c*****r
发帖数: 8227 | 1 再来鼓吹一下我自年中以来就坚持的观点：
如果有能力、有条件(有首付+银行给你贷款），
一定要果断介入投资房，多多益善！
原因如下：
1) Intrinsic Value:
很多区域的房价已经太便宜了(already down 50-60% from 2006 level，
affordability index historical high, )
2) Return on capital:
租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
annual return on your down payment)
3) Policy risk:
街上传闻，明年会出政策，允许GSE (Fannie Mae and Freddie Mac)将手中积压的
foreclosures折价批发给机构投资者，转售为租。到时候，想买了，虾兵蟹将，如何同
大鲨鱼竞争？
This is a once in a life time opportunity to accumulate wealth for yourself
and you offsprings!
机不可失，时不再来！
注：
请注意，我是在为美国的投资房摇旗呐喊
- 如果你理解成要投资天朝房地产，悉听尊便，概不负责！ |
d*********2
发帖数: 48111 | 2 too late, 去年我就买不到deal了
【在 c*****r 的大作中提到】
: 再来鼓吹一下我自年中以来就坚持的观点：
: 如果有能力、有条件(有首付+银行给你贷款），
: 一定要果断介入投资房，多多益善！
: 原因如下：
: 1) Intrinsic Value:
: 很多区域的房价已经太便宜了(already down 50-60% from 2006 level，
: affordability index historical high, )
: 2) Return on capital:
: 租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
: annual return on your down payment)
|
d*********2
发帖数: 48111 | 3 现在一个只低于mkt 50K的shortsale都瞬间N个investor报价
【在 d*********2 的大作中提到】
: too late, 去年我就买不到deal了
|
l******2
发帖数: 5522 | 4 1) Intrinsic Value:
地产必黄金更抗通胀不假， 但是地产没Intrinsic Value这一说。 房子不会有鸡生蛋
， 蛋生鸡的过程， 也就是说房子自身是不产生任何价值的。 你想让房子增值的唯一
方法就是找个愿意出更高价格来接手的人。 股票就不是，股票是一个公司的所有权，
只要公司有positive cash flow, 股东就能赚钱， 不需要找个愿意出更高价格的人来
接手。 那些fucking day trader(例如油工)飘过去。
2) Return on capital:
地产简直是未来现金流+现金流连带的机会成本的“坟墓”。你有20万， 你肯定会去买
100万的房子。 一旦签了settlement, 你的负债率马上就上升到400%， 然后就一辈子
给房子打工吧。 而且不能停。如果什么时候有投资机会， 你根本不可能短时间里拿出
现金出来。
美国银行BOA有大约1000亿的美元现金， 为什么它不直接去买地产？ 而是愿意把钱贷
给老百姓去买房子？ 中国人这年头都喜欢买房子， 请问你能比那些银行家更聪敏吗？
【在 c*****r 的大作中提到】
: 再来鼓吹一下我自年中以来就坚持的观点：
: 如果有能力、有条件(有首付+银行给你贷款），
: 一定要果断介入投资房，多多益善！
: 原因如下：
: 1) Intrinsic Value:
: 很多区域的房价已经太便宜了(already down 50-60% from 2006 level，
: affordability index historical high, )
: 2) Return on capital:
: 租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
: annual return on your down payment)
|
k***n
发帖数: 3158 | 5 you need to have some good connections with bankers
and get the deals before they were released
【在 d*********2 的大作中提到】
: 现在一个只低于mkt 50K的shortsale都瞬间N个investor报价
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i**********2
发帖数: 1114 | 6 A lots foreclosure r coming, rhe price will be depressed till 2013, the
expert said.
【在 k***n 的大作中提到】
: you need to have some good connections with bankers
: and get the deals before they were released
|
c*****r
发帖数: 8227 | 7
“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜！”- 此乃房地产之有用之用-Intrinsic
Value
让租户为你打工，何乐不为？！
【在 l******2 的大作中提到】
: 1) Intrinsic Value:
: 地产必黄金更抗通胀不假， 但是地产没Intrinsic Value这一说。 房子不会有鸡生蛋
: ， 蛋生鸡的过程， 也就是说房子自身是不产生任何价值的。 你想让房子增值的唯一
: 方法就是找个愿意出更高价格来接手的人。 股票就不是，股票是一个公司的所有权，
: 只要公司有positive cash flow, 股东就能赚钱， 不需要找个愿意出更高价格的人来
: 接手。 那些fucking day trader(例如油工)飘过去。
: 2) Return on capital:
: 地产简直是未来现金流+现金流连带的机会成本的“坟墓”。你有20万， 你肯定会去买
: 100万的房子。 一旦签了settlement, 你的负债率马上就上升到400%， 然后就一辈子
: 给房子打工吧。 而且不能停。如果什么时候有投资机会， 你根本不可能短时间里拿出
|
c*****r
发帖数: 8227 | 8 location...
risk/reward...
