m***k
发帖数: 2 | 1 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
我的经验可能不适应东西部地区。
先说结果：
09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
经验1：30年贷款
前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
以应付房子地突发事件。如果用了15年的贷款，你的大部分现金被银行收走了。现金链
断裂就不好办了。
经验2：地点很重要
我只买大学附近的房子，而且画了一条线。有时候过了马路的房子我连看都不看。大学
附近的房子可以确保出租率。我的房子没空过。即使房租上涨也有人租。大学是公立大
学，入学率近10年都是5％的增长率。学生的房租都有父母罩着，没有拖欠房租的。
经验3：起步时自己动手
开始时房租盈余很少。如果东西坏了找人修，你所有的利润就都没有了。如果刚起步，
盈余不多，又不是handyman。三思而后行。开始几年，房子的各种维修我都学了个遍。
其中有一个房子，我一个人换了马桶，浴缸，铺瓷砖，铺地毯。铺地毯强烈不推荐，尤
其一个人干。
经验4：家和万事兴
家里整天吵架的话，什么事都办不成。虽然每次买房子，老婆都不太同意。但是你要是
能把钱拿回家，反对的声音要小好多。双方父母要多孝敬。花钱不要手软。不时的还要
孝敬双方的爷爷辈的老人。花钱更不要手软。有事多和老婆沟通。老婆帮不上忙，一两
句安慰的话就行了。如果说一句：告诉你当初别买房子。会把你气个半死。
经验5：知道自己要什么，自己能干什么。
你要是买房等升值。房子要好，小区要好，学区要好。你要想自己住会不会买。
你要是买房出租，象我的情况，房子要便宜。房子好坏无所谓。学生不在乎。只要你自
己的Cash Flow是好的。我也看过加油站，旅馆，Shopping Mall，办公楼，饭店。这些
地方都要投资人自己24/7亲自管理。要是自己有工作，上面的哪一个都干不了。
看了家居版的15年vs30年的讨论，穿个马夹分享一些经验。还有一点：做人要低调。
祝大家财源滚滚。
PS: 我不查私信。估计这个帐号不会再登陆了。 |
y***n
发帖数: 6764 | 2 估计是Ohio或周围的省份，这里还是东西两岸的多，的确也没啥可适用的。
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
M**********n
发帖数: 314 | |
c****o
发帖数: 32446 | |
b*******c
发帖数: 20683 | 5 也想过投资房子，但顶多买2个，N年后卖了付娃的大学学费。买多了觉得风险就大了。
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
f****i
发帖数: 20252 | 6 我也觉得是坑
投资房贷款每个人最多就四个
【在 c****o 的大作中提到】
: 欢欢又调皮了
|
i****a
发帖数: 36252 | 7 双职工还管14个房，太cow 了
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
y***n
发帖数: 6764 | 8 楼主说了是中部州的，我知道Ohio比如在cleveland, 几万块就可以买一幢房子了。
【在 i****a 的大作中提到】
: 双职工还管14个房，太cow 了
:
: [发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
|
j*****e
发帖数: 564 | 9 谢谢分享。 好象每人只能有四个贷款， 你怎么搞定这么多贷款的？
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
s*i
发帖数: 5025 | 10 赞！
俺们这里，黄金时机已经过去了。俺没大干猛上，很后悔。
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
|
|
y***n
发帖数: 6764 | 11 他老婆还有一份，然后其中肯定有已经付清的，again, 中部州有些地方房子是很便宜
的。
【在 j*****e 的大作中提到】
: 谢谢分享。 好象每人只能有四个贷款， 你怎么搞定这么多贷款的？
|
s*i
发帖数: 5025 | 12 算10%return的话，除去贷款，那么总贷款额1M多，没问题吧。俩人。
【在 y***n 的大作中提到】
: 他老婆还有一份，然后其中肯定有已经付清的，again, 中部州有些地方房子是很便宜
: 的。
|
j*****e
发帖数: 564 | 13 30 or 25 年贷款啊。 他一年搞了四个。 加老婆也就八个。 可能有些是cash买的？
【在 y***n 的大作中提到】
: 他老婆还有一份，然后其中肯定有已经付清的，again, 中部州有些地方房子是很便宜
: 的。
|
b********2
发帖数: 5191 | 14 牛, 佩服.
顺便说一句, 投资房可以贷款到10个房子. |
y***e
发帖数: 19 | 15 大牛，如果是Positive cash flow,是不是这个房子的贷款就不算负债了？
【在 b********2 的大作中提到】
: 牛, 佩服.
: 顺便说一句, 投资房可以贷款到10个房子.
|
y***e
发帖数: 19 | 16 大牛，你的回报率如何？
比如，4万的首付，你能拿到一年的净收入（去除开销）是多少？
我现在考虑一个房子，15万，准备付出4万的首付，开销$1100/月，租金 $1900/月。这
样的回报率（24%）可以吗？
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
b********2
发帖数: 5191 | 17 不一定, 因为lender不是按您实际收的rental来算房子rental income的, 而是按一定
比例来算的, 比如说月租金的75%.
