h*****7
发帖数: 3192 | 1 第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长
聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升
值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内
需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连
续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对
日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制
造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升
。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，
两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监
管资金，而是听之任之。
第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷
不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银
行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银
行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷
款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为
了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现
利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总
贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本
上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直
接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最
大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。日本和香港完全一样，
股市和楼市“一荣俱荣，一损俱损”，这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。当时日
本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去，从楼市中赚钱投资到股市中去。无论从那一个
市场赚钱都十分容易，很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。股市楼市比翼双
飞，同创一个又一个“高度”。1985到1988年日本GDP增长16%，土地市值和股票市值分
别增长81%和177%。1989年底日经指数达到历史最高点近39000点，房地产价格也同创历
史最高。这段时间里，房价日长夜大，数月甚至数天价格又上涨了。人们千方百计从各
个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者
房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。银行则认为房地产价格继续上涨，由此作抵押
没有风险，所以大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限
拉长，杠杆作用无限扩大。但是市场转折后立即就形成“中子弹效应”，一个被击破，
个个被击破。日本大公司也不甘寂寞，在炒楼中扮演着重要角色，利用关系进行土地倒
买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。在此过程中政府很少的应
对政策也严重滞后。大公司倒卖土地的情况一直持续到1992年政府增收94%重税后才被
迫停止。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重
的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务
高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产
公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰
期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。日本的沉痛教训应该在中国
房地产发展进程中引以为戒。 |
n*******r
发帖数: 2010 | 2 细节讲的一点不错。
不过本质没有提到， 就是美国人在低点用美金换日元， 买日本房产， 炒高房产价格
， 逼日元升值， 在房产高点卖出， 在日元高点卖出， 赚双翻的钱。
所以美国人逼哪个国家货币升值， 一定没好果子吃， 因为这个是白白的轻松赚钱啊。
【在 h*****7 的大作中提到】
: 第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长
: 聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升
: 值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内
: 需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连
: 续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对
: 日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制
: 造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升
: 。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，
: 两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监
: 管资金，而是听之任之。
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h*****7
发帖数: 3192 | |
s***y
发帖数: 12419 | |
x****u
发帖数: 44466 | 5 崩盘原因就是日本人太少，房子太多，不缺房子了。
我国差远了，质量数量都大有发展余地，连韩国都赶不上。
【在 h*****7 的大作中提到】
: 本文转载，忘了标记。
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c*****7
发帖数: 222 | |
u*********r
发帖数: 7835 | 7 有点向美帝08年崩盘的感觉。
【在 h*****7 的大作中提到】
: 本文转载，忘了标记。
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h*****7
发帖数: 3192 | 8 可是美帝没几年就起来了，日本硬是低迷20年
【在 u*********r 的大作中提到】
: 有点向美帝08年崩盘的感觉。
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u*********r
发帖数: 7835 | 9 日本没办法继续印钱，美帝可以。
【在 h*****7 的大作中提到】
: 可是美帝没几年就起来了，日本硬是低迷20年
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b***y
发帖数: 14281 | 10 全部都是表面现象。只看到症状不研究病因。一概简单化的用“银行追逐高额利润”来
解释。你以为银行政府都是傻的，不知道评估风险？很多时候是被赶鸭子上架，背后
尤其更深刻的原因。
【在 h*****7 的大作中提到】
: 可是美帝没几年就起来了，日本硬是低迷20年
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G*****n
发帖数: 3863 | 11 日本印出来的钱，都被日本大妈做Carry Trade，流到海外了。银行又因为泡沫破了后
背上大量债务，账本一塌糊涂，不敢往外放贷，本土经济根本就没有得到输血。
说实话，最大的问题还是日本自己政策问题，什么广场协议都不是主要原因。当年被逼
签广场协议的另一个国家德国，之后过的好好的，现在都成了欧盟的领头羊了。日本政
府泡沫破后动作缓慢，降息不果断，而且也不像美国一样立刻出手救大的金融机构。结
果各个银行必须长期自己处理泡沫中在Balance Sheet上积累的那些垃圾资产，根本就
没有余钱来放贷。金融机构放贷相当于经济体的血液循环，一旦卡死，整个经济就缺血
。所以一萎靡就是20多年。
【在 u*********r 的大作中提到】
: 日本没办法继续印钱，美帝可以。
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u*********r
发帖数: 7835 | 12 也是，obama上来先救了两大银行，房利美房地美。要不救的话，08年真的就崩盘了。
【在 G*****n 的大作中提到】
: 日本印出来的钱，都被日本大妈做Carry Trade，流到海外了。银行又因为泡沫破了后
: 背上大量债务，账本一塌糊涂，不敢往外放贷，本土经济根本就没有得到输血。
: 说实话，最大的问题还是日本自己政策问题，什么广场协议都不是主要原因。当年被逼
: 签广场协议的另一个国家德国，之后过的好好的，现在都成了欧盟的领头羊了。日本政
: 府泡沫破后动作缓慢，降息不果断，而且也不像美国一样立刻出手救大的金融机构。结
: 果各个银行必须长期自己处理泡沫中在Balance Sheet上积累的那些垃圾资产，根本就
: 没有余钱来放贷。金融机构放贷相当于经济体的血液循环，一旦卡死，整个经济就缺血
: 。所以一萎靡就是20多年。
|
G*****n
发帖数: 3863 | 13 Re.
