R****a
发帖数: 6858 | 1 房地产成中国经济资金“黑洞” 去库存政策基本上已经失败
宏观经济腾讯财经2016-09-26 14:28
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上了火的中国楼市丝毫没有一点要退烧的迹象，刚刚过去的这个周末，深圳爆出6平米
88万的“鸽笼房”，急得当地规土委都立即启动调查了。8月份刚出台房地产限贷政策
的南京也忍不住了，9月25日再次将调控政策升级——限购政策，外地户籍可购一套、
本地户籍可购两套。楼市为何吸走了这么多资金？房地产泡沫为何越吹越大？
楼市高烧不退！
【深圳现6平米88万鸽子笼 官方急查】从一些地方出现的离婚买房乱象，到上市公司欲
卖学区房保壳……房地产市场似乎再一次进入了狂热模式。9月25日又一则来自深圳的
房产消息惊爆了人们的眼球，深圳竟然有开发商推出了仅仅6平方米的户型，售价则是
一口价88万。深圳规土委南山管理局会同南山区规划土地监察机构当天下午正在调查中
，调查结果将及时对外公布。深圳市规划国土委9月26日午间在官方微博上通报，经核
查所涉11套6㎡左右的房产户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12㎡左右（其中1
套20㎡左右），超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。
【奇葩！上市公司竟靠卖房扭亏】近日，上市公司ST宁通B依靠出售两套北京西城区学
区房成功实现了扭亏，这不能不算是世界经济和企业发展史上的奇迹。随着实体经济持
续低迷和房价的急速飙升，相信这样的案例会越来越多，普罗大众慢慢也会见怪不怪。
【房企贡献上市公司一半增长】国家金融与发展实验室(NIFD)25日上午发布《2016年上
半年A股上市公司盈利分析报告》(下称《报告》)，报告发布人、社科院研究员吕峻称
，由于区域性房地产市场的火爆，上半年房地产上市公司为整个非金融A股公司直接贡
献了近45%的营业收入的增长，和近40%的净利润的增长、近50%的核心净利润的增长。
【房地产市场的吸金效应】事实上，房地产泡沫对土地、资金等主要社会资源的虹吸效
应已经成为实体经济持续低迷的重要原因之一。在苏宁金融研究院宏观经济中心主任、
高级研究员黄志龙看来，央行持续宽松的货币与信贷政策之所以难见成效，根源在于房
地产市场几乎成为银行信贷等社会资金的“黑洞”。
【地产泡沫阻碍央行降低资金成本政策效果】首先，从资金成本的角度看，房地产泡沫
使得央行降低资金成本的政策效果大打折扣。央行本轮降息周期起始于2014年9月，金
融机构人民币贷款加权平均利率由6.97%下降至今年6月末的5.26%，降幅为1.71个百分
点，同期个人住房贷款利率由6.96%降至4.55%，接近前期低点（2009年6月4.34%），降
幅为2.41个百分点。与此形成鲜明对比的是，以企业贷款为主的金融机构一般贷款利率
由7.33%降为5.58%，降幅仅为1.75个百分点，大幅低于个人住房贷款利率降幅（参见上
图）。与此同时，一般贷款和个人住房贷款的利差也从0.37个百分点扩大至1.03个百分
点。由此看来，尽管一般贷款的利率也呈下降趋势，但下降的幅度显著低于个人住房贷
款利率，这一现状使得央行连续不断的降低资金成本的政策效果大打折扣。
【居民房贷几乎占据全部信贷投放】其次，从银行信贷部门投放的角度看，以按揭贷款
为主的居民贷款几乎吸收了全部的信贷资源。房地产市场对资金的虹吸效应，不仅仅体
现在资金成本上，更表现为银行信贷资源的配置上。今年3月份以来，居民贷款取代企
业贷款，在银行新增贷款中占据完全主导地位，这种罕见的高度背离现象在历史上从未
超过三个月，而今年的 3-8月，居民部门新增贷款6个月累计高达3.48万亿元，其中以
住房按揭贷款为主的中长期贷款为2.97万亿元，同期企业贷款累计仅为1.06万亿元，不
及居民新增贷款的1/3。其中，4、7、8月企业新增贷款净减少，特别是用于企业日常运
营的短期贷款，7-8月两个月内净减少3183亿元，而在8月，企业短期贷款、中长期贷款
均为净减少（参见下图）。由此可见，居民住房按揭贷款大幅增长，以及企业贷款的负
增长，表明房地产市场不仅吸收了全部的银行新增贷款，也成为银行对企业停贷、抽贷
后信贷资源的转投对象。
【房地产开发贷款同步飙涨】再次，从银行企业贷款的行业结构看，房地产开发贷款大
幅高于工业、服务业的贷款增速。由于企业贷款的行业结构只披露季度数据，截止今年
二季度末，包括房产开发贷、地产开发贷款、保障房开发贷款在内的房企贷款余额为7.
