P*C
发帖数: 262 | 1 现在利率很低，应当是重新贷款的时机
不知道版上有没有人正在进行中，你们拿到的利率是多少？
我问到的是3.825 （5/1 Arm) - no cost, impound
另外有好的agent推荐吗？我问的这个像是永远没睡醒。 |
n******r
发帖数: 13312 | 2 。。。我家刚做完， 你给 flyfish999 发个站内邮件问问吧。。。。我家就是她给做
的。。。。很不错。。。 |
b****n
发帖数: 4166 | 3 oh? 现在15年最低可以做到多少?
【在 n******r 的大作中提到】
: 。。。我家刚做完， 你给 flyfish999 发个站内邮件问问吧。。。。我家就是她给做
: 的。。。。很不错。。。
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n******r
发帖数: 13312 | 4
...你去问flyfish999吧。。。。我老早之前就劝小蓝refinance了。。。。
【在 b****n 的大作中提到】
: oh? 现在15年最低可以做到多少?
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b****n
发帖数: 4166 | 5 为什么要做arm啊,过5年利率可能又涨上去了,趁现在低不如做个15年或者30年fix的
【在 P*C 的大作中提到】
: 现在利率很低，应当是重新贷款的时机
: 不知道版上有没有人正在进行中，你们拿到的利率是多少？
: 我问到的是3.825 （5/1 Arm) - no cost, impound
: 另外有好的agent推荐吗？我问的这个像是永远没睡醒。
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b****n
发帖数: 4166 | 6 4以下我会考虑，不然不值得折腾一次
【在 n******r 的大作中提到】
:
: ...你去问flyfish999吧。。。。我老早之前就劝小蓝refinance了。。。。
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P*C
发帖数: 262 | 7 5年之内应该要搬家
【在 b****n 的大作中提到】
: 为什么要做arm啊,过5年利率可能又涨上去了,趁现在低不如做个15年或者30年fix的
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b****n
发帖数: 4166 | 8 搬家也不一定要卖房啊，即使想卖也不一定就立刻卖得出去
5年的变数还是很大的。。。这年头谁也说不好。。。
【在 P*C 的大作中提到】
: 5年之内应该要搬家
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r***e
发帖数: 2670 | 9 俺的是30年 4.75
值得refinance不？
【在 P*C 的大作中提到】
: 现在利率很低，应当是重新贷款的时机
: 不知道版上有没有人正在进行中，你们拿到的利率是多少？
: 我问到的是3.825 （5/1 Arm) - no cost, impound
: 另外有好的agent推荐吗？我问的这个像是永远没睡醒。
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f********9
发帖数: 1356 | 10 来晚了，，，现在回答大家的问题：
以７月２２日的利率，零费用重新贷款，５年ＡＲＭ的利率是３.６２５%， ７年ＡＲ
Ｍ的利率是３.８７５%， ３０年ＦＩＸＥＤ的利率是４.６２５%， １５年ＦＩＸＥ
Ｄ的利率是４.１２５%。
零费用是指你不用付任何费用就可以降低贷款利率，减少每月分期付款的金额。现在的
市场利率是历史新低，任何比以上利率高的房贷都值得做这种‘零费用重新贷款’。
如果找我做重新贷款，我可以保证的确没有任何费用，诚实守信。summer同学刚做完‘
零费用重新贷款’，他最有体会。
【在 P*C 的大作中提到】
: 现在利率很低，应当是重新贷款的时机
: 不知道版上有没有人正在进行中，你们拿到的利率是多少？
: 我问到的是3.825 （5/1 Arm) - no cost, impound
: 另外有好的agent推荐吗？我问的这个像是永远没睡醒。
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f********9
发帖数: 1356 | 11 今天是４.１２５%，还有可能更低。因为summer同学对未来股市作了预测，我对此很有
信心。
【在 b****n 的大作中提到】
: oh? 现在15年最低可以做到多少?
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f********9
发帖数: 1356 | 12 一点不折腾，因为你不用花钱就可以每月少付房贷，何乐而不为？！
【在 b****n 的大作中提到】
: 4以下我会考虑，不然不值得折腾一次
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f********9
发帖数: 1356 | 13 值
【在 r***e 的大作中提到】
: 俺的是30年 4.75
: 值得refinance不？
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j*a
发帖数: 14423 | 14 赏脸和我喝酒么
【在 f********9 的大作中提到】
: 来晚了，，，现在回答大家的问题：
: 以７月２２日的利率，零费用重新贷款，５年ＡＲＭ的利率是３.６２５%， ７年ＡＲ
: Ｍ的利率是３.８７５%， ３０年ＦＩＸＥＤ的利率是４.６２５%， １５年ＦＩＸＥ
: Ｄ的利率是４.１２５%。
: 零费用是指你不用付任何费用就可以降低贷款利率，减少每月分期付款的金额。现在的
: 市场利率是历史新低，任何比以上利率高的房贷都值得做这种‘零费用重新贷款’。
: 如果找我做重新贷款，我可以保证的确没有任何费用，诚实守信。summer同学刚做完‘
: 零费用重新贷款’，他最有体会。
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l****c
发帖数: 2223 | 15 和你的一样用的是SUMMIT BANK
【在 P*C 的大作中提到】
: 现在利率很低，应当是重新贷款的时机
: 不知道版上有没有人正在进行中，你们拿到的利率是多少？
: 我问到的是3.825 （5/1 Arm) - no cost, impound
: 另外有好的agent推荐吗？我问的这个像是永远没睡醒。
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f********9
发帖数: 1356 | 16 这么早？ 为什么不问早安?
【在 j*a 的大作中提到】
: 赏脸和我喝酒么
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j*a
发帖数: 14423 | 17 没那习惯
【在 f********9 的大作中提到】
: 这么早？ 为什么不问早安?
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d*****e
发帖数: 7368 | 18 jumbo?
【在 f********9 的大作中提到】
: 来晚了，，，现在回答大家的问题：
: 以７月２２日的利率，零费用重新贷款，５年ＡＲＭ的利率是３.６２５%， ７年ＡＲ
: Ｍ的利率是３.８７５%， ３０年ＦＩＸＥＤ的利率是４.６２５%， １５年ＦＩＸＥ
: Ｄ的利率是４.１２５%。
: 零费用是指你不用付任何费用就可以降低贷款利率，减少每月分期付款的金额。现在的
: 市场利率是历史新低，任何比以上利率高的房贷都值得做这种‘零费用重新贷款’。
: 如果找我做重新贷款，我可以保证的确没有任何费用，诚实守信。summer同学刚做完‘
: 零费用重新贷款’，他最有体会。
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H********k
发帖数: 3950 | 19 30 年，有低于 5 的吗？
希腊拿的是5
【在 d*****e 的大作中提到】
: jumbo?
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m**k
发帖数: 4039 | 20 4.75到4.625, 一个月也就少三五十块, 我觉得不值得.
【在 f********9 的大作中提到】
: 值
|
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n******r
发帖数: 13312 | 21
50x12x30====>六戒真是大款哦。。。。这些钱都不放在眼里。。。。
【在 m**k 的大作中提到】
: 4.75到4.625, 一个月也就少三五十块, 我觉得不值得.
|
m**k
发帖数: 4039 | 22 亏你还是学accounting的, 是这么算帐的么? 有谁hold一个房子30年的?
