w*******8
发帖数: 75 | 1 最近对一个short sale的房子下了Offer。要价14万，我们最初offer13万，后来房主
要求拿走central air unit, 冰箱和炉子，所以listing agent最后说要不就12.8万。
这房子牵涉到两个银行，一个是quickloan，已经同意了我们的offer；另一个是个私人
银行，也是问题的关键：死活不同意低于14万的房子。于是卡在这里了。
我们的agent提出一个解决方案，就是我们把报价提到14万（条件是卖家出6%的
recession fee），这样第二家银行就得接受。然后10天之内必须由卖家进行appraisal
。我们的realtor和对方的listing agent都非常确定这个房子appraisal的价格不会高
于12.8万（他们还给我发了comparable的housing list，的确如此），这样appraisal
完了的价格（不高于12.8万）第二家银行也必须接受。这样以打破僵局。即便是
appraisal的价格意外的高，那么我们可以随时walk away并且拿走订金（$2000)
这里我想请教一下大家这个说法正确不正确。尤其是是不是 |
g*****g
发帖数: 34805 | 2 Put an inspection contingency or loan contingency. You can always
walk and the worst you lose is appraisal fee.
appraisal
appraisal
【在 w*******8 的大作中提到】
: 最近对一个short sale的房子下了Offer。要价14万，我们最初offer13万，后来房主
: 要求拿走central air unit, 冰箱和炉子，所以listing agent最后说要不就12.8万。
: 这房子牵涉到两个银行，一个是quickloan，已经同意了我们的offer；另一个是个私人
: 银行，也是问题的关键：死活不同意低于14万的房子。于是卡在这里了。
: 我们的agent提出一个解决方案，就是我们把报价提到14万（条件是卖家出6%的
: recession fee），这样第二家银行就得接受。然后10天之内必须由卖家进行appraisal
: 。我们的realtor和对方的listing agent都非常确定这个房子appraisal的价格不会高
: 于12.8万（他们还给我发了comparable的housing list，的确如此），这样appraisal
: 完了的价格（不高于12.8万）第二家银行也必须接受。这样以打破僵局。即便是
: appraisal的价格意外的高，那么我们可以随时walk away并且拿走订金（$2000)
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w*******8
发帖数: 75 | 3 能不能再说详细说说这个contingency应该怎么写。这房子seller已经做过inspection
，并且按照report做了很详细的upgrade，所以没有什么大问题了。所以inspection
contingency好像没什么文章好做了啊。 |
g*****g
发帖数: 34805 | 4 seller的inspection不说明问题，你要求一个inspection contingency，
这是你的权利，到时候任何原因都可以用这个walk away.
inspection
【在 w*******8 的大作中提到】
: 能不能再说详细说说这个contingency应该怎么写。这房子seller已经做过inspection
: ，并且按照report做了很详细的upgrade，所以没有什么大问题了。所以inspection
: contingency好像没什么文章好做了啊。
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v********d
发帖数: 618 | 5 1.You can walk away before the approval from both banks. If both banks
approve your deal, then you can use others, such as HOA doc review, to walk
away. But, if you receive the HOA docs before the banks approve your deal,
and you waive the other contigencies, then you will not be able to walk away.
2.Unless you have an appraisal contigency, the banks are not obligated to
reduce the price if you have a lower than offering price appraisal.
Looks like your agent is not experienced with short sales, |
w*******8
发帖数: 75 | 6 明白了，非常感谢。 也就是说contingency保证我们在home inspection之后可以不需
要告知seller任何原因的walk away是吧。 |
v********e
发帖数: 1985 | 7 要告知seller，不过可以拿回定金。如果你的理由不是contingency之一的话，不能拿
回定金。 |
w*******8
发帖数: 75 | 8 misleading 似乎不至于。她一直在跟我们说short sale比较麻烦，我们最开始看房的
时候她也提醒过我们，不过房子还比较好，而且listing agent也是个很有经验的人所
以她才接下来了。对照这里说的和她回复的信息来看，也还比较一致，都是认为
inspection是absolute out。
这里是listing agent提出的根据140K的价格进行修改的 possible verbiage for the
addendum，大家看看有没有问题
“Purchase price shall be $140,000 with a 6% seller concession ($8,400).
