W***o
发帖数: 6519 | 1 【 以下文字转载自 Law 讨论区 】
发信人: Wardo (Wardo), 信区: Law
标 题: 请教一下各位，我有必要去appeal small claims court judgemen
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 3 16:19:14 2014, 美东)
我上个月和以前租房的landlord agent在加州一个small claims court过堂打了官司，
现在对法官的判决有点不满意，我想着再去file 一个appeal，可是我又不确定胜算有
多大或者有没有必要，想在这里请教一下。
我们从09年底和这个agent/property manager 租房到13年中，交的security deposit
$1350, agreement上说这个钱是refundable的；搬出来之前我们打算的挺干净，但是忘
记让agent做walk-thru inspection了，她也没提醒我们。一个月后我们在外州的新址
收到她通过公司名义寄来的refund statement；罗列了各种cost，没有附上invoice/
receipt，总计$1400多。我当时很气愤，给各位挑出来几个看看：
microwave handle: $75
shower door replacement: $275 + $90 labor (2 hours)
towel bar: $45 + $45 labor (1 hour)
living room carpet replacement: $500
wall cleaning/paining: $300
....
在仔细阅读California Civil Code相关section 和 Tenants/Landord Law 之后，我第
二天给她写了一封措辞严厉的回信，要求她：要把全部的receipt/invoice给我，如果
不能提供，要求全额退款。并在最后说如果不能满足我的要求，我会起诉她。
过了大概两周，我收到她寄来的一个adjusted refund statement，这次给我退回了大
概$200押金，附上了一些home depot的invoice，没有任何labor invoice；她解释说
wall cleaning是房东自己做的，所以没有receipt，她说房东收取$75/hour，一共花了
4个小时。 我在之后的几天在加州small claims court 起诉她。原定的hearing是在
2013年的12月初，但是这个agent在接到notice后要求法院改到2014年的3月初。
在上个月庭审的时候，我感觉法官发言语调对我特别不友好，一上来就给我一个下马威
。法官问我：你确定你起诉的对象是正确的吗？ 她（agent）只是这个公司的雇员，你
应该起诉这个公司或房东。
我听了之后一下子有点被法官给绕晕了，我解释到：我们是通过这个property manager
/agent签的租房合同，而且我们从来没有见过landlord。
法官听了之后逐渐的咄咄逼人起来，问我：你在哪里工作？
我说在xxx工作。
法官说：如果有人要起诉你们公司，对方会起诉你吗？
这逻辑被法官绕的更是晕了。在我有点无言以对的时候，我突然意识到这个agent是
landlord的representative.
我感觉自己的腰板硬了一些，准备顺着法官的逻辑给挡回去，下面是我说的大概意思：
First of all, if someone wants to sue my employer, they can't place me on
the defendant position. The reason is that I cannot represent my employer
for any legal cause. However, in this situation, the agent is a
representative for the landlord. This is the reason why we dealt with her
all the time, without the need of seeing the landlord. The agent CAN
represent the landlord for any legal cause related to the property that she
rents out.
法官听了之后面有难色，然后轻声的问这个agent： are you representing your
company? are you representing the landlord Ms. xxxx ?
agent 如实回答了Yes.
法官听后说,ok, let's proceed with the case.
法官根据refund statement一条一条的审。
1. carpet： 法官说，the amount $500 looks reasonable for replacing carpet in
the living room.
我对法官说，根据加州的相关法律，地毯的normal wear and tear不应该作为扣除
deposit的理由，我继续：如果非要扣除deposit的话，I'm only responsible for
paying the remainder life of the carpet.
法官听后说: that's a valid point. 问agent这个地毯当初install的时候一共花了
多少钱，life expectancy是几年。agent 说开始好像花了大概2400刀，使用寿命不知
道。
法官说：地毯的使用寿命一般是5年，已经住满了37个月，所以要扣除我另外13个月的
地毯钱。但是后来法官又改口说让我们算做地毯寿命是6年好了。
我听后就很生气，打算和法官死磕：but you just assumed 5 years, what's the
reason for the change? 法官狡辩说：oh I said 5 or 6 years.
我坚持：you said ONLY 5 years.