【在 i**********2 的大作中提到】
: A lots foreclosure r coming, rhe price will be depressed till 2013, the
: expert said.
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r****r
发帖数: 1839 | 9 房租收入和房价比是多少以上才划算？
【在 c*****r 的大作中提到】
: 再来鼓吹一下我自年中以来就坚持的观点：
: 如果有能力、有条件(有首付+银行给你贷款），
: 一定要果断介入投资房，多多益善！
: 原因如下：
: 1) Intrinsic Value:
: 很多区域的房价已经太便宜了(already down 50-60% from 2006 level，
: affordability index historical high, )
: 2) Return on capital:
: 租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
: annual return on your down payment)
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c*****r
发帖数: 8227 | 10 US is such a huge country, you still can find decent deal in certain areas.
..
【在 d*********2 的大作中提到】
: too late, 去年我就买不到deal了
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c*****r
发帖数: 8227 | 11 Rule of thump (for myself):
25% Down
Total Purchase Price / Annual Gross Rent = 10:1
【在 r****r 的大作中提到】
: 房租收入和房价比是多少以上才划算？
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p********n
发帖数: 2046 | 12 我假定你说的是single house。大城市里co-ops居多，不是自住如果SUBLEASE POLICY
不合适基本无趣。
HOUSE算上property TAX，一旦断租够喝一壶的。
另一个是房龄问题，好多都是50年以上的，你放放就是KNOCK DOWN了。
好区的基本很难有FORECLOSURE的DEAL，所以要慎重。
钱真的有机会变成死钱。
CASH IS ALWAYS THE KING. 耐心加运气，一样少不了。
【在 c*****r 的大作中提到】
: 再来鼓吹一下我自年中以来就坚持的观点：
: 如果有能力、有条件(有首付+银行给你贷款），
: 一定要果断介入投资房，多多益善！
: 原因如下：
: 1) Intrinsic Value:
: 很多区域的房价已经太便宜了(already down 50-60% from 2006 level，
: affordability index historical high, )
: 2) Return on capital:
: 租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
: annual return on your down payment)
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r****r
发帖数: 1839 | 13 原来的说法好像是Total Purchase Price/Annual Gross Rent <= 7.
【在 c*****r 的大作中提到】
: Rule of thump (for myself):
: 25% Down
: Total Purchase Price / Annual Gross Rent = 10:1
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p********n
发帖数: 2046 | 14 40万房价，每年收租40/10=4万？
还是说10万DOWNPAYMENT，10/10=1万？
前者算法太高，后者算法太低。
【在 c*****r 的大作中提到】
: Rule of thump (for myself):
: 25% Down
: Total Purchase Price / Annual Gross Rent = 10:1
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d*********2
发帖数: 48111 | 15 哪有那么容易， reo的不要想了， 全是insider trading.
mls出来的时候都成交了。
shortsale还有一点机会， 但是真正deal也轮不到, agent或者卖主那里就定下买家了
， 只不过有时候银行那里没过， 重新release出来的时候有个小窗口。
【在 k***n 的大作中提到】
: you need to have some good connections with bankers
: and get the deals before they were released
|
d*********2
发帖数: 48111 | 16 １５０
【在 r****r 的大作中提到】
: 房租收入和房价比是多少以上才划算？
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d*********2
发帖数: 48111 | 17 remote提高了经营成本和风险， 未必值得
areas.
【在 c*****r 的大作中提到】
: US is such a huge country, you still can find decent deal in certain areas.
: ..
|
k***n
发帖数: 3158 | 18 that's why I said you have to get some good connections
cash for some REO
【在 d*********2 的大作中提到】
: 哪有那么容易， reo的不要想了， 全是insider trading.
