x****o
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黄奇帆：用加杠杆的方式去楼市库存将是灾难 -- 如何理解？
中国房地产的价格高不高？高
杠杆高不高？高也不高
对比一下日本的泡沫和美国的次贷情况。
日本的特点是全民全行业炒楼，二级市场（开发商）三级市场（房产交易）都加杠杆，
全行业是几乎所有的企业不管你做什么行业都会有参与房地产投资。
美国次贷的特点是三级市场不断加杠杆，买房用贷款（杠杆），再把抵押物包装成金融
衍生物一级级卖。
中国的特点是因为个人信用体系的不完备，金融创新程度低导致了三级市场杠杆小，二
级市场杠杆大，开发商负债率高企。尽管这些年一直在严控开发商的开发贷，但是房企
负债率依然高企，那么这些钱（债务）又是从何而来的？如果有银行资金借道的话就和
去年股市的伞形信托是一回事了，所以是真着急啊。
所以中国楼市的风险点不在三级市场房价有多高，在于二级市场开发商负债率高且和银
行体系关系密切。现在美元进入上升通道，全球资产价值重估，这个风险点非常有可能
在重估过程中被引爆。
本轮上涨是国家意志，目的是去库存，解决眼下这个炸弹，给二级市场（本质是银行和
金融体系）一个逃命机会，国家最愿意看到的是量升，至于价减还是价升都不是问题，
当然价升可以促进量升，价减就比较困难了，只要能排除开发商和银行之间的炸弹就好
，但这个量升是有差别的，关键在三四线城市而不是一二线城市，一线的库存压力本就
小，且有改善性需求撑着，价升可以去量，价减也可以去量。
但是，这里最麻烦的就是时间窗口太短了！重要的事情说三遍！
时间窗口太短了！
时间窗口太短了！
时间窗口太短了！
本届政府面对的经济形势可谓内外交困，不要以为上面出政策胸有成竹，实际上也是如
履薄冰，俗话说病急乱投医，朝令夕改，如不能快速有效刺激三四线的库存去化，政策
还会有变化（收紧一线有主动戳破的风险，可能维持为主，但三四线继续放水放政策是
可期的，看看沈阳）。
目前的策略是三四线城市限制土地供应，促进库存消化，开发商回笼资金，出了这么多
拉高房价的政策，放了天量信贷，房价不涨那才叫奇怪，实在是希望通过一二线的上涨
带动三四线量升，如果不能在3~6月内影响到全国的量升那就非常不妙了。房地产库存
不能砸在开发商手上，开发商倒了，银行就倒了，让老百姓去背债是政策意图，所以你
不买我就天天利好，天天拉，把价格拉到你忍不住入场为止，什么时候库存去的差不多
了，就是图穷匕见之时，房产税什么的出台就可以了。
所以种种政策的出台只有一个终极目的，三四线楼市去库存，把开发贷置换成个人抵押
贷款，开发商破产了银行收到的是烂尾楼，但是如果房产在个人手上就好办了，个人断
供可能性不大，说银行当房东的完全是没有常识，我国的房贷里面房子是抵押担保物，
不是抵押物，个人也不存在破产，所以不存在甩给银行，银行坏账的事，再缩水都没关
系，债还是你的，一辈子还不了两辈子还。这波上涨无论是否可以实现上述政策意图都
可能是房地产行业的绝唱了，中小房地产公司整合势在必行。
我们来看看近期出台的政策和新闻。
周小川的讲话，降首付：杠杆转移。
降契税，沈阳等各地购房补贴：你什么时候看到过兔子吐钱过？破天荒啊！！这是急的
要咬人啊！
海南两个暂停，重庆少卖地，关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知：直接关
掉地方政府收储土地的路子，没地收了那还能卖地了，这个才是大杀器。
黄讲话：杠杆转移的时候不要制造风险。链家这样的现在不收敛一下等着吃苦头吧，直
接被平掉也不是不可能。
综上：政策是一贯的一致的，不要搞什么李中堂的大新闻，大家都在一条船上。
库存去化后无疑这个大泡泡会转移到物业持有人手上，到时候戳破又有什么关系？当然
也可以不戳破维持等着经济发展来消化，但是这么好的割韭菜机会我想不出有什么理由
不割，割掉以后还能把沉淀的资产释放出来完成经济转型，简直是一本万利的买卖。
但是谋事在人成事在天，但是一手好牌都能打烂，何况现在对家王炸四个二，少输点吧！
成事风险如下：
一、时间窗口，这是最大的麻烦，美联储加息速度。
二、降准降息目前还有空间，但子弹总会打光的。
三、一二线的上涨无法带动三四线量升，甚至因为资金流向阻碍了三四线的量升。
四、商业银行因为风险问题不敢陪着国家继续玩了，三四线城市限贷惜贷了。