法官只好又改到5年，但是他在算的时候是把整个2400的费用考虑进去，说(13/60) *
2400 这个应该扣除的费用和refund statement一致，所以就说这个charge is off the
table。
我很气愤，因为这个2400的费用一点收据也没有，根本就是一个假设的数字，另外地毯
的使用寿命5年也没有数据来支撑。
最后法官又说这个shower door的费用合理。
我和法官说：but that can't justify replacing the old one with a brand-new
shower door.
法官没有听，就说这个也off the table
法官看到microwave handle $75，towel bar ($45 for purchase and $45 for its
labor) 的时候说这个insane. 这次有点向着我，说这两个charge应该降低。
整个庭审下来，感觉法官是向着agent，毕竟他们两个都是美国人，我一个外国人，在
声势上可能处于劣势。这次庭审，法官一共判回来$300多，再加上庭审的filing fee。
所以现在还有$800在agent那里扣着，我觉得挺不公平的： 第一，那个地毯钱，房东指
明的是replace the carpet in the living room,但是法官判决的是整个property里面
的地毯（两个卧室里也是地毯）；第二，我觉得那个shower door的换新不能全部由我
来，因为那个旧的毫无破损，可能只是多年使用由点脏（但是我们已经尽力打扫干净）
；第三，根据加州的相关法律，在租房超过两年以后，tenants不能再被要求付wall
cleaning的费用，但是法官没有处理这个charge; 第四，这个法官在庭审开始时对我的
下马威，我觉得他是故意的，因为他审了这么案
子也应该清楚agent是房东的代理，有权出庭。
appeal需要在30天之内递交，在递交之前我想真诚的听取一下大家的意见。上面的描述
，我虽然不能保证100%客观，但是已经尽力客观的描述，谢谢各位 | m********8
发帖数: 7463 | 2 在这个地求上的任何一个国家，维护公平和正义都不是法律的主要职能，或者说维护公
平正义这个职能已经排到了许多其他事情之后。
法律的第一任务，是维护社会正常运转（经常是按照精英阶层和特权阶层的意志来运转）
明白了这个道理
你就不会考虑上诉了。因为上诉也基本就这样了
deposit
【在 W***o 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Law 讨论区 】
: 发信人: Wardo (Wardo), 信区: Law
: 标 题: 请教一下各位，我有必要去appeal small claims court judgemen
: 发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 3 16:19:14 2014, 美东)
: 我上个月和以前租房的landlord agent在加州一个small claims court过堂打了官司，
: 现在对法官的判决有点不满意，我想着再去file 一个appeal，可是我又不确定胜算有
: 多大或者有没有必要，想在这里请教一下。
: 我们从09年底和这个agent/property manager 租房到13年中，交的security deposit
: $1350, agreement上说这个钱是refundable的；搬出来之前我们打算的挺干净，但是忘
: 记让agent做walk-thru inspection了，她也没提醒我们。一个月后我们在外州的新址
| j*****3
发帖数: 654 | 3 哪个城市的法官？对landlord这么友善？
你应该死磕对方没有offer final inspection，一条就够了，完全不用罗嗦各种详细费
用，不offer final inspection的话，房东必须全额返还定金。 | m********8
发帖数: 7463 | 4 如何举证？这个咚咚又不是非书面不可
【在 j*****3 的大作中提到】
: 哪个城市的法官？对landlord这么友善？
: 你应该死磕对方没有offer final inspection，一条就够了，完全不用罗嗦各种详细费
: 用，不offer final inspection的话，房东必须全额返还定金。
| W***o
发帖数: 6519 | 5 谢谢回复
转）
【在 m********8 的大作中提到】
: 在这个地求上的任何一个国家，维护公平和正义都不是法律的主要职能，或者说维护公
: 平正义这个职能已经排到了许多其他事情之后。
: 法律的第一任务，是维护社会正常运转（经常是按照精英阶层和特权阶层的意志来运转）
: 明白了这个道理
: 你就不会考虑上诉了。因为上诉也基本就这样了
:
: deposit
| j*****3
发帖数: 654 | 6 No,the burden is on the landlord side to prove they have offered to do the
inspection.
【在 m********8 的大作中提到】
: 如何举证？这个咚咚又不是非书面不可
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