m*********y 发帖数: 582 | 1 各位专家请进,如果房子跌了20万,目前没有任何回升的迹象,工资还不错,short
sale 可能吗,还是一走了之?
有人建议买一个便宜房子后,再扔这个房子,问题来了,如果买了N个房子,请问,把
这个唯一亏损的房子还给银行,银行要一直追吗,如果银行看到屋主买了n个房子,这
个亏损的房子如果是自住房,一个贷款,short sale银行会同意吗,只是cancle debt
还是会追债。
请高人给出最佳方案,谢谢
情况如下,
1。自住房,亏20万账面,一个贷款,每个月工资还贷款没有问题。
2。投资房,n个,有现金一次付清,有贷款买的。
3。所有贷款都是男方名字,女方没有贷款,贷款房子上也只有男方一个人的名字。女
方准备未来买房,如果男方扔掉自住房子,会不会对女方买房造成影响。
问题:自住房贷款时候利率也比较高,5。5%,因为underwater20万,现在也没办法做
refinance,请问高人,应该怎么办。现在这个情况,自住房每个月多付大概1000块的
mortgage payment,可以承受,但是内心不情愿,不知道能不能有方法把这个房子扔了
。会对未来女的买房子或是投资房子不造成影响吗? |
p*******n 发帖数: 4824 | |
s*****l 发帖数: 1844 | 3 Why do you care about this since you have n investment houses?
debt
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各位专家请进,如果房子跌了20万,目前没有任何回升的迹象,工资还不错,short : sale 可能吗,还是一走了之? : 有人建议买一个便宜房子后,再扔这个房子,问题来了,如果买了N个房子,请问,把 : 这个唯一亏损的房子还给银行,银行要一直追吗,如果银行看到屋主买了n个房子,这 : 个亏损的房子如果是自住房,一个贷款,short sale银行会同意吗,只是cancle debt : 还是会追债。 : 请高人给出最佳方案,谢谢 : 情况如下, : 1。自住房,亏20万账面,一个贷款,每个月工资还贷款没有问题。 : 2。投资房,n个,有现金一次付清,有贷款买的。
|
b*d 发帖数: 9308 | 4 你当时买房子的时候有没有付Downpayment?如果有20%的话,看看能不能补点钱,然后做
DU refi,LTV可以到105,如果是同一家银行的话,有可能到125.
debt
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各位专家请进,如果房子跌了20万,目前没有任何回升的迹象,工资还不错,short : sale 可能吗,还是一走了之? : 有人建议买一个便宜房子后,再扔这个房子,问题来了,如果买了N个房子,请问,把 : 这个唯一亏损的房子还给银行,银行要一直追吗,如果银行看到屋主买了n个房子,这 : 个亏损的房子如果是自住房,一个贷款,short sale银行会同意吗,只是cancle debt : 还是会追债。 : 请高人给出最佳方案,谢谢 : 情况如下, : 1。自住房,亏20万账面,一个贷款,每个月工资还贷款没有问题。 : 2。投资房,n个,有现金一次付清,有贷款买的。
|
m*********y 发帖数: 582 | 5 当时付了首付,现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问,你认为扔房子是个好办法
吗,还是补钱做refinance把利率降下来算了
【在 b*d 的大作中提到】 : 你当时买房子的时候有没有付Downpayment?如果有20%的话,看看能不能补点钱,然后做 : DU refi,LTV可以到105,如果是同一家银行的话,有可能到125. : : debt
|
f****i 发帖数: 20252 | 6 你这房子还在水面上呢,扔啥扔
【在 m*********y 的大作中提到】 : 当时付了首付,现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问,你认为扔房子是个好办法 : 吗,还是补钱做refinance把利率降下来算了
|
y*******w 发帖数: 5917 | 7 你过虑了,美国几乎所有的房贷都是non-recourse(无追索权)的债务,你抵押的只是
房子,和你的个人别的财产无关。就算你有数亿cash,你仍然可以一拍屁股一走了之。
你去和银行要求short sale,银行不同意,就先贷款买下一个房子,出租,然后现在这
个房子不交mortgage,免费住一两年,再搬到新的房子里去。
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各位专家请进,如果房子跌了20万,目前没有任何回升的迹象,工资还不错,short : sale 可能吗,还是一走了之? : 有人建议买一个便宜房子后,再扔这个房子,问题来了,如果买了N个房子,请问,把 : 这个唯一亏损的房子还给银行,银行要一直追吗,如果银行看到屋主买了n个房子,这 : 个亏损的房子如果是自住房,一个贷款,short sale银行会同意吗,只是cancle debt : 还是会追债。 : 请高人给出最佳方案,谢谢 : 情况如下, : 1。自住房,亏20万账面,一个贷款,每个月工资还贷款没有问题。 : 2。投资房,n个,有现金一次付清,有贷款买的。
|
f****i 发帖数: 20252 | 8 拍屁股走了对LZ有啥好处?equity被没收?