39万亿元，这一规模基本相当于同期银行对工业部门中长期本外币贷款余额（7.59万亿
元），超过银行对服务业贷款余额（25万亿元）的1/3。更值得关注的是，房地产贷款
余额增速长期大幅高于对工业部门、服务业甚至农业部门的贷款增速，2012年6月至
2016年6月的四年内，工业部门贷款余额增幅仅增加了20%，服务业贷款余额增幅为61.2
%，农村贷款增幅为64.9%，而房地产企业贷款增幅则高达93%，接近翻一番。特别是
2015年以来，银行对工业、服务业和农业部门贷款增速均出现持续下滑，唯独对房地产
市场贷款的增速持续上涨（参见上图）。由此可见，房地产市场繁荣大量挤占了本用于
发展制造业、服务业甚至农业部门的信贷资源。
【居民杠杆率大幅上升】最后，从居民部门银行贷款负担与结构看，个人按揭贷款占比
大幅提升。今年二季度末，居民部门贷款余额飙升至30万亿历史高点，杠杆水平（占
GDP比重）也达到了创纪录的42%，高于大多数与中国经济发展阶段相近的发展中国家居
民杠杆水平。居民杠杆率大幅上升，住房按揭贷款无疑是主要推动因素。2015年6月至
2016年6月一年内，个人按揭贷款余额由12.64万亿元飙升至16.55万亿元，新增额达3.
91万亿元，个人按揭贷款占居民部门贷款余额的比重也由50.4%上升至55.2%（参见下图
）。这其中还未包含快速增长的公积金贷款，2015年全国公积金贷款余额为3.29万亿元
，同比增长28.8%。此外，值得注意的是，居民大幅加杠杆的趋势，在今年三季度有过
之而无不及。海通证券研究报告表明，当前我国的房贷收入比已超过美国和日本房地产
泡沫的峰值，沉重的房贷负担，势必严重削弱汽车等大宗消费品和其他领域的消费前景
，打乱居民部门的家庭资产配置计划。
楼市涨疯了！成中国经济资金“黑洞”？
综上所述，当前房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应，
还打乱了对居民部门的未来消费支出和家庭资产配置计划，房地产市场俨然已成为整个
中国经济的资金“黑洞”。今年以来房地产去库存政策基本上已经彻底失败。（文/枕
头财经特约 黄志龙 苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员） |
h******k
发帖数: 15372 | |
M*********2
发帖数: 594 | 3 中国每套房子背后都有着无数双灰色的手，这些灰色的手在背后推动房价不断上涨，同
时分享着因房价上涨带来的利益。
那些什么调控、改革、都是“假打”。
真要控制房价，要靠反腐来斩断房价背后那些灰色的手。 |
g***n
发帖数: 14250 | 4 房产早就成了无本万利投机倒把的天堂，你说天下哪有这么好的金融工具，不收房产税
根本没法控制。
房产税才是根本国策。 |
l****k
发帖数: 209 | 5 我在其它帖子里说过，包子去库存空前成功啊，不仅把前二年的库存去了，还把未来10
年20年的库存都预去了，大牛特牛不是一般牛，建议提名包子诺贝尔经济学奖。 |
r******t
发帖数: 8967 | 6 三四线还是库存无数。一二线本来就没库存
10
【在 l****k 的大作中提到】
: 我在其它帖子里说过，包子去库存空前成功啊，不仅把前二年的库存去了，还把未来10
: 年20年的库存都预去了，大牛特牛不是一般牛，建议提名包子诺贝尔经济学奖。
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c*******r
发帖数: 3289 | |
r*****9
发帖数: 2080 | 8 扯谈，杭州本来房闹都在因为房价下跌闹事了，现在原地满血复活。
【在 r******t 的大作中提到】
: 三四线还是库存无数。一二线本来就没库存
:
: 10
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L*******y
发帖数: 4434 | |
r******t
发帖数: 8967 | 10 说明杭州本来就没多少库存。稍微一卖就光了。
【在 r*****9 的大作中提到】
: 扯谈，杭州本来房闹都在因为房价下跌闹事了，现在原地满血复活。
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c****x
发帖数: 6601 | |