别看IMF当年金融危机时给韩国、东南亚、俄罗斯开的药方是什么要减少政府支出、减
税、放开行业竞争。结果这次08年美国危机，美国一下子救了所有的大银行，外加QE。
金融危机的时候要救市，就跟人失血过多要挂的时候得输血一样，完全是简单常识。其
他的所有问题，都必须等到救活过来再解决。要是真不管不顾挂了，那么多企业要破产
，家庭要出血低价卖资产，个人要失业，等等等等，就和人身上器官缺血坏死一样。那
到时候问题就大了。日本完全就是政府应对失当导致失去了20多年。
【在 u*********r 的大作中提到】
: 也是，obama上来先救了两大银行，房利美房地美。要不救的话，08年真的就崩盘了。
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b*********4
发帖数: 271 | 14 日本人当时应该做的是补贴高科技，给高科技人才极高的工资，吸引来日本。而不是把
钱花在楼上面。当然这是马后炮。
中国也应该这样，不过中国的基础建设还是值得投入很多资金的。这是比日本好的地方
。 |
b*********4
发帖数: 271 | 15 例如对英特尔说，你到我们日本来研发建厂，我倒贴，这样子该轮到美国人害怕了。 |
y*******w
发帖数: 5917 | 16 只谈到崩盘原因，没有谈到低迷20年的原因。
本质上还是人口老龄化，日本劳动力人口在1990年前后达到顶峰，然后开始下降。劳动
力减少，生产率又不可能大增，经济怎么可能不萎靡？
中国很快也类似，而且更糟糕，因为中国还有民族问题，少数民族人口比例大幅上升是
国家稳定性的最大挑战。
升
【在 h*****7 的大作中提到】
: 可是美帝没几年就起来了，日本硬是低迷20年
|
P*S
发帖数: 381 | 17 如果老龄化是低迷20年原因，那又怎么解释长期高失业率？
【在 y*******w 的大作中提到】
: 只谈到崩盘原因，没有谈到低迷20年的原因。
: 本质上还是人口老龄化，日本劳动力人口在1990年前后达到顶峰，然后开始下降。劳动
: 力减少，生产率又不可能大增，经济怎么可能不萎靡？
: 中国很快也类似，而且更糟糕，因为中国还有民族问题，少数民族人口比例大幅上升是
: 国家稳定性的最大挑战。
:
: 升
|
a***e
发帖数: 2427 | 18 印钱输血的办法只适用于美帝一家，其他国家没这个输出通胀的实力。土共发了4万亿
不是一样被骂。
【在 G*****n 的大作中提到】
: Re.
: 别看IMF当年金融危机时给韩国、东南亚、俄罗斯开的药方是什么要减少政府支出、减
: 税、放开行业竞争。结果这次08年美国危机，美国一下子救了所有的大银行，外加QE。
: 金融危机的时候要救市，就跟人失血过多要挂的时候得输血一样，完全是简单常识。其
: 他的所有问题，都必须等到救活过来再解决。要是真不管不顾挂了，那么多企业要破产
: ，家庭要出血低价卖资产，个人要失业，等等等等，就和人身上器官缺血坏死一样。那
: 到时候问题就大了。日本完全就是政府应对失当导致失去了20多年。
|
h*****7
发帖数: 3192 | 19 钱不是一切，还有环境，而且再高的科技，没有市场价值也是注定要失败的。
【在 b*********4 的大作中提到】
: 例如对英特尔说，你到我们日本来研发建厂，我倒贴，这样子该轮到美国人害怕了。
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h*****7
发帖数: 3192 | 20 老龄化是一个长期问题，人口老龄化从根本上导致一个民族的竞争力，活力下降。这就
像当年美国一方面往河里倒牛奶，一方面工人领救济一样矛盾。
【在 P*S 的大作中提到】
: 如果老龄化是低迷20年原因，那又怎么解释长期高失业率？
|
|
|
h***i
发帖数: 89031 | 21 工人领了救济去买牛奶，牛奶还是卖不掉
【在 h*****7 的大作中提到】
: 老龄化是一个长期问题，人口老龄化从根本上导致一个民族的竞争力，活力下降。这就
: 像当年美国一方面往河里倒牛奶，一方面工人领救济一样矛盾。
|
K**********i
发帖数: 22099 | 22 跟老毛粮食吃不完饿死3000万同时出口一个本质。
【在 h***i 的大作中提到】
: 工人领了救济去买牛奶，牛奶还是卖不掉
|
t***u
发帖数: 2057 | 23 日本有很多老人工作，开出租车的，餐馆服务的，很多都是老人。其实这个和近几年美
国的情况有点像，老年人退休金帐户缩水，延长退休年龄，结果抢了年轻人的饭碗。
当然，结合总体就业岗位的减少，高失业率就不难达成了。
中国的人口拐点、老龄化等问题会成为21世纪的主要挑战之一，不过时限来得可能不会
有2015、16那么早。可以想象一下，中国的退休年龄有10年的后退空间，所以回旋余地
相当大。
至于国内房市，现在更像美国的05、06年，说不定要烧最后一把火才能paiji，甚至A股
，都可能死猫跳蹦起个1、2千点来。当然，作为习总李总，大概是宁可小崩一下泄泻火
，然后继续平稳过渡，但我这样的悲观份子固执的认为愚昧贪婪的社会大潮会席卷着政
府点一把大火，把今后几十年的福分预支在几年之内，然后，登陆彼岸的少数人才不会
管身后的洪水滔天。
【在 P*S 的大作中提到】
: 如果老龄化是低迷20年原因，那又怎么解释长期高失业率？
|
u****d
