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发帖数: 61690 | 1 市民谈以房养老政策：儿女还眼巴巴看着房子
2013年09月16日23:28 CCTV2《央视财经评论》
CCTV2《央视财经评论》：
以房养老？有房才能养老？
你留下房子，我为你养老。从明年开始，以房养老的试点工作即将启动，老人们可
以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金。以房养老真的
能够解决中国人的养老问题么？未来我们在退休之后，依靠房产就能踏踏实实地养老吗
？做这样的尝试，需要我们跨越哪些现实的难题？央视财经频道主持人沈竹和著名财经
评论马光远、刘戈共同评论。
以房养老再试点引发公众关注和热议，为何以往京沪先试闯关均告失败？它的市场
风险和障碍究竟有哪些？依靠个人和社会资本解决养老难题，到底能起多大作用？
国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，“开展老年人住房反向抵押
养老保险试点”。“住房反向抵押”是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期
取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。以房养老，到目前为止，在
实际操作问题上没有实质进展。以房养老似乎是“叫好不叫座”，推行难点在哪里？
记者在采访中发现不少老人对以房养老机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。
北京市民：因为我有儿有女，他们呢，说实在话，还眼巴巴还看着我这房子呢。我
把我这房子抵押给银行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一笔银行的利息了。
等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊。
目前市场上的产品，有些就是十年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，有
老人就担心，十年以后怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？
以房养老推行最大的阻力，来源于老人和金融机构的风险共担，国内房地产价格走
势，人均预期寿命等关键因素都是难以预测的。老人心里没底儿，金融机构也犹豫。
记者对部分北京老人随机调查，老人们普遍坦言，自己在感情上难以接受以房养老
模式。因为房子是一笔不小的财产，留给儿女是天经地义的。
北京市民：我就觉得对银行不是很信任。
北京市民：你把这房抵押到这银行，将来这银行里头保险不保险，不说咱们不信任
它，也有可能是不保险的。
刘戈：以房养老不可能成为中国主流的养老方式
(《央视财经评论》评论员)
以前我们都在讲养儿防老，那么现在由于计划生育计策的施行，没那么多孩子，没
办法靠孩子来进行养老。另外，前些年流行过商业养老，后来很多人交了很多年的商业
保险金，后来又发现这里面很多套路，实际上让你最后没有办法相信。当然最主要的基
础还是社会养老，也就是我们现在的养老金制度，这是一个基础。至于说以房养老，实
际上是有一部分有了房产的一些中产阶层，当老了的时候，他想过一种更加体面或者更
加宽裕的退休生活，那么这一部分人可以用以房养老的这种方式，它绝对不能够成为一
个全社会通行的主流的养老方式。在发达国家也不是，在中国的这样一个限制条件下，
还有中国的文化传统里面，更不可能成为一种主流的养老方式。
在中国的现实情况下，子女和父母的财产是分得不清晰的。在这样的一个情况下，
你说让中国的父母们在自己过世之前，把房子最后就典给银行了，然后自己过很奢侈或
者比较好的生活，这种可能性基本不存在。
马光远：政府不能提出以房养老以后 就推卸基本的养老责任
(《央视财经评论》评论员)
事实上过去十多年来，中国的很多地方也在试点，比如说上海、苏州试点过，但最
后不了了之，那么不了了之的关键是什么？除了制度细节设置上有些问题以外，最关键
的是大家的观念怎么去接受？第二个是它适应的人群非常少。在这种情况下，第一个大
家千万不要混淆一个概念，就是基本养老体系肯定是政府来提供的，如果你想让晚年生
活过得好一点儿，你让晚年生活比较奢侈一点，那么你可以想很多办法。比如说你可以
进高档养老院，也可以把自己的房子变现以后，以年金的方式，金融机构给你。我觉得
这个东西本身，如果你一分为二地来看，那么它是一个好东西，大家可以去试。
以房养老属于一个自我选择，也就是说，你的基本养老应该政府来提供，政府不能
说提出以房养老以后，就推卸你的基本养老责任。我想这个绝对不行、不可以，但是你
要你的养老生活要过得好一点儿的话，那么你可以去自主地选择，你可以跟金融机构去
谈，每个月给你多少钱，我觉得这是可以去做的。
刘戈：以房养老还是需要政府出面做中间人
(《央视财经评论》评论员)
其实金融就是解决现在和未来在不同时段里面的一个交易方式。像养老用金融这种
方式，通过一种倒按揭的方式，它的确是提供了一种多样的选择。有一部分老人，如果
他的观念比较前卫，或者他根本就没有孩子，那他就可以采取这样的方式。如果现在这
样的一个政策，我们纳入到国家支持鼓励的政策里面，就可以提供一些基础性的条目，
让这些金融机构有据可查，也按照这样的一种思路去设计他们的金融产品，让一部分老
年人在老了以后，他可以不愿意把钱留给孩子，或者留给他的继承人，那么他过更体面
，或者更好一点儿的退休生活，那么这就可以选择。
这里面需要政府出面，为什么叫政府出面？就是在这个过程当中有很大的风险，对
银行也有很大的风险。如果房价一直在涨，那没有问题。如果房子不断地在跌价怎么办
