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发帖数: 210 | 1 根据最新《经济学人》的报告，香港房价的注水程度在全球首屈一指，房屋价格比实际
价值高出接近54%。而同样是实行了公共房屋制度的新加坡，房地产形势要好许多。香
港一家媒体认为，“新加坡人实现了安居，香港人仍为蜗居苦恼”。香港和新加坡是当
年亚洲四小龙中情况最相似的两个地区。两地人均拥有土地量也大体相当。可是，香港
的住房情况明显比新加坡逊色许多。香港人均住房面积现在只有新加坡一半，楼价却高
出两三倍。即使是香港的私人楼宇市场，一半左右的住宅也是低于40平方米，而面积相
当的房子在新加坡却是卖给独居老人居住。新加坡的民调显示，超过九成的居民对住房
市场满意，而香港的相应民调却是完全相反，住屋是香港人最痛的一项。
香港政府依赖土地财政，大地产商垄断私有房地产市场，中产阶层热衷于房地产投
资，因此财富逐步向房地产转移。而房价高企下，年轻人无法“上车”怨气很大，各种
较为暴力的抗争行动不断出现。而新加坡政府有管得多的嫌疑，不过，政府没有依赖土
地财政，也没有大地产商可以垄断房地产市场，大多数中产阶层居住在公共房屋，房产
收益也是相对温和的。因此，年轻人“上车”较容易，社会怨气也较少。中国若发展公
共房屋，思路当学新加坡。
香港和新加坡公共房屋的发展状况
香港真正的公屋市场在上世纪五六十年代出现。第二次世界大战之后，香港的人口
出现急剧增长。1945年，香港的人口为60余万人，1950年这个数字是200万人。房屋供
应并没有赶上人口暴涨的步伐，因此有许多人没有固定住所。当时有一些民间团体基于
慈善目的给贫民提供了一些住宅。1953年九龙石硖尾木屋大火真正促使政府下决心资助
民众置业。圣诞节大火一夜间给香港社会增加了5万多名无家可归者。从维护社会稳定
的角度，香港政府就出资建了首批香港公共房屋。孩子们的学校就建在公屋的天台上，
因此今日有许多人都会提起他们是天台小学毕业的。
1972年，港督麦理浩公布了“10年建屋计划”，这个计划意为150万居民解决住房
问题。此后，香港政府在1987年推出“长远房屋计划”，鼓励市民购买公共房屋。这时
候的公屋的条件也越来越好。楼屋从7层上升到16层，后来随着建筑科技的进步，公屋
的层数就达30-40层。政府在公屋周边投放了大量的娱乐设施。直至今日，许多住私屋
的孩子们都是在公屋区内玩耍长大的。
此外，香港政府在1990年还推出一些专为特殊人考虑的公共房屋。比如，香港政府
推出“夹心阶层住屋”计划，主要是给收入超申请公共房屋上限的人群。“长者房屋计
划”是给老人居住的公共房屋。现在香港大约47.8%的居民居住在公屋及居屋内，公屋
的人均面积是12.4平方米。
香港房屋委员会是香港公共房屋的统筹和负责机构。早年的公共房屋历史上，香港
政府不仅免费提供土地，还提供大量资金支持公屋建设。到了1988年，香港政府不再给
公屋建设注入资金，只是提供免费土地。香港房委会因此也改为自负盈亏的机构。这个
委员会辖下有不同的子委员会，分别处理规划、建筑、财务等不同领域的事项。在公屋
投入使用前，周边的交通设施网络和配套游乐设施都会准备就绪。因此，许多公屋坐落
在偏僻地区，周边交通设施却是相当完善。
新加坡的公共房屋是学香港的。不过，现在发展的态势比香港好得多。1965 年，
新加坡从马来西亚联邦独立出来。新政府很早就把公共房屋制度纳入视野。当时的新加
坡不仅政治、经济上脆弱，还有四分之一的人口没有固定、合法的住房保障。1964年，
新加坡建屋发展局首推公共房屋。当时申请条件非常严格，一是必须是低收入阶层,二
是要付房屋价值两成的首付。许多人因交不起首付，就无法入住公共房屋。上世纪60年
