r*****g
发帖数: 682 | 1 Mortgage rates could be one percentage point higher and house prices 10%
lower if the U.S. mortgage market were fully privatized, according to a
paper to be released Tuesday by Mark Zandi, chief economist at Moody's
Analytics.
http://online.wsj.com/article/SB1000142405274870442220457613091 |
x***m
发帖数: 1733 | 2 that would great news to people here who can't afford to buy a house.
【在 r*****g 的大作中提到】
: Mortgage rates could be one percentage point higher and house prices 10%
: lower if the U.S. mortgage market were fully privatized, according to a
: paper to be released Tuesday by Mark Zandi, chief economist at Moody's
: Analytics.
: http://online.wsj.com/article/SB1000142405274870442220457613091
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n******n
发帖数: 12088 | 3 yes, interest rate higher plus house price lower is preferred than interest
rate lower plus house price higher. in the former case, you deduct more tax
money.
【在 x***m 的大作中提到】
: that would great news to people here who can't afford to buy a house.
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r*****g
发帖数: 682 | 4 总之只要政府play的角色减少, mortgage credit 会卡得更紧， 利率也可能相应提高
， 就像现在没有两房backing的jumbo 一样， 但是房价一定会下调。 对于信用好，
有足够downpay的人来说应该是福音。
【在 x***m 的大作中提到】
: that would great news to people here who can't afford to buy a house.
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x***m
发帖数: 1733 | 5 not sure. in the later case, your balance amount is higher. did you do some
calculation?
interest
tax
【在 n******n 的大作中提到】
: yes, interest rate higher plus house price lower is preferred than interest
: rate lower plus house price higher. in the former case, you deduct more tax
: money.
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S**********r
发帖数: 1410 | 6 0.9 * 6% / 5% = 1.08, so monthly pay will be higher, tax deduction is just a
small portion of this bigger number |
o****e
发帖数: 4946 | 7 6％ ／ 5％是啥意思？
a
【在 S**********r 的大作中提到】
: 0.9 * 6% / 5% = 1.08, so monthly pay will be higher, tax deduction is just a
: small portion of this bigger number
|
n******n
发帖数: 12088 | 8 what are 0.9 and 1.08?
a
【在 S**********r 的大作中提到】
: 0.9 * 6% / 5% = 1.08, so monthly pay will be higher, tax deduction is just a
: small portion of this bigger number
|
S**********r
发帖数: 1410 | 9 原文说房价-10%，利率加一个点。
So 假设贷款比例不变, 那Monthly Interest Payment的变化（old/new）= 0.9 ×
newRate / oldRate
For example, oldPrice = 100W, oldRate = 5%, newPrice = 90W, newRate = 6%:
Old interest pay per year = 100W * 80% * 5% = 4w
New interest pay per year = 90W * 80% * 6% = 4.32w
On the other side, your down pay is 2W less, but interest pay is 0.32W more
per year, so you pay more in long term.
怎么样，区长的Math不必JSZ差吧， LOL
【在 n******n 的大作中提到】
: what are 0.9 and 1.08?
:
: a
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b**t
发帖数: 67 | 10 There are a couple of things to be considered:
1) More interests means more tax benefit;
2) Lower property tax for lower housing price;
3) Chances to refinance to lower interest rate;
more
【在 S**********r 的大作中提到】
: 原文说房价-10%，利率加一个点。
: So 假设贷款比例不变, 那Monthly Interest Payment的变化（old/new）= 0.9 ×
: newRate / oldRate
: For example, oldPrice = 100W, oldRate = 5%, newPrice = 90W, newRate = 6%:
: Old interest pay per year = 100W * 80% * 5% = 4w
: New interest pay per year = 90W * 80% * 6% = 4.32w
: On the other side, your down pay is 2W less, but interest pay is 0.32W more
: per year, so you pay more in long term.
: 怎么样，区长的Math不必JSZ差吧， LOL
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|
|
o****e
发帖数: 4946 | 11 网上那么多mortgage calculator, 随便找个算算不就完了
而且有20万down pay，房价降10万, 你省那2万down pay干啥? 仍旧付20万down pay
30年后的total payment(including downpay)还可以再省至少2万
more
【在 S**********r 的大作中提到】
: 原文说房价-10%，利率加一个点。
: So 假设贷款比例不变, 那Monthly Interest Payment的变化（old/new）= 0.9 ×
: newRate / oldRate
: For example, oldPrice = 100W, oldRate = 5%, newPrice = 90W, newRate = 6%:
: Old interest pay per year = 100W * 80% * 5% = 4w
: New interest pay per year = 90W * 80% * 6% = 4.32w
: On the other side, your down pay is 2W less, but interest pay is 0.32W more
: per year, so you pay more in long term.