: mls出来的时候都成交了。
: shortsale还有一点机会， 但是真正deal也轮不到, agent或者卖主那里就定下买家了
: ， 只不过有时候银行那里没过， 重新release出来的时候有个小窗口。
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d*********2
发帖数: 48111 | 19 how to get that connections?
康州那俩做内线交易被抓的agent？
有几个老中有这个networking.
想法是好的， 容易钱赚的机会没那么容易捞。
【在 k***n 的大作中提到】
: that's why I said you have to get some good connections
: cash for some REO
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k***n
发帖数: 3158 | 20 I was not saying it's easy
connections need to be built, not be talked
and it's perfectly legal
banks need cash too so those deals are cash only
and most of those houses were in bad shape. a lot of efforts are needed
to make them ready for rent.
【在 d*********2 的大作中提到】
: how to get that connections?
: 康州那俩做内线交易被抓的agent？
: 有几个老中有这个networking.
: 想法是好的， 容易钱赚的机会没那么容易捞。
|
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d*********2
发帖数: 48111 | 21 我只能说时机已过， 眼光应该放在别处了。
现在太多人jump on this wagon了。
我第一个rental estate买的时候， 我有３个选择考虑１个月， 周旋之间又压了15K
价格。
现在？ bid到最后跟market差不了几万了。
【在 k***n 的大作中提到】
: I was not saying it's easy
: connections need to be built, not be talked
: and it's perfectly legal
: banks need cash too so those deals are cash only
: and most of those houses were in bad shape. a lot of efforts are needed
: to make them ready for rent.
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k***n
发帖数: 3158 | 22 that's my point too
no connections and a lot of cash, no meat left in this market
15K
【在 d*********2 的大作中提到】
: 我只能说时机已过， 眼光应该放在别处了。
: 现在太多人jump on this wagon了。
: 我第一个rental estate买的时候， 我有３个选择考虑１个月， 周旋之间又压了15K
: 价格。
: 现在？ bid到最后跟market差不了几万了。
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r****r
发帖数: 1839 | 23 其实我最愿意买Bad Shaped 的房子然后自己修理了。
【在 k***n 的大作中提到】
: I was not saying it's easy
: connections need to be built, not be talked
: and it's perfectly legal
: banks need cash too so those deals are cash only
: and most of those houses were in bad shape. a lot of efforts are needed
: to make them ready for rent.
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p********n
发帖数: 2046 | 24 自住不要紧，卖的话，建房时间还是老样啊。
【在 r****r 的大作中提到】
: 其实我最愿意买Bad Shaped 的房子然后自己修理了。
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t**x
发帖数: 20965 | 25 你这就是屁股决定脑袋了，怎么不说公司破产有多惨？！
全球股市都是骗子，基本共识了，，， 股票相对下降会很快的。。。
再看世界房市，美国便宜的一塌糊涂，你怎么就不考虑这个。。
将来世界大同，A股才是世界的榜样。中国输出价值观已经不是一天两天了。。
【在 l******2 的大作中提到】
: 1) Intrinsic Value:
: 地产必黄金更抗通胀不假， 但是地产没Intrinsic Value这一说。 房子不会有鸡生蛋
: ， 蛋生鸡的过程， 也就是说房子自身是不产生任何价值的。 你想让房子增值的唯一
: 方法就是找个愿意出更高价格来接手的人。 股票就不是，股票是一个公司的所有权，
: 只要公司有positive cash flow, 股东就能赚钱， 不需要找个愿意出更高价格的人来
: 接手。 那些fucking day trader(例如油工)飘过去。
: 2) Return on capital:
: 地产简直是未来现金流+现金流连带的机会成本的“坟墓”。你有20万， 你肯定会去买
: 100万的房子。 一旦签了settlement, 你的负债率马上就上升到400%， 然后就一辈子
: 给房子打工吧。 而且不能停。如果什么时候有投资机会， 你根本不可能短时间里拿出
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c*****r
发帖数: 8227 | 26 你老有米 - 投资房，本人的标准是总价不超15万，月租 15000/12 = 1250 以上。
【在 p********n 的大作中提到】
: 40万房价，每年收租40/10=4万？
: 还是说10万DOWNPAYMENT，10/10=1万？
: 前者算法太高，后者算法太低。
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c*****r
发帖数: 8227 | 27 risk/reward.
