y***n
发帖数: 114 | 1 去年买了出租房,所以第一次碰到Depreciation的问题。我房子去年年中开始出租，那
么半年的折旧费TurboTax按折旧年限百分比一开始算得是4000多。但是最后在Schedule
E Line 18它填的是一个小很多的数。这个小很多的数加上其他Expenses正好等于
Rental Income。也就是说我的Net Profit是0。我试过调整过其他Expenses的数值，发
现最后的折旧额度也都会自动调整，总之是保证Rental Income = Other Expenses +
Depreciation。难道Depreciation不应该是先前算得4000多吗？我不知道是不是因为我
们的收入超过了一定的Limit，反正是不能claim Rental Loss了。所以就凑个0？
另外，我听说无论我现在是否Claim Depreciation，将来卖房子的时候Depreciation都
会自动算进去。那么我想问将来它算的Depreciation是先前按照折旧年限百分比算的
4000多还是这个在TurboTax中自己调整的额度？
谢谢！ |
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g********n
发帖数: 127 | 2 I feel this item is for Form 4562 --Part III, Item 17:
MACRS deductions for assets placed in service in tax years beginning before
2014.
This item is the depreciation of all the assets your placed before 2014 FOR
2014 tax purpose. For example, if your building depreciation is $5000 per
year, and you have appliance depreciation (like washer/dryer, fridge, etc
with 5 year depreciation schedule) of $200, then the total depreciation for
that item will be $5000+$200= $5,200.
Section B of the form is ... 阅读全帖 |
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w******2
发帖数: 1664 | 3 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: wila1012 (wi2la), 信区: Living
标 题: 各位房东， 你们每年报税都有算房屋折旧费 depreciation 吗？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Apr 1 19:46:07 2017, 美东)
有套房子出租了一年，今天会计师帮我报税的时候说，我的房子可以算房子折旧费，
depreciation。 算了下，如果apply depreciation之后可以退税很多。 但是会计师也
讲了，这个depreciation每年都可以apply，但是以后卖房子的时候会有capital gain
，要把之前拿的钱都补回去。
想问一下大家都有apply depreciation吗？有什么利弊？ |
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y*******y
发帖数: 71 | 4 inkink的是正解。我能想到的更绕一点的说法是：
1）先将interest加回去，是为了得到属于equity和debt的税后收入(EBIAT.而不是只属
于equity的税后收入,NI)。所以只需要在只属于equity的税后收入（NI）上加回税后的
interest (Int(1-t)，可以看作是属于debt的收入)。换一种说法就是在计算属于
equity和debt的税后收入时，interest不再具有tax shield（deduction）的作用。
2）再在属于equity和debt的税后收入基础上进行调整以得到流向equity和debt的cash
flow.这时候，depreciation需要完全加回，因为加回的数额并不记入收入的一部分，
所以tax不会因此而增加。换一种说法就是depreciation仍然保留计算收入时候的tax
deduction的作用。
总而言之，你的问题刚好问反了。在计算FCF时，虽然interest和depreciation都被加
回，但interest不再具有tax shield（deduction）的作用，而depreciation仍然保留
计算收... 阅读全帖 |
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m*********6
发帖数: 235 | 5 【 以下文字转载自 TAX 讨论区 】
发信人: majia123456 (@ @), 信区: TAX
标 题: depreciation recapture: 15% or 25%
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Apr 5 03:41:49 2015, 美东)
查了关于出租房depreciation recapture的问题, 好像都是说税率是25%。可我看irs
pub 544里面只是说recapture要交税，没有提到具体税率。而一般的长期资本增值稅率
（虽说多数是15%）其实是随你的税率的bracket而变得。那这个recapture税率不是这
样么？就是flat 25%吗？
而且还有些说这个税是只在unrecaptured depreciation 1250 gain上，而不是在
recaptured depreciation 1250 gain上，对吗？有卖过房子的大侠给讲讲。 |
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w******2
发帖数: 1664 | 6 有套房子出租了一年，今天会计师帮我报税的时候说，我的房子可以算房子折旧费，
depreciation。 算了下，如果apply depreciation之后可以退税很多。 但是会计师也
讲了，这个depreciation每年都可以apply，但是以后卖房子的时候会有capital gain
，要把之前拿的钱都补回去。
想问一下大家都有apply depreciation吗？有什么利弊？ |
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a**a
发帖数: 15 | 7 有人在报rental收入中扣过中国房产的 depreciation 吗？
IRS 上讲国外房产应该按 40 年 depreciate。并且 land 不能 depreciate。
但对于中国房产来说，好比100万的房子，到底多少是 land 多少是 structure 呢？
另外，depreciation 的前提是需要 own the property, 中国的产权(70年)属于 owner
还是 lease 呢。。。 |
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t****0
发帖数: 13 | 8 Remodeling cost as improvement of building can be depreciated separately. It
may have different depreciation period, such as 15 year for fence or roads.