发帖数: 2578 | 24 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后，或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可
能在未来一，二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起
，就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化，最佳投资机会就会出现。
【在 t***u 的大作中提到】
: 日本有很多老人工作，开出租车的，餐馆服务的，很多都是老人。其实这个和近几年美
: 国的情况有点像，老年人退休金帐户缩水，延长退休年龄，结果抢了年轻人的饭碗。
: 当然，结合总体就业岗位的减少，高失业率就不难达成了。
: 中国的人口拐点、老龄化等问题会成为21世纪的主要挑战之一，不过时限来得可能不会
: 有2015、16那么早。可以想象一下，中国的退休年龄有10年的后退空间，所以回旋余地
: 相当大。
: 至于国内房市，现在更像美国的05、06年，说不定要烧最后一把火才能paiji，甚至A股
: ，都可能死猫跳蹦起个1、2千点来。当然，作为习总李总，大概是宁可小崩一下泄泻火
: ，然后继续平稳过渡，但我这样的悲观份子固执的认为愚昧贪婪的社会大潮会席卷着政
: 府点一把大火，把今后几十年的福分预支在几年之内，然后，登陆彼岸的少数人才不会
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N*******e
发帖数: 3872 | 25 做梦
【在 u****d 的大作中提到】
: 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后，或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可
: 能在未来一，二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起
: ，就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化，最佳投资机会就会出现。
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t***u
发帖数: 2057 | 26 年轻时候我也是这么想的，现在看看历史，时局其实还远远谈不上糜烂。明末，清末，
远到宋末，三国，哪个不是烂摊子凑凑合合几十上百年，TG气数远未尽，长了不说，熬
个建国百年没什么压力。
其可悲之处也在此，只要日子还过得下去，改革的动力就不足。中国哪里会有什么大乱
，只是正常经济周期的下行调整而已，只是经济奇迹越长，下行曲线也会越长。君不见
日本，拉美，亚洲四小，都是以decate为单位的调整。日本现在也在改革，你敢投资日
本嘛？
【在 u****d 的大作中提到】
: 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后，或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可
: 能在未来一，二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起
: ，就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化，最佳投资机会就会出现。
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u****d
发帖数: 2578 | 27 你太小看金融的力量了。中国经济过去十来年的“腾飞”秘诀在金融，政府出地，融老
百姓的金。中国的崩溃也在金融。这么跟你说吧，全球范围的剧烈通缩近在眼前。所有
靠债务“发展”的国家都会现出原形。中国的“四万亿”难道不是债务，作为基础货币
，乘以乘数。。。
【在 t***u 的大作中提到】
: 年轻时候我也是这么想的，现在看看历史，时局其实还远远谈不上糜烂。明末，清末，
: 远到宋末，三国，哪个不是烂摊子凑凑合合几十上百年，TG气数远未尽，长了不说，熬
: 个建国百年没什么压力。
: 其可悲之处也在此，只要日子还过得下去，改革的动力就不足。中国哪里会有什么大乱
: ，只是正常经济周期的下行调整而已，只是经济奇迹越长，下行曲线也会越长。君不见
: 日本，拉美，亚洲四小，都是以decate为单位的调整。日本现在也在改革，你敢投资日
: 本嘛？
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y*******w
发帖数: 5917 | 28 非常简单，老龄化后，老人普遍少子，而且也不用照顾多少孙辈，对未来生活充满了不
确定性，所以老人既不消费也不敢退休，造成经济长期死气沉沉。结果年轻人找不到工
作，失业率当然很高。
【在 P*S 的大作中提到】
: 如果老龄化是低迷20年原因，那又怎么解释长期高失业率？
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y*******w
发帖数: 5917 | 29 本来是这样的，中国的民族问题导致大乱之后必然分崩离析，陷入长期动乱，最后可能
如同大号的陕甘回乱，汉人被杀两三亿，少数民族死亡一亿，然后才有大治，动
乱可能持续二三十年。
【在 u****d 的大作中提到】
