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发帖数: 4 | 1 最近一篇标题为《中国明星海外房产版图》吸引了海投君的注意力。
大多数中国明星偏爱美英澳等西方发达国家，比如陈可辛导演在美国加州好莱坞购置价
值523.5万美元的豪宅、王宝强在美国加州帕塞迪纳购置房产、周立波在美国新泽西购
置房产、乐视前CEO贾跃亭更是被爆出在美国洛杉矶拥有9套房产。
香港“炒房天后”刘嘉玲在娱乐圈十大投资富婆榜中排名第一，她就在《金星秀》表达
过自己对买房的热衷。
国内房地产市场如履薄冰，中国富豪们将投资目光转向海外。
单2018年，中国投资人在美国共购置了40,400套房产，总金额高达304亿美元。而这一
数字在2011年仅为70亿美元。中国已经连续6年稳居外国人购买美国房地产的榜首位置
。足以见得，美国置业的火爆程度。
下文将从美国地产投资现状、美国地产投资优势、及具体的美国地产投资方式三个方面
为大家一一阐述。
1. 美国地产投资现状
除了中国连续6年稳居外国人购买中国房产榜首外，他们投资美国房产时比较偏好西部
城市，究其缘由主要是美国西部城市以经济发达的产业等因素使得房价涨速领先于全国
平均水平，市场潜力较大。
从数据层面来看，有38%的中国买家选择在美国加州买房，洛杉矶成为中国买家在加州
最为青睐的城市；同时有将近30%的中国买家在美国纽约州买房；佛罗里达、华盛顿西
雅图和德克萨斯也是中国买家最常购置地产的地方。
根据胡润研究院的调查，“分散风险”是中国高净值人群购置海外房产的主要原因。美
元走强，人民币汇率低迷，海外置业成为该人群实现资产保值的途径。
其次，近几年，国人送女子出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化趋势。因此，他们
愈发重视投资“学区房”，不仅可以通过陪读的方式解决子女海外生活的问题，学区房
的投资回报也十分可观。
据统计，45%的中国买家海外购房是为了自住，27%的中国买家是纯投资，11%的买家是
为了投资和度假使用，7%的中国买家则选择了“以房养学”的模式。
在房产投资类别上，中国买家最喜欢的房地产类型是独栋别墅，近10年来有69%的中国
买家选择购置独栋别墅。其次是公寓和联排别墅。
2. 美国地产投资优势
当前，美国房地产市场火热，各类地产需求不断增大，交易额不断升高。分析师分析，
未来5到6年内美国房价还会继续稳定上涨，当前正是投资美国房地产的最佳时机。
若你还在犹豫是否要投资美国地产市场，以下三点是你必须知道的：
1.拥有永久产权：中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公
有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永久产权。
一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己
2.获取长期收益：美国房价近10年来一路走高，且分析师分析未来5-6年内美国房价还
会继续上涨。投资美国房地产能给投资人带来稳定的房产增值效益。同时，出租美国房
产也能为投资人获取较高的租金回报。
3.降低投资风险：房地产与其他金融资产的相关性非常低，因此，投资人在做资产配置
时除了考虑股票债券等传统金融资产外，还可以配置一些地产资产，降低整体投资风险。
另外，美国房地产市场经过了几十年的发展和完善，已经形成了相对完备和成熟的市场
体系、法律法规和投资交易制度。美国的房地产信息公开透明，购房者可以在政府网站
上查看意向房产的全部详细信息。同时，所有的交易信息，包括实际价格、税额、交易
日期、交易情况等都必须向政府如实呈报，这就有效地避免了炒房现象的发生。此外，
美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖双方的权益，在美国投资房
地产整个过程公平公开公正。
3. 美国地产投资方式
如果你以为买房是投资美国地产的唯一途径，那就大（还）错（来）特（得）错（及）。
目前，投资美国房地产的方式包括开发、运营、增值、翻修、REITs。
1. 开发类房地产投资
开发类房地产投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和
施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进
行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。开发类房地产投资主要是为了获取开发
利润，风险较大，但回报较高。
其投资特点可概括为以下三点。
发展完备的传统地产投资类项目：开发类房产项目运作方式传统，模式成熟且完备。投
资者提供资金给房地产开发企业，房地产开发企业以获取预期收益为目的，将资本投入
