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发帖数: 609 | 1 在一线城市楼市寒意渐消之际，三四线城市却频频爆出“鬼城”的消息。据报道，营
口、常州等中小城市正集体面临楼市泡沫破灭隐痛，新建商品房大量空置，部分小区周
边一片荒芜。
在限购令真空、城镇化利好等概念的催化下，过去几年开发商纷纷转战三四线城市“淘
金”，甚至在部分中小城市掀起了“造城”热。遗憾的是，地方需求支撑不足的事实最
终宣告了盲目投资者的判断失误。繁华落幕之后的寂寞空城再次表明，楼市健康发展需
排除投机心态，为真实供求间博弈留下足够的空间。
在本轮严厉的楼市调控祭出伊始，开发商们开始转向中小城市寻求“解压”之所，它们
驻足之地大都选择在地理上位于一线城市或省会周边、地方发展经济愿望强烈、暂不受
限购政策束缚、受惠于城镇化政策利好推动的三四线城市，而营口、常州、南通、烟台
、佛山等城市则成为其中典型的代表。值得一提的是，这些地方政府为了刺激本地经济
、快速扩容城市规模，也将房地产业视为重要的引擎。于是，在繁荣楼市的共同目标下
，地方政府与房地产开发商之间形成了良好的互动：入围中小城市的开发商除了参与公
开的招拍挂获得土地之外，往往还被许可投资参与政府土地一级整理开发合作，通过对
城市基础设施投资获利。此外，一些开发商还享受到了通过投资置换土地的优惠政策，
实际拿地成本大为降低。由此，优越的制度环境吸引着各路资本快速汇集到这些城市的
房地产业，新楼盘项目源源不断地推出，并营造出一片欣欣向荣之景。在彼时乐观心态
的充斥下，营口市政府曾高调宣称：要在“十二五”末争取成为百万级人口的大城市。
而事实上，这座城市目前的常住人口只有70万人，如若政府规划蓝图得以实现，那么城
镇化所带来的30万人口增量将会源源不断地加入到购房大军之中。这一乐观判断进一步
刺激了开发商竞相造房、圈定市场的冲动，中小城市土地开发借此驶上了快车道，而商
品房成交价格也随之接连飙长。
通过大规模推地与推盘，许多中小城市相当于在“以楼建城”。以唐山为例，有统计显
示其近四年的商品房用地年均成交量达到2100万平方米，几乎与北京相当，而它的经济
总量仅为北京的27%，常住人口也仅有758万，是北京的38%。事态演绎的结果证明，中
小城市在大跃进式的楼市开发中透支了大量未来需求，作为开发商眼中的价值洼地，三
四线城市实际上未能持续为其报表增色。随着万科、保利、恒大等业内旗舰陆续将经营
重心回移一二线城市，三四线城市的房地产业陷入由繁华到寂寥的尴尬之中。
其实，三四线城市催生楼市泡沫的根本原因在于，地方政府与开发商对“城镇化”的解
读过于片面。应当指出的是，城镇化推进的关键是通过全面改善基础硬件设施、教育医
疗福利、生活工作环境等吸引外来人口长期落足，这些条件的满足必然需要一段时间沉
淀的过程，不可能借由商品房的单兵突进加速实现。在中小城市未能突破产业发展瓶颈
之前，必然会面临对高端人才吸引力不足、对农村人口聚集效应不明显的问题，所谓的
城市扩容也只能沦为一句空谈。在这样的语境下，即便限购令没有辐射到这些中小城市
，当地居民的购买力也无法在短期内快速消化掉大规模入市楼盘，供过于求矛盾积累到
一定程度便会导致商品房有价无市、“空城”遍地。更为关键的是，一旦楼市遭遇悲观
氛围侵袭，一轮恶性循环的序幕会就此拉开：楼市低迷波及上游土地市场、地方政府土
地财政“断流”、新盘市政配套项目投资乏力、楼盘滞销之痛加剧。
随着三四线城市楼市泡沫的破裂，开发商或低价出货抽身、或在资金链断裂声中消亡，
而留给地方的却是大批待售、待建楼盘项目的长期搁浅，并在风雨侵蚀中散发出衰败的
气息。原本为了提振经济而大力发展的房地产业，却因节奏失调而成为中小城市经济发
展的羁绊，由此带来的巨大社会资源浪费着实令人心痛。这些案例无不在提醒业界，外
界过度干预下的房地产业不仅不可能被打造成黄金产业，反而还会因各种投机心态的刺
激致泡沫泛滥，最终让整个社会经济遭到侵蚀。只有在供求信息透明、博弈公开、运作
有序的市场环境下，楼市才会呈现出最真实的面貌，并经由市场自发调节机制回归正途
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