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发帖数: 5144 | 1 “一套房的收益回报比工厂一年的纯利还高”。
“那时候的我心里很伤感，二十多年来辛辛苦苦办工厂，最后还是不能妥当安排好那些
一直跟着我的人。”台湾商人苏星(化名)感叹道，今年4月他关闭工厂并遣散工人时，
有一对跟着他近10年的夫妇苦苦地求着自己，“老板，我们能不能继续跟你，做房地产
，做什么都行。”
苏星投身房地产始于2007年，他回忆，最初只为供养自己的工厂，随后他发现，“一套
房子的收益回报比工厂一年的纯利润还高”，今年他终于结束了20年制造业生涯，专心
做大陆的房地产投资。
“这是很多大陆和台湾商人迫不得已的选择。”苏星无奈地对记者说，弃实业投资房地
产，是很多珠三角企业主普遍的做法。
开工厂不如炒房
台湾商人苏星1989年便到东莞创办玩具厂和电子配件厂，最风光的时候，他曾在珠三角
地区拥有5家出口制造工厂，用他的话来形容，“管着几千名员工的口粮。”
但是，工厂的效益从2006年底开始走下坡路，“订单明显开始减少，库存有一部分出不
去，现金流十分紧张。”苏星回忆，玩具厂以往每年的订单都能保持在8000万件以上，
然而，2007年底，光是库存就有4000万件，“当年的利润被腰斩了。”
眼看着身边众多代工企业倒闭，苏星很快就意识到要储备粮草过冬。首先，他想到银行
，“那年头，还可以从银行把钱借出来，虽然不是很多，起码能把资金周转部分都基本
解决。”
然而，就在那一年，苏星需要准备近1000多万元为前两年预订的新生产线余额埋单，“
不能不要，要是生产提高不上来，厂子今后发展都会有问题。”手里只有600万元现金
的苏星正在咬紧牙关四处筹钱，可是那年头谁都缺钱。
于是，苏星想到了卖掉手上的商铺和在广州、深圳的房子，“我卖了5个商铺，资金回
收了200多万，然后卖了深圳的3套房子还有广州的4套房子，那时候房价不是很高，总
共才卖了不到600万。”
2008年之后，苏星手中只要有闲置的资金，便陆陆续续地买入了厂房、商铺和住宅。没
想到，房地产又成了他和工厂的救命稻草。
“我以为2008年金融危机是最糟糕的时候，没想到两年后情况更加恶化。”苏星开始给
记者数着工厂从2010年底开始的各种“倒霉账”，工厂的订单每况愈下，2011年相比
2010年减少了四分之一。
与2008年不一样，3年后，原材料上涨、人工成本攀升让苏星头疼不已。“2011年以来
，工人工资上涨15%，市场原材料价格上涨了25%，有些厂子场地是租回来的，租金突然
就涨了10%，加工企业谁都喊苦，谁都吃不消。”
此外，税收也让苏星烦恼。相比较台湾的增值税只有5%，大陆则是17%，而台湾的企业
所得税是17%，大陆则是25%。“我的一些厂能够获得所得税5%的减免，但各种费各种款
，又把这笔款填平了。”苏星称，这些税费在企业的收益比例中占得太大。
苏星用了“惨不忍睹”来形容5个厂去年的利润，他称，只剩下一个电子加工厂还能勉
强盈利10%，其他的只能保本，或者亏损6%左右。
眼看着工厂亏损的窟窿越来越大，苏星再次陷入了找钱的漩涡中。
他苦笑道，身边做出口企业的朋友跟他的景况差不多。他称，类似他这样的工厂，毛利
能有10%左右就不错。不仅要还银行贷款利息，还需支付员工工资、福利，缴增值税、
地方税费、营销支出还有物流费用都是大的支出。“销售额上亿元的工厂，利润差不多
只剩两百万左右。要是碰到上下游的垫付款不能兑现，货款回收难，那这一年就白赚了
。”
房地产的稻草力量
与2008年不同的是，在这轮危机中，苏星很难顺利从银行借钱，他从银行的朋友处得知
，政府对制造类工厂，特别是民营企业背景的，一律“关水龙头”。在与各个部门打交
道的同时，他察觉到政府的支持力度已经远远大不如前，类似于“效益这么低，很难帮
”、“你们这样的工厂有很多，大家都苦”的话，苏星从他们那里听到数十遍。
“我的工厂能抵押的资金十分少，别人一看账面数目就否决，最后，还是我手上的房契
、房地产项目资产证明帮我顺利借上钱。”苏星靠着抵押数套住宅、商铺还有厂房，从
银行借来了2000万。
拿到贷款后，苏星就盘算着，如果直接投入工厂，收益回报连利息都不能付完。想起这
几年的投资经验，苏星把这些钱投入了房地产市场。
谈及近几年投资房地产的经验，苏星的眉头才开始有些放松。从2008年以来，苏星在北
上广深以及珠三角一些城市购入了50多套住宅，还有20多个厂房以及数十个商铺。“囤
了不到半年，价值就翻番”的情况在苏星的投资过程中并不少见，他回忆道，购入的所
有物业，都稳赚不赔，回报率往往能达到30%以上，翻一倍至两倍的也时有发生。
于是，他把从银行贷来的钱分开投资，其中一部分在去年中旬买入了两栋别墅，没想到
短短半年后，在楼市不景气的情况下，市值竟也能增加20%，“光是拿出赚到的一部分
，就可以支付银行的利息，其余的就继续给工厂输血。”另外一部分，他与朋友合作入
股了珠三角某房企的房地产项目，“目前收益是可以保障的，有9%。”
眼看着多个厂子经营不善，即使苏星不断地输血也无法扭转盈利微薄甚至亏损的局面，
他从去年年底开始，就开始把工厂转让，“亏损的就卖个基本价钱，如果还有盈利的，
就在还没亏损前，卖个好价钱，争取给员工一笔可观的遣散费。”
从转卖数十套物业赚取工厂的周转资金，到依靠投资房地产获得稳定的收益，苏星进入
了大陆房地产投资的下半场：继续坐拥各地物业，主力在豪宅市场，然后以股权投资的
方式投资住宅地产和商业地产项目。 |
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