: 怎么样，区长的Math不必JSZ差吧， LOL
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S**********r
发帖数: 1410 | 12 Agree, but 1) and 2) can only delay the break-even point a little bit.
For 3), remember the subject is "如果两房完全私有化", so very unlikely for
interest rate to be lower again.
My principle is if you need a house, like a house and payment (less tax
benefits) is not much more than rental for the "same" house, then buy it.
Always be nice to yourself and your family, you can only live so many
decades.
【在 b**t 的大作中提到】
: There are a couple of things to be considered:
: 1) More interests means more tax benefit;
: 2) Lower property tax for lower housing price;
: 3) Chances to refinance to lower interest rate;
:
: more
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S**********r
发帖数: 1410 | 13 Exactly, that's why I mention JSZ :)
【在 o****e 的大作中提到】
: 网上那么多mortgage calculator, 随便找个算算不就完了
: 而且有20万down pay，房价降10万, 你省那2万down pay干啥? 仍旧付20万down pay
: 30年后的total payment(including downpay)还可以再省至少2万
:
: more
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n******n
发帖数: 12088 | 14 ur calc too rough.
80w loan, 30-yr 5%, u can't pay 120w interests.
more
【在 S**********r 的大作中提到】
: 原文说房价-10%，利率加一个点。
: So 假设贷款比例不变, 那Monthly Interest Payment的变化（old/new）= 0.9 ×
: newRate / oldRate
: For example, oldPrice = 100W, oldRate = 5%, newPrice = 90W, newRate = 6%:
: Old interest pay per year = 100W * 80% * 5% = 4w
: New interest pay per year = 90W * 80% * 6% = 4.32w
: On the other side, your down pay is 2W less, but interest pay is 0.32W more
: per year, so you pay more in long term.
: 怎么样，区长的Math不必JSZ差吧， LOL
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W*******y
发帖数: 1923 | |
S**********r
发帖数: 1410 | 16 Agree, 不过头几年差不多都在付利息。
Anyway, the reality is that rate肯定会上去，房价不见得会下来呀，Google长了工
资，Intel长了奖金，LinkedIn & Facebook要IPO, Apple, Netflix，NVidia 也是如日
中天, 就是Cisco有点衰。
【在 n******n 的大作中提到】
: ur calc too rough.
: 80w loan, 30-yr 5%, u can't pay 120w interests.
:
: more
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x***m
发帖数: 1733 | 17 hehe. in your dream.
【在 W*******y 的大作中提到】
: 汗...看成两房媳妇了...
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i******s
发帖数: 8734 | 18 房价降10%， 就是0.9
那时的利率是6% ,和现在的5% 比
【在 n******n 的大作中提到】
: what are 0.9 and 1.08?
:
: a
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t****u
发帖数: 8614 | 19
利率肯定会涨，因为现在的conforming和jumbo conforming，F2是市场上的唯一买家，
这是当政治任务完成的。银行的人自己都说，这么低的利率，如果银行自己做100%赔钱
的，正因为F2买下来，银行没风险才会做。
F2私有化，就不可能明知赔钱也去买这么低利率的loan，所以利率肯定要涨。
但利率涨和房价跌没有必然联系。历史数据也没有显示其有联系。比方说从1968年到
1990年加州只有一年的房价是跌的，但是大部分年间利率是涨的。
此外，最近10年实战情况来说，03-07年加州地产狂涨，同期利率也是涨的，07年到10
年，则是反过来，大部分时间，房价和利率一起跌。
利率涨会降低人民群众的affordibility，但影响affordibility因素并不只有这一个。
房价本身的因素更重要。
实际上，房价跌后，利率会跟着跌，这时候会有一段一起跌的时间，反过来，房价开始
涨的时候，利率也会跟着涨，这时候会有一段时间一起涨。这个似乎更符合实战的情形。
【在 r*****g 的大作中提到】
: 总之只要政府play的角色减少, mortgage credit 会卡得更紧， 利率也可能相应提高
: ， 就像现在没有两房backing的jumbo 一样， 但是房价一定会下调。 对于信用好，
: 有足够downpay的人来说应该是福音。
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l**t
发帖数: 10440 | 20 history often repeats, but not always a
now the game rule changed
10
【在 t****u 的大作中提到】
:
: 利率肯定会涨，因为现在的conforming和jumbo conforming，F2是市场上的唯一买家，
: 这是当政治任务完成的。银行的人自己都说，这么低的利率，如果银行自己做100%赔钱
: 的，正因为F2买下来，银行没风险才会做。
: F2私有化，就不可能明知赔钱也去买这么低利率的loan，所以利率肯定要涨。
: 但利率涨和房价跌没有必然联系。历史数据也没有显示其有联系。比方说从1968年到
: 1990年加州只有一年的房价是跌的，但是大部分年间利率是涨的。
: 此外，最近10年实战情况来说，03-07年加州地产狂涨，同期利率也是涨的，07年到10
: 年，则是反过来，大部分时间，房价和利率一起跌。
: 利率涨会降低人民群众的affordibility，但影响affordibility因素并不只有这一个。
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w******y
发帖数: 8040 | 21 您老还是看一下历史统计图吧
除了03开始07结束的黄金房产泡沫时段，
利率和房价大体呈反比的趋势是相当明显的
提高
，
10
形。
【在 t****u 的大作中提到】
:
: 利率肯定会涨，因为现在的conforming和jumbo conforming，F2是市场上的唯一买家，
: 这是当政治任务完成的。银行的人自己都说，这么低的利率，如果银行自己做100%赔钱
: 的，正因为F2买下来，银行没风险才会做。
: F2私有化，就不可能明知赔钱也去买这么低利率的loan，所以利率肯定要涨。
: 但利率涨和房价跌没有必然联系。历史数据也没有显示其有联系。比方说从1968年到
: 1990年加州只有一年的房价是跌的，但是大部分年间利率是涨的。
: 此外，最近10年实战情况来说，03-07年加州地产狂涨，同期利率也是涨的，07年到10
: 年，则是反过来，大部分时间，房价和利率一起跌。
: 利率涨会降低人民群众的affordibility，但影响affordibility因素并不只有这一个。
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t****u
发帖数: 8614 | 22 07年到去年11月,利率一路下跌到历史最低点,同期基本上房价也是在下跌的.