Form 4562 should produce the total (both residential property and remodeling
items), the total is entered into schedule E line 18. Form 4562 may include
other items that you may depreciate.
The entire HVAC should probably treat as improvement, and will need to
depreciate. There is some safe harbor election may help if the amount of
improvement... 阅读全帖 |
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C*****s
发帖数: 129 | 9 去年报公司的税填了Depreciation表格4562，今年要报第二年的Depreciation，这种情
况同样的东西还需要再填一份4562还是不需要在填了？
还有一种情况是今年有新东西可以Depreciation，今年的4562表格除了填新东西的
Depreciation还需要再加上去年老的那项吗？ |
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a****t
发帖数: 1056 | 10 报,
也没有什么吃亏, 当你卖掉时候, 你得假回去
depreciation is ordinary income deduction, i.e. up to 35%
Should addback Capital Gain 15% for one year ago's depreciation, and 35%
for last year's depreciation.
Check with your accountant. |
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y****g
发帖数: 68 | 11 我们之前买了一个小房子，后来换到大房子，小房子就出租了。我有两个问题不是很清
楚：
（1）我老公说因为我们不是agent,所以我们出租房的收入减掉各种开支不能是负的，
做多是0.
是这样的么？
（2） 听说房子depreciation可以省一些税，因为今年的租金很少（年底才租出去的）
，可以从明年depreciation么？
（3）如果选者depreciation，好像买房子的时候，交的税就会很多，因为房子被我们
贬值了，我想问的是，如果过了很多年我们才卖房子，IRS很清楚我们我们房子贬值了
多少么？他们根据什么收我们的税呢？
非常感谢大家！ |
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f*********r
发帖数: 242 | 12 There is an option of claiming 30% extra depreciation on the first year. Did
he/she do that for you?
In fact, I don't value those depreciation very much. Because if you sell the
house, all your depreciation will be recovered and you have to pay back or
even more. |
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w*******g
发帖数: 9932 | 13 It's strictly bad to not depreciate since when you sell, IRS will apply
depreciation to your property and recover tax on the depreciation regardless. |
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m*********6
发帖数: 235 | 14 查了关于出租房depreciation recapture的问题, 好像都是说税率是25%。可我看irs
pub 544里面只是说recapture要交税，没有提到具体税率。而一般的长期资本增值稅率
（虽说多数是15%）其实是随你的税率的bracket而变得。那这个recapture税率不是这
样么？就是flat 25%吗？
而且还有些说这个税是只在unrecaptured depreciation 1250 gain上，而不是在
recaptured depreciation 1250 gain上，对吗？有卖过房子的大侠给讲讲。 |
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s*********y
发帖数: 2653 | 15 2015年买的房，租出去之前remodeling花了$12000，读了Pub 527，这比开销应该不能
deduct，而只能capitalize（虽然remodeling的一部分是repair，但IRS对于两者的界
定很模糊），算adjusted basis的时候我是不是应该把这个$12000加上买房费用（
house/building cost）得出一个总数，然后按27.5年的表来算depreciation啊？我的
理解是只要把depreciation填到Schedule E Line 18，再附上Form 4562就可以了吧？
另外2016年初花了$9000换了整套HVAC，因为furnace坏了，明年报税的时候是不是也只
能当improvement来算depreciation啊？实在很难区分IRS认为的repair and
improvement |
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f******e
发帖数: 582 | 16 有一个房子出租。 去年Depreciation是$4500. 今年用TurboTax, TurboTax给出的
Depreciation 是$4650.
