t****g
发帖数: 35582 | 1 还没具体shopping，只是初步设想一下。
比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
out。
7/1ARM虽然短期看起来划算，但是长期似乎不好。7年以后如果利率猛往上跳可能要大
笔pre pay来止损。虽然到时候能拿出这笔钱来，但是毕竟牺牲了很多投资机会，机会
成本看上去不低。
佛爷们觉得分析得如何？ |
t*a
发帖数: 18880 | 2 7 年付清如何?
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
|
x**0
发帖数: 6149 | 3 我穷，没得选，只能30yr fixed
您1%，才有这烦恼。。。 |
B****n
发帖数: 6452 | 4 30 year fixed 省心
选好房子了？cong
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
|
h**********5
发帖数: 5355 | 5 可以把50K的loan拆成41.7K + 8.3K, 这样41.7K的大头可以拿到更好一点的rate,剩下
的小贷款做一个rate最低HELOC就行了
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
|
b*****e
发帖数: 14299 | 6 您老这身价，直接50万现金，扛一麻袋过去，往卖家桌上一砸，了事。 |
x****c
发帖数: 25662 | 7 贪贪已经睡了
v熊估计也睡了
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
|
t****g
发帖数: 35582 | 8 到时候倾家荡产把cash全拿出来也许行。
不过我觉得不划算呀。现在这么低的借钱成本，不锁定一个长期大笔的借钱contract不
是浪费了一辈子才一次的机会。
这么说吧，假设7年后，手头有400K cash可以付清。
我显然愿意继续按照4.xx%的利率继续借三十年钱，然后拿400K cash去投资，7年以后
银行利息很可能都要到4%了。
如果因为工作变动被迫搬家的话，我就把房子租了然后拿cash再去买个。这片的房子还
挺容易租的，目前的租金大概将将cover 30yr的mortage+tax，7年以后租应该有
positive cash flow了。
【在 t*a 的大作中提到】
: 7 年付清如何?
:
: bracket
: keep
: 我个
: cash
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C****c
发帖数: 9157 | 9 cash
500K的话就是5张100,000
钱包里就塞下了 |
t****g
发帖数: 35582 | 10 老爹说说这么怎么弄？
就是先砸一大笔cash进去把mortgage控制在conforming，然后close了以后再弄heloc把
需要的cash给弄出来？
heloc现在最高能弄出来多少？
【在 h**********5 的大作中提到】
: 可以把50K的loan拆成41.7K + 8.3K, 这样41.7K的大头可以拿到更好一点的rate,剩下
: 的小贷款做一个rate最低HELOC就行了
:
: bracket
: keep
: 我个
: cash
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h**********5
发帖数: 5355 | 11 大贷款和小贷款可以close的时候同时搞，这个loan agent都可以搞定，HELOC好的话，
可以做到3.0-3.5,可以头10年interest only, 等cash富裕的时候再还上，但是别close
这个account，可以随时把credit再借出来。这样做的好处是大头可以控制在
conforming,小贷款压力也不大
【在 t****g 的大作中提到】
: 老爹说说这么怎么弄？
: 就是先砸一大笔cash进去把mortgage控制在conforming，然后close了以后再弄heloc把
: 需要的cash给弄出来？
: heloc现在最高能弄出来多少？
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t****g
发帖数: 35582 | 12 3-3.5% interest rate?
我们这嘎达30yr fixed comforming似乎都要3.875%上下了。难道Heloc比这个还低？
弄heloc和先down一大堆多100K cash把loan控制在comforming然后再用home equity
loan把钱cash出来哪个好点？
close
【在 h**********5 的大作中提到】
: 大贷款和小贷款可以close的时候同时搞，这个loan agent都可以搞定，HELOC好的话，
: 可以做到3.0-3.5,可以头10年interest only, 等cash富裕的时候再还上，但是别close
: 这个account，可以随时把credit再借出来。这样做的好处是大头可以控制在
: conforming,小贷款压力也不大
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h**********5
发帖数: 5355 | 13 3-3.5是浮动利率，可能先down更多cash会好些，因为loan/home price ratio会降低，
一般可以拿到更好一点的rate,现在很多变态银行对这个ratio要求都比较高了。之后在
做HELOC的话，有一些理由限制好像，最好多咨询几个loan agent,最好是有朋友用过的
靠得住agent
【在 t****g 的大作中提到】
: 3-3.5% interest rate?