代末，新加坡成功地嫁接了中央公积金制度和公共房屋制度。最早的新加坡中央公积金
制度大体上只能用于退休生活。1968年，购房者可以用中央公积金来支付首期购房费用
，解决了首付问题，当年公共房屋出售量就是过往三年出售量的两倍。之后，新加坡政
府不再满足于为低收入者提供公共房屋。一些质量和设计上均能与私人开发商相媲美的
公共房屋在上世纪70年代中期推向市场。因此，大量收入较富裕的阶层也进入公共房屋
市场。基于香港公屋的制度，新加坡的创新主要在两个方面。一是中产阶层也可以住组
屋，因此公共房屋不是专给低薪者使用的。二是中央公积金与公屋制度进行结合，市民
只要工作若干年，首付就可以由中央公积金来解决。
新加坡建屋发展局负责公共房屋的全盘事务。它有房屋规划、分配、出售、租赁等
职能。在将近50年的发展历程中，建屋局总共推出了90万间组屋。目前新加坡大约85%
的居民居住在政府组屋，而另外15%高收入家庭住在私人发展商推出的高档商品房。公
共房屋有九成家庭是购买了组屋的房权，因此只有较少部分家庭是租住在政府公共房屋。
香港与新加坡公共房屋的差异
香港和新加坡政府的理念很有差异。香港政府施政最著名的哲学是“桌脚未坏之前
不应该修补”。香港的“积极不干预”原则在全球的经济学界也很出名。有人认为，这
是自由市场的典范。有意思的是，2006年10月，原来曾对香港的自由市场很推崇的
Milton Friedman在《华尔街日报》撰文批评香港，称香港的“积极不干预”已名存实
亡，这是香港社会的“悲哀”。香港特首曾荫权立即写文章回应，称香港的立场仍然没
有变化。特首写文章为香港的自由市场地位辩驳，从侧面上反映了香港人对自由市场的
认真程度。
而新加坡的施政理念与香港不太一样。邓小平的“白猫黑猫”理论最能概括新加坡
的施政思路。也就是新加坡的决策者相当务实，只要好的制度都可以引进，不好的制度
都可以随时放弃。此外，新加坡执政者还有一个思路就是，公共政策要防患于未然。因
此，论去教条程度，新加坡比香港略胜一筹。
在房地产政策上，两地也有不同的应对思路。1997年金融危机后，香港的房地产一
度非常低迷。当时的特首董建华有一个每年85000套建屋的大计划，许多人认为这个计
划加快了房屋市场的下跌。为了保证有房者的利益，2002年，香港政府宣布不再建造新
的居屋（供出售的公共房屋）。此后房地产业却出现过度活跃，有产者可以从房屋转让
中获利，未置业的年轻人的处境越来越差。有统计表明，香港中等收入家庭需要费时6-
14年才能购买一套价格中等的私人住宅项目。因此，许多年轻人很有怨气。去年，香港
很多人呼吁复建居屋。比如汇丰中国的董事长郑海泉就公开要求政府复建居屋。他们认
为，以许多年轻人的年收入来看，购买商业住宅的可能性很小，因此，政府必须有所作
为。不过，从香港的政府决策层的口风来看，香港政府还不会考虑复建居屋。个中原因
就是香港的决策层还看不到香港房屋市场有重大缺陷，因此也不需要进行即时修补。此
外，香港政府也不愿意得罪已有房屋的中产阶层，所谓的道理就是公共房屋数量越大，
私人楼宇的需求量将变小。
在香港政府犹豫不决的同时，新加坡的房地产市场调控虽然比较低调，不过更为见
效一些。比如新加坡近年将第二套房的按揭由八成减至七成，楼宇印花税范围由一年内
易手扩展到三年内易手，以增加投机者的炒楼成本。其实许多措施香港政府也在同期推
出，新加坡有更厉害的措施。比如新加坡政府加大了土地供应的力度。鉴于土地供应较
足，许多发展商对未来新加坡房市并不看好，因此热情大减。而香港这边的土地供应虽
然也有所增加，拍卖的土地价格却一幅高过一幅。但这就要讨论到香港的土地财政和私
人房地产市场。
香港的土地财政和私人房地产市场
香港房地产市场与新加坡相比，最大的不同还在于香港的财政依赖土地，而且私人
房地产在香港政府的决策过程中有很大影响力。
