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发帖数: 12088 | 1 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: newgumin (新股民), 信区: SanFrancisco
标 题: 股票与房地产投资回报比较zz
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jun 8 02:19:30 2009, 美东)
作者 Eason
2005-11-10 08:02
房地产与股票向来是华人投资者的两个主要致富途径，上周传出房贷利息可能被取消扣
税优惠的消息，想必让许多投资朋友们大吃一惊。
我在这里先要说明，这只是一个税务改革顾问团所提出的近乎学术性质的建议，离成为
事实还有很长一段路，而且这个更改即便成真，对出租房屋投资并无影响，因为出租房
屋的利息支出已被房租收入抵消。
不过，在房市泡沫满天飞的时候出现这样的耸动消息，不免让人重新想起投资股市好还
是房地产好这个永恒的争论。
见仁见智 难有定论
投资股市好还是房地产好难有定论，因为这个问题的答案似乎见仁见智。一方面，我们
都听过许多房地产投资人认为房地产较安全，“价值不可能跌到零”，“看得到、摸得
到”，“即便烧了房子土地还在”。另一方面，股市投资者很多是冲着它不必烦恼修理
东西，无需找房客，更不会碰到难缠的恶房客、上法庭。
主观的喜欢就是喜欢，厌恶就是厌恶，没有其他道理可讲。当然，过去经验也造成主观
意识。如果在某种投资上赚了钱，自然对该种投资信心百倍。
笔者对房地产投资也难免有些主观的看法。例如我认为，当有能力的时候，每个人都应
该买一栋自住的房子，不管这项投资赚钱不赚钱、赚多少钱。拥有自住的房屋免去了寄
人篱下的感觉，这除了是个投资问题，更是个生活品质问题。
客观比较 可见高下
但是，股市和房地产的比较有一个客观层面。投资回报较高的，客观而言就是较好的投
资。这不是见仁见智的，而是可以计算的，虽然计算过程中需要做一些假设还有争论空
间。如果按照多数人以赚钱为主的投资目标，其他都是次要，那么在股票与房地产之间
作一个投资回报分析就绝对重要了。即便我们要在最后评选时掺入主观喜好，甚至以主
观好恶为依归，也至少都应该对客观的优劣有一个了解，才算是完成了投资人应该做的
功课。
股票和地产两种投资各自都有它的复杂性；要客观的计算哪个是较好的投资，最好的方
法就是看看在投资期限之后，哪个投资将给我更多的资产。即使每个人的投资期限不一
样，每个机会的投资条件也不一样，结果不能一概而论，但计算的方法是一样的。我这
里要用最近研究过的一个地产项目做例子，来介绍比较两者的方法。
这个房产位于华人聚居的旧金山地区，属于都会区，市价大约是90万元。我们先来计算
购买房屋的四大开支，即贷款、地税、维修、以及保险。
为了方便计算，让我们假设全部的90万都是用贷款来购买。乍听之下这个假设似乎有些
怪怪的，通常买房子不是都要放一些头期款吗？在投资回报的计算中没有差别，因为自
备款的机会成本与贷款的成本互相抵消。90万元贷款分30年偿还，按照6%的利率来计算
每个月还款5400元，每年等于6万4800 元。
一个值得熟记在心里的有用公式是，倘若30年期6%利率，则每十万元的月供款为600元。
拥有房地产需要交纳地产税。假设地产税为1.25%，则每年的地产税为1万1250 元。
房屋维修费用的高低似乎没有标准，但是我们知道各种东西都有一定寿命，即便新房子
没有什么维修，油漆是每两三年都要做的，地毯大概10年就差不多了，15 年后屋顶可
能要换，20年后厨房浴室也可以更新，30年后甚至地基都需要花钱。这些工作每一笔都
可能接近万元甚至更高。分摊到30年，我们应该可以保守的假设每年平均至少要花五千
元。
拥有房地产的第四笔开支是保险。保险费大约每年一千元。
出租房子也会有收入。房子出租的收入是很明显的；即便自住，屋主形同出租给自己，
仍然可以算是有租金收入。这栋房屋的租金大约可达3000元，一年合36000元。
综合各项收支，这项投资每年需要4万6000元的投入。三十年后，房贷还清了，屋主拥
有全部的产权。届时房子会有什么价值呢？房屋的增值是影响比较结果的一个最大假设
，但是仍然是有例可循的。附近的房子在过去20年内每10年都增加了大约一倍的价值，
如果我们引用同样的增值速度，则可以算出30年后房价应该在720万元左右。这是投资
这个房地产项目30年可以得到的税前资产。
倘若这30年每年4万6000元的投入被放在股市中，会有什么差异？股市的回报是较容易
计算的，因为它有更长期的数据，无地区差异，而且已经被专家反复做过统计。如果按
道琼工业指数每年10%的增长率来计算，30年下来的结果将是827万元的税前资产。
结果虽异 各取所需
因此我们可以客观的说，在这个比较案例中，按照既有的条件以及我们的假设，房地产
的回报没有超过投资股市。如果某些条件有些改变，或是在另一个不同的案例，结果则
有可能不同。
经过这样的计算，地产投资人可能还是宁愿投资房地产，以换取可以“看得到、摸得到
”投资的安心。但至少投资人可以知道，自己为这个主观付出了什么代价。(三省）（
进场教战） |
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