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发帖数: 9770 | 1 原创：紫竹张先生 微信号 zisedegu66
功能介绍
紫竹出品，必属精品
喜欢我的都关注我了~
很多人对房子都有这么一个误区，那就是我花一辈子的钱买的房子，那是永恒不变的，
这个房子会陪伴我一辈子，等我想卖的时候，他还能卖出一辈子的钱，所以只要买得起
，肯定是划算的。
但是实际上，房子不是永恒的，从本质上来说它是一个消费品，衰老速度虽然慢，但是
肯定有。很多普通群众认为房子是恒定的财产，但是银行却不这么看，很多银行都有这
样的规定，超过15年房龄的住宅，当产生二手房交易的时候，银行不会给予贷款。而超
过20年的老房子，所有的银行都会拒绝贷款。
我们都知道，房贷的本质，是银行发给你一笔贷款，你拿着这笔贷款给了开发商获得一
套房子，但是产权不是你的，产权放在银行做抵押物。所以你拿到贷款的一瞬间，就表
示银行认可你这套房子的价值，他觉得这套房子+你的个人信用，足以抹平绝大部分风
险。银行要的不是房子，是本金和利息，他愿意把你的房子做抵押物，不管是5成贷款
还是7成贷款，说明他觉得你的房子能换来这么多钱。
所以，银行不仅仅给一手房发放贷款，给二手房交易，也发放贷款。但是银行对15年以
上的老房子，基本不予发放贷款。目前中国大部分银行卡的标准是15年，只有个别银行
愿意对不超过20年的老房子进行贷款，还有几个银行，把标准压缩到了13年，比如合肥
建设银行。
这张图是什么意思呢，他的意思就是2005年以前的老房子，银行不认，不会发放贷款，
你自己爱怎么交易是你的事，银行不收这样的房子做抵押物。
银行不玩就不玩吧，我自己全款交易不就行了。但是实际上，房价之所以能炒这么高，
银行贷款资金功不可没，我曾经写过一篇帖子专门说的是银行杠杆资金的威力，这里不
赘述了。简单的说，由于房价3~5成首付的规矩，每一轮房价飙升其实都是靠银行杠杆
资金成倍激增带来的，如果银行抽走杠杆，房价断然不可能涨这么高。
很多人不知道怎么样才能让股价上涨，我可以很明确的告诉你，大量的钱涌进来，硬生
生的把股票买上去，股价就能上涨，股价上涨是靠钱买的，就这么简单。房价也是同理
，只有大量的钱入场，房价才能上涨，而这些钱，大部分都来自于银行。
所以，当房子只能全款交易的时候，房价会迎来重大的挫折，我举个例子，北京上海那
些动辄上千万的房子，有几个中国人靠资金的工资买得起？没有自己以前炒房赚的钱，
以及银行资金的参与，你买一个给我看看？实际上，除非每波牛市最热的那几个月，其
他时间，全款房都是极为罕见的。
一套房的故事
2005年，北京某小区开盘，以100万的价格，卖给张三一套房，张三首付30万，从银行
按揭70万贷款购得此房产。
2010年，张三以500万的价格将此房产卖给李四，银行只愿意出5成贷款，所以李四首付
250万，贷款250万获得这套房。
2018年，李四将这套房再转手，以1000万的价格卖给王五，银行哪怕只给3成贷款，也
需要发出去300万的现金。
到了2020年，银行一盘算，你这房子这么老了，各种可能的风险都会有，暂时还没啥事
，再过二三十年啥事都可能发生，再发给你长期贷款真的风险很大，银行不愿意干这种
亏本生意，所以宁可不做这个贷款生意。
实际上，随着房子年龄的越来越大，银行愿意提供的按揭率越来越小，70%、50%、30%
，0%，出现越来越低的趋势，当房龄超过15年的时候，绝大多数银行都不愿意提供一分
钱的按揭，当房龄超过20年的时候，所有的银行都不愿意提供按揭，家里买房已经超过
10年的同学，可以明天找个银行的朋友问问，如果你把自家住房做抵押贷款，能贷出来
多少钱。
房源抵达15年门槛后
银行的这种政策没有任何问题，房子本来就是有折旧的，银行为了规避自己的风险对老
房子不予贷款很正常，但是对于中国的楼市，就会带来重大问题。
我们都知道，在上世纪90年代，中国的楼市是极为幼稚的，实际建造量非常的小。大概
是2001~2002年开始，楼市才开始步入黄金大牛市，价格飞涨的同时，也刺激地产商大
干快上，建设出了大量的房子。
2003年以后的房子，从2018年开始，慢慢的都进入银行15年的预警线范围内，他们的房
子交易会比正常的房子困难很多。
而实际上，还是有银行愿意对20年房龄的房子进行贷款的，金融圈哪怕有一个地方留了
口子，资金都会从这个口子狂泻而出，所以其实能对房价产生影响的时间，我们暂定为
20年。
那大概就是2023年开始，逐渐就会有商品房进入预警线内，这个数量会越来越多，因为
2003年开始中国地产是在加速建设的，地产商的建设能力是一年比一年强的。
当累积的预警房源达到一定数量的时候会发生一件事情，那就是这些房的房主想脱手交
易的时候，只能选择全款的买主，而这样的买主是非常稀缺的，如果想要成交，就必须
大降价给予让利。
当20年的房源找不到银行愿意贷款，被迫全款降价交易的时候，就会震慑15年的房源进
行降价，因为买主不愿意负担将来无法脱手的风险，而15年的房源进行降价，就会震慑
10年的房源进行降价，以此类推。
一直以来都有人说，中国楼市最大的风险是第一批房子70年产权到期后的风险，到时候
肯定会大降价，但是我现在看来，老化房源无法贷款的风险，会大大提前与70年产权到
期风险先行引爆。
我之前曾经给大家说过一个判断，最近二三年房价肯定是不会涨了，横盘微跌，三五年
横盘之后，有可能再拉一波，如果拉了那一波，大概率可能就是中国击鼓传花的最后一
棒了，在那最后一棒里，除了自己自住的，其他都得脱手。
商品房再怎么好，它也是商品，他会老化会折旧，它不是一个百年不变的永恒宝物，银
行的一堆博士精算师，你觉得是他们傻，还是你傻。
大家平时评估自家住房值多少钱的时候，一般都是跑中介假意卖房，看看能挂多高，我
这里建议大家，没事也可以跑跑银行，假意住房抵押贷款，问问银行愿意出多少钱。
~~~~~~~~~
今天在网上看到了全国高速大堵车，打开手机导航一看，全国高速几乎处处飘红，放大
再看到处都是事故标志，北京、杭州号称是今年最堵的城市，当然也有深圳，深圳这么
好客的城市怎么能舍得放你走。 | n********g
发帖数: 6504 | 2 解释了为何市价8折都卖不了房子，一线城市。
【在 c*********d 的大作中提到】
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: 很多人对房子都有这么一个误区，那就是我花一辈子的钱买的房子，那是永恒不变的，
: 这个房子会陪伴我一辈子，等我想卖的时候，他还能卖出一辈子的钱，所以只要买得起
: ，肯定是划算的。
: 但是实际上，房子不是永恒的，从本质上来说它是一个消费品，衰老速度虽然慢，但是
: 肯定有。很多普通群众认为房子是恒定的财产，但是银行却不这么看，很多银行都有这
: 样的规定，超过15年房龄的住宅，当产生二手房交易的时候，银行不会给予贷款。而超
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