: 我们这嘎达30yr fixed comforming似乎都要3.875%上下了。难道Heloc比这个还低？
: 弄heloc和先down一大堆多100K cash把loan控制在comforming然后再用home equity
: loan把钱cash出来哪个好点？
:
: close
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h**********5
发帖数: 5355 | 14 另外，一定要盯住appraisal, 争取把home value估的高一点，有的时候appraiser不太
了解一些区的情况，出来的可能会低一点，不过在买房close的时候不太会发生，虽说
是3rd party,但都是银行的老关系，也不太会银行捣乱。但refi的时候还是要小心
【在 t****g 的大作中提到】
: 3-3.5% interest rate?
: 我们这嘎达30yr fixed comforming似乎都要3.875%上下了。难道Heloc比这个还低？
: 弄heloc和先down一大堆多100K cash把loan控制在comforming然后再用home equity
: loan把钱cash出来哪个好点？
:
: close
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m*****n
发帖数: 5611 | 15 立刻付清 -> 5/1ARM
尽快付清 -> 7/1ARM
搬家卖房 -> 15 fixed
搬家不卖 -> 30 fixed
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
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m****m
发帖数: 4741 | 16 包子
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
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c********y
发帖数: 30813 | 17 葛老财，算盘打的太精了。
你说你70万的5br能租出去么，即使能，空房率多少，租金又能多少
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
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m****m
发帖数: 4741 | 18 只要价格低，没有租不出去的
【在 c********y 的大作中提到】
: 葛老财，算盘打的太精了。
: 你说你70万的5br能租出去么，即使能，空房率多少，租金又能多少
:
: bracket
: keep
: 我个
: cash
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t*a
发帖数: 18880 | 19 价格足够低，招徕什么人就难说了...
【在 m****m 的大作中提到】
: 只要价格低，没有租不出去的
|
m****m
发帖数: 4741 | 20 这种价格的房子不适合出租
【在 t*a 的大作中提到】
: 价格足够低，招徕什么人就难说了...
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t*a
发帖数: 18880 | 21 看一些family了，我家邻居的4/2 2000+sq ft倒是经过一段时间，找到了一家看着比较
适合的租客...
【在 m****m 的大作中提到】
: 这种价格的房子不适合出租
|
c********y
发帖数: 30813 | 22 是啊，所以葛老财打出租的算盘，我觉得还是要慎重啊。
我知道租的，都是先买一个2/3br condo或townhouse，近学校/车站啥的，后来买了
house以后，拿来租的，还靠谱点。
【在 m****m 的大作中提到】
: 这种价格的房子不适合出租
|
m****m
发帖数: 4741 | 23 我觉得租的房子，交通方便学区好是关键
面积适中，大了反而难租出去
【在 c********y 的大作中提到】
: 是啊，所以葛老财打出租的算盘，我觉得还是要慎重啊。
: 我知道租的，都是先买一个2/3br condo或townhouse，近学校/车站啥的，后来买了
: house以后，拿来租的，还靠谱点。
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t*a
发帖数: 18880 | 24 他那个很大么？他不是说70w大约就2500 sqft左右么？
【在 m****m 的大作中提到】
: 我觉得租的房子，交通方便学区好是关键
: 面积适中，大了反而难租出去
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x5
发帖数: 27871 | 25 500k的话可以考虑ING Direct，ING的conforming cut-off刚好是500k
就不用折腾Jumbo了
不过ING只有ARM
bracket
keep
我个
cash
【在 t****g 的大作中提到】
: 还没具体shopping，只是初步设想一下。
: 比较一下7/1 ARM 和 30yr fixed.