而且我说三五十块是说的大概, 看她贷了多少钱, 如果是30多万, 一个月也就多了20多
块而已. 做refi也不是说啥事也不用做,你要准备application, 跟agent讨价还价, 一
堆的事
【在 n******r 的大作中提到】
:
: 50x12x30====>六戒真是大款哦。。。。这些钱都不放在眼里。。。。
|
n******r
发帖数: 13312 | 23
准备application是一定要的。。。。其他的倒很简单。。也不需要有什么讨价还价呀
。我家刚弄完的。。。。一点都不麻烦。。。。
【在 m**k 的大作中提到】
: 亏你还是学accounting的, 是这么算帐的么? 有谁hold一个房子30年的?
: 而且我说三五十块是说的大概, 看她贷了多少钱, 如果是30多万, 一个月也就多了20多
: 块而已. 做refi也不是说啥事也不用做,你要准备application, 跟agent讨价还价, 一
: 堆的事
|
r***e
发帖数: 2670 | 24 we had a refi last year from 6.25 -> 4.75, it wasn't too much to do,
but the savings i can get from the refi this time is really minimum..... i
guess i'll wait for a lower rate.
【在 m**k 的大作中提到】
: 亏你还是学accounting的, 是这么算帐的么? 有谁hold一个房子30年的?
: 而且我说三五十块是说的大概, 看她贷了多少钱, 如果是30多万, 一个月也就多了20多
: 块而已. 做refi也不是说啥事也不用做,你要准备application, 跟agent讨价还价, 一
: 堆的事
|
b****n
发帖数: 4166 | 25 re这个，通常利率一个点的差别，也就是每个月三五十块而已，实在不值得折腾。
另外，如果月中close的话，由于close那个月的mortgage两头都不足月，所以全是
interest没有principal。一个月的principal再低也有三五百块了吧，所以每个月少付
这三五十块这点甜头也得至少一年后才能持平。
还有，mortgage里principal和interest的比例是随着你付款的时间变化的，最开始的
时候主要付interest，随后principal比例会慢慢加大。如果你已经付了好几年的
mortgage，这时候去refinance的话，这个比例就又重新调整了。你少付的这三五十块
，一大半其实是在少付你的principal。
所以我是觉得利率差上0.5以上，只还了一两年款的且以后还要再还至少五年款的，可
能还值得折腾一下refi。。。
【在 m**k 的大作中提到】
: 亏你还是学accounting的, 是这么算帐的么? 有谁hold一个房子30年的?
: 而且我说三五十块是说的大概, 看她贷了多少钱, 如果是30多万, 一个月也就多了20多
: 块而已. 做refi也不是说啥事也不用做,你要准备application, 跟agent讨价还价, 一
: 堆的事
|
b****n
发帖数: 4166 | 26 6.25降到4.75对30年fix来说真是非常不错的deal了，除非你等到4以下的15years fix
，不然我觉得不值得折腾，除非你家房子超级贵，呵呵。。。
【在 r***e 的大作中提到】
: we had a refi last year from 6.25 -> 4.75, it wasn't too much to do,
: but the savings i can get from the refi this time is really minimum..... i
: guess i'll wait for a lower rate.
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H********k
发帖数: 3950 | 27 才女
given the rate(per time), you know there is a known (upper) limit on that
loan.
so the max savings can always be calculated.
fix
【在 b****n 的大作中提到】
: 6.25降到4.75对30年fix来说真是非常不错的deal了，除非你等到4以下的15years fix
: ，不然我觉得不值得折腾，除非你家房子超级贵，呵呵。。。
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d******n
发帖数: 2712 | 28 虽然我是做mortgage的，我个人认为从4.75 ref 到4.625没什么意思，这种情况下，不
如每月多还些本金更有意义。 |
b****n
发帖数: 4166 | 29 只看maximum saving，或者average interest没用啊，这些数据大多是靠后面15年填回
来的，前15年怎么都是亏的。。。谁真的老老实实付满30年再卖房的？
再说了，rate不同，付的mortgage和interest就不同，回头报税的结果也不同，再往细
了你存在银行里的银子也不同导致的存款利息也不同，存款利息又导致报税的收入不同
。。。你能算出最后最后的结果么。。。
【在 H********k 的大作中提到】
: 才女
: given the rate(per time), you know there is a known (upper) limit on that
: loan.
: so the max savings can always be calculated.
:
: fix
|
H********k
发帖数: 3950 | 30 i meant max monthly savings.
【在 b****n 的大作中提到】
: 只看maximum saving，或者average interest没用啊，这些数据大多是靠后面15年填回
: 来的，前15年怎么都是亏的。。。谁真的老老实实付满30年再卖房的？
: 再说了，rate不同，付的mortgage和interest就不同，回头报税的结果也不同，再往细
: 了你存在银行里的银子也不同导致的存款利息也不同，存款利息又导致报税的收入不同
: 。。。你能算出最后最后的结果么。。。
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b****n
发帖数: 4166 | 31 max monthly saving？monthly就是monthly average了，再加个max干吗，rate越低自
然saving越max？如果monthly不是算每个月平均下来的，max month有什么用？
【在 H********k 的大作中提到】
: i meant max monthly savings.
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f********9
发帖数: 1356 | 32
【在 b****n 的大作中提到】
: re这个，通常利率一个点的差别，也就是每个月三五十块而已，实在不值得折腾。
: 另外，如果月中close的话，由于close那个月的mortgage两头都不足月，所以全是
: interest没有principal。一个月的principal再低也有三五百块了吧，所以每个月少付
: 这三五十块这点甜头也得至少一年后才能持平。
: 还有，mortgage里principal和interest的比例是随着你付款的时间变化的，最开始的
: 时候主要付interest，随后principal比例会慢慢加大。如果你已经付了好几年的
: mortgage，这时候去refinance的话，这个比例就又重新调整了。你少付的这三五十块
: ，一大半其实是在少付你的principal。
: 所以我是觉得利率差上0.5以上，只还了一两年款的且以后还要再还至少五年款的，可
: 能还值得折腾一下refi。。。
|
b****n
发帖数: 4166 | 33 第一个，月中close的话，当月的本金怎么计算？按照日利率么？新的mortgage肯定不
会不会计本金，我倒是没注意旧的会不会计。
第二个，非常容易证明：
有兴趣的可以用这个网址去算算：
http://mortgage-x.com/calculators/amortization.htm
假设开始贷款$300k,30年fix，5%，已经付了两年
计算时记得check，Yes, complete amortization table
第一次付的时候每月本金付$360.46
两年后(第25个payment),每月本金变成$398.29，还欠款$290,523.07
如果去refinance，
贷款变成$290,523.07,30年fix，4.875%
重新计算，第一个付的本金变成了$357.22
比第一次贷款还少。。。
要回到本金$398的话，至少还得等28个月后。。。。
【在 f********9 的大作中提到】
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s****s
发帖数: 1248 | 34 你这个有点不大对
借钱总是要付利息的，逃不了，当然利率越低越好。
【在 b****n 的大作中提到】
: re这个，通常利率一个点的差别，也就是每个月三五十块而已，实在不值得折腾。
: 另外，如果月中close的话，由于close那个月的mortgage两头都不足月，所以全是
: interest没有principal。一个月的principal再低也有三五百块了吧，所以每个月少付
: 这三五十块这点甜头也得至少一年后才能持平。
