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发帖数: 9698 | 1 纽约时报：在纽约如何识别真假房源？
发布于 2014-04-20, 周日 14:19
在当今时代，下拉菜单和鼠标点击，是物色房源的重要途径。在这样的时代背景下
，有一种情况对于部分买家来说，就实在是太熟悉了。
一位买家在网上浏览了许多挂牌信息后，一套合作公寓吸引了她的目光。她看了第
一页介绍，就喜欢上了这套公寓：她对房子的位置、厨房里的砖砌墙面和房产价格都很
满意。
一切看起来都很完美。但是在她联系了卖方经纪人后，发现这套房子已经有人租下
或卖掉了。
作为补偿，经纪人给买家看了另一套公寓，并且信誓旦旦地承诺，它跟第一套房子
没什么区别。但是买家很快就失望地意识到，这套房子跟她一开始挑中的那套相比，连
边都沾不上。她感觉自己被广告骗了，第一套房子可能一开始就不存在。
“当然，这种情况时有发生，这是一种诱购陷阱，”在苏富比国际地产(Sotheby’
s International Realty)做了很长时间经纪人的尼基·菲尔德(Nikki Field)说，“经
纪人在想尽办法拉客户。”
她解释道，这种手段不仅败坏了行业风气，而且通常没什么效果。
“如果你一开始就采用诱购的手段，买家就不会再来光顾了。”菲尔德说。
近几个月来，这样的“影子挂牌信息”更多了，它们总是阴魂不散，看似正待交易
，实际上房子早已卖出、租出或者下市了——业内人士称，之所以出现这种情况，或许
是因为经纪人缺少存货，没有什么可发布的房源。有些不择手段的经纪人为了招徕客户
，甚至把其他人的挂牌信息发布在自己的广告上，还号称独家房源。有经纪人说，这在
新开发的项目上很常见。而且，在以独立经纪人居多的布鲁克林，这种情况比在曼哈顿
更常见。
同样，买家对这个问题可能也已变得更加敏感，因为有更多人在搜索房源时，会直
接联系卖方经纪人，这也是拜网上数据库泛滥所赐，经纪人补充说。
不过显然，这些数据库——尤其是将小经纪公司的挂牌信息整合起来的全国数据库
，并不总会提供干净的数据，曼哈顿的一家创立30年的精品房地产公司Wohlfarth &
Associates的创始人里克·沃尔法斯(Rick Wohlfarth)说。
“这些站点根本就缺少足够的监管。”沃尔法斯说。
尽管诱售掉包的做法或许并不道德，但也没有到违法的地步。
在买卖双方签约之前，经纪人都还可以推销房子。在成交之前，就算已经有了一个
口头协议，卖方一般也会希望经纪人继续介绍他们手里的房源。此外，按照许多网上数
据库的规定，经纪人通常有一整天的时间更新站点，因此短暂的更新滞后是允许的，一
些数据库的运营人士指出。
纽约州的商业规则只对房产销售方式做出了一般性的规定，州务院是给销售人员和
经纪人颁发执照的监管机构，据其规定，“广告当中应该包含对待售或待租房产真实、
准确的描述。”
因此，从很大程度上讲，纽约市的在线房源信息是在由房地产行业自行监管，其实
际监管机构是纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)，属于行会性质。
它代表着纽约市大约1.5万家经纪机构，其中有大约1.2万家主营住宅销售。全市有超过
5.3万名经纪人持有州政府颁发的执照。
所有会员机构发布的挂牌信息（委员会认为这些信息代表着全市90%的房产）都享
受委员会的挂牌服务，这项服务简称为RLS（全称REBNY Listing Service——译注），
许多房源信息最终发布在了NY1Residential.com这个网站上。该网站是一个公共数据库
，由委员会与其合作伙伴、有线新闻频道NY1共同运营。
不过，会员有时候会决定将部分挂牌信息从委员会的网站上撤走，这样一来，这些
信息就只可供会员经纪人浏览了，Warbury Realty的高级副总裁史蒂芬·O·戈德施密
特(Steven O. Goldschmidt)说。他也是委员会挂牌服务的负责人。上述情况之所以会
发生，一般是因为经纪公司想要缩小某个挂牌信息的浏览者范围，而不是将其广为宣传。
戈德施密特说，按照“经纪合作”的精神，每个挂牌信息不管最终发布在何处，只
