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发帖数: 12088 | 1 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: newgumin (新股民), 信区: SanFrancisco
标 题: 投资房地产也得考虑本益比？ (ZT)
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jun 8 02:18:53 2009, 美东)
2002-07-26 19:44:26
传统的精明投资人总是建议我们，在供应不足或需求正在增长的地域购买房产可以有效
地防止房产贬值。
但是，主持“安德森预测”报告研究工作的经济学家爱德华-李默(Edward Leamer)却认
为，上述观点并不完全正确。这份报告是由加州大学洛杉矶分校商学院每季度例行公布
的一份展望型经济报告。
在最近一期的研究报告中李默认为，利用供需关系来考量一个地区的房产价格说明人们
对房价和该房屋可能产生的租金之间“的联系还缺乏深刻理解”。
李默与那些关注各类供需指标的人不同，后者关心的是诸如一个地区目标人口或家庭收
入增长量等需求指标，或一个地区抑制房产增长的因素或可用地皮量等供应指标，而李
默认为，关键是要确定房产是否估价过高，首先应该确定房产的本益比并与历史水平进
行比较。
对股票而言，本益比 -- 即股票的价格除以每股盈馀 -- 可以帮助投资者衡量他们为购
买公司的盈馀能力而付出的代价，本益比越高说明这支股票拥有更大的盈馀增长潜力。
李默指出，在确定一栋房产的本益比时，应该把房产的价格除以这栋房屋可能产生的年
租金的估算值。举一个例子，如果扣除维护和管理费用之后，一处价值50万美元的房产
每年可以获得2万5000美元的租金，那么该房产的本益比就是20。
李默认为，“如果房产的本益比处于历史水平的较高范围，你可以确定的是租金增长的
可能性也会比较高，而且极有可能会维持下去。否则的话，你就应该租赁房屋居住，而
不是购买这一地区的房产。”
这位经济学家表示，就像1998年到2000年初人们蜂拥进入股市一样，现在人们纷纷认为
其他人会在将来的某个时候以更高的价格购买自己的房产，因此他们甘冒以过高价格购
买房屋的风险。李默指出，“如果你为某处的房产支付了过高的价格，其潜在的假设就
是房屋的租金也将出现增长，但是如果租金没有出现增长，那么房屋价格就可能面临下
调，这与我们以往调整股票价格的情况是非常相似的。”
举一个例子，根据李默的估算，目前旧金山湾区的住房租金下降或处于相对稳定的水平
，而房屋的价格有所增长，该地区房地产市场的本益比较1989年的前一个高峰期高出了
近7%。与此同时，在南加州地区，房屋的租金和房价都出现了增长，但是该地区的房产
本益比较1989年的高峰值低17%。
李默认为透过租金是一个估算房价的好方法，因为在那些房价正在上涨的市场，人们通
常不是基于房地产的固有价值来购买房屋，他们购房是因为他们认为其他的人会在今年
一年的时间内支付更多的钱来买自己的房子。
透过为每一栋房屋建立一个固有价值的衡量标准 -- 即房屋可能产生的盈利 -- 租金可
以简单地帮助人们确定他们的预期是否现实，透过这一方法你可以看到房屋价格和价值
之间的联系，以及它们之间的比率与该地区历史数字的对比关系。
Economy.com Inc.的首席经济学家马克-桑迪(Mark Zandi)指出，“李默的正确之处在
于不利的供需关系并不一定意味着房价会下降，但是，尽管有证据表明旧金山湾区的房
价出现了泡沫成份，但是这并不能说明泡沫就会破裂，房价可能会慢慢降下来,而不是
突然地大幅下跌。”桑迪认为，其他容易受到冲击的房产市场还包括波士顿、丹佛、芝
加哥、圣地牙哥、西雅图、华府和奥勒冈州的波特兰等地区。 |
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