m*****d
发帖数: 234 | 1 比方我买了个40万的房子，贷款还剩20万没还；现在我要用现金去买个10万的房子出租
。这是要做cash out refinance吗？多久可拿到cash？直接找银行？ |
a****t
发帖数: 1007 | 2 同问！
【在 m*****d 的大作中提到】
: 比方我买了个40万的房子，贷款还剩20万没还；现在我要用现金去买个10万的房子出租
: 。这是要做cash out refinance吗？多久可拿到cash？直接找银行？
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m*****d
发帖数: 234 | 3
【在 a****t 的大作中提到】
: 同问！
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m*****d
发帖数: 234 | 4 好巧啊～
听人说过抵押房子贷款，该向银行打听，还是broker有好的deal呢？
【在 a****t 的大作中提到】
: 同问！
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c*****4
发帖数: 900 | 5 Cash out refinance:
就是一个普通的first mortgage。如果房子上本来就有loan，那么cash out的loan会把
原来的那个付清，多余的钱进申请人的口袋。简单的理解可以认为和传统的买房贷款没
有什么区别，只不过是一次性拿钱，利率固定（除非是ARM），还款期限固定。优点是
利率稍低，就一个贷款；缺点是额度固定，close之后数值就确定了。
HELOC
简单的说就是赋予申请人一个随时可以从房子的equity里面抽钱出来的权利。比如说一
个80万的房子，HELOC的lender可能开一个HELOC允许你最多拿出来50万，但是你可以先
只拿出来10万，之后再拿10万，20万，只要低于50万就行。利率一般是浮动的，一年调
一次，比cash out稍高一些。优点是随时取用；缺点是HELOC的lender有随时suspend或
者降低HELOC limit的权利（例如lender觉得房子市价跌了的时候）。
一般cash out refinance一个月内可以拿到cash，既可以找银行也可以找mortgage
broker。
【在 m*****d 的大作中提到】
: 比方我买了个40万的房子，贷款还剩20万没还；现在我要用现金去买个10万的房子出租
: 。这是要做cash out refinance吗？多久可拿到cash？直接找银行？
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e*****u
发帖数: 567 | |
I*********e
发帖数: 65 | 7 您可以参考以下Cash Out Refinance和Home Equity Line of Credit的不同特点根据自
己情况选择：
Cash Out Refinance：
1. 用一个新的贷款付清原来的贷款，做完贷款后您还是只有一个贷款在这个房子上，
原来贷款的利率和term不存在了。
2. Cash Out出来的钱在Funding后会全部给您，从此您就需要按照新贷款的Rate和Term
付款，包含Cahs Out 部分的利息和本金。
3. 新贷款是First Mortgage, 所以可以选择30 Year Fixed， 15 Year Fixed，以及5/
7 Year ARM等。
Home Equity Line of Credit：
1. 在原来的贷款后申请的第二贷款，做完贷款后您有两个贷款，一个是原来的第一贷
款， Rate和term不变， 另外加了一个HELOC。
2. HELOC象信用卡一样是一个额度， 用了的部分才缴纳利息。一般有10年的Draw
Period，20年的Repayment Period，就是开户前10年可以随便取钱用，只需要每月还利
息。10年后就不能取钱了， 而且要按照20年的term把利息和本金都还完。
3. HELOC利率是随时浮动的， Rate＝Prime ＋Margin，Margin是做贷款的时候银行就
定好了的， 也是决定此HELOC好不好的关键因素。 Prime当前是3.25%， FED一加息这
个就会涨。
希望对您有帮助！ |
m*****d
发帖数: 234 | 8 多谢楼上几位的回答，有点懂了
看来两种都可行，有没有哪种更popular的说法？
，
Term
5/
【在 I*********e 的大作中提到】
: 您可以参考以下Cash Out Refinance和Home Equity Line of Credit的不同特点根据自
: 己情况选择：
: Cash Out Refinance：
: 1. 用一个新的贷款付清原来的贷款，做完贷款后您还是只有一个贷款在这个房子上，
: 原来贷款的利率和term不存在了。
: 2. Cash Out出来的钱在Funding后会全部给您，从此您就需要按照新贷款的Rate和Term
: 付款，包含Cahs Out 部分的利息和本金。
: 3. 新贷款是First Mortgage, 所以可以选择30 Year Fixed， 15 Year Fixed，以及5/
: 7 Year ARM等。
: Home Equity Line of Credit：
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x****u
发帖数: 12955 | 9
HELOC is way better than Cash out.