: 还有，mortgage里principal和interest的比例是随着你付款的时间变化的，最开始的
: 时候主要付interest，随后principal比例会慢慢加大。如果你已经付了好几年的
: mortgage，这时候去refinance的话，这个比例就又重新调整了。你少付的这三五十块
: ，一大半其实是在少付你的principal。
: 所以我是觉得利率差上0.5以上，只还了一两年款的且以后还要再还至少五年款的，可
: 能还值得折腾一下refi。。。
|
s****s
发帖数: 1248 | 35 你想多幅本金就多付好了，还贷时间就缩短了呀
【在 b****n 的大作中提到】
: 第一个，月中close的话，当月的本金怎么计算？按照日利率么？新的mortgage肯定不
: 会不会计本金，我倒是没注意旧的会不会计。
: 第二个，非常容易证明：
: 有兴趣的可以用这个网址去算算：
: http://mortgage-x.com/calculators/amortization.htm
: 假设开始贷款$300k,30年fix，5%，已经付了两年
: 计算时记得check，Yes, complete amortization table
: 第一次付的时候每月本金付$360.46
: 两年后(第25个payment),每月本金变成$398.29，还欠款$290,523.07
: 如果去refinance，
|
b****n
发帖数: 4166 | 36 我没说不付利息啊。。。。。。。
我只是说为了0.125或者0.25的差别，值不值得折腾
对于要付满30年的人来说最后总体上肯定是少付的，可是短期的就肯定不值得。
我只是给大家提个醒，不要看见利率低就跳，要根据自己的情况权衡。。。
【在 s****s 的大作中提到】
: 你这个有点不大对
: 借钱总是要付利息的，逃不了，当然利率越低越好。
|
b****n
发帖数: 4166 | 37 我用的两个例子都是还贷30年的。。。并没有缩短还款时间
我举这个例子想说明，利率降低后refinance，虽然每个月payment少了三五十块，但羊
毛出在羊身上，这三五十块实际一大半是少付了本金，短期内（28个月内）是不划算的。
你不要偷换概念，呵呵
【在 s****s 的大作中提到】
: 你想多幅本金就多付好了，还贷时间就缩短了呀
|
f********9
发帖数: 1356 | 38
怎么觉得你在削弱自己的论点呢。你下面的话好像越往后越说省钱是没有必要的，最后
还要交税。。。
你的这些问题我都研究过，觉得重新贷款还是可以省钱，就劝周围的朋友做了。而且不
折腾，信我的朋友只要按我给的list准备材料，签字，然后就是close了。
【在 b****n 的大作中提到】
: 只看maximum saving，或者average interest没用啊，这些数据大多是靠后面15年填回
: 来的，前15年怎么都是亏的。。。谁真的老老实实付满30年再卖房的？
: 再说了，rate不同，付的mortgage和interest就不同，回头报税的结果也不同，再往细
: 了你存在银行里的银子也不同导致的存款利息也不同，存款利息又导致报税的收入不同
: 。。。你能算出最后最后的结果么。。。
|
s****s
发帖数: 1248 | 39 跟长期短期没啥关系，差0。125就是省钱的。当然你如果不在乎每月20块那就算了
【在 b****n 的大作中提到】
: 我没说不付利息啊。。。。。。。
: 我只是说为了0.125或者0.25的差别，值不值得折腾
: 对于要付满30年的人来说最后总体上肯定是少付的，可是短期的就肯定不值得。
: 我只是给大家提个醒，不要看见利率低就跳，要根据自己的情况权衡。。。
|
f********9
发帖数: 1356 | 40 同意你的说法，如果30年的贷款，你短期可以还完，就没必要做refinance了
【在 b****n 的大作中提到】
: 我没说不付利息啊。。。。。。。
: 我只是说为了0.125或者0.25的差别，值不值得折腾
: 对于要付满30年的人来说最后总体上肯定是少付的，可是短期的就肯定不值得。
: 我只是给大家提个醒，不要看见利率低就跳，要根据自己的情况权衡。。。
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s****s
发帖数: 1248 | 41 能短期还完，为什么不做arm的？利率更低更省
【在 f********9 的大作中提到】
: 同意你的说法，如果30年的贷款，你短期可以还完，就没必要做refinance了
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b****n
发帖数: 4166 | 42 你的推导有误，呵呵~
我后面那段话显然是在跟哈得逊同学开玩笑因为我觉得可变因素太多不可能算出具体的
数字。。。
【在 f********9 的大作中提到】
: 同意你的说法，如果30年的贷款，你短期可以还完，就没必要做refinance了
|
b****n
发帖数: 4166 | 43 我不是说短期还完。。。
说的都是30年的贷款利率，只是很多人可能5年就卖房了（搬家，换更大的。。。)
这种情况refi没有特别大的利率差就不值得了
【在 f********9 的大作中提到】
: 同意你的说法，如果30年的贷款，你短期可以还完，就没必要做refinance了
|
f********9
发帖数: 1356 | 44 可能情况有变，先做了３０yr, 后来改变主意想早还完啊
【在 s****s 的大作中提到】
: 能短期还完，为什么不做arm的？利率更低更省
|
m**k
发帖数: 4039 | 45 我对你的第二点有点异议, 我知道这是个很流行的说法, 但我觉得不对. 虽然我没有仔
细研究过loan calculation的公式, 但是你想想, 假设一个30yr fixed的loan你已经付
了5年, 这时候你做refi, 相当于是拿一个25yr fixed higher rate的loan跟一个30yr
fixed lower rate的loan来比, 在前N年(N<=25)后一个loan付出的利息肯定要少. 也就
是说, 后一个loan是划算的. 我这个想法没有经过理论测算, 过几天有时间我可以仔细
算算, 欢迎拍砖
【在 b****n 的大作中提到】
: re这个，通常利率一个点的差别，也就是每个月三五十块而已，实在不值得折腾。
: 另外，如果月中close的话，由于close那个月的mortgage两头都不足月，所以全是
: interest没有principal。一个月的principal再低也有三五百块了吧，所以每个月少付
: 这三五十块这点甜头也得至少一年后才能持平。
: 还有，mortgage里principal和interest的比例是随着你付款的时间变化的，最开始的
: 时候主要付interest，随后principal比例会慢慢加大。如果你已经付了好几年的
: mortgage，这时候去refinance的话，这个比例就又重新调整了。你少付的这三五十块
: ，一大半其实是在少付你的principal。
: 所以我是觉得利率差上0.5以上，只还了一两年款的且以后还要再还至少五年款的，可
: 能还值得折腾一下refi。。。
|
m**k
发帖数: 4039 | 46 看refi合算不合算, 要看利息是不是付的少了, 而不是看本金是不是付的少了
本金付的少了不代表不合算. 举个简单的例子来说吧, 两个loan, 同样是借30万, 30年
还完:
1. 每年还1万的本金+x的利息, 到30年正好付完
2. 每年还y的利息, 不还本金, y
哪个合算? 粗看来, 第二个只还了利息, 本金一点没动, 按你的说法, 2不如1. 可是仔
细想想, 2显然更好, 你可以把本来要还的1万本金存起来, 到30年末的时候一起还掉,
不仅少付了利息(y
【在 b****n 的大作中提到】
: 第一个，月中close的话，当月的本金怎么计算？按照日利率么？新的mortgage肯定不
: 会不会计本金，我倒是没注意旧的会不会计。
: 第二个，非常容易证明：
: 有兴趣的可以用这个网址去算算：
: http://mortgage-x.com/calculators/amortization.htm
: 假设开始贷款$300k,30年fix，5%，已经付了两年
: 计算时记得check，Yes, complete amortization table
: 第一次付的时候每月本金付$360.46
: 两年后(第25个payment),每月本金变成$398.29，还欠款$290,523.07
: 如果去refinance，
|
m**k
发帖数: 4039 | 47 结论是对的, 论据有一点问题.:-P
【在 b****n 的大作中提到】
: 我没说不付利息啊。。。。。。。
: 我只是说为了0.125或者0.25的差别，值不值得折腾
: 对于要付满30年的人来说最后总体上肯定是少付的，可是短期的就肯定不值得。
: 我只是给大家提个醒，不要看见利率低就跳，要根据自己的情况权衡。。。
|
j*a
发帖数: 14423 | 48 y怎么比x少？每时每刻都欠着30w
,
【在 m**k 的大作中提到】
: 看refi合算不合算, 要看利息是不是付的少了, 而不是看本金是不是付的少了
: 本金付的少了不代表不合算. 举个简单的例子来说吧, 两个loan, 同样是借30万, 30年
: 还完:
: 1. 每年还1万的本金+x的利息, 到30年正好付完
: 2. 每年还y的利息, 不还本金, y: 哪个合算? 粗看来, 第二个只还了利息, 本金一点没动, 按你的说法, 2不如1. 可是仔
: 细想想, 2显然更好, 你可以把本来要还的1万本金存起来, 到30年末的时候一起还掉,
: 不仅少付了利息(y
|
m**k
发帖数: 4039 | 49 我在给他讲不一定本金付的少就不合算的道理.
