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发帖数: 11227 | 1 发信人： LVMz(帝都), 信区： Japan
标题： 日媒：找到了中国房价这几轮涨跌的变化规律
发信站： BBS未名空间站(Fri Sep 22 11:12:47 2017,GMT)
市场最关注的是，自然是房价的变动。众所周知，过去10余年，房价增速显著高于
人均GDP增速。这就意味着，如果一个人在过去购入了房地产（越早越好），那么他的
财富增速就会显著高于收入增速。而如果一个人迄今为止没有购入房地产，那么他的相
对收入与购入房地产的群体相比，实际上处于缩水状态。换言之，是否持有房地产，以
及持有房地产数量的多少，是过去10余年间中国居民部门财富差距拉大最重要的原因。
中国政府对房地产问题也是非常敏感的，这大致是出于以下四方面原因：第一，如
前所述，房地产是中国老百姓最为关注的敏感问题之一；第二，如前所述，房地产投资
是推动中国经济增长的重要动力之一；第三，在当前分税制的格局下，地方政府的财权
与事权严重不匹配，而土地出让金则成为地方政府最重要的预算外收入来源，使得地方
政府存在通过推高地价来提高预算外收入的动力；第四，中国银行体系已经与房地产错
综复杂地捆绑到一起。根据我们的初步估算，中国商业银行总贷款中超过40%的部分，
都与土地与房产作为抵押品有关。一旦房地产价格大幅下滑，中国商业银行体系将会出
现大量坏账，甚至引发系统性金融风险。
因此，宏观经济波动、房地产行业内部的供需变化，以及来自中国政府的房地产宏
观调控（在市场过热时来帮助市场降温、在市场清淡时来帮助市场升温），共同铸就了
中国房地产行业的周期特征。
如果我们根据房地产销售价格、房地产销售面积、房地产开发投资增速等指标来开
展分析，就会发现，从2000年代中期至今，中国房地产市场呈现出三年左右一个轮回的
短周期。例如，从房价变动来看，如果从谷底到谷底来算，那么2007年中期至今，中国
房地产市场出现了四轮周期。前三轮周期分别为2007年4月至2009年3月、2009年4月至
2012年5月、2012年6月至2015年4月，持续的时间恰好都在3年左右。本轮周期从2015年
5月至今，已经持续了两年多时间，且在2017年初已经进入下行周期。如果不出意外，
本轮周期将在2018年二、三季度左右达到谷底。
在前三轮周期中，房地产各项指标的走势，大致符合“销售量—资金来源—房价—
投资—新开工”的传导规律。例如，随着商品房销售量的上升，房地产企业能够获得的
资金来源增加，资金充裕与房价持续上涨的预期相互叠加，推动房地产投资增速的上升
，进而带来新开工面积的增长。
而在本轮周期中，房地产各项指标的传导规律被打乱。销售量的上升的确推升了房
价，但在较长时间内，都没有推动资金来源增速、投资增速与新开工面积增速的上升。
为什么会发生这种情况呢？我们认为，原因一是因为在本轮周期之处，房地产销售量的
回暖趋势较为疲弱；二是因为本轮房地产销售回暖与政府人为推动的去库存关系密切，
使得房地产对市场是否进入自发性周期复苏心存疑虑；三是因为随着人口老龄化的加剧
以及城市化进程的放缓，中国房地产市场已经进入发展的中后期。
在前三轮周期中，中国一、二、三线城市的房价变动，大致遵循了以下规律：第一
，在每轮涨跌过程中，一线城市的涨跌幅度超过二线、二线城市的涨跌幅度超过三线；
第二，尽管各线城市之间的房价涨幅差异较大，但在各线城市内部，房价涨幅差异较小
；第三，一线、二线、三线城市房价变动方向尽管存在细微的时滞，但基本上是同涨同
跌的。
而在2015年中期至今的本轮周期中，各线城市的房价变动，呈现出与前三轮极为不
同的特征：首先，在本轮上涨过程中，部分二线城市的房价涨幅（例如所谓的二线城市
四小龙：合肥、南京、厦门、苏州），甚至超过了一线城市中的北京、上海与广州；其
次，在本轮周期中，各线城市内部的房价涨幅也明显拉大。例如，本轮深圳的房价涨幅
，就显著超过了北京、上海与广州，而上述二线城市四小龙的房价涨幅，也显著超过了
其他二线城市；再次，迄今为止，一线城市房价增速已经回落，而三线城市房价增速仍
在上升，说明各线城市之间房价变动的同步性显著削弱了。
研究者总是热衷于寻找资产价格变动的先行指标，因为一旦确认了先行指标，就可
以根据先行指标的变化来预测资产价格的走势。我们的研究发现，房地产信贷增速、贷
款利率变动基本上是房地产周期的同步指标，而广义货币M2则是中国房地产周期的先行
指标。一般而言，M2增速变动将会领先房地产周期变动两个季度左右。考虑到本轮M2增
速的顶部出现在2016年1月，且从2017年5月起，M2增速已经连续4个月低于10%，这就意
味着在今年年底明年年初，中国房地产市场将会遭遇更为明显的下行压力。
从更长期、更深层次的力量来看，金融周期的变动将会深刻影响房地产等资产价格
的变化。金融周期的长度一般为10余年，要比经济周期更长。我们的估算表明，中国本
轮的金融周期始于2009年第二季度（谷底），目前基本上处于波峰水平（这意味着本轮
金融周期上行过程大约八年左右）。这就意味着从现在起，中国金融周期将会掉头向下
，而且持续时间很长。从这一角度来看，中国房地产市场最好的时间已经过去了。未来
一段时间，房地产自身周期下行，将与金融周期下行相互叠加，引发更大的调整压力。
对此，我们应提前做好准备。 |