香港政府的地价收入在很大一段时间基本都在政府总收入的10%以上。根据香港政
府统计处资料，2004-2005财政年度为 12.15%，2005-2006年度为11.93%，2006-2007年
度为12.85%，2007-2008年度为 17.38%，2008-2009年度为5.35%。虽然地价收入的比重
按当前的水平来看不如内地一些省份，但这个比重在全世界范围内是比较高的。在如此
高的土地收入依赖下，香港政府是很难下决心改变房价升势的。
在这种高地价和高房价下，进入房地产市场的门槛大为提高。香港的房地产运营商
呈现高度的垄断特点。有研究认为，7家大地产商控制了香港七成的私人房屋供应。在
这种垄断背景下，许多怪事在香港发生。比如房屋销售不允许买家自己量度尺寸，这种
游戏直到今年才有望废除。
而新加坡的情况完全不同，地产商虽然也有很大的话语权，不过，因为私人地产商
所供应的房屋有限，新加坡政府又比较强势，新加坡政府可以较容易控制房地产市场以
及应对民众的要求。此外，没有土地财政的问题，新加坡政府在房地产市场上的决策更
加容易。
小结
前港督彭定康曾说过，香港房屋政策是香港社会政策中最失败的一环。大多数房地
产问题都是牵一发而动全身。香港政府本身依赖土地财政，地产商垄断程度又高，大量
中产阶层以房地产投资为赚钱主渠道，因此，香港短期内很难改变房地产市场的现有格
局。年轻人无法置业怨气较大，不过年轻人的声音较少为决策者所注意，因此香港的房
地产形势也是日渐恶化。相比而言，新加坡政府虽然被批评干预过度，但是在房屋市场
方面的公共决策和执行却更为成功。
当今世界发展的经验表明，单靠市场是无法解决社会问题的。而在一些重要领域，
比如房屋、医疗、教育等，风险分担是最重要的，政府介入是相当必要的。任何人都不
应该因为出身等原因而在房屋、医疗和教育方面丧失主动权。政府需要有所为来保证居
者有其屋。 |
l******t
发帖数: 2788 | 2 这些都是腐朽的资本主义制度
【在 f******7 的大作中提到】
: 根据最新《经济学人》的报告，香港房价的注水程度在全球首屈一指，房屋价格比实际
: 价值高出接近54%。而同样是实行了公共房屋制度的新加坡，房地产形势要好许多。香
: 港一家媒体认为，“新加坡人实现了安居，香港人仍为蜗居苦恼”。香港和新加坡是当
: 年亚洲四小龙中情况最相似的两个地区。两地人均拥有土地量也大体相当。可是，香港
: 的住房情况明显比新加坡逊色许多。香港人均住房面积现在只有新加坡一半，楼价却高
: 出两三倍。即使是香港的私人楼宇市场，一半左右的住宅也是低于40平方米，而面积相
: 当的房子在新加坡却是卖给独居老人居住。新加坡的民调显示，超过九成的居民对住房
: 市场满意，而香港的相应民调却是完全相反，住屋是香港人最痛的一项。
: 香港政府依赖土地财政，大地产商垄断私有房地产市场，中产阶层热衷于房地产投
: 资，因此财富逐步向房地产转移。而房价高企下，年轻人无法“上车”怨气很大，各种
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O*******d
发帖数: 20343 | 3 新加坡的公屋是政府资产。 个人买卖的是使用权，不是拥有权。 使用期限是99年。
99年以后政府要收回。 |
O*******d
发帖数: 20343 | 4 中国最好是有新加坡那样的权威政府。 民主只是装装样子。 |
x******g
发帖数: 33885 | 5 演戏干吗啊？你装装样子也是投降给人家的话语权。
【在 O*******d 的大作中提到】
: 中国最好是有新加坡那样的权威政府。 民主只是装装样子。
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