: 打算买个娃能一直上到高中的房子，当然了，前提是不会因为工作变动被迫搬家。
: 现在rate似乎差1.625-1.875%，500K的loan折算到每个月的payment大概相差450块吧。
: 考虑到前七年主要是付interest，30yr的interest多付大概5万，按照25% tax bracket
: 算退税，中间150块能退回来。那样实际out of pocket的差距就是300块。
: 个人还是倾向弄30yr fixed. 虽然10几年后可能会自愿非自愿搬家，但是房子可以keep
: 着出租。现在租金当然很难实现positive cash flow，但是7年以后应该没问题了。我个
: 人肯定是bet这一轮经济不景气以后利率是上涨，说不定还很快。锁定一
: 个30年借50万的deal从长远来看还是不错的。大不了回头10年后通过出租来把月付cash
|
t****g
发帖数: 35582 | 26 不打算买那个了。
【在 c********y 的大作中提到】
: 葛老财，算盘打的太精了。
: 你说你70万的5br能租出去么，即使能，空房率多少，租金又能多少
:
: bracket
: keep
: 我个
: cash
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a****9
发帖数: 1802 | 27 不容易呀，当葛朗台也是要天份的。
【在 t****g 的大作中提到】
: 不打算买那个了。
|
t****g
发帖数: 35582 | 28 那房子也就是说说，我都没去看。太贵了，买不起。
我还是打算买个550K-650K上下的。
【在 t*a 的大作中提到】
: 他那个很大么？他不是说70w大约就2500 sqft左右么？
|
v***a
发帖数: 23651 | 29 你应该看0.8--1.2密林的
【在 t****g 的大作中提到】
: 那房子也就是说说，我都没去看。太贵了，买不起。
: 我还是打算买个550K-650K上下的。
|
t****g
发帖数: 35582 | 30 然后每个月月光？
三个人住个空空荡荡的房子，连家具都买不起，暖气也开不起，家里裹得跟粽子一样。
那不是SB嘛。
【在 v***a 的大作中提到】
: 你应该看0.8--1.2密林的
|
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c********y
发帖数: 30813 | 31 那你又打算买啥了。。。
【在 t****g 的大作中提到】
: 不打算买那个了。
|
t****g
发帖数: 35582 | 32 Belmont, 一个Cape。
这年头Cape抢手么？
【在 c********y 的大作中提到】
: 那你又打算买啥了。。。
|
c********y
发帖数: 30813 | 33 2500不大么？真是人比人啊。。。
【在 t*a 的大作中提到】
: 他那个很大么？他不是说70w大约就2500 sqft左右么？
|
t****g
发帖数: 35582 | 34 我现在打算去bid的是个1800的。
【在 c********y 的大作中提到】
: 2500不大么？真是人比人啊。。。
|
c********y
发帖数: 30813 | 35 太憋屈了。
反正这年头，大家都看colonial，老年人看ranch。。。
我们这里的split，cape啥的，一看这个结构，就拍屁股走人了
【在 t****g 的大作中提到】
: Belmont, 一个Cape。
: 这年头Cape抢手么？
|
c********y
发帖数: 30813 | 36 与其这样，不如要个townhouse得了
【在 t****g 的大作中提到】
: 我现在打算去bid的是个1800的。
|
t*a
发帖数: 18880 | 37 你问问pad神，他家那嘎达常见4000 起呀... 还不到40w...