: 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后，或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可
: 能在未来一，二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起
: ，就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化，最佳投资机会就会出现。
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g****b
发帖数: 98 | 30 现在国内还有很多人贷款买房啊。。。。。。是要悲剧的节奏吗 |
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n*****t
发帖数: 22014 | 31 前几天跟个客户料，问他家附近小区基建情况和价格，完了我说打算等跌了买一套。人
问我：上海的房价怎么可能跌？群众们多乐观啊！
【在 g****b 的大作中提到】
: 现在国内还有很多人贷款买房啊。。。。。。是要悲剧的节奏吗
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m********5
发帖数: 17667 | 32 上海应该不会跌，刚需
年轻人都跑到上海去了
【在 n*****t 的大作中提到】
: 前几天跟个客户料，问他家附近小区基建情况和价格，完了我说打算等跌了买一套。人
: 问我：上海的房价怎么可能跌？群众们多乐观啊！
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s*****e
发帖数: 16824 | 33 日本1/4的人口都集中在东京，年轻人拼命往东京挤，最后也没阻止东京房价下跌。
【在 m********5 的大作中提到】
: 上海应该不会跌，刚需
: 年轻人都跑到上海去了
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u*********r
发帖数: 7835 | 34 上海每年增加50万人口呢，硅谷有这么多人口吗？而且上海人均住房才35平米吧，啥时
候人均能达到60平米啊。
【在 m********5 的大作中提到】
: 上海应该不会跌，刚需
: 年轻人都跑到上海去了
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l*****i
发帖数: 20533 | 35 问题是当时他城市化已经完成，城市人口根本早已停止快速增长。1970年以后东京人口
就长得很慢了。1970-2005年，人口只涨了10%左右。所以他那个就是城市居民自己互相
炒房子。
上海2000年人口1673.77万人，2010年人口为2301.92万人，跟当年的东京不可比。
中国人口现在正在以史无前例的规模和速度城市化，不是开玩笑的。几乎每一个城市人
口都是暴涨，没房子行么？
【在 s*****e 的大作中提到】
: 日本1/4的人口都集中在东京，年轻人拼命往东京挤，最后也没阻止东京房价下跌。
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n*****t
发帖数: 22014 | 36 你坐地铁到嘉定，不用远，南翔起就行，一下车乌泱乌泱的廊坊 realtor，比火车站发
票都多，还都有车带你去看房。
如果凑巧晚上开车路过，你数数有几盏灯吧，保守估计 40% 空置。
【在 u*********r 的大作中提到】
: 上海每年增加50万人口呢，硅谷有这么多人口吗？而且上海人均住房才35平米吧，啥时
: 候人均能达到60平米啊。
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u*********r
发帖数: 7835 | 37 无所谓吧，这些面积都算到人均住房面积里去了呀，说明有很多人住的远不到35平米呗。
【在 n*****t 的大作中提到】
: 你坐地铁到嘉定，不用远，南翔起就行，一下车乌泱乌泱的廊坊 realtor，比火车站发
: 票都多，还都有车带你去看房。
: 如果凑巧晚上开车路过，你数数有几盏灯吧，保守估计 40% 空置。
|
n*****t
发帖数: 22014 | 38 不到 35 米的当然大把大把，关键这些人一年不吃不喝只能买一个平米，一点不夸张
呗。
【在 u*********r 的大作中提到】
: 无所谓吧，这些面积都算到人均住房面积里去了呀，说明有很多人住的远不到35平米呗。
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b*********4
发帖数: 271 | 39 不会的，我觉得中国还是挺好的，比起日本美国强多了。中国好日子还有几十年，日本
是完蛋了，和什么老年化没有关系。在电子产品从模拟化转向数字化时，关键是中国大
陆，台湾和南韩把属于日本人的产业抢过来了，日本人当然要失业。
中国的基建我相信是世界一流的，这个应该能够再支撑中国几十年，一点问题也没有。
没有那个国家能够替代中国，这么大的个头。
其实美国人的基础设施也不是很优化，值得花钱的地方很多，我搞不懂他为什么不加强
自己的基础建设，而把印出的钱流到国外。
例如那么多的路口堵车很严重，搞个拱桥避免红绿灯，该花钱的地方太多了。只能说美
国太长于辩论，不善行动。 |
