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t*****y
发帖数: 1421 | 1 3月30日，中国人民银行、住建部、中国银监会在股市收市后，联合发布《关于个人住
房贷款政策有关问题的通知》。该政策出台之后，市场欢呼声一片，什么三支利箭将刺
激房价重新上涨？甚至于不少地方的房地产开发商立即坐价而起，卖房者立即反价，以
为该政策的出台会如2008年的131号文件那样重新掀起一场国内房地产市场炒作热潮，
但实际上这是房地产开发商自己的理解，也只是卖房者个人愿望，实际上这次的房贷新
政只不过降低购买第二套住房的准入门槛，让所谓的改善性住房需求释放出来。以此来
救起正在快速下沉的房地产市场，以此来拯救陷入严重的困境的地方政府土地财政及减
缓中国经济增长下行的压力。而拯救地方政府的土地财政困境最为重要。
但是，当前的房贷新政能够把所谓的改善性住房需求释放出来了吗？首先来看到所制造
出来的改善性住房需求，如果房价还在上涨，政府的政策又对购买住房有一定程度限制
，购买住房者预期购买住房之后能够以更高的价格出售，那么这种改善性住房需求会存
在，否则在高房价下及住房价格又在下跌，那么这种改善性住房需求是不存在的。有房
的居民根本就不会进入住房市场。本来就不存在的改善性住房需求，降低市场进入门槛
，哪里去释放这种改善性住房需求呢？
其次，“330房贷新政”更多的是强调降低购买第二套住房的首付比例，只是降低让更
多的购买住房者进入的门槛，但是如果改善性住房需求存在，也只能是住房投资需求而
不是消费需求。作为住房投资者来说，进入市场杠杆率的高低自然很重要，但更为重要
是利率水平。因为，对于任何长期投资来说，利率是投资收益的决定性因素。可以说，
尽管2014年央行房贷新政要求银行对购买住房者给出更多的利率优惠条件，支持住房消
费，但是在目前的金融市场下，要做到这点是困难的。因为，受目前银行存款利率上浮
30%约束，甚至于下半年可能存款利率全面放开的约束，银行的存款利率全面上涨是必
然的趋势。如果存款利率全面上升，贷款利率也会随之上升。这时购买住房者的贷款利
率想有多少优惠比较会困难。而且杠杆率越高，也就意味着购买住房者贷款越多，利率
高的负担就越大。如果住房市场赚钱效应已经成了历史，那么投资者能够进入市场吗？
所谓改善性住房的需求也无从释放。对于这些政策制定者应该是很清楚的。
如果说政府房地产新政是想释放不存在的改善性住房的需求，结果是无解。但市场应该
看到这不是政府的根本目的。中央政府要做的还是要救地方政府的土地财政。因为，当
前房地产市场的周期性调整，尽管已经有一年多的时间，房价下跌也有几个月，但无论
是一线城市，还是二线以下的城市，房地产市场基本上处于僵持的状态。即价格稍微下
跌，销售快速下降。而这种情况再僵持下去，可能会严重影响地方政府的土地财政。即
使最近中央政府希望债务置换来化解其风险，但如果没有地方政府的土地财政要化解其
风险是不可能的。
因为2013年地方政府的土地出让多金增长为44%，而到2014年则增长下降到17%，土地出
让多金增长快速下降。而且如果住房市场继续低迷与僵持，地方政府的土地财政还会大
幅下跌。在这种情况下，不仅土地出让多金快速减少，而且各种税收也会跟着减少。就
上前的情况来看，地方政府土地相关的收入，包括卖地及税收，占地方政府财政收入一
半，一旦这些收入不能获得保证，而急速减少，地方政府财政将面临着巨大的风险。
如果把这种情况放在地方债务的背景下来看，问题更是会严重。从这几年来的情况可以
看到，尽管中央政府一直在地方政府的债务在审计，但是到目前为止没有看到这些审计
结果数据，只是说地方政府债务在可控的范围内。或在国际允许的标准3%以下，而实际
情况如何，市场一无所知。但这样一个平均数，可能把好的坏的混在一起，但实际上有
些城市可能会相当严重。如果房地产低迷而导致土地出让多金快速下降及还债压力快速
增加，这对一些城市来看可能是致命的。这就是为何政府要千方百计来救房地产市场。
但是一个不可持续的房地产市场总是想让它能够维持，一个泡沫的巨大的房地产市场总
是想让其泡沫不破灭，一个高房价的市场总是想把价格顶在天花板上让投资者涌入，政
府总是出台各种救市场政策来这样做，实际上这只能把国内的房地产市场越推向更高风
险的地方，让国内房地产市场更加不持续。最后的结果只能是华山一条跌，房地产泡沫
破灭，当前的房地产政策根本就救不了地方政府的土地财政！反之，还会带来更多的问
题。 | a*****y
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