y比x少当然可能了, 1的利率是10%, 2的是1%, 不就可能了么
【在 j*a 的大作中提到】
: y怎么比x少？每时每刻都欠着30w
:
: ,
|
d******n
发帖数: 2712 | 50 这个帖子的跟贴这么多，原来是很多算法在飘扬呀。说实话Mortgage的精算超出了我的
能力范围。不过，对于以下两个例子，我有些自己的想法。
1. 每年还1万的本金+x的利息, 到30年正好付完 |
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j*a
发帖数: 14423 | 51 1利>2利的情况下自然就refi将x和sum(x)降下来了
其实还是看你能用30w干嘛 如果你投资回报能>房贷利率 自然就是第二种方法好
【在 m**k 的大作中提到】
: 我在给他讲不一定本金付的少就不合算的道理.
: y比x少当然可能了, 1的利率是10%, 2的是1%, 不就可能了么
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j*a
发帖数: 14423 | 52 没啥复杂的 看和尚说的
【在 d******n 的大作中提到】
: 这个帖子的跟贴这么多，原来是很多算法在飘扬呀。说实话Mortgage的精算超出了我的
: 能力范围。不过，对于以下两个例子，我有些自己的想法。
: 1. 每年还1万的本金+x的利息, 到30年正好付完
|
m**k
发帖数: 4039 | 53 sigh, 我是用比较极端的例子来说明本金还的少不代表这个loan不划算.
不是在拿现在的情况进行对比.
你要拿真正例子来算也是一样的道理, 拿P1(n) 代表现在的monthly payment里的
principal, I1(n)代表interests, P2(n), I2(n)代表refi的. P1(n) > P2(n), I1(n)>
I2(n), P1(n)+I1(n) > P2(n)+I2(n)
我上面的理论依然成立. 想把问题简单化, 你们还非要考虑最复杂的情况.
【在 d******n 的大作中提到】
: 这个帖子的跟贴这么多，原来是很多算法在飘扬呀。说实话Mortgage的精算超出了我的
: 能力范围。不过，对于以下两个例子，我有些自己的想法。
: 1. 每年还1万的本金+x的利息, 到30年正好付完
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m**k
发帖数: 4039 | 54 我不是在拿这个模型来模拟refi的情况, 我只是举出一个反例告诉那谁并不是说本金付
的少了就代表refi不合算.
当然, 我这个反例的逻辑也是适用于refi的情况的, 按我前面一篇说的代进去一算就知
道了
【在 j*a 的大作中提到】
: 没啥复杂的 看和尚说的
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b****n
发帖数: 4166 | 55 嗯,我同意本金少那个例子我举得不合适,呵呵
不过我也有个极端的例子证明refi不是利率低就一定好的,呵呵
今儿周末了,我就懒得花精力算去了....改天有空再发上来
【在 m**k 的大作中提到】
: 我不是在拿这个模型来模拟refi的情况, 我只是举出一个反例告诉那谁并不是说本金付
: 的少了就代表refi不合算.
: 当然, 我这个反例的逻辑也是适用于refi的情况的, 按我前面一篇说的代进去一算就知
: 道了
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m**k
发帖数: 4039 | 56 好啊, 也有可能, 因为我的理论就是从直觉上出发的, 没有经过严格的验证.
回头有空了应该去琢磨一下那个公式.
【在 b****n 的大作中提到】
: 嗯,我同意本金少那个例子我举得不合适,呵呵
: 不过我也有个极端的例子证明refi不是利率低就一定好的,呵呵
: 今儿周末了,我就懒得花精力算去了....改天有空再发上来
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b****n
发帖数: 4166 | 57 我去年琢磨了一阵子，不过现在全忘了
所以琢磨也是一种折腾啊，利率差不大的话还是不值得耗那么多脑细胞。。。
【在 m**k 的大作中提到】
: 好啊, 也有可能, 因为我的理论就是从直觉上出发的, 没有经过严格的验证.
: 回头有空了应该去琢磨一下那个公式.
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m**k
发帖数: 4039 | 58 嗯, 这点我是绝对同意的, 差0.125的rate真是不值得折腾.
【在 b****n 的大作中提到】
: 我去年琢磨了一阵子，不过现在全忘了
: 所以琢磨也是一种折腾啊，利率差不大的话还是不值得耗那么多脑细胞。。。
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b****n
发帖数: 4166 | 59 今天比较有空,给大家证明一下refinance有时候会付更多的利息.
本来想用一个极端例子的,不过发现一个非常正常的例子也可以说明refi付利息更多（
顺便推翻一下我自己之前的结论——refi长期来看是省钱的——其实不然）:
还是拿我上次举的那个例子计算,贷款300k,30年,利率5%,已经交了两年mortgage后值不
值得refinance到4.875%：
1. 不refi，老老实实按5%交完30年的结果。
很容易计算，贷300k,30年后总利息交了 $279,767.37
2. 2年后refi到4.875%的结果：
头两年按5%的利率还款，一共交了利息$29,572.52
然后重新贷款，按4.875%30年贷款$290,921.36
总利息变成$263,327.36
乍一看总利息减少了，可是别忘了之前2年交的那笔利息，加起来可就变成了
$29,572.52+$263,327.36 = $292,899.88
refinance以后实际的利息比不refi多交了
$292,899.88-$279,767.37= $13,132.51
原因就是refi实际上加长了还贷的年限，导致累计
【在 m**k 的大作中提到】
: 好啊, 也有可能, 因为我的理论就是从直觉上出发的, 没有经过严格的验证.
: 回头有空了应该去琢磨一下那个公式.
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l*******s
发帖数: 26303 | 60 refinance是重新贷30或者15年？那前面几年交的interest岂不是亏了？靠
【在 b****n 的大作中提到】
: 今天比较有空,给大家证明一下refinance有时候会付更多的利息.
: 本来想用一个极端例子的,不过发现一个非常正常的例子也可以说明refi付利息更多（
: 顺便推翻一下我自己之前的结论——refi长期来看是省钱的——其实不然）:
: 还是拿我上次举的那个例子计算,贷款300k,30年,利率5%,已经交了两年mortgage后值不
: 值得refinance到4.875%：
: 1. 不refi，老老实实按5%交完30年的结果。
: 很容易计算，贷300k,30年后总利息交了 $279,767.37
: 2. 2年后refi到4.875%的结果：
: 头两年按5%的利率还款，一共交了利息$29,572.52
: 然后重新贷款，按4.875%30年贷款$290,921.36
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a****a
发帖数: 3103 | 61 Orz....
我彻底看晕了.......