【在 y*******w 的大作中提到】 : 你过虑了,美国几乎所有的房贷都是non-recourse(无追索权)的债务,你抵押的只是 : 房子,和你的个人别的财产无关。就算你有数亿cash,你仍然可以一拍屁股一走了之。 : 你去和银行要求short sale,银行不同意,就先贷款买下一个房子,出租,然后现在这 : 个房子不交mortgage,免费住一两年,再搬到新的房子里去。
|
j**o 发帖数: 6425 | 9 难道没好处吗?
只是
之。
在这
【在 f****i 的大作中提到】 : 拍屁股走了对LZ有啥好处?equity被没收?
|
f****i 发帖数: 20252 | 10 他这房子有equity的
【在 j**o 的大作中提到】 : 难道没好处吗? : : 只是 : 之。 : 在这
|
|
|
y*******w 发帖数: 5917 | 11 wk,你这是什么样的豪宅哪,房子跌了20万,你竟然还能水上十几万,
【在 m*********y 的大作中提到】 : 当时付了首付,现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问,你认为扔房子是个好办法 : 吗,还是补钱做refinance把利率降下来算了
|
i******s 发帖数: 8734 | 12
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
这个......,, 估计银行巴不得你把房子扔了.
【在 m*********y 的大作中提到】 : 当时付了首付,现在总贷款数比房子价值低十几万。那请问,你认为扔房子是个好办法 : 吗,还是补钱做refinance把利率降下来算了
|
m*********y 发帖数: 582 | 13 各路专家,是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万,比方说贷款数40万,现在
房子28万,差12万,当时还付12万的首付,肯定是已经被吃掉了,这个首付不算,还亏
了12万啊,这个房子总的亏损应该算24万吧,叙述不清楚的地方,请见谅 |
m*********y 发帖数: 582 | 14 个人感觉大伙都misleading,
个人认为foreclosure is not an option.
我对foreclosure和short sale有深入研究
1)对信用度的损失是一样的,因为你有default。如果你没有default,并且short
sale成功的话,那信用度是区别的。但是如果你不default,银行一般是不会同意short
sale的。
2)最重要的一点是银行可以到法院告你,如果是foreclosue的话,你会得到
deficiency judgment,这个东西的时效很长,可达20年,如果你将来有钱的话,你是
要还钱的。short sale一般是没有的。如果你是蓝领,银行可能不会pursue这个,但如
果它认为你将来会有钱的话,它或许会。建议你google deficiency judgement |
T*********e 发帖数: 9208 | 15 有些州有可能追溯。问律师。
short
【在 m*********y 的大作中提到】 : 个人感觉大伙都misleading, : 个人认为foreclosure is not an option. : 我对foreclosure和short sale有深入研究 : 1)对信用度的损失是一样的,因为你有default。如果你没有default,并且short : sale成功的话,那信用度是区别的。但是如果你不default,银行一般是不会同意short : sale的。 : 2)最重要的一点是银行可以到法院告你,如果是foreclosue的话,你会得到 : deficiency judgment,这个东西的时效很长,可达20年,如果你将来有钱的话,你是 : 要还钱的。short sale一般是没有的。如果你是蓝领,银行可能不会pursue这个,但如 : 果它认为你将来会有钱的话,它或许会。建议你google deficiency judgement
|
l***a 发帖数: 2677 | 16 看来你说的是贷款数比现在房子的价值高十几万,对不?