关于历史数据,这里有从1976年开始的
http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=216&Type=compare&Area1=41
基本上到1990,除了一年外都在涨.我老手上还有份报告是CAR做的，是从1968年开始的
，基本是和这个report一致的。
这里是30yr fixed, mortgage rate，从1971年开始。
http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm
您老自己可以对比着看。我老的结论是利率升降与房价升降没有必然的关系.
【在 w******y 的大作中提到】
: 您老还是看一下历史统计图吧
: 除了03开始07结束的黄金房产泡沫时段，
: 利率和房价大体呈反比的趋势是相当明显的
:
: 提高
: ，
: 10
: 形。
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s****s
发帖数: 2163 | 23 我是同意TONY的。
说远一点，80年代不是都利率doube digit, 房子不是也是基本是涨的。
我的实战经验是，除了市场预期，神马都是浮云。
就是说，大家觉得会涨，就有更多人在买，而房价就真的跟着涨，大家觉得会跌，就没
有人愿意买，房价就真的跟着跌。这个影响是最大的。其他的包括利息，工资，贷款要
求等等。和前面的影响相比，都几乎可忽略。
【在 w******y 的大作中提到】
: 您老还是看一下历史统计图吧
: 除了03开始07结束的黄金房产泡沫时段，
: 利率和房价大体呈反比的趋势是相当明显的
:
: 提高
: ，
: 10
: 形。
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w******y
发帖数: 8040 | 24 ft,您老没看过调整通胀后的房价和利率画在一张图里的那个图？
比你这个几百行的还分成两个table的要直观多了。。。
【在 t****u 的大作中提到】
: 07年到去年11月,利率一路下跌到历史最低点,同期基本上房价也是在下跌的.
: 关于历史数据,这里有从1976年开始的
: http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=216&Type=compare&Area1=41
: 基本上到1990,除了一年外都在涨.我老手上还有份报告是CAR做的，是从1968年开始的
: ，基本是和这个report一致的。
: 这里是30yr fixed, mortgage rate，从1971年开始。
: http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm
: 您老自己可以对比着看。我老的结论是利率升降与房价升降没有必然的关系.
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w******y
发帖数: 8040 | 25 您老也是糊涂， 这房价不要调整通胀率？
【在 s****s 的大作中提到】
: 我是同意TONY的。
: 说远一点，80年代不是都利率doube digit, 房子不是也是基本是涨的。
: 我的实战经验是，除了市场预期，神马都是浮云。
: 就是说，大家觉得会涨，就有更多人在买，而房价就真的跟着涨，大家觉得会跌，就没
: 有人愿意买，房价就真的跟着跌。这个影响是最大的。其他的包括利息，工资，贷款要
: 求等等。和前面的影响相比，都几乎可忽略。
|
n******n
发帖数: 12088 | 26 最近十年的涨，最重要因素是F2为政治需要吹泡泡。F2完蛋显然要影响你说的市场预期。
不说别的。jumbo conforming从71万降到62万，会打掉多少85万房子的预期？
【在 s****s 的大作中提到】
: 我是同意TONY的。
: 说远一点，80年代不是都利率doube digit, 房子不是也是基本是涨的。
: 我的实战经验是，除了市场预期，神马都是浮云。
: 就是说，大家觉得会涨，就有更多人在买，而房价就真的跟着涨，大家觉得会跌，就没
: 有人愿意买，房价就真的跟着跌。这个影响是最大的。其他的包括利息，工资，贷款要
: 求等等。和前面的影响相比，都几乎可忽略。
|
s****s
发帖数: 2163 | 27 你50万的房子，过了十年涨了100万了，可能调整通胀后还是50万，但这说明不了什么
。你过了10年，不是还是按着当年的50万来交mortgage? 就连PROPERTY TAX恐怕也是按50万多点交的。
我觉得说调整通胀后的房价本身就DOESN'T MAKE SENSE AT ALL.