五、农民工落户购房：这种政策我不知道该说什么，商业银行真会陪着玩？聊胜于无吧。
综上：这次上涨真的不好玩啊，这是一场和时间的赛跑，试错的空间不大，个人感觉目
前的玩法很难去化三四线的库存，最后会被动戳破，当然能去掉多少去多少也是好的。
即便完成，国家也会主动戳破，这一轮收人头简直是板上钉钉，收得是全体物业持有人
的人头，一个都跑不掉，李超人跑的快跑的彻底，万达王健林这把大韭菜怕是割定了。
要问买不买房，我个人感觉现在疯涨的城市起码还要涨半年，三四线的房产千万不要碰
，涨的慢跌的快。啥时候跌，跌到那里都不知道，我只能说这次的库存去完，不会再把
它作为支柱产业发展了。 |
s***d
发帖数: 15421 | 2 完全正确！
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.6
【在 x****o 的大作中提到】
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: 中国房地产的价格高不高？高
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: 对比一下日本的泡沫和美国的次贷情况。
: 日本的特点是全民全行业炒楼，二级市场（开发商）三级市场（房产交易）都加杠杆，
: 全行业是几乎所有的企业不管你做什么行业都会有参与房地产投资。
: 美国次贷的特点是三级市场不断加杠杆，买房用贷款（杠杆），再把抵押物包装成金融
: 衍生物一级级卖。
: 中国的特点是因为个人信用体系的不完备，金融创新程度低导致了三级市场杠杆小，二
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G*****n
发帖数: 3863 | 3 没有个人破产不是优点，是缺点。
有个人破产，房子全甩给银行，然后政府只需要定点救自己想救的银行，让自己不想救
的破产，储户的存款低于一定数值的政府保险赔付，高过的不管。这样社会经济活动从
个人的角度讲算是“重启”了，就像当年我共打土豪分田地，或者是各朝代初期土地集
中被打散导致盛世一样。
没有个人破产，一个社会里大量的个人和家庭背负着对经济活动毫无用处的烂债务，导
致大量的个人和家庭收入长期用于支付对社会无益的债务。这些债务本来就是泡沫时期
创造的，所以在非泡沫时期它们对应的资产根本的收益产出为负。这样会导致大量社会
劳动和财富被吸空。同时负债的人也没有动力去创造更多财富，因为反正赚了多少钱都
得为一个不值钱的东西还债。这样个人的经济动力也会不足。
美国的次贷危机，最后就是靠个人破产，然后牺牲掉几个比较烂的银行比如雷曼、
Country Wide，Bear Stern等等，救了其它一些银行，最后缓过劲来的。而日本的问题
就是90年代泡沫破后大量呆账无法消除，导致长期经济活动不足。
泡沫债务就像肿瘤，长大了就得割。如果怕流血，把肿瘤留在身上，时间长了肿瘤吸的
血会远超割瘤子时流的血。 |
o*****p
发帖数: 2977 | 4 "实在是希望通过一二线的上涨带动三四线量升"
看了这句就知道是在胡扯了。脑袋里面编故事。
一线城市对土地财政依赖低，根本没有推动地价上涨的动力。深圳前几天为了压低房
价涨幅，还警告要放大土地出让量。一线的上涨是因为资本自发流入。根本不是什么政
策影响。
三四线城市拼命要抬房价抬不上去。但这跟一线上涨没什么关系。
【在 x****o 的大作中提到】
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: 黄奇帆：用加杠杆的方式去楼市库存将是灾难 -- 如何理解？
: 中国房地产的价格高不高？高
: 杠杆高不高？高也不高
: 对比一下日本的泡沫和美国的次贷情况。
: 日本的特点是全民全行业炒楼，二级市场（开发商）三级市场（房产交易）都加杠杆，
: 全行业是几乎所有的企业不管你做什么行业都会有参与房地产投资。
: 美国次贷的特点是三级市场不断加杠杆，买房用贷款（杠杆），再把抵押物包装成金融
: 衍生物一级级卖。
: 中国的特点是因为个人信用体系的不完备，金融创新程度低导致了三级市场杠杆小，二
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