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各路专家,是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万,比方说贷款数40万,现在 : 房子28万,差12万,当时还付12万的首付,肯定是已经被吃掉了,这个首付不算,还亏 : 了12万啊,这个房子总的亏损应该算24万吧,叙述不清楚的地方,请见谅
|
g******7 发帖数: 1532 | 17 还是看得糊涂.
别比如了.把实际数字说出来又不丢人.
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各路专家,是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万,比方说贷款数40万,现在 : 房子28万,差12万,当时还付12万的首付,肯定是已经被吃掉了,这个首付不算,还亏 : 了12万啊,这个房子总的亏损应该算24万吧,叙述不清楚的地方,请见谅
|
m*********y 发帖数: 582 | 18 把比如拿掉,其实就是实际数字了
52万跌到28万,有可能还要跌,首付12万,就这样
【在 g******7 的大作中提到】 : 还是看得糊涂. : 别比如了.把实际数字说出来又不丢人.
|
p*********n 发帖数: 443 | 19 既然有钱就死抗阿, short sale也是要损失很多钱的
debt
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各位专家请进,如果房子跌了20万,目前没有任何回升的迹象,工资还不错,short : sale 可能吗,还是一走了之? : 有人建议买一个便宜房子后,再扔这个房子,问题来了,如果买了N个房子,请问,把 : 这个唯一亏损的房子还给银行,银行要一直追吗,如果银行看到屋主买了n个房子,这 : 个亏损的房子如果是自住房,一个贷款,short sale银行会同意吗,只是cancle debt : 还是会追债。 : 请高人给出最佳方案,谢谢 : 情况如下, : 1。自住房,亏20万账面,一个贷款,每个月工资还贷款没有问题。 : 2。投资房,n个,有现金一次付清,有贷款买的。
|
y******n 发帖数: 8667 | 20 short-sale,if you can.
short-sale,不影响你的信用记录。但如果一走了之,那事就多了。你得申请破产保护
? |
|
|
f****i 发帖数: 20252 | 21 如果银行让你出5万的closing cost,然后给你一张7万的1099,你干不干?
【在 m*********y 的大作中提到】 : 把比如拿掉,其实就是实际数字了 : 52万跌到28万,有可能还要跌,首付12万,就这样
|
m*********y 发帖数: 582 | 22 short sale要证明hardship,我家估计很难证明,不知道银行能不能同意。以前曾经有
agent忽悠我说可以short sale,保证没问题,但我真的不敢相信他啊
【在 f****i 的大作中提到】 : 如果银行让你出5万的closing cost,然后给你一张7万的1099,你干不干?
|
f*****b 发帖数: 1649 | 23 像楼主手笔这么大,资产构成又复杂,不用来这里讨论了,直接找房产律师帮你出解决
方案就是。出几千刀,随便哪个律师都会帮你搞的舒舒服服的。 |
k*****a 发帖数: 7389 | 24 why not sell one or two of your investment house, then use the cash to buy
this primary house??? |
y*******w 发帖数: 5917 | 25 我是越来越糊涂了,贷款40万,现在房子28万,怎么是“贷款数比现在房子的价值低十
几万”?难道40比28低?
