地供应后的房价走势，已经完美的证明了这一点。
因地制宜，一城一策的战略出台后，当初全国一盘棋，一股脑的调控，然后一股脑的涨
价去库存，让那些本来库存就不够的城市应声暴涨的现象再也不会出现了。
所以大家也不要指望涨价去库存，这种事不会再出现了，现在库存很高的城市，全部有
风险！ 他跌不跌我不知道，但是肯定不会涨 ，因为真的那么多人哄抢的话，为啥库存
还那么高，肯定有问题啊。
而库存特别低的那几个城市， 他涨不涨我不知道，但是他肯定不会跌 ，因为市面新房
已经几乎被哄抢的断绝了，哪来的勇气看跌这样的城市，就算跌，这样的城市也是最后
一个跌。
当然，这是简单的分析，因为去化周期=库存/需求，而 需求端 ，是可以被 政策 影响
的。
5
在2009年的时候，有些城市的去化周期高达7年，也就是说不用供地，库存房都够卖7年
了，结果四万亿一出来，市面上的房子，瞬间就没有了。
所以需求，受到政策的影响非常大，限购、限贷，都能立竿见影的影响需求。
我们看看2009年后某城市的土地供应面积曲线做示例，可以明显的看到，2009年之后的
土地供应和新房落成数量，要数倍于2009年之前都不止。
但是这大量供应的住房，全部被市场消化一空，这就是需求端的巨大力量。
经济发展好可以促进需求，政策也可以， 灵活多变的政策，可以抑制需求，也可以释
放需求。
所以，我们做房价预判的时候，要考虑到政策的因素。
我举个例子，对厦门地区，因为去化周期高达40个月，我们就会预期厦门应停止供地，
减少供给。
同时应降低限购门槛，应降低房贷利率、增加贷款额度，扩大需求。
如果厦门市这么做了， 那叫符合预期，房价不会涨，只是会不跌而已。
但如果厦门市出于种种原因，没有做这种放松楼市调控的举措，不管是什么原因导致的
，那都是不符合预期， 必然导致房价下行。
对郑州、杭州、扬州这三个去化周期短到岌岌可危的城市，我们就会预期政府会扩大供
地，增加供给。
同时提升限购门槛，增加房贷利率，减少房贷额度，以抑制需求。
如果政府这么做了，那叫符合预期，房价不会跌，只是不涨那么猛了而已。
但如果出于种种原因，当地政府没有做这种给楼市降温的举措，不管是什么原因导致的
，那都是不符合预期，必然导致房价上涨。
我在上文中贴的城市排行榜里，是全国100强，最差的也是3线城市。而实际上中国库存
房最严重的，是那些四五线城市， 没有他们拖后腿 ，有些省份的平均去化周期，也不
可能拖到7年这么夸张。
在购买一个城市的房产之前，一定要研究好政策和相关数据，有些地方可以买，有些地
方真不能碰。
中国太大了，不同的地区之间经济发展差异极大，房地产发展程度也差异极大， 房屋
滞销和一房难求的局面同时存在。
因篇幅所限，以前我写地产文章，都是根据全国政策帮大家进行分析，从来没有逐省逐
城进行分析，因为那样写，文章会长到不可思议。
今天，我把房价涨跌的原因，相关数据和政策的查询和分析办法，都教给了大家，大家
对应查询自己城市的数据，套进模板分析一下， 就对自家城市未来房价的大概走势，
心中有了一个概念。
中国楼市的确冰火两重天，但是在我做投资之前，只需要简单研究一下数据，心中都会
清晰的和明镜一样。 |
w********2
发帖数: 632 | |
a****l
发帖数: 8211 | 24 要说房价跌的话，恐怕还不如说是房价涨的过分了。就比如那个东安花苑
https://sh.lianjia.com/chengjiao/c5011000015696/
很清楚的，2015年基本成交价格才三万不到，2016年就跳到6万，那种老小区，怎么可
能有这么大的涨幅？现在只不过是前两年疯狂上涨后的回落而已。
398f9893c974773756ab11d92179220e
【在 w********2 的大作中提到】
: 作者：Jason不跪
: 链接：https://www.zhihu.com/question/310625291/answer/595421605
: 来源：知乎
: 著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
: 1、先说结论，如果是二手房，自2017年上半年的巅峰价格最多跌一半。也就是如果
: 2017年上半年小区均价8万的，跌到4万是它的下限（回到2014-2015年的市场价格）。
: 现在刚好跌了差不多20%，预计在未来几年里面会持续阴跌到靠近腰斩这条线。: src="https://pic3.zhimg.com/50/v2-b7a89cbc93d41af3a2cf80a03c647616_hd.jpg"
: data-rawwidth="750" data-rawheight="1334" data-size="normal" data-default-
: watermark-src="https://pic4.zhimg.com/50/v2-398f9893c974773756ab11d92179220e
|