【在 c********y 的大作中提到】
: 2500不大么？真是人比人啊。。。
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t****g
发帖数: 35582 | 38 colonial太抢手呀，买不起。
cape反正就是bedroom憋屈，就是睡个觉而已。回头再在roof上做两个窗子推出去。
我其实特喜欢split，multi-level，一般都是那种open floor plan的。
【在 c********y 的大作中提到】
: 太憋屈了。
: 反正这年头，大家都看colonial，老年人看ranch。。。
: 我们这里的split，cape啥的，一看这个结构，就拍屁股走人了
|
c********y
发帖数: 30813 | 39 那欢迎你来我们这里，我们这里有的town split非常多，很多是60,70年代的，
level多，房子多，但是特别的矮，还是憋屈啊
【在 t****g 的大作中提到】
: colonial太抢手呀，买不起。
: cape反正就是bedroom憋屈，就是睡个觉而已。回头再在roof上做两个窗子推出去。
: 我其实特喜欢split，multi-level，一般都是那种open floor plan的。
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t****g
发帖数: 35582 | 40 没地呀，还有HOA。
这个走路100米外的T shop，有bus到H Sqaure。回头换房子或者搬家应该好租。
【在 c********y 的大作中提到】
: 与其这样，不如要个townhouse得了
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t*a
发帖数: 18880 | 41 split 和ranch啥区别？
【在 t****g 的大作中提到】
: colonial太抢手呀，买不起。
: cape反正就是bedroom憋屈，就是睡个觉而已。回头再在roof上做两个窗子推出去。
: 我其实特喜欢split，multi-level，一般都是那种open floor plan的。
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t****g
发帖数: 35582 | 42 我so far看得几个split都还可以呀。
天花板有个8"多似乎就可以了。我倒是觉得很多colonial，面积特别小，每间房隔的像
鸟笼一样的才憋屈。
colonial我觉得不算basement得有2000sqft才行。不过这么大的在这里没80W买不到。
【在 c********y 的大作中提到】
: 那欢迎你来我们这里，我们这里有的town split非常多，很多是60,70年代的，
: level多，房子多，但是特别的矮，还是憋屈啊
|
t****g
发帖数: 35582 | 43 split就是进门以后一上一下。
ranch就一层。
【在 t*a 的大作中提到】
: split 和ranch啥区别？
|
t*a
发帖数: 18880 | 44 建议>=9在卧室里，>=10在厅里... 甚至12-13平顶，当然我这里站着说话了...
【在 t****g 的大作中提到】
: 我so far看得几个split都还可以呀。
: 天花板有个8"多似乎就可以了。我倒是觉得很多colonial，面积特别小，每间房隔的像
: 鸟笼一样的才憋屈。
: colonial我觉得不算basement得有2000sqft才行。不过这么大的在这里没80W买不到。
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t*a
发帖数: 18880 | 45 oh, 我土了，以为split plan呢...
【在 t****g 的大作中提到】
: split就是进门以后一上一下。
: ranch就一层。
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t****g
发帖数: 35582 | 46 嗯，应该不止8 。
8的话我伸手就摸着房顶了。
anyway，我去看觉得高度还行。
【在 t*a 的大作中提到】
: 建议>=9在卧室里，>=10在厅里... 甚至12-13平顶，当然我这里站着说话了...
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t*a
发帖数: 18880 | 47 8 你得跳下到房顶吧？ 否则你好高了...
高点少些压抑感...
【在 t****g 的大作中提到】
: 嗯，应该不止8 。
: 8的话我伸手就摸着房顶了。
: anyway，我去看觉得高度还行。
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t****g
发帖数: 35582 | 48 8可能夸张了吧，7.5吧。
【在 t*a 的大作中提到】
: 8 你得跳下到房顶吧？ 否则你好高了...
: 高点少些压抑感...
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D*****I
发帖数: 8268 | 49 2500两层楼真不大。。。
【在 c********y 的大作中提到】
: 2500不大么？真是人比人啊。。。
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t*a
发帖数: 18880 | 50 楼比平的同样面积还少不少可用空间呢...
【在 D*****I 的大作中提到】
: 2500两层楼真不大。。。
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m****m
发帖数: 4741 | 51 8'真的不高，太压抑了
【在 t****g 的大作中提到】
: 8可能夸张了吧，7.5吧。
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m****m
发帖数: 4741 | 52 你让这边1500两层楼的怎么办啊
【在 D*****I 的大作中提到】
: 2500两层楼真不大。。。
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m****m
发帖数: 4741 | 53 要是Ranch加上walk out basement还不错
【在 t*a 的大作中提到】
: 楼比平的同样面积还少不少可用空间呢...
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