L*******y
发帖数: 4434 | |
T*******x
发帖数: 8565 | 13 对。但是为什么不收房产税呢？有什么政策法规方面的问题吗？
【在 g***n 的大作中提到】
: 房产早就成了无本万利投机倒把的天堂，你说天下哪有这么好的金融工具，不收房产税
: 根本没法控制。
: 房产税才是根本国策。
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T*******x
发帖数: 8565 | 14 去库存政策有什么具体措施吗？
【在 R****a 的大作中提到】
: 房地产成中国经济资金“黑洞” 去库存政策基本上已经失败
: 宏观经济腾讯财经2016-09-26 14:28
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: 253评论
: 上了火的中国楼市丝毫没有一点要退烧的迹象，刚刚过去的这个周末，深圳爆出6平米
: 88万的“鸽笼房”，急得当地规土委都立即启动调查了。8月份刚出台房地产限贷政策
: 的南京也忍不住了，9月25日再次将调控政策升级——限购政策，外地户籍可购一套、
: 本地户籍可购两套。楼市为何吸走了这么多资金？房地产泡沫为何越吹越大？
: 楼市高烧不退！
: 【深圳现6平米88万鸽子笼 官方急查】从一些地方出现的离婚买房乱象，到上市公司欲
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T*******x
发帖数: 8565 | 15 对。
另外房价太容易操纵了。交易量太小了，跟股票没法比。不知道这个问题有没有办法解
决。
【在 M*********2 的大作中提到】
: 中国每套房子背后都有着无数双灰色的手，这些灰色的手在背后推动房价不断上涨，同
: 时分享着因房价上涨带来的利益。
: 那些什么调控、改革、都是“假打”。
: 真要控制房价，要靠反腐来斩断房价背后那些灰色的手。
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z**********e
发帖数: 1052 | 16 你认识小破胸吗，你们俩可以交流一下
【在 R****a 的大作中提到】
: 房地产成中国经济资金“黑洞” 去库存政策基本上已经失败
: 宏观经济腾讯财经2016-09-26 14:28
: 分享
: 253评论
: 上了火的中国楼市丝毫没有一点要退烧的迹象，刚刚过去的这个周末，深圳爆出6平米
: 88万的“鸽笼房”，急得当地规土委都立即启动调查了。8月份刚出台房地产限贷政策
: 的南京也忍不住了，9月25日再次将调控政策升级——限购政策，外地户籍可购一套、
: 本地户籍可购两套。楼市为何吸走了这么多资金？房地产泡沫为何越吹越大？
: 楼市高烧不退！
: 【深圳现6平米88万鸽子笼 官方急查】从一些地方出现的离婚买房乱象，到上市公司欲
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R****a
发帖数: 6858 | 17 他是我老公。我们经常交流
: 你认识小破胸吗，你们俩可以交流一下
【在 z**********e 的大作中提到】
: 你认识小破胸吗，你们俩可以交流一下
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H**T
发帖数: 3007 | 18 你不是跟白老头跑了吗？他笑笑走开了。怎么还交流？
【在 R****a 的大作中提到】
: 他是我老公。我们经常交流
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: 你认识小破胸吗，你们俩可以交流一下
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z**********e
发帖数: 1052 | 19 你们一周过几次性生活？
【在 R****a 的大作中提到】
: 他是我老公。我们经常交流
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: 你认识小破胸吗，你们俩可以交流一下
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