提高了经营成本和风险, 如果初始投入要小很多，收益率未必受损。
【在 d*********2 的大作中提到】
: remote提高了经营成本和风险， 未必值得
:
: areas.
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g8
发帖数: 3784 | 28 那些fucking day trader(例如油工)飘过去。
lol |
g**c
发帖数: 2339 | 29 2) Return on capital:
租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
annual return on your down payment)
这个在弯曲好区就不可能，非常差的区还有可能
【在 c*****r 的大作中提到】
: 再来鼓吹一下我自年中以来就坚持的观点：
: 如果有能力、有条件(有首付+银行给你贷款），
: 一定要果断介入投资房，多多益善！
: 原因如下：
: 1) Intrinsic Value:
: 很多区域的房价已经太便宜了(already down 50-60% from 2006 level，
: affordability index historical high, )
: 2) Return on capital:
: 租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
: annual return on your down payment)
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c*****r
发帖数: 8227 | 30 又不是你自己住，你在乎好区坏区？
你唯一需要在乎的是你是否会有租户！
【在 g**c 的大作中提到】
: 2) Return on capital:
: 租金保证正的现金流 ，别人帮你付贷款、税费积累财富之外，还给你零花钱 (7-10%
: annual return on your down payment)
: 这个在弯曲好区就不可能，非常差的区还有可能
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g**c
发帖数: 2339 | 31 老黑老墨区的房子也不好出租，租客都是credit很差的，租出去也经常收不上房租，还
得花钱evict。要是那么好出租银行就出租就行了，干嘛foreclose？
【在 c*****r 的大作中提到】
: 又不是你自己住，你在乎好区坏区？
: 你唯一需要在乎的是你是否会有租户！
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h**********9
发帖数: 3252 | 32
我开始也是这么做，但后来想了一下发现其实不合算，因为：
1. 能借到的loan数额小，要用自己的cash去修房子，等于要付很多的down payment；
2. 耗时费力，修房子的时候不能出租，等于损失了一两个月的租金。
【在 r****r 的大作中提到】
: 其实我最愿意买Bad Shaped 的房子然后自己修理了。
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O***C
发帖数: 1219 | 33 多头不绝望，房市不见底。
您的出现证明潜在购房人还需耐心等待。
你号称挺美国房市，美国没有丈母娘需求一说。
能产生正现金流的房子，几乎都在滥区。
顶着钢盔收房租很快乐？
【在 c*****r 的大作中提到】
: 又不是你自己住，你在乎好区坏区？
: 你唯一需要在乎的是你是否会有租户！
|
d*********2
发帖数: 48111 | 34 股市那一套放房市上没用。
股市有mm.
房市从资金规模，资金滞留， 交易时间， 交易成本上， 都没有太多mm操纵的空间
。虽然泡沫的时候也有DT & speculation在炒作。
所以你在股市上看到那些pattern在房市基本都不适用。
【在 O***C 的大作中提到】
: 多头不绝望，房市不见底。
: 您的出现证明潜在购房人还需耐心等待。
:
: 你号称挺美国房市，美国没有丈母娘需求一说。
: 能产生正现金流的房子，几乎都在滥区。
: 顶着钢盔收房租很快乐？
|
d*********2
发帖数: 48111 | 35 wsn就是见识浅薄啊。
现在美国最大的一个出租房东俱乐部就在加州。
会员费就好几百， 号称３０００常驻会员。
加州能搞的起出租房的， 哪个身价不是你的几倍几十倍。
NYC这边更是有专门的luxury apt or penthouse产业， 只不过人３０年前就饱和了。 现在房市低谷， 一个mansion没５００万也拿不下来。
【在 O***C 的大作中提到】
: 多头不绝望，房市不见底。
: 您的出现证明潜在购房人还需耐心等待。
:
: 你号称挺美国房市，美国没有丈母娘需求一说。
: 能产生正现金流的房子，几乎都在滥区。
: 顶着钢盔收房租很快乐？
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d*********2
发帖数: 48111 | 36 不客气的说， yield/risk appealing的出租产业， ０９年就差不多淘干净了。
现在偶尔出来一个， 就好比苍蝇扑肥肉， 没有根基的老中根本想都不要想。
现在什么人手头cash最多？ 其他背景的我不知道， wsn背景， 我帮LD朋友的一个
舅舅找房， 人２０年从医， 手头有５００万cash可以动用， 搞了两年才抢到一
deal, 人着急保值， 后来自己买了两个private list mkt priced的。
我不少朋友推荐我费城甚至las vegas的房产， 看过去房价是低， 经营成本， 空
房率， 税务， 劳务， 根本就不具备可操作性。 譬如las vegas做清洁都要有
licence的人。
如果你的local还能找到deal, u r lucky, take the chance.