【在 b****n 的大作中提到】
: 今天比较有空,给大家证明一下refinance有时候会付更多的利息.
: 本来想用一个极端例子的,不过发现一个非常正常的例子也可以说明refi付利息更多（
: 顺便推翻一下我自己之前的结论——refi长期来看是省钱的——其实不然）:
: 还是拿我上次举的那个例子计算,贷款300k,30年,利率5%,已经交了两年mortgage后值不
: 值得refinance到4.875%：
: 1. 不refi，老老实实按5%交完30年的结果。
: 很容易计算，贷300k,30年后总利息交了 $279,767.37
: 2. 2年后refi到4.875%的结果：
: 头两年按5%的利率还款，一共交了利息$29,572.52
: 然后重新贷款，按4.875%30年贷款$290,921.36
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b****n
发帖数: 4166 | 62 bingo，you got it!
【在 l*******s 的大作中提到】
: refinance是重新贷30或者15年？那前面几年交的interest岂不是亏了？靠
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b****n
发帖数: 4166 | 63 一句话就是银行永远是想尽办法赚你钱的~~
【在 a****a 的大作中提到】
: Orz....
: 我彻底看晕了.......
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a****a
发帖数: 3103 | 64 农老，明天买什么菜？趁着太后这会儿不在:)
【在 l*******s 的大作中提到】
: refinance是重新贷30或者15年？那前面几年交的interest岂不是亏了？靠
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a****a
发帖数: 3103 | |
l*******s
发帖数: 26303 | 66 不买，偶响应summer核心的号召，坚决等总攻的时刻再出手
【在 a****a 的大作中提到】
: 农老，明天买什么菜？趁着太后这会儿不在:)
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a*****z
发帖数: 87 | 67 直接看利息总额没什么意义吧。
要看present value的，30年后10万和现在10万差很多
【在 b****n 的大作中提到】
: 今天比较有空,给大家证明一下refinance有时候会付更多的利息.
: 本来想用一个极端例子的,不过发现一个非常正常的例子也可以说明refi付利息更多（
: 顺便推翻一下我自己之前的结论——refi长期来看是省钱的——其实不然）:
: 还是拿我上次举的那个例子计算,贷款300k,30年,利率5%,已经交了两年mortgage后值不
: 值得refinance到4.875%：
: 1. 不refi，老老实实按5%交完30年的结果。
: 很容易计算，贷300k,30年后总利息交了 $279,767.37
: 2. 2年后refi到4.875%的结果：
: 头两年按5%的利率还款，一共交了利息$29,572.52
: 然后重新贷款，按4.875%30年贷款$290,921.36
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b****n
发帖数: 4166 | 68 我在比较30年和32年的利息总额。。。
【在 a*****z 的大作中提到】
: 直接看利息总额没什么意义吧。
: 要看present value的，30年后10万和现在10万差很多
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s*i
发帖数: 1402 | 69 好帖，不过没人提到如果房价比买的时候降了，那是不是还要多付本金才能refinance？
【在 b****n 的大作中提到】
: 今天比较有空,给大家证明一下refinance有时候会付更多的利息.
: 本来想用一个极端例子的,不过发现一个非常正常的例子也可以说明refi付利息更多（
: 顺便推翻一下我自己之前的结论——refi长期来看是省钱的——其实不然）:
: 还是拿我上次举的那个例子计算,贷款300k,30年,利率5%,已经交了两年mortgage后值不
: 值得refinance到4.875%：
: 1. 不refi，老老实实按5%交完30年的结果。
: 很容易计算，贷300k,30年后总利息交了 $279,767.37
: 2. 2年后refi到4.875%的结果：
: 头两年按5%的利率还款，一共交了利息$29,572.52
: 然后重新贷款，按4.875%30年贷款$290,921.36
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m**k
发帖数: 4039 | 70 这个例子还不对， 你还得重新想
没有人真的把房子keep30年的， 设想你在refi以后N年把房子卖掉，
在你的例子里， 只要N<28, refi付的利息都少了。
【在 b****n 的大作中提到】
: 今天比较有空,给大家证明一下refinance有时候会付更多的利息.
: 本来想用一个极端例子的,不过发现一个非常正常的例子也可以说明refi付利息更多（
: 顺便推翻一下我自己之前的结论——refi长期来看是省钱的——其实不然）:
: 还是拿我上次举的那个例子计算,贷款300k,30年,利率5%,已经交了两年mortgage后值不
: 值得refinance到4.875%：
: 1. 不refi，老老实实按5%交完30年的结果。
: 很容易计算，贷300k,30年后总利息交了 $279,767.37
: 2. 2年后refi到4.875%的结果：
: 头两年按5%的利率还款，一共交了利息$29,572.52
: 然后重新贷款，按4.875%30年贷款$290,921.36
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m**k
发帖数: 4039 | 71 同学，换个思路想想。
例如， 原贷款是30年的， 过2年重新贷款， 又变成30年， 极端情况， 你不会在28年
末把房子payoff啊？ 你可能要说了， 那不是要一下多交很多钱么？可是这多交的钱都
是做了refi以后在前28年省下来的啊， 再仔细想想， 呵呵
【在 l*******s 的大作中提到】
: refinance是重新贷30或者15年？那前面几年交的interest岂不是亏了？靠
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m**k
发帖数: 4039 | 72 是有这种可能性， 现在贷款政策严， 如果房价跌了， 你refi的数额超过房子value的
80% （condo 75%）， 你要么用cash填进去， 降低refi的数额， 或者付PMI。
还有一个说法， 如果你现在的贷款是两房的， 现在又没有付PMI， 这个比率可以上升
到95%。 对于这个政策我不是特别熟悉， 具体要咨询你的loan officer
refinance？
【在 s*i 的大作中提到】
: 好帖，不过没人提到如果房价比买的时候降了，那是不是还要多付本金才能refinance？
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s****s
发帖数: 1248 | 73 你算这个没意义
每个月的PAY里2 部分，一个是利息，就是你借的钱在一个月里产生的，利率低0.125，
利息就少，refi就是省的这部分。
【在 b****n 的大作中提到】
: 今天比较有空,给大家证明一下refinance有时候会付更多的利息.
: 本来想用一个极端例子的,不过发现一个非常正常的例子也可以说明refi付利息更多（
: 顺便推翻一下我自己之前的结论——refi长期来看是省钱的——其实不然）:
: 还是拿我上次举的那个例子计算,贷款300k,30年,利率5%,已经交了两年mortgage后值不
: 值得refinance到4.875%：
: 1. 不refi，老老实实按5%交完30年的结果。
: 很容易计算，贷300k,30年后总利息交了 $279,767.37
: 2. 2年后refi到4.875%的结果：
: 头两年按5%的利率还款，一共交了利息$29,572.52
: 然后重新贷款，按4.875%30年贷款$290,921.36
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s****s
发帖数: 1248 | 74 你借人家的钱利息就是要付的，跟亏不亏没关系
【在 l*******s 的大作中提到】
: refinance是重新贷30或者15年？那前面几年交的interest岂不是亏了？靠
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t******l
发帖数: 3060 | |
m**k
发帖数: 4039 | 76 呵呵， 这有啥复杂的， 你们将来买房子一样要操心这些事
【在 t******l 的大作中提到】
: 这贴还真是复杂，芒克V5..