Property must appraise at purchase price or buyer may declare contract null
and void with all deposit monies returned in full. Buyers lender will have
mortgage appraisal completed within 15 da
【在 v********d 的大作中提到】
: 1.You can walk away before the approval from both banks. If both banks
: approve your deal, then you can use others, such as HOA doc review, to walk
: away. But, if you receive the HOA docs before the banks approve your deal,
: and you waive the other contigencies, then you will not be able to walk away.
: 2.Unless you have an appraisal contigency, the banks are not obligated to
: reduce the price if you have a lower than offering price appraisal.
: Looks like your agent is not experienced with short sales,
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s***e
发帖数: 180 | 9 那要是appraisal 高于12.8万你怎么办？有时候appraisal 的出入会很大的， 这种事
情没有100% sure 的 （比如碰到一个糟糕的人来做， 或者这个人和agent 有什么关
系）。
the
null
have
requirements
deal,
to
【在 w*******8 的大作中提到】
: misleading 似乎不至于。她一直在跟我们说short sale比较麻烦，我们最开始看房的
: 时候她也提醒过我们，不过房子还比较好，而且listing agent也是个很有经验的人所
: 以她才接下来了。对照这里说的和她回复的信息来看，也还比较一致，都是认为
: inspection是absolute out。
: 这里是listing agent提出的根据140K的价格进行修改的 possible verbiage for the
: addendum，大家看看有没有问题
: “Purchase price shall be $140,000 with a 6% seller concession ($8,400).
: Property must appraise at purchase price or buyer may declare contract null
: and void with all deposit monies returned in full. Buyers lender will have
: mortgage appraisal completed within 15 da
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w*******8
发帖数: 75 | 10 高于12.8万的话那就靠inspection的contingency了。当然因为我们是很喜欢这个房子
的，所以还是希望最终能拿下来，毕竟是个非常好的学区，corner unit，房子结构和
upgrade都很不错，不到200米以外就是繁华区，但是我们这里是个dead end所以没什么
交通，又很安静。
另外问一下对appraisal不满可以要求重新来做过么？我们合同里规定给我们mortgage
的公司也要再做一次appraisal（这个贷款公司是我们realtor公司的下属），万一两次
appraisal差的比较大会如何处理？
【在 s***e 的大作中提到】
: 那要是appraisal 高于12.8万你怎么办？有时候appraisal 的出入会很大的， 这种事
: 情没有100% sure 的 （比如碰到一个糟糕的人来做， 或者这个人和agent 有什么关
: 系）。
:
: the
: null
: have
: requirements
: deal,
: to
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w*******8
发帖数: 75 | 11 而且我们的realtor说卖家做appraisal的时候她和listing agent都会在场，这样应该
对我们有利吧。 |
a****r
发帖数: 4965 | 12 要仔细看Short Sale合同, Short Sale往往都写着 Inspection for information only
, 因而没有Inspection Contigency。
mortgage
【在 w*******8 的大作中提到】
: 高于12.8万的话那就靠inspection的contingency了。当然因为我们是很喜欢这个房子
: 的，所以还是希望最终能拿下来，毕竟是个非常好的学区，corner unit，房子结构和
: upgrade都很不错，不到200米以外就是繁华区，但是我们这里是个dead end所以没什么
: 交通，又很安静。
: 另外问一下对appraisal不满可以要求重新来做过么？我们合同里规定给我们mortgage
: 的公司也要再做一次appraisal（这个贷款公司是我们realtor公司的下属），万一两次
: appraisal差的比较大会如何处理？
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w*******8
发帖数: 75 | 13 应该没有问题，我们的合同里说的是如果inspection discloses any defect in the
property which results in the purchaser having cause to be dissatisfied with
the current condition of the property, purchaser shall notify sellers
within 1 day following inspection and declare this agreement null and void
and the deposit returned.
only
【在 a****r 的大作中提到】
: 要仔细看Short Sale合同, Short Sale往往都写着 Inspection for information only
: , 因而没有Inspection Contigency。
:
: mortgage
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y******n
发帖数: 8667 | 14 也就是说这房子全价也就是12.8? 那还费那个short sale干嘛？ |
