x*********o
发帖数: 68 | 1 贷款的时候，lender说这个unit的seller拥有超过整个building 10%的units.（比如说
50个units,这个seller就有6个）因此有商业倾向，所以没法贷款给我。
请问这种情况常见吗？
是不是这种贷款比较难贷，而且利率比较高呢？
谢谢 |
r******d
发帖数: 1879 | 2 This is the first thing you need to confirm when you try to purchase the
property with HOA. Any community with 10% units owned by one single party
will not be eligible to get the loan.
Regardless rate, I dont think any lender can offer the loan to you unless
this is your primary property and the lender doesn't require the condo/PUD
questionares, which you might have slim chance to pass.
【在 x*********o 的大作中提到】
: 贷款的时候，lender说这个unit的seller拥有超过整个building 10%的units.（比如说
: 50个units,这个seller就有6个）因此有商业倾向，所以没法贷款给我。
: 请问这种情况常见吗？
: 是不是这种贷款比较难贷，而且利率比较高呢？
: 谢谢
|
b********3
发帖数: 994 | 3 如果seller是builder或者是sponsor，问题不大；如果是私人或者机构投资者，那就是
问题，只能找不用两房warrant的lender了。Risk Management的角度来看，一个问题就
是这样的market value有被manipulate的可能。 |
x*********o
发帖数: 68 | 4 是不是到时候卖的时候，或者refinance的时候会出问题？ |
x*********o
发帖数: 68 | 5 是不是到时候卖的时候，或者refinance的时候会出问题？ |
I******D
发帖数: 256 | 6 是的。你卖房子的时候，如果这个问题仍然存在， 那么将来的buyer会面对你今天正在
面对的问题。做 refinance 一样， 绝大部分银行都不会批准。你可以问问看这种情况
出现多久了， 另外，有些condo assocation 的 bylaws禁止这种状况出现，你可以查
一下他们bylaws.
我们有portfolio lender 能做这种贷款，利率稍高。如果你有兴趣，可以站短。谢谢。
【在 x*********o 的大作中提到】
: 是不是到时候卖的时候，或者refinance的时候会出问题？
|
x*********o
发帖数: 68 | 7 谢谢你们的分析，其实buyer agent可能早就知道这种情况，只是没有告诉我，发现我
的贷款方不愿意贷款才找新lender的。而且那个新的lender刚开始说的利率很便宜。。
后来又说要查了我的信用记录后才能告诉具体利率。。。好复杂啊。。 |
p******y
发帖数: 3523 | 8 估计大厦里的其他人也很难贷到款了，大部分lender会要求no more than 10% of
units may be owned by one investor.
lender是认为这个condo不合格，不是LZ的问题。如果saler只有5个units都好办了，6
个就over 10%了。 |
I******s
发帖数: 223 | 9 您要买的是一个Non Warrantable Condo，就是这个贷款不能卖给Fannie Mae 或者
Freddie Mac。一个Condo要Warrantable， 需要满足不少条件， 只要一个条件不满足
， 这个Condo就是Non Warrantable 的，您所说的一个Entity 不能拥有超过10%的Unit
只是这些条件中的一个。有经验的Loan Officer在Condo贷款的情况下， 首先要判断
的就是这个Condo是不是Warrantable的。如果是Non Warrantable Condo， 一般Lender
是不做的， 因为它们绝大部分贷款都会卖给Fannie Mae 或者Freddie Mac。很多
Portfolio Lender (自己持有贷款不卖掉的lender）也不做， 因为Non Warrantable
Condo风险较大， 只有少数Portfolio Lender 会做，利率也会相对较高。在这种情况
下找一个有经验的Loan Officer 尤其重要。 |
x*********o
发帖数: 68 | 10 谢谢详细的解释。
是不是利率一定会超过当前的水平（比如说3.5%（15年） 4.5%（30年））很多呢？
那再卖的风险就是，未来的买家需要20%down payment. 限制了客源。
在refinance的风险就是得不到refinance? |
I******s
发帖数: 223 | 11 Portfolio lender 的利率是自己定的， 所以没有什么固定的标准。 现在我们能做non
warrantable condo的portfolio lender 只offer ARM产品，7 年ARM的利率现在是5%
左右。如果希望了解ARM产品请参考我俱乐部的这个帖子。http://www.mitbbs.com/clubarticle1/MortgageFAQ/31102433_0_1.html
再卖的风险就是你的买家也需要找做non warrantable condo的Portfolio lender 贷款
，所以贷款比较难找，down payment 要求一般也是如你所说20%以上。refinance 的时
候也需要找能做non warrantable condo的portfolio lender，利率不一定那么
favorable， 产品不一定那么全。
如果你的这个single entity拥有超过10%的unit是唯一的让这个project 成为non
warrantable condo的条件。随着unit的卖出， 这个condo很可能就是warrantable
condo了， 那时候贷款就容易很多了。 |