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b****n
发帖数: 4166 | 77 这个例子是对的，只不过是针对N>28的情况
举这个例子是想给某些认为不管长期短期不管怎么计算refi就一定省钱的人看的。。。
呵呵
【在 m**k 的大作中提到】
: 这个例子还不对， 你还得重新想
: 没有人真的把房子keep30年的， 设想你在refi以后N年把房子卖掉，
: 在你的例子里， 只要N<28, refi付的利息都少了。
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b****n
发帖数: 4166 | 78 同学，光想是没有用的。。。。一定要自己去算算才知道
比如你举的这个例子肯定不对
最后两年的利息一共是多少，只有$2000。。。
可是最后两年的本金是多少，是$35137
所以即使你在28年pay off，交的钱绝对比省下的利息多得多，呵呵
【在 m**k 的大作中提到】
: 同学，换个思路想想。
: 例如， 原贷款是30年的， 过2年重新贷款， 又变成30年， 极端情况， 你不会在28年
: 末把房子payoff啊？ 你可能要说了， 那不是要一下多交很多钱么？可是这多交的钱都
: 是做了refi以后在前28年省下来的啊， 再仔细想想， 呵呵
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l*******s
发帖数: 26303 | 79 呵呵，现在讨论的不就是利息要多付还是少妇的问题么？要不大家干吗要去做
refinance？
【在 s****s 的大作中提到】
: 你借人家的钱利息就是要付的，跟亏不亏没关系
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b****n
发帖数: 4166 | 80 芒克同学，看来我们都不能用想的。。。
我刚也觉得这个例子N>28才成立
真正计算过以后，发现N>19就成立了
也就是说refinance然后提早pay off时（这样的对比是refi与否都是相同年限），从第
19年开始，refi后所付利息的总和就开始大于不refi所付利息的总和了。。。
回头有空我再给个例子。。。先烤lou吃去了~~
【在 b****n 的大作中提到】
: 这个例子是对的，只不过是针对N>28的情况
: 举这个例子是想给某些认为不管长期短期不管怎么计算refi就一定省钱的人看的。。。
: 呵呵
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n******r
发帖数: 13312 | 81
给偶留一块烤lou。。。。。。
【在 b****n 的大作中提到】
: 芒克同学，看来我们都不能用想的。。。
: 我刚也觉得这个例子N>28才成立
: 真正计算过以后，发现N>19就成立了
: 也就是说refinance然后提早pay off时（这样的对比是refi与否都是相同年限），从第
: 19年开始，refi后所付利息的总和就开始大于不refi所付利息的总和了。。。
: 回头有空我再给个例子。。。先烤lou吃去了~~
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m**k
发帖数: 4039 | 82 没错, 我今天说N>28的时候我没仔细算, 只是说一个大概思路. but again, 很少有人
会hold一个房子19年以上,而且不要忘记了, 在前19年, refi以后少付的monthly
payment已经达到了$16160, 这一笔钱在19年里得到的投资回报你也是不可以忽略的.
【在 b****n 的大作中提到】
: 芒克同学，看来我们都不能用想的。。。
: 我刚也觉得这个例子N>28才成立
: 真正计算过以后，发现N>19就成立了
: 也就是说refinance然后提早pay off时（这样的对比是refi与否都是相同年限），从第
: 19年开始，refi后所付利息的总和就开始大于不refi所付利息的总和了。。。
: 回头有空我再给个例子。。。先烤lou吃去了~~
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m**k
发帖数: 4039 | 83 真正的反例应该是已经贷款了N年以后做REFI, N>>2. 例如N=5或者10这样的.
你拿loan calculator算一下, 应该能看出更大的区别
【在 b****n 的大作中提到】
: 芒克同学，看来我们都不能用想的。。。
: 我刚也觉得这个例子N>28才成立
: 真正计算过以后，发现N>19就成立了
: 也就是说refinance然后提早pay off时（这样的对比是refi与否都是相同年限），从第
: 19年开始，refi后所付利息的总和就开始大于不refi所付利息的总和了。。。
: 回头有空我再给个例子。。。先烤lou吃去了~~
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b****n
发帖数: 4166 | 84 对啊，这就是我之前说的极端的例子，呵呵
【在 m**k 的大作中提到】
: 真正的反例应该是已经贷款了N年以后做REFI, N>>2. 例如N=5或者10这样的.
: 你拿loan calculator算一下, 应该能看出更大的区别
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b****n
发帖数: 4166 | 85 我都说了这个例子是举给那些认为不管长期短期refi一定省钱的人看的。。。
【在 m**k 的大作中提到】
: 没错, 我今天说N>28的时候我没仔细算, 只是说一个大概思路. but again, 很少有人
: 会hold一个房子19年以上,而且不要忘记了, 在前19年, refi以后少付的monthly
: payment已经达到了$16160, 这一笔钱在19年里得到的投资回报你也是不可以忽略的.
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b****n
发帖数: 4166 | 86 才看到这贴，呵呵
之前那些计算都是很straight forward的，没有加入任何其他参数
做模型好像也都先从简单的不变参数做起，然后慢慢加入变数的吧，refinance里头变
数太多了，比如你说的这个，还有省下的钱用于其他投资方式所获得回报，以及
inflation，抵税的差别，等等等等，这些因素太复杂，银行里应该有能人志士会做这
些分析的吧。。。
我就pass了~~
refinance？
【在 s*i 的大作中提到】
: 好帖，不过没人提到如果房价比买的时候降了，那是不是还要多付本金才能refinance？
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m**k
发帖数: 4039 | 87 还有一个做法, 我也没有仔细算过, 就是refi以后每月付additional payment to pay
off principal, 让这个additional payment恰好等于原来的monthly payment和new
monthly payment的差, 这样直观上来看应该会比现在的payment plan更优化, 你可以
用计算器算一下.
【在 b****n 的大作中提到】
: 我都说了这个例子是举给那些认为不管长期短期refi一定省钱的人看的。。。
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b****n
发帖数: 4166 | 88 这个不用算，肯定比以前划算，总利息减少了，甚至比以前还可以提早还完~~
pay
【在 m**k 的大作中提到】
: 还有一个做法, 我也没有仔细算过, 就是refi以后每月付additional payment to pay
: off principal, 让这个additional payment恰好等于原来的monthly payment和new
: monthly payment的差, 这样直观上来看应该会比现在的payment plan更优化, 你可以
: 用计算器算一下.
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l*******s
发帖数: 26303 | 89 这个办法说白了就是多付本金，把refi的还款时间缩短，比如原来5+30年的贷款变成5+
25还完，这样跟refi之前比是划算的。不过有个问题是：多付本金提前还完贷款，银行
会有penalty么？
pay
【在 m**k 的大作中提到】
: 还有一个做法, 我也没有仔细算过, 就是refi以后每月付additional payment to pay
: off principal, 让这个additional payment恰好等于原来的monthly payment和new
: monthly payment的差, 这样直观上来看应该会比现在的payment plan更优化, 你可以
: 用计算器算一下.