不管你在哪个state,美国大部分的mortgage都是non-recourse的,虽然很多州home-
equity loan是recourse的。我住在recourse的州,但是我借过的几个mortgage都是non
-recourse的,你仔细读一下你的loan document应该就能发现是不是recourse的。其实
想一想也知道,如果-recourse州的mortgage都是recourse的话,那么这些州的贷款利
率就会比non-recourse州的利率要显著的低,但是事实上其实相差都不大。当然如果你
住在recourse州,最好是读一下你的文件。
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各路专家,是自住房子的贷款数比现在房子的价值低十几万,比方说贷款数40万,现在 : 房子28万,差12万,当时还付12万的首付,肯定是已经被吃掉了,这个首付不算,还亏 : 了12万啊,这个房子总的亏损应该算24万吧,叙述不清楚的地方,请见谅
|
M**i 发帖数: 19 | 26
non
這事大意不得,一定要找律師(最好還加上會計師),而且要好的有本州執照的律師。
第一個loan可能是non-recourse,home-equity and refinanced loan可能就是recourse,
但需要律師來看才說的準。而且你的mortgage如果被MERSed過,很可能bank根本找不著你的note,
如果你有夠狠的律師搞不好可以幫你弄個free house,還是找個好律師把對策搞清楚再行動。
【在 y*******w 的大作中提到】 : 我是越来越糊涂了,贷款40万,现在房子28万,怎么是“贷款数比现在房子的价值低十 : 几万”?难道40比28低? : 不管你在哪个state,美国大部分的mortgage都是non-recourse的,虽然很多州home- : equity loan是recourse的。我住在recourse的州,但是我借过的几个mortgage都是non : -recourse的,你仔细读一下你的loan document应该就能发现是不是recourse的。其实 : 想一想也知道,如果-recourse州的mortgage都是recourse的话,那么这些州的贷款利 : 率就会比non-recourse州的利率要显著的低,但是事实上其实相差都不大。当然如果你 : 住在recourse州,最好是读一下你的文件。
|
j******f 发帖数: 825 | |
m*********y 发帖数: 582 | 28 投资房回报率高,卖了添这个窟窿太亏了,不舍得啊,而且自住房利息可以减税,投资
房七扣八扣的也交不了什么税
【在 k*****a 的大作中提到】 : why not sell one or two of your investment house, then use the cash to buy : this primary house???
|
m*********y 发帖数: 582 | 29 原来是搞反了啊,贷款数高于房价。
如果5-10年内能涨到这个房子贷款的数目,我就不扔给银行了,不知道有没有希望
non
【在 y*******w 的大作中提到】 : 我是越来越糊涂了,贷款40万,现在房子28万,怎么是“贷款数比现在房子的价值低十 : 几万”?难道40比28低? : 不管你在哪个state,美国大部分的mortgage都是non-recourse的,虽然很多州home- : equity loan是recourse的。我住在recourse的州,但是我借过的几个mortgage都是non : -recourse的,你仔细读一下你的loan document应该就能发现是不是recourse的。其实 : 想一想也知道,如果-recourse州的mortgage都是recourse的话,那么这些州的贷款利 : 率就会比non-recourse州的利率要显著的低,但是事实上其实相差都不大。当然如果你 : 住在recourse州,最好是读一下你的文件。
|
p*i 发帖数: 1328 | 30 what you said about deficiency judgment was right. There is not really any
loophole for you.
