c*****z
发帖数: 43 | 1 没有房价趋势的结论，只是简单分析形势
- 买房出租作为投资越来越不合算
- 3000元/月独立屋出租是个平均阻力线，随着房价增长，租金收益率越来越低
- 买房投资获利的唯一希望是房价继续强劲增长
出租投资方例子：
市区bellevue: 售价900K， 租金 3000/月， 年收益率=（3000*12-
7000房产税-1000保险）/900K=3%
郊区bothell/woodinville: 售价650K， 租金 3000/月， 年收益率=（3000*12-
5000房产税-800保险）/650K=4.6%
房产税，保险可能估计保守了，还不考虑 ｈｏａ，空置还有维修。总之回报不会
高。
- 租售比会继续降低
- 房产税增长幅度低于房价增长（业主基于自身利益，反对房产税增长）
- 租房房东增加房租来转移房产税增长压力
- 投资出租房的增加以及在建出租公寓扩大租房供应
增值计算例子：
房子增值潜力：（１０％增长每年， 两年后的收益）
１．１＊１．１＊（１－０．０６ ａｎｇｅｎｔ ｆｅｅ）－１＝１４％
ｒｉｓｋ和回报率，本人认为还不如股票
注： 本人租住 |
X********f
发帖数: 161 | 2 你没算杠杆，买房可以5倍杠杆，2年20%就是100%了
【在 c*****z 的大作中提到】
: 没有房价趋势的结论，只是简单分析形势
: - 买房出租作为投资越来越不合算
: - 3000元/月独立屋出租是个平均阻力线，随着房价增长，租金收益率越来越低
: - 买房投资获利的唯一希望是房价继续强劲增长
: 出租投资方例子：
: 市区bellevue: 售价900K， 租金 3000/月， 年收益率=（3000*12-
: 7000房产税-1000保险）/900K=3%
: 郊区bothell/woodinville: 售价650K， 租金 3000/月， 年收益率=（3000*12-
: 5000房产税-800保险）/650K=4.6%
: 房产税，保险可能估计保守了，还不考虑 ｈｏａ，空置还有维修。总之回报不会
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Z******a
发帖数: 1178 | |
c*****z
发帖数: 43 | 4
1.如果不是全款，贷款20%，如果买房出租，以90万Bellevue房为例
（30年固定利率3.75%，房产税7000，保险1000， 月供4000， 房租3000，月净收入-
1000），房租年收益是-6.7%
2.如果靠房价增值收益，不管贷款买几套房，从增益来说跟前问计算一样（实际会低，
考虑利息因素）。当然（贷款买多房）绝对增益比全款买房大。
【在 X********f 的大作中提到】
: 你没算杠杆，买房可以5倍杠杆，2年20%就是100%了
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c*****z
发帖数: 43 | 5 抢房子意味加价。
如果你是工薪贷款买房。30年固定利率4.25%， 差不多就是每加价一万，月供增加50.
Bellevue加价２０万的话，每月加了１０００. 换租房者的角度，就是月租突然增加
了１０００元，显然从租房规律看不太正常。房租增长由于通货膨胀也远低于这个。
当然抢房客都这么干，我不否认现实，只是想从投资角度帮工薪买房者分析。
【在 Z******a 的大作中提到】
: 还分析啥啊。关键是抢到房子。
: https://www.redfin.com/WA/Bellevue/15147-SE-Newport-Way-98006/home/240736
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i***r
发帖数: 1035 | 6 你这个3000的租金，是2-bed condo的价格？
还有，代款买房，就算每月房租和支持持平，一分不赚，等于有人帮你交mortgage，这
也是赚啊 |
c*****z
发帖数: 43 | 7 Bellevue 的 sommerset, 你应该知道吧，国人喜欢的地方。去年冬天2900尺4房有view
的就租3000，我差点租了。贵的房子租不出好价钱，对工薪来说。
上边我有回，房租抵不上月供，倒贴钱。
【在 i***r 的大作中提到】
: 你这个3000的租金，是2-bed condo的价格？
: 还有，代款买房，就算每月房租和支持持平，一分不赚，等于有人帮你交mortgage，这
: 也是赚啊
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u***n
发帖数: 21026 | 8 如果家庭租房3000，直接买个townhouse够付贷款了，这种四房要租出去大部分要分租
给4个人了。
view
【在 c*****z 的大作中提到】
: Bellevue 的 sommerset, 你应该知道吧，国人喜欢的地方。去年冬天2900尺4房有view
: 的就租3000，我差点租了。贵的房子租不出好价钱，对工薪来说。
: 上边我有回，房租抵不上月供，倒贴钱。
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c*****z
发帖数: 43 | 9 如果买townhouse,3000也就买个2室不到1500尺的.对ｆａｍｉｌｙ来讲很尴尬的。
全款买房拿来出租的越多越好。就像你说的，租给３，４个人，把出租市场扩大。
个人租房余地多了，更没有必要买房。同时可以把房子价值降低。
【在 u***n 的大作中提到】
: 如果家庭租房3000，直接买个townhouse够付贷款了，这种四房要租出去大部分要分租
: 给4个人了。
:
: view
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u***n
发帖数: 21026 | 10 租多人管起来很烦，经常有人换房退租再找租户，中间处两个奇葩，3000都拿不回来，
租留学生最好，租美国人经常欠租，能租房的美国人一般经济条件不咋的。
要不就再隔开几间租给非法移民，这样每租户价格便宜租客稳定，但房子也完蛋鸟，卖
的时候要大修才能卖出去。
我见过Bellevue中国老头老太包租公，我就不想说啥了。一般小年轻有工作了单租也不
贵，Bellevue很多1300的studio，又不用自己维护保养，随时换工作搬家
【在 c*****z 的大作中提到】
: 如果买townhouse,3000也就买个2室不到1500尺的.对ｆａｍｉｌｙ来讲很尴尬的。
: 全款买房拿来出租的越多越好。就像你说的，租给３，４个人，把出租市场扩大。
: 个人租房余地多了，更没有必要买房。同时可以把房子价值降低。
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c*****z
发帖数: 43 | 11 是呀，全款买single family在出租其实挺心疼的，除非买的时候房子就不早怎么样，
买得还便宜,
这个市场是不可能的.
【在 u***n 的大作中提到】
: 租多人管起来很烦，经常有人换房退租再找租户，中间处两个奇葩，3000都拿不回来，
: 租留学生最好，租美国人经常欠租，能租房的美国人一般经济条件不咋的。
: 要不就再隔开几间租给非法移民，这样每租户价格便宜租客稳定，但房子也完蛋鸟，卖
: 的时候要大修才能卖出去。
: 我见过Bellevue中国老头老太包租公，我就不想说啥了。一般小年轻有工作了单租也不
: 贵，Bellevue很多1300的studio，又不用自己维护保养，随时换工作搬家
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u***n
发帖数: 21026 | 12 除非你老婆不上班专职包租婆，我看我同事出租她家的condo，修这修那，追着老美要
房钱那个累啊
【在 c*****z 的大作中提到】
: 是呀，全款买single family在出租其实挺心疼的，除非买的时候房子就不早怎么样，
: 买得还便宜,
: 这个市场是不可能的.
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B*********a
发帖数: 6244 | 13 就算不增值，最后房子还是你的呢，月供应该只算利息那部分
【在 c*****z 的大作中提到】
: 是呀，全款买single family在出租其实挺心疼的，除非买的时候房子就不早怎么样，
: 买得还便宜,
: 这个市场是不可能的.
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