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d******n
发帖数: 2712 | 90 真理真是越辩越明呀，这样看起来，其实比较好的策略是，每年适当多还些本金，能
ref的时候还是做一下，每月少还些利息，留下些钱多还些本金也好呀。 |
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b****n
发帖数: 4166 | 91 嗯，有这一说，呵呵
跟银行打交道得小心啊，到处是trick
5+
【在 l*******s 的大作中提到】
: 这个办法说白了就是多付本金，把refi的还款时间缩短，比如原来5+30年的贷款变成5+
: 25还完，这样跟refi之前比是划算的。不过有个问题是：多付本金提前还完贷款，银行
: 会有penalty么？
:
: pay
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m**k
发帖数: 4039 | 92 那么就是说只要利率低,refi还是一定划得来的了, 只要付payment的strategy对头
【在 b****n 的大作中提到】
: 这个不用算，肯定比以前划算，总利息减少了，甚至比以前还可以提早还完~~
:
: pay
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l*******s
发帖数: 26303 | 93 我觉得这个问题讨论到此答案已经出来了，谢谢bunbon、monk还有其他童鞋的热烈讨论
，上面dypanpan童鞋已经做总结陈述了，请斑竹收入精华区，为后来的童鞋造福 |
m**k
发帖数: 4039 | 94 现在的贷款很少有early pay-off penalty的, 不过你还是要在做贷款的时候仔细读他
们的条款
5+
【在 l*******s 的大作中提到】
: 这个办法说白了就是多付本金，把refi的还款时间缩短，比如原来5+30年的贷款变成5+
: 25还完，这样跟refi之前比是划算的。不过有个问题是：多付本金提前还完贷款，银行
: 会有penalty么？
:
: pay
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m**k
发帖数: 4039 | 95 没错, 很多东西我都是有直观的感觉, 但是没仔细算过, 现在看来也不完全对
refi的一个要点就是看在固定的一段时期内你付掉的利息是多了还是少了.
例如, 你打算5-7年换房子, 那就看这5-7年之内你付掉的利息是不是少了
【在 d******n 的大作中提到】
: 真理真是越辩越明呀，这样看起来，其实比较好的策略是，每年适当多还些本金，能
: ref的时候还是做一下，每月少还些利息，留下些钱多还些本金也好呀。
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b****n
发帖数: 4166 | 96 还是有些条件的，比如刚才提到的penalty，还有refi到底收不收费，另外之前我说的
月中close的trick，等等等等
对了，我之前一直没写出来的那个极端情况：
贷30万，还到最后一个月的时候差本金1600，利息六块多，如果非要做refi，那是怎么
做怎么亏啊。。。
【在 m**k 的大作中提到】
: 那么就是说只要利率低,refi还是一定划得来的了, 只要付payment的strategy对头
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m**k
发帖数: 4039 | 97 现在的loan很少有penalty的了. 以前subprime好像有penalty的多.
【在 b****n 的大作中提到】
: 还是有些条件的，比如刚才提到的penalty，还有refi到底收不收费，另外之前我说的
: 月中close的trick，等等等等
: 对了，我之前一直没写出来的那个极端情况：
: 贷30万，还到最后一个月的时候差本金1600，利息六块多，如果非要做refi，那是怎么
: 做怎么亏啊。。。
|
d******n
发帖数: 2712 | 98 在New Jersey是一定没有prepay penalty的，只要不在ref之后3-4个月就大笔还本或是
全部还清就没事。
目前我们在NY和CA做的loan也都是没有prepay penalty。
5+
【在 l*******s 的大作中提到】
: 这个办法说白了就是多付本金，把refi的还款时间缩短，比如原来5+30年的贷款变成5+
: 25还完，这样跟refi之前比是划算的。不过有个问题是：多付本金提前还完贷款，银行
: 会有penalty么？
:
: pay
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m**k
发帖数: 4039 | 99 这个3-4个月的期限是在哪里规定的, 我在loan的条款里好像没有看到这个
【在 d******n 的大作中提到】
: 在New Jersey是一定没有prepay penalty的，只要不在ref之后3-4个月就大笔还本或是
: 全部还清就没事。
: 目前我们在NY和CA做的loan也都是没有prepay penalty。
:
: 5+
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f********9
发帖数: 1356 | 100 BINGO, 恭喜你，终于搞明白了。
负责任地说，我上面提及的贷款种类都没有pre-payment penalty.
5+
【在 l*******s 的大作中提到】
: 这个办法说白了就是多付本金，把refi的还款时间缩短，比如原来5+30年的贷款变成5+
: 25还完，这样跟refi之前比是划算的。不过有个问题是：多付本金提前还完贷款，银行
: 会有penalty么？
:
: pay
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f********9
发帖数: 1356 | 101 没有这样的条款，你从REFI后第一个月就可以多付本金。
【在 m**k 的大作中提到】
: 这个3-4个月的期限是在哪里规定的, 我在loan的条款里好像没有看到这个
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f********9
发帖数: 1356 | 102 1. 我上面提及的贷款都没有pre-payment penalty. 这个在你所签的文件里有注明
2. 我上面所报的利率都是指no cost refi, 就是closing cost全免
3. 月中close的情况不妨碍当月所付本金的情况，你如果做过ＲＥＦＩ可以拿以前银行
的pay off letter出来仔细看就会明白
【在 b****n 的大作中提到】
: 还是有些条件的，比如刚才提到的penalty，还有refi到底收不收费，另外之前我说的
: 月中close的trick，等等等等
: 对了，我之前一直没写出来的那个极端情况：
: 贷30万，还到最后一个月的时候差本金1600，利息六块多，如果非要做refi，那是怎么
: 做怎么亏啊。。。
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m**k
发帖数: 4039 | 103 第3点怎么讲? 如果月中close, 后半个月付给新的银行的难道不是interest only么?
【在 f********9 的大作中提到】
: 1. 我上面提及的贷款都没有pre-payment penalty. 这个在你所签的文件里有注明
: 2. 我上面所报的利率都是指no cost refi, 就是closing cost全免
: 3. 月中close的情况不妨碍当月所付本金的情况，你如果做过ＲＥＦＩ可以拿以前银行
: 的pay off letter出来仔细看就会明白
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m**k
发帖数: 4039 | 104 那么理论上讲, 我refi完下一个月可以接着refi了? 我一直听说有3个月的限制, 这个
限制是哪里来的呢?
【在 f********9 的大作中提到】
: 没有这样的条款，你从REFI后第一个月就可以多付本金。
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f********9
发帖数: 1356 | 105 是有三个月的限制，我指的是你可以在ＲＥＦＩ完后开始每月多付一些本金了。
【在 m**k 的大作中提到】
: 那么理论上讲, 我refi完下一个月可以接着refi了? 我一直听说有3个月的限制, 这个
: 限制是哪里来的呢?
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f********9
发帖数: 1356 | 106 close这个月，旧银行依然在按amortization计算本金和利息，在pay off时，旧银行会
将close date之后的半个月利息返还给你。新银行当然是interest only 后半个月.
【在 m**k 的大作中提到】
: 第3点怎么讲? 如果月中close, 后半个月付给新的银行的难道不是interest only么?
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m**k
发帖数: 4039 | 107 那位agent说refi不可以 3-4个月内大规模还本或者全部付清, 我问他这3-4个月的限制
是在哪里体现的.你说没有这样的条款, 既然没有这样的条款, 那就是说我在3-4个月之
内付清也可以. 你又说是有三个月的限制, 有点矛盾啊.
【在 f********9 的大作中提到】
: 是有三个月的限制，我指的是你可以在ＲＥＦＩ完后开始每月多付一些本金了。
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f********9
发帖数: 1356 | 108 哈哈，是有点矛盾。这一点留待以后慢慢告诉你。。。：）
【在 m**k 的大作中提到】
: 那位agent说refi不可以 3-4个月内大规模还本或者全部付清, 我问他这3-4个月的限制
: 是在哪里体现的.你说没有这样的条款, 既然没有这样的条款, 那就是说我在3-4个月之
: 内付清也可以. 你又说是有三个月的限制, 有点矛盾啊.