要看就看ABSOLUTE VALUE 和 利率的关系。
【在 w******y 的大作中提到】
: ft,您老没看过调整通胀后的房价和利率画在一张图里的那个图？
: 比你这个几百行的还分成两个table的要直观多了。。。
|
s****s
发帖数: 2163 | 28 是会影响一些，但是实战中是更多的SELLER 预期不好就不买了。这些1M market
FORECLOSURE少， SELLER 和BUYRE 比谁能忍就是了。JUMBO CONFIRMING 限制到729K了
以后， 我一点没觉得PA/ CUPERTINO 那些1.2-1.5M的房子跌。反而还是一直在涨。
期。
【在 n******n 的大作中提到】
: 最近十年的涨，最重要因素是F2为政治需要吹泡泡。F2完蛋显然要影响你说的市场预期。
: 不说别的。jumbo conforming从71万降到62万，会打掉多少85万房子的预期？
|
s****s
发帖数: 2163 | 29 我觉得只要人性还是一样，the only thing I am sure is that history often repeats.
【在 l**t 的大作中提到】
: history often repeats, but not always a
: now the game rule changed
:
: 10
|
m*******i
发帖数: 8711 | 30 ZF在一步步放弃长期以来的住者拥其房的美国梦政策了。先是放弃两房，接下来就是不
断减少房子的deduction。 |
|
|
m*******i
发帖数: 8711 | 31 ZF在一步步放弃长期以来的住者拥其房的美国梦政策了。先是放弃两房，接下来就是不
断减少房子的deduction。
其本质就是要把房子变成消费品，而不是投资品。就象以前改车子政策一样。 |
t****u
发帖数: 8614 | 32
这个是不合理的,因为利率涨通胀也就高, Inflation Adjust后，房价本身就变低了。
但您老留cash，贬值更快。您老的钱不会自动按通胀率Adjust。
这两个文件都是权威机构出的，并不难懂，一个您老只要看正负就行了，正涨负跌，很
清楚就能看出到1990年只有一年是跌的。另一个您老只要排个序，就可以看出利率的
trend了，70年代利率明显是涨的。
无论如何得不出，必然反比的结论。
【在 w******y 的大作中提到】
: ft,您老没看过调整通胀后的房价和利率画在一张图里的那个图？
: 比你这个几百行的还分成两个table的要直观多了。。。
|
l**t
发帖数: 10440 | 33 车子也曾是投资品过?
【在 m*******i 的大作中提到】
: ZF在一步步放弃长期以来的住者拥其房的美国梦政策了。先是放弃两房，接下来就是不
: 断减少房子的deduction。
: 其本质就是要把房子变成消费品，而不是投资品。就象以前改车子政策一样。
|
m*******i
发帖数: 8711 | 34 car payment was tax deductible.
【在 l**t 的大作中提到】
: 车子也曾是投资品过?
|
r*****g
发帖数: 682 | 35 现在是有这个倾向， 不是都有人提出停止mortgage interest 抵税了么？ 虽然目前不
会过， 但是政府的财政赤字的
确引起一些sentiment的变化。 前景如何不好说啊。
【在 m*******i 的大作中提到】
: ZF在一步步放弃长期以来的住者拥其房的美国梦政策了。先是放弃两房，接下来就是不
: 断减少房子的deduction。
: 其本质就是要把房子变成消费品，而不是投资品。就象以前改车子政策一样。
|
l**t
发帖数: 10440 | 36 主要得看这波过后是不是山姆又牛逼了
repeats.
【在 s****s 的大作中提到】
: 我觉得只要人性还是一样，the only thing I am sure is that history often repeats.
|
w******y
发帖数: 8040 | 37 历史统计图上， 用hold cash做对比， 房产beat了通胀是justified了的,
这点我是完全同意的
但是， 拿cash做control并不合理， 高通胀期间如果你投资股市或其他，
你的收益只会更大， holding cash is not an option。
所以看房价和利率的关系， 还是应该看通胀调整后的房价。
【在 t****u 的大作中提到】
:
: 这个是不合理的,因为利率涨通胀也就高, Inflation Adjust后，房价本身就变低了。
: 但您老留cash，贬值更快。您老的钱不会自动按通胀率Adjust。
: 这两个文件都是权威机构出的，并不难懂，一个您老只要看正负就行了，正涨负跌，很
: 清楚就能看出到1990年只有一年是跌的。另一个您老只要排个序，就可以看出利率的
: trend了，70年代利率明显是涨的。
: 无论如何得不出，必然反比的结论。
|
t****u
发帖数: 8614 | 38 利率涨肯定会降低Affordibility，但这个不是唯一的因素的。
比方说利率涨到7%，比07年最高点还高，您老说是现在affordibility好，还是07年好。
我老这里只是怀疑，利率涨必然导致房价跌(绝对数值，inflation adjusted没有意义
，您老买的房子不是inflation adjusted后的价钱，您老的钱也不会自动跟着
inflation adjust)这个理论.