【在 c*****r 的大作中提到】
: risk/reward.
: 提高了经营成本和风险, 如果初始投入要小很多，收益率未必受损。
|
d*********2
发帖数: 48111 | 37 当然要挑好区， 至少是中等区， 坏区你的风险成本很高。
比作股票的话， rental = dividend, 房子的location等于价值投资。
不要光捞低房价。
考虑一下location, 有没有以后外国人（尤其大陆人）过来投机的可能， 或者周围学
区有没有吸引力， 交通方便与否， 美国人以后的生活方式会不会更城市化集中化，
等等。
美国现在的新趋势就是重新的城市化， 年轻人租房的要求里， 对能很方便的去娱乐
场所， 酒吧， shopping以及通勤时间的比重都在提高。
【在 c*****r 的大作中提到】
: 又不是你自己住，你在乎好区坏区？
: 你唯一需要在乎的是你是否会有租户！
|
c*****r
发帖数: 8227 | 38 看来我们的着眼点不同。我是笃定不会因为location(好学区之类）去付premium的。当
然，我也不会去Oakland Downtown一类的去自讨没趣。
我的租户，是年轻有家庭的,lower-middle class （最好是欠一屁股债-student loan
）. 单身的，直接pass.
【在 d*********2 的大作中提到】
: 当然要挑好区， 至少是中等区， 坏区你的风险成本很高。
: 比作股票的话， rental = dividend, 房子的location等于价值投资。
: 不要光捞低房价。
: 考虑一下location, 有没有以后外国人（尤其大陆人）过来投机的可能， 或者周围学
: 区有没有吸引力， 交通方便与否， 美国人以后的生活方式会不会更城市化集中化，
: 等等。
: 美国现在的新趋势就是重新的城市化， 年轻人租房的要求里， 对能很方便的去娱乐
: 场所， 酒吧， shopping以及通勤时间的比重都在提高。
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c*****r
发帖数: 8227 | 39 这个，同意！
很多人就是想当然，根本不明白股市只是整个资本市场的一部分，对fixed income，
real estate, currency market一窍不通。。。
【在 d*********2 的大作中提到】
: 股市那一套放房市上没用。
: 股市有mm.
: 房市从资金规模，资金滞留， 交易时间， 交易成本上， 都没有太多mm操纵的空间
: 。虽然泡沫的时候也有DT & speculation在炒作。
: 所以你在股市上看到那些pattern在房市基本都不适用。
|
c*****r
发帖数: 8227 | 40 再补充一句：搞投资房，你就不应该指望房价升值(capital gain)而牟利，最重要的是
租金收入（income/dividend) |
|
|
p*******f
发帖数: 530 | 41 同意。加州cash flow 10%以上的也是大把的。有朋友愿意出10%利息借private loan的
，就是因为租房可以达到20%的return.
【在 c*****r 的大作中提到】
: 再补充一句：搞投资房，你就不应该指望房价升值(capital gain)而牟利，最重要的是
: 租金收入（income/dividend)
|
l****g
发帖数: 5080 | 42 100, 房价不高于月房租的100倍。
【在 r****r 的大作中提到】
: 房租收入和房价比是多少以上才划算？
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l****g
发帖数: 5080 | 43 看区吧，我住的地方，3bed apt 2000-2300, 买的话30W+在09年时，一定不满足条件的
。不过20年前，附近的SFH才30W，2500sqft. 而我说的apt才1000sqft,所以出租屋的房
主是20年前就买好的.现在买来出租真的要费点思量，可能section8,拿到政府补贴才更
靠谱。
【在 p*******f 的大作中提到】
: 同意。加州cash flow 10%以上的也是大把的。有朋友愿意出10%利息借private loan的
: ，就是因为租房可以达到20%的return.
|