最终补得税没什麽差别。 但是想搞清楚： Depreciation for rental property 每年
都一样吗？
多谢 |
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s****i
发帖数: 66 | 17 百思不得其解，用两年的change depreciation只是54,000.整个题中跟depreciation有
关的只是“Defferred income taxes represent temporary differences relating to
the use of accelerated depreciation methods for income tax reporting and
the straight-line method for financial reporting.”net change of deferred
income tax is 12,000.题目中有买卖equipment，但没有任何year of use info. 谢谢
！ |
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C*******e
发帖数: 2163 | 18 1，no
2，你报depreciation又不要钱，就file一个表格，为什么不报，给irs白送钱？
3，卖的时候irs都照你depreciate n年算的
lz还是找hr block或者别的什么保税公司搞吧，这种小问题都可以当场问；一个小时搞
不定就花两个小时；hr block是按照file表格收钱的，你完全可以安安心慢慢来 |
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w*******g
发帖数: 9932 | 20 是啊。你公司的办公楼也是depreciate 不过可能要叫amortization才妥当。
depreciation好像是专指出租的地产 |
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w********u
发帖数: 46 | 21 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: woxinyijiu (我心依旧), 信区: SanFrancisco
标 题: 地毯5年之后不是fully depreciated了吗？
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep 14 23:16:17 2010, 美东)
上个月搬家，被以前的apartment management charge了我们地毯更换费$600（
prorated）。先不说倒底他们是不是真的有必要把整个地毯都换了，就说这个地毯的
life吧。根据今天收到的解释，那个地毯已经用了5年了。对于普通家庭来说，地毯的
life是8-10年，但对于rental property，life是5年，每年报税的时候已经deduct了
depreciation，所以5年后basis就是zero了。现在management还要charge我$600，不合
理吧？
BTW，看他们的照片，每个room各一个硬币大小的stain，说是steam cleaning去不掉，
就要把整个地毯换了？ |
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l*******m
发帖数: 949 | 22 算出来今年的depreciation有8000多了?
本来我的rental income和expenses差不多抵消了, 然后那个depreciation一下子蹦出
来8000多, 导致我的net loss是8000多, 正常么? |
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s*****e
发帖数: 121 | 23 Is it good to take depreciation? The depreciation will be add back when u
sell the home. and capital gain tax rate is going higher.. |
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l********y
发帖数: 593 | 24 强制depreciation可能比现在交更多税
比如现在税率25%，rental income应交25%，卖的那年工资涨到28%，depreciation
recap交28% |
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w*******g
发帖数: 9932 | 25 the first year you start renting you have to make an election to depreciate
or not. if you don't then it's depreciated by default. it's a27year property
and you can look up tax form instruction for actual rate. |
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E***n
发帖数: 166 | 26 我最近在turbo tax里面填我去年房租收入，填到折旧这一项（Depreciation），最初
我只是打算按照网上的说法，claim一部分房租是免税的（房价除以27.5）,但是turbo
tax突然提醒我，说我"qualify one time Special Depreciation Allowance"， 如果
我选这个选项，我能多退回来一些钱
请问有人用过这个选项吗？在什么情况下使用？
谢谢 |
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I**********e
发帖数: 811 | 27 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: ILuvSunshine (你是我的阳光), 信区: Living
标 题: Turbotax报税：投资房的depreciation 年年一样吗？
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Apr 10 21:52:51 2016, 美东)
今年第一次自己弄税，因为被accountant 年年涨价已经受不了了。从最初不到200刀，
差不多十年功夫已经涨到600打不住了。
最早的一个投资房看accountant做的，每年depreciation 都是同一个数，怎么我到
Turbotax弄出来的和他做的数字不一样？差一千多。是不是可以人为地填成他一直给的
数字？
多谢！ |
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c**********e
发帖数: 2007 | 28 A new AC costs $3000.
My plan is to depreciate it in 10 years, with each year $300.As the first
year is half year, the depreciation should be $150.
But HR block only allow $75. What is wrong? |
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w*******g
发帖数: 9932 | 29 because you can't just pick a time period to depreciate.
ac is depreciated like your property, 27.5 years |
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f****b
发帖数: 486 | 30 去年忘了报depreciation，必须要填amendment吗？
另外问一下怎么没在taxact里找到填depreciation carryover的地方呢？多谢 |
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h******n
发帖数: 1013 | 31 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: hulaquan (hula), 信区: SanFrancisco
标 题: 【报税】出租房的depreciation，可以不claim吗
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Mar 14 01:32:34 2017, 美东)
如果claim depreciation，由于去年空置时间长收入低，其实并没省多少税，而且影响
以后卖出时税会更高
不知道是必须claim还是可以不要？ |
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t**********s
发帖数: 930 | 32 是房子出租前几年换的新的。
可以depreciate吗？
IRS 网站似乎说只有租房之后安的才可以depreciate 抵税。 |
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g*****p
发帖数: 96 | 33 请问，本人的primary residence，住满两年后出租了2年，已经卖掉，出租的收入报税
。请问今年计算卖房收益的时候depreciation 怎么计算？是不是出租的那两年的form
4562 item 22 加一下就是claim的depreciation数额？
谢谢！ |
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J****u
发帖数: 802 | 34 这个月底就要考REC了
想请教版上的牛人们
depreciation里面关于MACRS的那块我很多没搞清楚
听说考试的时候不大会让你计算the correct amount of tax depreciation
那既然不用算，那我应该重点抓哪块呢？
在C corporations 这部分如果有什么经验之谈的，请大家说说
万分感激！ |
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ft
发帖数: 106 | 35 I think the key is the amount of notes and the value they represent.