我老的研究表明,是没有必然联系,利率涨,房价也有可能涨（76-82年，03-07年）,反过
来也一样,利率跌,房价也有可能跌（90-94年，07-10年）.
期。
【在 n******n 的大作中提到】
: 最近十年的涨，最重要因素是F2为政治需要吹泡泡。F2完蛋显然要影响你说的市场预期。
: 不说别的。jumbo conforming从71万降到62万，会打掉多少85万房子的预期？
|
t****u
发帖数: 8614 | 39
那么这么说吧，
您老怎么解释90-94 （还有07-10），利率下跌，房价（注意绝对数字下跌）同时也在
跌的现象。
【在 w******y 的大作中提到】
: 历史统计图上， 用hold cash做对比， 房产beat了通胀是justified了的,
: 这点我是完全同意的
: 但是， 拿cash做control并不合理， 高通胀期间如果你投资股市或其他，
: 你的收益只会更大， holding cash is not an option。
: 所以看房价和利率的关系， 还是应该看通胀调整后的房价。
|
s****s
发帖数: 2163 | 40 托老，如果HISTORY REPEATS, 我相信还是房黑房托是谁也说服不了说的。这么晚了。
咱们俩都有够无聊在这和人争论。
大家都洗洗睡了吧。
【在 t****u 的大作中提到】
:
: 那么这么说吧，
: 您老怎么解释90-94 （还有07-10），利率下跌，房价（注意绝对数字下跌）同时也在
: 跌的现象。
|
|
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t****u
发帖数: 8614 | 41
也是，大家用自己的钱赌就行了。日后自然会分输赢。
【在 s****s 的大作中提到】
: 托老，如果HISTORY REPEATS, 我相信还是房黑房托是谁也说服不了说的。这么晚了。
: 咱们俩都有够无聊在这和人争论。
: 大家都洗洗睡了吧。
|
l**t
发帖数: 10440 | 42 投资股市，可能本都回不来 lol
【在 w******y 的大作中提到】
: 历史统计图上， 用hold cash做对比， 房产beat了通胀是justified了的,
: 这点我是完全同意的
: 但是， 拿cash做control并不合理， 高通胀期间如果你投资股市或其他，
: 你的收益只会更大， holding cash is not an option。
: 所以看房价和利率的关系， 还是应该看通胀调整后的房价。
|
o****e
发帖数: 4946 | 43 房事也一样
【在 l**t 的大作中提到】
: 投资股市，可能本都回不来 lol
|
l**t
发帖数: 10440 | 44 您说的也有道理 lol
【在 o****e 的大作中提到】
: 房事也一样
|
N**7
发帖数: 5796 | 45 大庄家 你好
给小散户点汤喝吧
您说的也有道理 lol
【在 l**t 的大作中提到】
: 您说的也有道理 lol
|
g**t
发帖数: 1872 | 46 利息高买家可迟一又一年才买，个人存款增长越来越快，买家不急著买，房市就越更低
迷，到时房价再向下调，房价再下调的结果就是利息再往上升，因为银行家都不会送钱
给你的，跟著恶性循环成为连锁反应，直至房市见底，买家有充足流动资金，利息高就
不是要关心的问题，就算关心也是关心利息可否再高，这也是银行家和房托最不愿意见
到的事，因为他们都赚不到你的钱。 |
g**t
发帖数: 1872 | 47 政府在未来几年会继续layoff和冻薪。
【在 S**********r 的大作中提到】
: Agree, 不过头几年差不多都在付利息。
: Anyway, the reality is that rate肯定会上去，房价不见得会下来呀，Google长了工
: 资，Intel长了奖金，LinkedIn & Facebook要IPO, Apple, Netflix，NVidia 也是如日
: 中天, 就是Cisco有点衰。
|
n******n
发帖数: 12088 | 48 有猛涨的aapl, nvda，也有一天跌15%的csco，akam，avti。
【在 g**t 的大作中提到】
: 政府在未来几年会继续layoff和冻薪。
|
g**t
发帖数: 1872 | 49 其实什么理论都是多余的，曹人超总结得很好，就一个字∶”势“。
要来的时候，挡也挡不住，未来的时候只有耐心的待著和好好准备弹药。 |
l**t
发帖数: 6971 | 50 Affordability完全是心理因素。当初日本房价最高的时候，mortgage要两代人接力来
还，还不是照样“affordable”？所以房价涨跌，根本不是收入和利率的函数，而是购
房人的理性的函数。
在湾区，老中是购房主力。老中骨子里就有超强的房主欲。而且因为老中家里都是老婆
说了算，造成购房非理性，从众心理强，很容易被房托忽悠。最简单的例子，2007年被
房托忽悠买在高点亏了的，没有一个怪房托骗人的，都是在骂房黑，好像房价是房黑们
搞跌的。
房价刚开跌的时候我老也黑过一阵子，以为会理性回归。后来发现完全不是那回事，迅
速明智地退出了房黑队伍。人的忘性是很快的。现在经济好转了，人的心理乐观了，更
不能死脑筋做房黑了。 |
|
|
g**t
发帖数: 1872 | 51 理性看待买小黑屋的话只能说大多被坑的老中是房奴。
炒底的都是看势不看其他的。
【在 l**t 的大作中提到】
: Affordability完全是心理因素。当初日本房价最高的时候，mortgage要两代人接力来
: 还，还不是照样“affordable”？所以房价涨跌，根本不是收入和利率的函数，而是购
: 房人的理性的函数。
: 在湾区，老中是购房主力。老中骨子里就有超强的房主欲。而且因为老中家里都是老婆
: 说了算，造成购房非理性，从众心理强，很容易被房托忽悠。最简单的例子，2007年被
: 房托忽悠买在高点亏了的，没有一个怪房托骗人的，都是在骂房黑，好像房价是房黑们
: 搞跌的。
