Stock版 - 央行称房价拐点已初现端倪 银行开发商能承跌三成 (转载) |
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发帖数: 3227 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 央行称房价拐点已初现端倪 银行开发商能承跌三成
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Dec 3 23:04:05 2011, 美东)
近日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办“房地产金融风险管理”座谈会
，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家
学者和中房驰昊公司代表参加了会议。
就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产
市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，房地
产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产
贷款增速回落，房价拐点初现端倪。银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%
带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能
否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。
目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。
实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有
效反映购房者心理预期。会上还提出，随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比
重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数;
采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。
据央行网站
新名词：MHPI 新建住宅价格指数
中国重点城市新建住宅价格指数(Megacity Housing Price Index，以下简称MHPI)
，用特征价格法编制。
主要思路：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价
格。市场会给出基本功能的价格及每项具体特征对基本价格的影响系数，由此计算房屋
的整体价格。分解出房价中各项特征的隐含价格，并剔除其对房价变动的影响，就可以
得到纯粹由供求关系变动引起的价格调整。
主要优点是：(1)剔除了在售楼盘的结构特征影响，能真实反映价格变化。(2)相对
于当前国内已有房价指数，该指数的基础数据源来自各城市的实际成交记录，信息全面
、真实可靠。(3)包含全部在售新建住宅交易信息，覆盖面广;可编制各细分市场指数，
代表性强。
央行公开承认房价拐点初现
银行和房企能承受房价下跌20%到30%，但担忧引发恐慌性抛售及连锁反应。
中国人民银行(以下简称“央行”)调查统计司在11月底召集了由中国银监会统计部
、10家商业银行风险管理部门人员以及3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参与的
“房地产金融风险管理”座谈会。央行在昨日发布的会议简报中称，房价拐点已初现端
倪，并援引部分商业银行和房企的发言称，其能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，
但担忧房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应。
这恰与银监会于11月中旬发布的《2011年第三季度中国银行业运行报告》显示出的
“当季房地产业新增贷款环比首次出现负增长”数据相吻合。
值得关注的是，正值2011年年关，近十个城市的限购政策还有不足一月便到期，房
地产调控政策即将走入下一个窗口期。
银行与开发商能承受房价跌三成
央行昨日在其官网上发布的一篇《房地产金融风险管理座谈会在京召开》的新闻稿
件中称，该次座谈会于11月24日举行，会议重点讨论了央行调查统计司撰写的《当前房
地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。
这两篇报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地
交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
有部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%
带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能
否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。
“部分商业银行的表态说明银行也了解房地产市场若出现全面下跌的话，会产生一
系列连锁反应。银行对严重后果还是有担忧的。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示
，当前楼市降价已蔓延至二手房交易市场，这是楼市不景气的明显标志，下一步房价或
将继续调整。
北京市房地产交易管理网最新数据已显示，11月北京市二手住宅成交均价为22018
元人民币/平方米，创下了近15个月以来的新低。
关注房企自有资金状况
关注房企自有资金状况
央行还援引参会代表的话称，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房
价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自
有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企
业的财务杠杆。
楼市的持续调控已令开发商日益感觉到资金的压力。
国家统计局11月上旬发布的数据显示，今年前10个月房地产企业本年资金来源达
68429亿元，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓;11月18日发布的10月份70
个大中城市住宅销售价格显示环比首次下跌0.14个百分点。
11月17日，银监会发布的《第三季度中国银行业运行报告》也显示，房地产业新增
贷款环比首次出现负增长，报告虽未披露当季房地产业新增贷款的具体数额，但称“随
着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土
地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧”。
针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加
风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、
房产等押品的及时估值和持续管理。
今年11月30日，央行突然宣布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，为近三
年来首次调降。此举标志货币政策转向拐点出现，始于2010年的一轮紧缩货币政策已阶
段性完成，令房地产行业看见了一丝曙光。但人民日报周四文章指出，房地产业内人士
普遍认为，这并不说明楼市调控放松，也难以改变未来房价下降的趋势。
多地严控预售资金
新华社消息称，天津市新修订的《天津市新建商品房预售资金监管办法》从12月1
日正式施行。该办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购
房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。
天津将对新建商品房预售资金实行全程监管，监管期限自核发商品房销售许可证开
始，至办理房地产初始登记后止。新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产
开发企业不得直接收存房价款。每笔预售资金进入监管账户后，房地产开发企业可以通
过监管系统申请提取重点监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。重点监管
资金包括用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的预售资金。
实际上，从去年年底开始，北京、石家庄、天津、哈尔滨、广州、青岛等多个城市
已陆续开始实行预售资金监管措施。
但是，在市场风传“房地产调控政策可能变向”的环境下，天津市预售资金管理办
法的出台，至少意味着即便中央暂无更严厉的调控政策出台，也不代表房地产调控缺少
操作空间。
业内专家表示，预售资金监管的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现
，使开发商利用预售资金拿地再开发等高风险行为受到监管。
“一般来讲，开发商在销售楼盘的时候，往往会设立多头账户，让购房的客户将资
金汇到不同的账户上面，从而进行避税。而预售资金监管后，所有的售房资金全部汇到
一个账户上面，开发商基本没有办法避税，这会大大挤压开发商的利润空间。”一业内
人士说道，“实施预售资金监管意味着在开发商已被收紧贷款的环境下，必将影响其资
金运用、资金走向和现金流平衡策略。如果政策调整持续，或将促使资金链相对紧张的
开发商加快推盘销售，在短期内增加市场供应。”
多城市限购令月内到期
随着房地产调控的逐步深入，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本
明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今
年年底到期。
根据此前全国各地的限购政策来看，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥
、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效
期限”。
这些限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态
。青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。
石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为
今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，到时要根据国家政策与市
场变化情况综合考虑，确定“限购令”是否需要延期。
业内人士普遍认为，年底部分城市的“限购令”到期后，明年仍将继续执行。比如
合肥学院房地产研究所主任凌斌就认为，从目前的市场情况来看，合肥的限购令明年仍
会继续执行，但限贷政策可能会放松。
在房价迎来拐点之际，各地的土地出让计划频现流标。有迹象显示，已有部分地方
政府开始有所行动。比如，杭州经济开发区近期出台文件，提出对经济开发区企业员工
首套购房发放补贴;重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴;北京下调土地竞买保证金
并放宽交款时限，并放松土地出让中关于保障房的配建条件等。不过，目前地方政府的
松绑基本上没有触碰限购与限贷的调控红线。
在此之前，已有广东佛山和四川成都两处地方政府“试水”调控红线而宣告失败的
案例。 |
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