【在 y***e 的大作中提到】
: 大牛，如果是Positive cash flow,是不是这个房子的贷款就不算负债了？
|
w*******g
发帖数: 9932 | 18 就是又如何. 买了过户还麻烦死. 然后其他杂事多到死. 出租也不是那么容易. 学生更
容易搞破坏, 欠房租
【在 y***n 的大作中提到】
: 楼主说了是中部州的，我知道Ohio比如在cleveland, 几万块就可以买一幢房子了。
|
w*******g
发帖数: 9932 | 19 不能这么算回报率的. 你要考虑维修, 房地产税, 保险, 空房时间等等
你不是cash买房, 可能贷款要更高利息
有时候破房子的回报率很高. 比如我一个破房子5万多买的, 房租900一个月, 但开销不
到350一个月
另外的房子十万左右, 房租1500, 但开销却900~1000, 还不算大笔维修的钱.
【在 y***e 的大作中提到】
: 大牛，你的回报率如何？
: 比如，4万的首付，你能拿到一年的净收入（去除开销）是多少？
: 我现在考虑一个房子，15万，准备付出4万的首付，开销$1100/月，租金 $1900/月。这
: 样的回报率（24%）可以吗？
|
Q****r
发帖数: 7340 | 20 地税低吧
地税2%以上就没什么搞头了
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
|
|
y***e
发帖数: 19 | 21 谢谢。你是出租给美国人还是中国人？
【在 w*******g 的大作中提到】
: 不能这么算回报率的. 你要考虑维修, 房地产税, 保险, 空房时间等等
: 你不是cash买房, 可能贷款要更高利息
: 有时候破房子的回报率很高. 比如我一个破房子5万多买的, 房租900一个月, 但开销不
: 到350一个月
: 另外的房子十万左右, 房租1500, 但开销却900~1000, 还不算大笔维修的钱.
|
l******r
发帖数: 4021 | 22 赞！牛人！
【在 m***k 的大作中提到】
: 中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
: 我的经验可能不适应东西部地区。
: 先说结果：
: 09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
: ）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
: 工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。
: 经验1：30年贷款
: 前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
: 房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
: 要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
|
l******r
发帖数: 4021 | 23 这个投资房的贷款，是不是把75%的rental income加进收入里面去算ratio的？那lende
r又怎么认定rental income呢？
【在 b********2 的大作中提到】
: 牛, 佩服.
: 顺便说一句, 投资房可以贷款到10个房子.
|
s*i
发帖数: 5025 | 24 跟你的首付无关。
最好情况，（1900-1100）*12/150000
基本上很差
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 y***e 的大作中提到】
: 大牛，你的回报率如何？
: 比如，4万的首付，你能拿到一年的净收入（去除开销）是多少？
: 我现在考虑一个房子，15万，准备付出4万的首付，开销$1100/月，租金 $1900/月。这
: 样的回报率（24%）可以吗？
|
l******r
发帖数: 4021 | 25 15万的房子，贷款11万，开销为什么会要1100每月？投资回报简单的算法，是如果你的
月租金是房价的1%的话，就可以投资。
【在 y***e 的大作中提到】
: 大牛，你的回报率如何？
: 比如，4万的首付，你能拿到一年的净收入（去除开销）是多少？
: 我现在考虑一个房子，15万，准备付出4万的首付，开销$1100/月，租金 $1900/月。这
: 样的回报率（24%）可以吗？
|
l******r
发帖数: 4021 | 26 他的每月Cost应该没有1100。11万的投资房贷款，加上保险和地税，不会超过900吧。
【在 s*i 的大作中提到】
: 跟你的首付无关。
: 最好情况，（1900-1100）*12/150000
: 基本上很差
:
: [发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
|
y***e
发帖数: 19 | 27 我还加上了 Turnover 和维修。
【在 l******r 的大作中提到】
: 他的每月Cost应该没有1100。11万的投资房贷款，加上保险和地税，不会超过900吧。
|
y***e
发帖数: 19 | 28 我也是这么想的，但是还是觉得月租金是房价的1%的话，回报率小了。
【在 l******r 的大作中提到】
: 15万的房子，贷款11万，开销为什么会要1100每月？投资回报简单的算法，是如果你的
: 月租金是房价的1%的话，就可以投资。
|
w*******g
发帖数: 9932 | 29 没有中国人。想找找不到
【在 y***e 的大作中提到】
: 谢谢。你是出租给美国人还是中国人？
|
l******r
发帖数: 4021 | 30 你的 P＆I ＋ 地税 ＋ 保险，大约700左右。就算加上一个月的空置＋维修，也不
过900左右。而且地税基本上在报税的时候 可以抵回来。所以你的回报基本上在1－1.
2万左右一年。
cap rate还行。cash on cash return还不错。
【在 y***e 的大作中提到】
: 我还加上了 Turnover 和维修。
|
|
|
l******r
发帖数: 4021 | 31 1%的月租金的说法，应该是指最低可入的值。
【在 y***e 的大作中提到】
: 我也是这么想的，但是还是觉得月租金是房价的1%的话，回报率小了。
|
s*i
发帖数: 5025 | 32 净剩，1%，就可以出手了。
很多白菜房，因为hoa太狠，最后剩下的并不是很多
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 l******r 的大作中提到】
: 1%的月租金的说法，应该是指最低可入的值。
|
L****n
发帖数: 12932 | 33 这个有点不可思议， 如果不是坑的话。
大学城能租给学生的房子， 收入稳定， 房价过去几年也没怎么跌的。 人家也不傻，
下蛋的母鸡拿来贱卖。
17万税前拿到手没多少的， 一万每月， 剩几千， 每年三四个房子不太可能的， 没有
其它现金来源的话。 |