要房子已被售出，就必须在24小时内更新，除非销售时间刚好是在周末或邮政假期。这
是房地产委员会的一项规定。
然而，没有任何官员负责监管这些问题；委员会主要依靠会员的投诉来行使监管职
能。
如果经纪人没有更新某个挂牌信息，就有可能受到惩罚，只不过流程比较繁琐。
接到投诉后，只有小组委员会的大多数人认定确有违规事实，才能召开听证会。委
员会对违规现象的惩罚是比较重的：首次违规罚款500美元（约合人民币3106元），第
三次违规罚款5000元（约合人民币31057元），违规次数达到五次后，经纪人就会被委
员会永久除名。
即便如此，没有任何条款明确规定，发布误导性挂牌信息的经纪人应被处以多少罚
款。针对“影子挂牌信息”的罚款很少，投诉也是，委员会的官员说。事实上，“在我
印象中，2013年一例也没出现过。”戈德施密特说。
他将这一现象，更多地归因于经纪人的自律，而非委员会的失察。他还指出，公司
一般也会对经纪人严格管理，因为他们的业绩关系到公司的收入；同样的，经纪人也有
宣布成交的动力，因为可以受到委员会的奖励。
“最终的结果就是（挂牌信息的）充分公开，”戈德施密特说，“但是这需要严格
的自纠和自律。”
然而有的会员称，委员会做得还不够。“你可以打电话投诉，”上东城的一家精品
地产经纪商Olshan Realty的总裁、委员会成员唐娜·奥尔斯汉(Donna Olshan)说， “
但是，监管力量真的是完全没有，所以消费者得到的服务很差。我觉得，缺少规范是比
诱售掉包更严重的问题。但这是个大问题，而且短期内也解决不了。”
奥尔斯汉的公司在威斯特彻斯特县(Westchester County)也设有办事处。她指出，
当地主要的在线挂牌服务——Hudson Gateway多重挂牌服务，是更有效的在线数据库。
她说，该站点服务于1.1万名经纪人，也供公众使用，上面的信息经常由经纪人更新。
使用Hudson Gateway的经纪人如果不在24小时内更新挂牌信息，就会面临50美元（
约合人民币311元）的罚款。但是即便如此，被罚款的经纪人也很少，网站挂牌服务的
负责人加里·康奈利(Gary Connolly)将此现象归因于自我规范。“拥有1.1万名会员的
好处在于，他们会互相检举。”他说。
为避免查找到“影子挂牌信息”，买家可以使用Streeteasy.com这样的聚合搜索引
擎。上面的信息有时候比经纪网站上的信息时效性更强，Streeteasy的总经理苏珊·戴
姆勒(Susan Daimler)说。Streeteasy去年已被覆盖全国的房地产服务网站Zillow收购。
戴姆勒说，经纪人知道消费者通常都会从Streeteasy上开始搜索房源，所以会先到
Streeteasy上将已售房源的挂牌信息标记为“已售”，然后再去更新自己网站上的信息
。“有很多信息是即时更新的。”她说。
除此之外，经纪人称，买家应该谨记，“影子挂牌信息”大多隐藏在售价100万美
元（约合人民币621万元）及以下的房源门类中，这类房源的挂牌信息总体也是更多的。
而且，他们注意到，出租屋门类下的“影子挂牌信息”远多于待售房产。而且，在
Craigslist这类缺少正规监管的站点，“影子挂牌信息”更加猖獗。
来源：纽约时报 | P*********t
发帖数: 4451 | 2 无良啊！ 无良！
经纪人觉得生意难做， 不顾一切以骗人来达到目的。
很没礼貌。 很不decent.
难道客人的时间， 就是这样可以随随便便被浪费的吗？
真是恶心的小人. | g*******a
发帖数: 31586 | 3 小人
【在 P*********t 的大作中提到】
: 无良啊！ 无良！
: 经纪人觉得生意难做， 不顾一切以骗人来达到目的。
: 很没礼貌。 很不decent.
: 难道客人的时间， 就是这样可以随随便便被浪费的吗？
: 真是恶心的小人.
| P*********t
发帖数: 4451 | 4 恶心
【在 g*******a 的大作中提到】
: 小人
| g*******a
发帖数: 31586 | 5 您好
【在 P*********t 的大作中提到】
: 恶心
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