You can get HELOC at anytime you want, prior to any need to use it. So you
can patiently compare deals and time the market to get the best possible
plan and for the maximum amount allowed under that plan. Then it's
available for as long as you own the house.
With Cash out, you will only get it when you need the money, and only for
the amount you need. So the market timing in terms of general economy and
personal economy may work against you. And if at later time you have
additional money need, you will have to get another loan, go through the
whole process again.
Also, with HELOC, you could pay as much or as little back as you wish as
long as it meets the minimum requirement. With Cash out, if you chose to
pay more for a shorter pay back period and later found the payment too much,
you can't easily reduce it.
【在 m*****d 的大作中提到】
: 多谢楼上几位的回答，有点懂了
: 看来两种都可行，有没有哪种更popular的说法？
:
: ，
: Term
: 5/
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I*********e
发帖数: 65 | 10 两种贷款各自有自己的特点， 以前几年的情况来说， HELOC应该是更popular一些，
因为Prime Rate很低， 从而HELOC的利率也一直保持很低， 而且HELOC还有用的时候才
付利息等优点。HELOC的缺点就是如果FED一直加息， 利率会变的很高， 象2006年的时
候HELOC利率在8%甚至以上都一点不奇怪。 所以如何做选择， 要看您对以后FED加息的
预期，以及您要用这部分资金多久。
【在 m*****d 的大作中提到】
: 多谢楼上几位的回答，有点懂了
: 看来两种都可行，有没有哪种更popular的说法？
:
: ，
: Term
: 5/
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a****t
发帖数: 1007 | 11 那从投资房的角度来说，应该选择那个呢？
【在 I*********e 的大作中提到】
: 两种贷款各自有自己的特点， 以前几年的情况来说， HELOC应该是更popular一些，
: 因为Prime Rate很低， 从而HELOC的利率也一直保持很低， 而且HELOC还有用的时候才
: 付利息等优点。HELOC的缺点就是如果FED一直加息， 利率会变的很高， 象2006年的时
: 候HELOC利率在8%甚至以上都一点不奇怪。 所以如何做选择， 要看您对以后FED加息的
: 预期，以及您要用这部分资金多久。
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b********1
发帖数: 1299 | 12 除了LS说的， 还有几点要考虑：
1. HELOC可能会有annual fee。
2. HELOC可能会有early termination fee
3. refinance时， HELOC会增加combined LTV， 同时还要化时间做subordination，
会影响rate。 |
I*********e
发帖数: 65 | 13 以上说的贷款不管是Cash Out Refinance还是HELOC，贷款都是在您自住房上的， 和投
资房没有关系。 这种情况下您用现金买投资房，您的投资房是Free and Clear， 没有
贷款的。 另外一种选择就是买投资房的时候把贷款做在投资房上。具体做哪个选择建
议找一个有经验的Loan Officer根据您的实际情况帮您分析一下，看看哪个option对您
更合适。
【在 a****t 的大作中提到】
: 那从投资房的角度来说，应该选择那个呢？
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w*****m
发帖数: 20421 | 14 折腾半天不如去好学区买个大的贵的，房子一翻翻赚得钱，比租30年赚得还多 |
o*****p
发帖数: 5952 | 15 你要抢投资屋，建议用现金，易打败贷款竞争者。
【在 a****t 的大作中提到】
: 那从投资房的角度来说，应该选择那个呢？
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m*****d
发帖数: 234 | 16 看中的房子10来万，要求现金购房，那么用Home equity credit还买不到， 只能用
cash out refinance?
【在 o*****p 的大作中提到】
: 你要抢投资屋，建议用现金，易打败贷款竞争者。
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a****t
发帖数: 1007 | 17 什么意思？Home equity credit 和 cash out refinance不都是银行借给你钱，并且不
管你怎么用吗？
【在 m*****d 的大作中提到】
: 看中的房子10来万，要求现金购房，那么用Home equity credit还买不到， 只能用
: cash out refinance?
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o*****p
发帖数: 5952 | 18 两者都是现在房子上有更多liability, 你也有更多现金在手上，易于抢到热门投资屋。
cash out refinance 拿出钱，理论上讲，不能马上用这个钱买屋，因为房子是
liability, 除非出租或卖掉。
—般cash out refinance 会写原因，不会写用来买房。过几个月后，你可以改变主意
，用来买房。
【在 m*****d 的大作中提到】
: 看中的房子10来万，要求现金购房，那么用Home equity credit还买不到， 只能用
: cash out refinance?
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