: 房价刚开跌的时候我老也黑过一阵子，以为会理性回归。后来发现完全不是那回事，迅
: 速明智地退出了房黑队伍。人的忘性是很快的。现在经济好转了，人的心理乐观了，更
: 不能死脑筋做房黑了。
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n******n
发帖数: 12088 | 52 老中比老印少多了吧。
【在 l**t 的大作中提到】
: Affordability完全是心理因素。当初日本房价最高的时候，mortgage要两代人接力来
: 还，还不是照样“affordable”？所以房价涨跌，根本不是收入和利率的函数，而是购
: 房人的理性的函数。
: 在湾区，老中是购房主力。老中骨子里就有超强的房主欲。而且因为老中家里都是老婆
: 说了算，造成购房非理性，从众心理强，很容易被房托忽悠。最简单的例子，2007年被
: 房托忽悠买在高点亏了的，没有一个怪房托骗人的，都是在骂房黑，好像房价是房黑们
: 搞跌的。
: 房价刚开跌的时候我老也黑过一阵子，以为会理性回归。后来发现完全不是那回事，迅
: 速明智地退出了房黑队伍。人的忘性是很快的。现在经济好转了，人的心理乐观了，更
: 不能死脑筋做房黑了。
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r*****g
发帖数: 682 | 53 关键是银行肯贷给你多少？ 随着利率上升， 同样的薪水能贷到的就少吧。不是理不理
性的问题。
【在 l**t 的大作中提到】
: Affordability完全是心理因素。当初日本房价最高的时候，mortgage要两代人接力来
: 还，还不是照样“affordable”？所以房价涨跌，根本不是收入和利率的函数，而是购
: 房人的理性的函数。
: 在湾区，老中是购房主力。老中骨子里就有超强的房主欲。而且因为老中家里都是老婆
: 说了算，造成购房非理性，从众心理强，很容易被房托忽悠。最简单的例子，2007年被
: 房托忽悠买在高点亏了的，没有一个怪房托骗人的，都是在骂房黑，好像房价是房黑们
: 搞跌的。
: 房价刚开跌的时候我老也黑过一阵子，以为会理性回归。后来发现完全不是那回事，迅
: 速明智地退出了房黑队伍。人的忘性是很快的。现在经济好转了，人的心理乐观了，更
: 不能死脑筋做房黑了。
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g**t
发帖数: 1872 | 54 总之就不愁利息升，最好一觉醒来就15%，年尾就18%。那多好，升吧，我就是愁利息不
升。
【在 r*****g 的大作中提到】
: 关键是银行肯贷给你多少？ 随着利率上升， 同样的薪水能贷到的就少吧。不是理不理
: 性的问题。
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g**t
发帖数: 1872 | |
M*****R
发帖数: 650 | 56 谈收益，首先应该区分投资房和自住房的区别吧。
房价趋势，和liquidity的趋势没有直接反比的联系。房子和股票不同，是必需，而非
仅仅是资产。
【在 w******y 的大作中提到】
: 历史统计图上， 用hold cash做对比， 房产beat了通胀是justified了的,
: 这点我是完全同意的
: 但是， 拿cash做control并不合理， 高通胀期间如果你投资股市或其他，
: 你的收益只会更大， holding cash is not an option。
: 所以看房价和利率的关系， 还是应该看通胀调整后的房价。
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j*******t
发帖数: 123 | 57 房产beat通胀， 这个结论对我来说已经够好的了。
房子不是STOCK， 我可以没有STOCK， 但人不能没有房子住，我要是不买房子，那么也
得花钱RENT。 如果再考虑省掉的RENT的好处，还能BEAT INFLATION，反正对我来说已
经够了。我是准备今年就要出手了。
还有就是， 房子你可以DOWN 20% 去LEVERAGE, 升值了还没有税，股票都没有这样的好
处。
你如果考虑STOCK VS. INVESTMENT PROPERTY (比如买个MALL什么的）也许STOCK 好，
但我觉得PRIMARY RESIDENT,还是该买了。
【在 w******y 的大作中提到】
: 历史统计图上， 用hold cash做对比， 房产beat了通胀是justified了的,
: 这点我是完全同意的
: 但是， 拿cash做control并不合理， 高通胀期间如果你投资股市或其他，
: 你的收益只会更大， holding cash is not an option。
: 所以看房价和利率的关系， 还是应该看通胀调整后的房价。
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s******v
发帖数: 4495 | 58 你还是问问年纪比较大一些的人，1990年左右来bay area的人，那时候利息比较都在10
%以上，买
房是很痛苦的。
【在 g**t 的大作中提到】
: 利息不升到过15%我不考虑买房。
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h*******s
发帖数: 3932 | 59 there's just one flaw in your wish: it may never go that high. but of course
you can rent for ever, especially if you're single.
【在 g**t 的大作中提到】
: 利息不升到过15%我不考虑买房。
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m**********1
