s********n
发帖数: 26222 | 1 房子还没有就开始房地产买卖，没有这个jb预售制，中国的房地产泡沫也不至于炒得这
么高。我要好好研究一下这个预售制的来龙去脉。 |
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s********n
发帖数: 26222 | 3 商品房预售最早出现于香港，1956年
商品房预售制
商品房预售制
，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管
理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。中国住房
制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房
地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确
立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售
管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订
。总体而言，中国的商品房预售制度的确立是由中国房地产市场的发展条件所决定的。
从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产
开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售
制度还能够降低开发资金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的
不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，因此商品房
预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004
中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引
起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不
面对的重大课题。[2] |
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发帖数: 26222 | 4 利
预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，
预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。根据
国家统计局的统计数据，2004年房地产开发共筹集资金17168.8亿元，其中定金和预收
款就达到了7395.3亿元，占总开发资金的43.1%，相比之下，房地产开发企业自筹资金
只占总开发资金的30.8%，由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。 [2]
弊
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中
常见的纠纷及其处理等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售
，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持
商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法
学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少
因权义不明所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事
人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客
观需求。
二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》
的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也
可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种
商品房预售制的弊端
商品房预售制的弊端
形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。(一)
房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前
的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企
业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订
预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特
定对象的一种请求权和获得将来利益的 期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售
房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清
债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然
是极为不利的。 (二)购买方对顶售商品房设立的抵押购买方对顶售商品房设立的抵押
，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。
三、预售商品房的转卖问题所谓预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房
预售以后，买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。我国现行《城
市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作
出具体规定。在1995年建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒
楼花"。
四、预售商品房纠纷问题由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开
发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利
益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见
的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。[3]
4相关新闻编辑
2010年1月24日 广西住房和城乡建设工作会议召开，自治区住建厅党组书记宋继东在所
作的工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。[4] |
s********n
发帖数: 26222 | 5 预售制降低了开发商门槛
民革中央在其所提的这份名为“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，
促进房地产业的健康发展的建议”的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不
规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等
问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后
甚至还会出现“携款潜逃”等违法
犯罪行为。
提案还认为，房地产预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了
市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。 |
v********d
发帖数: 4413 | 6 好像是以前广东还是深圳的那个书记叫谢非还是梁广大的
这预售制度其实很多深圳地产界有识之士在10多年前就提出应该废止可以遏制房价飞涨。
【在 s********n 的大作中提到】
: 房子还没有就开始房地产买卖，没有这个jb预售制，中国的房地产泡沫也不至于炒得这
: 么高。我要好好研究一下这个预售制的来龙去脉。
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c*****g
发帖数: 21627 | 7 该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等
问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后
甚至还会出现“携款潜逃”等违法
re
【在 s********n 的大作中提到】
: 预售制降低了开发商门槛
: 民革中央在其所提的这份名为“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，
: 促进房地产业的健康发展的建议”的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不
: 规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等
: 问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后
: 甚至还会出现“携款潜逃”等违法
: 犯罪行为。
: 提案还认为，房地产预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了
: 市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。
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t****9
发帖数: 4491 | 8 邓笑贫
【在 s********n 的大作中提到】
: 房子还没有就开始房地产买卖，没有这个jb预售制，中国的房地产泡沫也不至于炒得这
: 么高。我要好好研究一下这个预售制的来龙去脉。
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s********n
发帖数: 26222 | 9 全世界我知道的好像也就香港和中国大陆搞商品房预售制，结果这两个地方都成了房地
产投机最盛行的地方，其他各国大多数都是采用现房销售的制度。这个jb预售制就是中
国房地产中的毒瘤，一定要摘除。
涨。
【在 v********d 的大作中提到】
: 好像是以前广东还是深圳的那个书记叫谢非还是梁广大的
: 这预售制度其实很多深圳地产界有识之士在10多年前就提出应该废止可以遏制房价飞涨。
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s********n
发帖数: 26222 | 10 购房风险
商品房预售，俗称“卖楼花”、“卖期房”，这种制度是从香港引入的，而国外大多实
行的是商品房现房销售制度。商品房预售是我国目前房地产转让的一种最主要的买卖方
式。虽然国家出台了一些规范商品房销售的条例、规定及司法解释等，但在商品房预售
中仍存在着很多问题。
交易标的不确定，购房者风险大
在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房
的面临的风险比一般买现房的大得多。例如，有时开发商预收了购房者房款后，由于各
种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种
种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有
时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，
甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。 |
s********n
发帖数: 26222 | 11 也就是说是叶家的主意罗
涨。
【在 v********d 的大作中提到】
: 好像是以前广东还是深圳的那个书记叫谢非还是梁广大的
: 这预售制度其实很多深圳地产界有识之士在10多年前就提出应该废止可以遏制房价飞涨。
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h****g
发帖数: 11365 | |
h****a
发帖数: 3114 | 13 老美很多新房也是预售啊
3-4个月吧
【在 s********n 的大作中提到】
: 全世界我知道的好像也就香港和中国大陆搞商品房预售制，结果这两个地方都成了房地
: 产投机最盛行的地方，其他各国大多数都是采用现房销售的制度。这个jb预售制就是中
: 国房地产中的毒瘤，一定要摘除。
:
: 涨。
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s*********e
发帖数: 5245 | 14 傻逼。这一切还不是党比对土地房地产的垄断。是共产党吸血刮膏的利器。当然，现在
血快吸完了，屁民的膏已经刮到第三代了，党比现在是杀党比内的肥猪和民间大户。
【在 s********n 的大作中提到】
: 房子还没有就开始房地产买卖，没有这个jb预售制，中国的房地产泡沫也不至于炒得这
: 么高。我要好好研究一下这个预售制的来龙去脉。
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