A huge deficit means there are not enough capital in the enonomy system, but
does not necessarily mean the depreciation of dollars, unless, the US
government is printing more money than it should.
So if this is true, that means the depreciation was caused by the US
government monetory policy. If the US government wants to keep the dollar
strong, all
it needs to do is to stop printing money. This will lead to higher interest
r |
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ft
发帖数: 106 | 36 This could be one reason why the US wants to see the dollar depreciate, but it
is not the reason that cause the dollar to depreciate.
bank
amount
will |
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j******m
发帖数: 612 | 37 Depreciation chart
http://autos.aol.com/cars-compare?cur_page=cto&v1=USC10VWV081A0
Routan is $17475
Odyssey is $15177
Sienna is 14,056
Quest is $15,873
T&C is $19,296
As long as price difference between Odyssey and Routan is > 2500 for the
similar feature/repair costs etc, I would go for Routan. So the bottom line
is $10K off MSRP is awesome. |
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j******m
发帖数: 612 | 38 BTW, this is for 5 years depreciation with first year at 50% of the total 5
year amount.
line |
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o********7
发帖数: 409 | 39 【 以下文字转载自 TAX 讨论区 】
发信人: office2007 (2007), 信区: TAX
标 题: rental depreciation 有什么用啊？
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Mar 26 22:17:28 2014, 美东)
卖房子的时候不是还要算回去吗？ |
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g********n
发帖数: 4054 | 40 insurance给估了损失后给了我房子的损失dollar amount，但在给我的赔偿中却是去掉
了个depreciation amount。 好像是说那部分要等到房子修复后再给我，或者根本不会给
我？
也许我也没有完全听懂或理解。有经验的给说个明白吧。
版主，精华区里好像没有insurance理赔这部分耶，能否加上，其实买insurance不就是
为了万一的理赔吗。我觉得挺重要的。或者是这个问题要在别的版上请教？
谢谢了。 |
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x**8
发帖数: 457 | 41 yes. The insurance company will pay the depreciation part with the proof of
repair work completion. At least this is true for my roof repair.
会给 |
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g********n
发帖数: 4054 | 42 看来是这样了，我的也是冰雹的roof damage。
那这个depreciation 会是全额给，还是可能会只给部分？
of |
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Y***i
发帖数: 268 | 43 俺报了6年，现在发现上当了。卖房时，depreciation都得加回去，算你的收入（
Capital Gain)。Capital gain的税率都很高， 今年算低的15%。哭啊。。。。。 |
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f*****i
发帖数: 3558 | 45 是mandatory的不是optional的，如果是符合depreciation的，即使没有弄也按弄了的算
而且卖的时候我看是按25%补回来不是capital gain |
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t****d
发帖数: 3204 | 46 1. 收入超过15w就不能take rental loss，上面说no的都是低收入家庭
2/3，不要depreciation，正常开销已经足够打平你的rental income了 |
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f****b
发帖数: 486 | 47 【 以下文字转载自 TAX 讨论区 】
发信人: foojob (Go foojob!), 信区: TAX
标 题: 请教出租房depreciation
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 9 00:57:50 2015, 美东)
听说出租房即使是在出租期间没有报税折旧，在卖的时候也会要求算出来，降低房子的
cost basis.请问是这样么？折旧值具体是怎么计算的呢？thanks |
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I**********e
发帖数: 811 | 48 今年第一次自己弄税，因为被accountant 年年涨价已经受不了了。从最初不到200刀，
差不多十年功夫已经涨到600打不住了。
最早的一个投资房看accountant做的，每年depreciation 都是同一个数，怎么我到
Turbotax弄出来的和他做的数字不一样？差一千多。是不是可以人为地填成他一直给的
数字？
多谢！ |
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l****u
发帖数: 980 | 49 我觉得还是保持和以往一样比较好。看看你在Turbotax里房价total cost输入对了没有
，Settlement Cost、装修费用是不是加上了；电器什么的折旧别忘了（不知道是不是
和房屋折旧合在一起）。如果都没问题，那就是你对地价、房屋价的划分和accountant
不同。用他填的depreciation乘以27.5，就是accountant用的房屋价值，用totalcost
减去这个值就是地价。把这么算出来的房屋价、地价输入到Turbotax里，出来的折旧应
该就一样了。 |
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