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d******n
发帖数: 2712 | 109 3-4个月不是针对borrower的，是针对帮大家做loan的loan officer的，为了防止
flipping，如果在贷款funding之后3-4个月，不同银行时限稍有不同，全部还清贷款的
话，做loan的那个loan officer的commission将被note持有银行追回。虽然，对
borrower没有很大影响，但是一来二去，也没人愿意帮这样的客户做loan了。为啥是3-
4个月，除了防止flipping之外，应该跟银行靠loan赚钱有关，详情，请哪位前辈来解
说一下吧。 |
b****n
发帖数: 4166 | 110 你就别卖关子了，赶紧说出来让大家学习学习~~
这个估计我们自己是讨论不出什么结果的，还得有懂政策的人给讲讲~
【在 f********9 的大作中提到】
: 哈哈，是有点矛盾。这一点留待以后慢慢告诉你。。。：）
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b****n
发帖数: 4166 | 111 对了，有个问题我比较好奇，能不能解答一下？
我知道现在所谓的no cost refinance其实是把最低能拿到手的rate加上0.125或者0.25
，所以refinance的cost实际包括在那个0.125里面了。
如果我不要加那个0.125的话，到底要交多少钱去close，是不是appraisal，
application，underwrite还有一些零零碎碎的费用，大概一起也不超过1000吧？
如果close的费用比0.125产生的利息低得多的话，我有没有这个option去付close的费
用但要求更低的rate呢？
【在 f********9 的大作中提到】
: 1. 我上面提及的贷款都没有pre-payment penalty. 这个在你所签的文件里有注明
: 2. 我上面所报的利率都是指no cost refi, 就是closing cost全免
: 3. 月中close的情况不妨碍当月所付本金的情况，你如果做过ＲＥＦＩ可以拿以前银行
: 的pay off letter出来仔细看就会明白
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b****n
发帖数: 4166 | 112 赞！你也是做贷款的么？解释的很清楚，非常厚道，呵呵~~谢谢
3-
【在 d******n 的大作中提到】
: 3-4个月不是针对borrower的，是针对帮大家做loan的loan officer的，为了防止
: flipping，如果在贷款funding之后3-4个月，不同银行时限稍有不同，全部还清贷款的
: 话，做loan的那个loan officer的commission将被note持有银行追回。虽然，对
: borrower没有很大影响，但是一来二去，也没人愿意帮这样的客户做loan了。为啥是3-
: 4个月，除了防止flipping之外，应该跟银行靠loan赚钱有关，详情，请哪位前辈来解
: 说一下吧。
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f********9
发帖数: 1356 | 113
3-
【在 d******n 的大作中提到】
: 3-4个月不是针对borrower的，是针对帮大家做loan的loan officer的，为了防止
: flipping，如果在贷款funding之后3-4个月，不同银行时限稍有不同，全部还清贷款的
: 话，做loan的那个loan officer的commission将被note持有银行追回。虽然，对
: borrower没有很大影响，但是一来二去，也没人愿意帮这样的客户做loan了。为啥是3-
: 4个月，除了防止flipping之外，应该跟银行靠loan赚钱有关，详情，请哪位前辈来解
: 说一下吧。
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m**k
发帖数: 4039 | 114 你看看他的签名档, 呵呵
【在 b****n 的大作中提到】
: 赞！你也是做贷款的么？解释的很清楚，非常厚道，呵呵~~谢谢
:
: 3-
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m**k
发帖数: 4039 | 115 我也对这个3-4个月比较疑惑, 3-4个月银行收到的利息是不足以cover broker的
commission 的, 这样算下来他们还是亏啊/
3-
【在 d******n 的大作中提到】
: 3-4个月不是针对borrower的，是针对帮大家做loan的loan officer的，为了防止
: flipping，如果在贷款funding之后3-4个月，不同银行时限稍有不同，全部还清贷款的
: 话，做loan的那个loan officer的commission将被note持有银行追回。虽然，对
: borrower没有很大影响，但是一来二去，也没人愿意帮这样的客户做loan了。为啥是3-
: 4个月，除了防止flipping之外，应该跟银行靠loan赚钱有关，详情，请哪位前辈来解
: 说一下吧。
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b****n
发帖数: 4166 | 116 commission不是按照头3-4月利息来算的，是按贷款总额的百分比算的吧
【在 m**k 的大作中提到】
: 我也对这个3-4个月比较疑惑, 3-4个月银行收到的利息是不足以cover broker的
: commission 的, 这样算下来他们还是亏啊/
:
: 3-
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b****n
发帖数: 4166 | 117 oh...我很少看签名档。。。呵呵
【在 m**k 的大作中提到】
: 你看看他的签名档, 呵呵
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f********9
发帖数: 1356 | 118 你可以选择自付closing cost,拿个低０.１２５的利率。但对于一个$340,000的refi,
closing cost大约在$2500左右，其中包括appraisal, commitment fee, recording
fee, flood search fee, underwriting fee, 及title fee等. 哪个更有利，相信你算
一算就明白。
25
【在 b****n 的大作中提到】
: 对了，有个问题我比较好奇，能不能解答一下？
: 我知道现在所谓的no cost refinance其实是把最低能拿到手的rate加上0.125或者0.25
: ，所以refinance的cost实际包括在那个0.125里面了。
: 如果我不要加那个0.125的话，到底要交多少钱去close，是不是appraisal，
: application，underwrite还有一些零零碎碎的费用，大概一起也不超过1000吧？
: 如果close的费用比0.125产生的利息低得多的话，我有没有这个option去付close的费
: 用但要求更低的rate呢？
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f********9
发帖数: 1356 | 119 3-4个月不是针对borrower的，是针对帮大家做loan的loan officer的，为了防止
flipping，如果在贷款funding之后3-4个月，不同银行时限稍有不同，全部还清贷款的
话，做loan的那个loan officer的commission将被note持有银行追回。虽然，对
borrower没有很大影响，但是一来二去，也没人愿意帮这样的客户做loan了。为啥是3-
4个月，除了防止flipping之外，应该跟银行靠loan赚钱有关，详情，请哪位前辈来解
说一下吧。 |
w********c
发帖数: 2632 | 120 loan officer or mortgage broker? or both?
3-
【在 d******n 的大作中提到】
: 3-4个月不是针对borrower的，是针对帮大家做loan的loan officer的，为了防止
: flipping，如果在贷款funding之后3-4个月，不同银行时限稍有不同，全部还清贷款的
: 话，做loan的那个loan officer的commission将被note持有银行追回。虽然，对
: borrower没有很大影响，但是一来二去，也没人愿意帮这样的客户做loan了。为啥是3-
: 4个月，除了防止flipping之外，应该跟银行靠loan赚钱有关，详情，请哪位前辈来解
: 说一下吧。
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m**k
发帖数: 4039 | 121 所以我说3-4个月的利息不足以cover commission啊
【在 b****n 的大作中提到】
: commission不是按照头3-4月利息来算的，是按贷款总额的百分比算的吧
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d******n
发帖数: 2712 | 122 具体银行怎么通过房贷赚钱，我并不太清楚，但一定不是靠吃利息的。美国这边都是把
房贷做成金融产品，应该是债券，上市交易的，最主要的利润来自金融市场的交易，而
不是利息。估计3-4个月跟炮制金融产品的周期有关。。。当然，这只是我的揣测。 |
b******n
发帖数: 4559 | 123 哪位有flyfish999 的联系方式啊？
能否短信一个？
写信给ta想了解一下具体信息
一直没有回音啊。。。 |
n******r
发帖数: 13312 | 124
...我帮你email她一下， 回头她应该会联系你的。。。
【在 b******n 的大作中提到】
: 哪位有flyfish999 的联系方式啊？
: 能否短信一个？
: 写信给ta想了解一下具体信息
: 一直没有回音啊。。。
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b******n
发帖数: 4559 | 125 谢谢！^_^
【在 n******r 的大作中提到】
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: ...我帮你email她一下， 回头她应该会联系你的。。。
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