我是搞地产投资的，也来说一说房地产吧（原创） - Military版

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b**********n
发帖数: 2812

什么人口增长、刚需和城市化之类的陈词滥调我就不废话了，说几点认识跟军版网友探
讨一下
1.该行业地位：
很重要，但要指这地产行业让中国崛起，好比绝食减肥一样，是一件非常扯淡的事情。
如果这个行业的从业人员工资远远高于航空航天或者科技制造业，那不但不能帮助，
反而会阻碍中国崛起
2.房地产商利润
肯定是暴利，30~50%的利润率非常常见，高到100%的也不稀奇。说房价高怪政府地价高
是房地产商的托词，能卖到1万绝不会只卖8000的
3.是否有泡沫：
肯定有，无论用何种指标衡量。最简单的房屋毛租金回报率中国平均不到3%，世界平均
为5%，所以中国房价跌一半也不算便宜
换个角度，中国国土与美国相当（中国可耕种面积之外的大量土地，如山地、滩涂等，
可以用于住宅建设），人口多四倍，中国住房容积率高于美国四倍，那么中国房价至少
不应该比美国贵,那么由此推算中国目前合理的住房价格应该为：
一线 10k~20k/sqm
二线 8k~10k/sqm
三、四线 5k~6k/sqm
五线以下 2k~3k/sqm
气候好的地区会有例外
4.啥时候泡沫破裂
此泡沫乃结构性泡沫，是行业结构扭曲市场失灵造成的。简单

x********3
发帖数: 566

企业追利是其天然本性，批评其贪婪固然可以，但不应该把责任全归于房地产公司。04
年前全国房价没这么高，尤其是上海至少一直到03年房价都比较低。隐约记得当时唯一
觉得吃惊的是杭州的高房价，别的城市都不离谱。同样的房地产公司那时候怎么没有哄
抬房价过高？
我从03年脱离房地产，对后面的政策不很清楚。不过之前的一个很大的政策变化是所有
土地都收回政府拍卖，我觉得这是目前房价过高的一个原因。其次对外资在房地产业的
逐步开放也使得有人有能力（资金和技术操作上）进行炒作。对于大的宏观面我不是很
懂，可是直觉觉得政府的政策以及导向尤其是04年及其以后的一些政策应该负大头责任
，包括产业机构不合理导致所有资金流向房地产。
记得02年末03年初，我和老总对市场进行预测，我当时还估计北京房价会持平少跌，但
是他的判断是持续上涨。现在想来不得不佩服他的判断力。

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