到房地产开发经营中。投资架构清晰且底层项目运作成熟完善。
投资成本高，周期较长，风险较高：土地开发的高成本以及房地产开发建设的较长周期
导致资金周转期长，投资人往往较晚才能得到收益，投资风险较高。
投资回报较大：土地的稀缺性和不可替代性使开发类房地产投资具有保值增值的特点和
较高的收益潜力，投资回报较大。
此类型的代表项目为美国布鲁克林地产项目。
2. 运营类房地产投资
运营房地产主要包括酒庄、农场、马场、林场等拥有一定功能和运营设施，且可以产生
稳定现金流的地产投资项目。近年来，农场、酒庄等运营类房地产项目资产增值幅度大
，且由于该类地产项目能给投资人带来稳定的运营收入，深受中国投资人的喜爱。运营
类房地产项目一般在投资人购买后，交由专业团队进行科学有效的管理，保证项目在可
持续稳定运营的基础上为投资人带来稳定的收益。
其投资特点可概括为：
收入稳定：运营类房地产项目具有功能性，保证项目有稳定的产品服务输出，且可产生
稳定的现金流，保证项目收入。
升值稳定：运营类房地产的功能性保证了项目稳定的现金流输入，再加上专业团队的运
营能力，运营类房地产投资往往具有很大的升值潜力。
投资保障：收入稳定与升值稳定保证了投资人转手退出与获取收益的可能性。此外投资
人可通过购买地产类保险避免自然灾害或者其他人为因素导致的项目收益受损。
此类型的代表项目为俄勒冈葡萄酒庄。
3.增值类房地产投资
增值类房地产投资，是指投资人购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是
“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产较雄厚的投资者。这种投资方式
极为注重投资者入市及出市的时机。房产所在地理位置、周边配套基础设施以及交通状
况均为房产增值需要考虑的因素。
其投资特点可概括为：
通过经营改善、翻修、再开发等实现房产增值：招募物管人才团队，并与本地物管公司
合作，共同管理房产物业，实现房产增值；对房产进行翻修，升级完善配套设施，提高
租金。
投资回报大部分来源于房产增值:不以短期出租获利为主要目的。购房时参考房产所在
地理位置，当地政府政策导向和周边设施环境等挑选合适的房产；通过经营改善、翻修
等方式，提高房产自身价值，伺机出市卖出，赢取投资回报。
此类型的代表项目为堪萨斯学生公寓项目。
4. 房屋翻修贷款
房屋翻修贷款是债权投资房地产项目的一种方式。投资人把钱借贷给个人或开发商用以
低价购入屋况较差的房屋。然后个人或开发商通过翻修、整修以及装饰等手段，改善房
屋状况，再出租或出售获利。一般来说，获利可来自于不断看涨的房地产市场所带来的
房屋本身的增值，或者来自于翻修之后由于房屋结构性和功能性改善而提高房屋售价或
租金而带来的增值。投资人可在翻修项目转手交易成功后按照贷款条约收回本息收益；
也可以在翻修房屋成功出租后每月在租金中收取利息收益。房屋翻修主要集中在商业繁
荣、学区好、房价相对高的地区。
其投资特点可概括为：
投资周期短：房屋翻修贷的投资周期较短。规模较小的房产，资金通常6-8个月就可以
实现回收。而规模较大，回报更丰厚的旧屋翻修，通常在一年半左右实现资金回收。
收益稳健：房屋翻修贷款收益稳健。翻修后的房屋可通过转手交易较快获得收益；一些
房产位置适合中长期或长期持有的，也可以考虑出租，获取租金收益，等房产价值增值
到理想价位再出手。
风险较低：房屋翻修比起新房开发，回报快，不确定因素少，风险低。投资于房屋翻修
的房屋翻修贷款因此也风险较低，投资相对安全。
此类型的代表项目为联排别墅翻修贷款项目。
5. 房地产投资信托基金REITs
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证
的方式汇集投资人的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收
益按比例分配给投资人的一种信托基金。REITs是投资人间接投资房地产的一种方式。
投资人可在二级市场直接申购REITs份额，并像交易股票一样交易REITs。REITs是美国
人参与房地产投资最为普遍的手段。据统计，截止2017年末，美国共发行REITs产品222
个，市值高达1.13万亿美元，大约有8000万美国人投资持有REITs。
其投资特点可概括为：
流动性高：REITs可以在二级市场交易,申购赎回方便，流动性强，具有较好的变现性。
收益稳定：REITs由专业的房地产公司发起并管理，投资优质的房地产项目，可获得稳
定的租金收入，收益可观。在美国，投资REITs的年平均收益可达6%左右，远远高于银
行存款的收益。
风险较低：REITs规模较大，通常由专业的房地产管理公司广泛投资于各种类型的房地
产项目，投资分散，风险较低。
此类型的代表项目为西蒙地产SPGREITs项目。 |
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