发帖数: 361 | 60 a lot people rent forever. only us Chinese and Indians have this irrational
bend on housing. let's watch the downfall of china housing market. maybe
that'll give us some lesson
【在 h*******s 的大作中提到】
: there's just one flaw in your wish: it may never go that high. but of course
: you can rent for ever, especially if you're single.
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n*******e
发帖数: 340 | 61
irrational
这倒无法让人赞同。国内房市和美国的没有可比性。国内地就那么多，美国的空地还多
着呢！
【在 m**********1 的大作中提到】
: a lot people rent forever. only us Chinese and Indians have this irrational
: bend on housing. let's watch the downfall of china housing market. maybe
: that'll give us some lesson
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k*****r
发帖数: 1435 | 62 南湾能见缝插针的地方可真不多
【在 n*******e 的大作中提到】
:
: irrational
: 这倒无法让人赞同。国内房市和美国的没有可比性。国内地就那么多，美国的空地还多
: 着呢！
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i******s
发帖数: 8734 | 63 现在经济真的好转了？
【在 l**t 的大作中提到】
: Affordability完全是心理因素。当初日本房价最高的时候，mortgage要两代人接力来
: 还，还不是照样“affordable”？所以房价涨跌，根本不是收入和利率的函数，而是购
: 房人的理性的函数。
: 在湾区，老中是购房主力。老中骨子里就有超强的房主欲。而且因为老中家里都是老婆
: 说了算，造成购房非理性，从众心理强，很容易被房托忽悠。最简单的例子，2007年被
: 房托忽悠买在高点亏了的，没有一个怪房托骗人的，都是在骂房黑，好像房价是房黑们
: 搞跌的。
: 房价刚开跌的时候我老也黑过一阵子，以为会理性回归。后来发现完全不是那回事，迅
: 速明智地退出了房黑队伍。人的忘性是很快的。现在经济好转了，人的心理乐观了，更
: 不能死脑筋做房黑了。
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i**p
发帖数: 940 | 64 看跟什么时候比。从中餐馆的客流量来看，还是比不上2007。但从hiring和高速路上车
流，比2009和2010强多了。
【在 i******s 的大作中提到】
: 现在经济真的好转了？
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k*****r
发帖数: 1435 | 65 汗，那07年周末能吃上饭么
现在大华周五周六找个车位都难
【在 i**p 的大作中提到】
: 看跟什么时候比。从中餐馆的客流量来看，还是比不上2007。但从hiring和高速路上车
: 流，比2009和2010强多了。
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i**p
发帖数: 940 | 66 我一般非周末去餐馆（因为周末有空做饭）。2007我还不在弯曲的时候，也在非周末吃
过几次饭，人山人海。昨天我去去
过的同一家餐馆，只有3个桌子有人。就我对mountain view和milpitas的其他中餐馆观
察来看，也是平时人很少。
大华是个卖菜的地方，属于必需消耗品，基本不能用来说明问题。
【在 k*****r 的大作中提到】
: 汗，那07年周末能吃上饭么
: 现在大华周五周六找个车位都难
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k*****r
发帖数: 1435 | 67 汗，俺家都是周末出去吃，还都是cupertino大华或者其他大华广场里的餐馆
7点过后一位难求
平时的话不好说，MV附近很多公司都管3餐了，不需要晚上出去
要不就是年轻人少了，都有家有口要回家吃饭了？
【在 i**p 的大作中提到】
: 我一般非周末去餐馆（因为周末有空做饭）。2007我还不在弯曲的时候，也在非周末吃
: 过几次饭，人山人海。昨天我去去
: 过的同一家餐馆，只有3个桌子有人。就我对mountain view和milpitas的其他中餐馆观
: 察来看，也是平时人很少。
: 大华是个卖菜的地方，属于必需消耗品，基本不能用来说明问题。
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k*****r
发帖数: 1435 | 68 另外就是喜欢去cupetino梁妈妈这种注定要等位的地方。。。
现在新餐馆没名气都不愿意去吃了 |
k*****r
发帖数: 1435 | 69 google狂涨工资再打算招6000人是白撒钱么。。。
【在 i******s 的大作中提到】
: 现在经济真的好转了？
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i******s
发帖数: 8734 | 70 难道美国经济就靠google 一家撑这?