【在 m*********y 的大作中提到】 : 投资房回报率高,卖了添这个窟窿太亏了,不舍得啊,而且自住房利息可以减税,投资 : 房七扣八扣的也交不了什么税
|
|
|
m*********y 发帖数: 582 | 31 恩,有道理,还是找个律师问下再说吧
我也算过,同样的房子,现在出去租,要1800最起码,我贷款一个月还2500加地税400
,减去税务优惠大概有900吧,每个月房子上要花2000块,其中还的本金40万,按照30
年算,每个月还了差不多1100吧,那其实花费才900,比外面租房子还是便宜了900块,
所以我觉得这个房价还是偏低,应该还有上涨空间,或者说现在房租市场定价不正常,
但房租从来都是只涨不跌啊
recourse,
著你的note,
再行動。
【在 M**i 的大作中提到】 : : non : 這事大意不得,一定要找律師(最好還加上會計師),而且要好的有本州執照的律師。 : 第一個loan可能是non-recourse,home-equity and refinanced loan可能就是recourse, : 但需要律師來看才說的準。而且你的mortgage如果被MERSed過,很可能bank根本找不著你的note, : 如果你有夠狠的律師搞不好可以幫你弄個free house,還是找個好律師把對策搞清楚再行動。
|
s*******f 发帖数: 2718 | 32 你说的一点没错,我几个朋友都试过,loan modification, short sale, 因为是中产
,有decent income, 没法证明hardship,耽误了很长时间,根本办不下来。什么办法
都想了。别听 agent 忽悠你。只能 walk away, 就是 bank own了,credit 损伤太大
。所以现在没办法,都撑着呢。有的新房子都买了,亏的房子也下不了决心扔。 |
rh 发帖数: 3901 | 33 如果有income,没法证明hardship,那么short sale确实办不下来
但是多数情况下,walk-away/foreclose是个好的选择
信用崩溃不怕,只要不在乎未来7年的贷款,就直接走人好了
很多州没有deficiency judgement
就是说银行只能收回你的房子,而不能继续向你追索差额欠款
所以楼主可以看看这个房子的贷款文件怎么说的
如果有出现“power of sale"字眼,那直接走人,不会对其他的N个房产有任何影响
也不会影响老婆的另外买房
walk-away的话,楼主的损失就是:本人的信用崩溃,12万首付打了水漂。
仅此而已!
【在 s*******f 的大作中提到】 : 你说的一点没错,我几个朋友都试过,loan modification, short sale, 因为是中产 : ,有decent income, 没法证明hardship,耽误了很长时间,根本办不下来。什么办法 : 都想了。别听 agent 忽悠你。只能 walk away, 就是 bank own了,credit 损伤太大 : 。所以现在没办法,都撑着呢。有的新房子都买了,亏的房子也下不了决心扔。
|
B*M 发帖数: 1340 | 34 早该default
debt
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各位专家请进,如果房子跌了20万,目前没有任何回升的迹象,工资还不错,short : sale 可能吗,还是一走了之? : 有人建议买一个便宜房子后,再扔这个房子,问题来了,如果买了N个房子,请问,把 : 这个唯一亏损的房子还给银行,银行要一直追吗,如果银行看到屋主买了n个房子,这 : 个亏损的房子如果是自住房,一个贷款,short sale银行会同意吗,只是cancle debt : 还是会追债。 : 请高人给出最佳方案,谢谢 : 情况如下, : 1。自住房,亏20万账面,一个贷款,每个月工资还贷款没有问题。 : 2。投资房,n个,有现金一次付清,有贷款买的。
|
S*********O 发帖数: 45 | 35 BSO
debt
【在 m*********y 的大作中提到】 : 各位专家请进,如果房子跌了20万,目前没有任何回升的迹象,工资还不错,short : sale 可能吗,还是一走了之? : 有人建议买一个便宜房子后,再扔这个房子,问题来了,如果买了N个房子,请问,把 : 这个唯一亏损的房子还给银行,银行要一直追吗,如果银行看到屋主买了n个房子,这 : 个亏损的房子如果是自住房,一个贷款,short sale银行会同意吗,只是cancle debt : 还是会追债。 : 请高人给出最佳方案,谢谢 : 情况如下, : 1。自住房,亏20万账面,一个贷款,每个月工资还贷款没有问题。 : 2。投资房,n个,有现金一次付清,有贷款买的。
|
s******b 发帖数: 305 | 36 直接walk away对办绿卡,签证啥的有影响吗? |