？比如说日本，如果他在九十年代中期在东京买一套房子，几千万日元，那么后来只能
卖到它的六分之一、七分之一，甚至十分之一的价格，那么这个时候银行不是亏了吗？
那么银行不敢做。另外，那么对于贷款人来说，他也存在着比如利息提升的风险。你利
息提高了以后，那我最后要付很多的利息。其实倒按揭也好，以房养老也好，说到底它
就是一个住房抵押贷款的问题。像美国采取的办法是有一个相关的住宅部门，建立一个
机构，如果在这个过程当中，银行和贷款人的互相之间产生不信任的时候，那么这个机
构会出面，作为一个担保人。如果你活了太长的时间，那么最后银行亏大了，那么最后
这部分可能政府会给银行一些补贴。另外，如果老人死了以后，房产权在这个政府部门
里面，那么他把这个房子变卖了以后，再还银行的那一部分，剩下的钱给他的继承人，
那么有一个中间人在里面做保障，银行和其他的金融机构就愿意做这件事。
现在来说，对银行来说，风险太大。如果银行有很多的现实业务可做，他为什么要
做这样的一个风险很大的生意？而且如果还有法律风险，比如说中国老人死了以后，孩
子不履行这个约定怎么办？这个房子他不交给你，怎么办？所以在没有一系列的法律规
定出台之前，银行是不会去办这个事情的。
马光远：国外的以房养老都建立在房价非常稳定的基础上
(《央视财经评论》评论员)
事实上，我们有了基本养老保险以后，你可以去探索过得更好的养老生活。那么以
房养老是一个私人产品，私人产品事实上设计关键在细节，银行愿意做，那么老人也愿
意做，谁也不要算计谁，但是有一个风险的问题。比如加拿大设计的时候，62岁以后的
老人才可以，而且他规定了风险的分担问题。比如如果老人去世，那么去世以后这个房
子肯定有余值，这个余值怎么办？那么他规定，如果有继承人的话，它可以继续继承。
不像我们现在有些老人担心的，万一我两年以后就走了，那不把房子留给金融机构了？
对金融机构来讲，如果这个老人活得太长了，活到一百岁，一百二十岁，那么对金融机
构来讲，它可能不合算，那怎么办？有没有一个专门的机构、中间机构出来，为这个风
险做一些分担。如果没有审批问题，那让机构自己去判断。
我觉得政府如果这里边涉得太深，这个东西可能会变样。因为银行没风险，老人也
没风险了。比如说金融产品本身需要有关机构来审批，再比如说产权70年的问题，也是
独立去考虑的问题。再加上如果这个房子涨价，那对金融机构来讲是一个好事，因为它
越来越值钱。但一旦房子跌价怎么办？所以我们去考察国外的以房养老，一般都是建立
在一个价格非常稳定的基础上，就是房价相对比较稳定，那么大家都没有涨价或者价格
下跌的这种风险。
刘戈：以房养老只是让大家有更多的选择
(《央视财经评论》评论员)
真正的养老，我们还是要靠目前我们基本的养老制度，能够实现大体上每一个人，
通过他工作的积累，对自己有一份基本的保障。那么剩下的这一部分，实际上是一种个
人化的，有差异的这样一种养老方式。其实以房养老，我们刚才探讨的这种所谓倒按揭
式的以房养老，其实还有其他的更广泛意义上的以房养老。比如说，现在国外很流行，
美国很多老太太都是这样养老的，在退休之前买一套大房子，把几个房间租给几个学生
，那么她就靠着这个房子来养老。或者把大都市的房子卖了，然后搬到郊区，由于有房
子的差价，他可以在郊区住一个舒适的房子，又可以拿到一笔钱，这也是叫以房养老。
所以多种多样的，对于不同的收入，不同财产的人，适用于这样的一种养老方式，我觉
得现在我们通过制度法、法治，然后建立起来养老多样化的这种金融的体系，让大家有
更多的选择。
以房养老仅仅就是个补充，但这个补充需要政府做一些工作，我们把一些法律上的
基础夯实了，这样有助于金融机构来推动一些新的产品的出现。
马光远：未来整个养老体系可能不堪重负 我们必须寻找别的道路
(《央视财经评论》评论员)
我将来应该不会采用以房养老的方式。第一个是不必要，我还是相信政府，到时候
我相信他会给我养老的钱，这一点我绝对相信。第二点，我未来因为中国会成为世界上
最老的国家，到2030年的时候，可能差不多会到4个亿的老的人口。那么这4个亿的老的
人口怎么去掉？一方面要靠政府，但可能到最后，我们两到三个劳动力就得养一个老年
人，那么整个养老体系不堪重负，一方面就必须寻找别的道路。比如以房养老，比如别
的一些社会化的养老道路，必须去探索。
在这种情况下，政府应该做两件事，第一是要把基本养老金夯实，让大家不要担心
。第二，社会化的养老必须出好的政策，比如说现在讲以房养老，那么以房养老本身是
个大政策，在大政策下面具体怎么样去实施。比如你要鼓励金融机构去弄，那么你在担
保上有没有政策，在税收方面有没有优惠政策，金融方面有没有优惠政策？这些都需要
具体的细节，没有这些优惠政策的话，没人干了。
任何一个产品，我们都应该去看，而且都应该把所有的制度细节来做实。过去多年
我们在尝试的过程中，之所以没有被大家所接受，是因为以房养老让大家感觉到不合算
，如果金融机构感觉合算，老人感觉合算，那这个事就做成了。
朱恒鹏：70年产权问题是以房养老不能规避的关键问题
(中国社科院公共政策研究中心主任 《央视财经评论》特约评论员)
要把它推开，恐怕有些问题必须还是要做。第一就是关于70年产权问题，这个始终
是悬在我们头上的一把剑，70年后，这个房子的产权它的价值怎么确定？这个政策应该
有个明确，否则大家都对此悬着，那么房屋的价值就会有影响。特别对于老人，住了30
年，然后再活30年，这房子70年产权怎么去界定？这个事情我觉得是当务之急。第二个
，我们应该有个安全网，就是让每一个人不光是老人，还是老人的子女，都应该有尊严
的活着，即使没有房产，没有财产，有尊严的活着就是吃饭、住房、看病都不需要求人
，但不是说吃好、喝好、住好…… |
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