【在 k*****r 的大作中提到】
: google狂涨工资再打算招6000人是白撒钱么。。。
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b*****h
发帖数: 821 | 71 美国别说一个google,就是十个google也撑不住。
但是南湾这么大的地方，如果再冲进来google, 非死不可等等的几万个百万富翁，房子
估计就连租都要有问题了。
说实话，不用说德州，Tracy的房子的价格我看现在就和中西部差不多，但是大家都不
买，喜欢小黑屋。
【在 i******s 的大作中提到】
: 难道美国经济就靠google 一家撑这?
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l******c
发帖数: 2555 | 72 global hire, most not in MV
【在 k*****r 的大作中提到】
: google狂涨工资再打算招6000人是白撒钱么。。。
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r*****g
发帖数: 682 | 73 SJ Mercury 说大约1/3, 即2000会在弯区， 包括san bruno的youtube 和sf offices.
这对local的影响的确应该很大。
【在 l******c 的大作中提到】
: global hire, most not in MV
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k*****r
发帖数: 1435 | 74 今年租房很火热啊，去年冬天的好deal今年全没了，和夏天价格都差不多
【在 b*****h 的大作中提到】
: 美国别说一个google,就是十个google也撑不住。
: 但是南湾这么大的地方，如果再冲进来google, 非死不可等等的几万个百万富翁，房子
: 估计就连租都要有问题了。
: 说实话，不用说德州，Tracy的房子的价格我看现在就和中西部差不多，但是大家都不
: 买，喜欢小黑屋。
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k*****r
发帖数: 1435 | 75 google平时一年也招不少吧，这个数字是额外的
而且湾区的不同是这些人老中老印多，都是干1-2年就想买房的
offices.
【在 r*****g 的大作中提到】
: SJ Mercury 说大约1/3, 即2000会在弯区， 包括san bruno的youtube 和sf offices.
: 这对local的影响的确应该很大。
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P*****f
发帖数: 2272 | 76 都有那些管三顿的？
末吃
馆观
【在 k*****r 的大作中提到】
: 汗，俺家都是周末出去吃，还都是cupertino大华或者其他大华广场里的餐馆
: 7点过后一位难求
: 平时的话不好说，MV附近很多公司都管3餐了，不需要晚上出去
: 要不就是年轻人少了，都有家有口要回家吃饭了？
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t******r
发帖数: 8600 | 77 I think that free market is a history in USA. Socialism has prevailed and
will continue to prevail. US government will not let the housing price drop
too much. It will bail the banks out again and support the housing market.
Period.
I am Fan He, and I believed "free market". Sadly, I have been wrong all the
way.
【在 g**t 的大作中提到】
: 利息高买家可迟一又一年才买，个人存款增长越来越快，买家不急著买，房市就越更低
: 迷，到时房价再向下调，房价再下调的结果就是利息再往上升，因为银行家都不会送钱
: 给你的，跟著恶性循环成为连锁反应，直至房市见底，买家有充足流动资金，利息高就
: 不是要关心的问题，就算关心也是关心利息可否再高，这也是银行家和房托最不愿意见
: 到的事，因为他们都赚不到你的钱。
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o****e
发帖数: 4946 | 78 O8 admin has declared the death of the existing US housing finance system.
At this point, nobody knows what the system will looks like in future.
drop
the
【在 t******r 的大作中提到】
: I think that free market is a history in USA. Socialism has prevailed and
: will continue to prevail. US government will not let the housing price drop
: too much. It will bail the banks out again and support the housing market.
: Period.
: I am Fan He, and I believed "free market". Sadly, I have been wrong all the
: way.
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