P****R
发帖数: 22479 | 1 作者: 卢峰
上星期在苹论说到楼价短期内将下跌三成，有读者问为何有这样悲观的预测，为何跟某
些投行分析员所说的下跌两成不一样？为何预测比地产业界人士预期的下跌一成半大这
许多？
提出这样的跌幅绝不是靠吓或靠估，而是基于几个重要因素，这里稍为解释一下。首先
，本地楼市早已远远脱离居民收入增长及经济基本因素，而且自2009年以来几乎从未调
整过，只在2015年秋天后的大半年一度下跌15%，其后又迅速反弹上更高的水平。可以
说，楼市已是彻头彻尾的泡沫市，只等待一个恰当的时机作真正的调整。
息魔杀到 砍价卖楼渐成趋势
现在息魔终于杀到，原本大手投资香港资产市场包括房地产的“北水”又开始不继，加
上政府各种辣招包括空置税继续发功，楼市遇到的不利条件远比2015年秋天的时候大得
多也强得多。在这样的情况下，楼价不可能只调整15%就完成。若以中原城市指数为准
则，现时楼价水平在185点左右，调整三成大概就是2015-16年调整时的低位（约128点
）。以当前经济金融形势之恶劣，楼价跌到2015-16年调整期的低位实在大有可能。
其实，减价卖楼已成近期楼市的基本趋势，大型蓝筹屋苑成交价普遍比高峰价下跌8-10
%，新界中小型住宅、居屋二手市场价格跌幅更在15%或以上。个别豪宅屋苑更出现劈价
超过两成卖楼的个案。此外，地产发展商投地态度比以前审慎得多，以至山顶地王也流
标；连向来在按揭业务上非常进取的银行也开始收紧估价。
要知道楼市调整才刚开始，楼价已有一成多跌幅，未来几个月当美国进一步加息，更多
业主、投资者确认楼市转势要减磅的时候，楼价必然进一步下跌。在争相套现下，楼价
从高位下跌两、三成变得甚有可能，新界地区的中小型楼宇跌幅随时更大。
再看本地楼市的盛衰周期，上一次本地楼市大调整发生在1997-98年亚洲金融风暴后，
楼价在此后七年下跌六至七成，还产生超过十万个负资产住宅单位（即楼价跌破楼按贷
款数额，卖楼需贴钱赎身）。不过，楼价不是一下子就大跌六、七成的。第一个跌浪大
概在1997年10月底左右出现，到1998年春天下跌约三成多以后就出现横行格，没有再大
幅下跌，还有不少新买家、投机客、投资者趁低入市，一度形成拉锯情况。
中美贸战 经济前景阴霾密布
这样的走势不难理解。楼价下跌约三成后，实力最弱，持货最重需要套现及信心最虚怯
的业主该已沽出手上物业，剩下来的是持货能力较强的业主，他们不愿意低价沽货，按
揭供款压力又不太大，自然倾向观望。另一方面，过去因楼价太高不能或不敢入市的买
家会因为楼价有较大调整而改为入市，也会有投资者入市执平货来个短炒。这样来回角
力下，楼价便会暂时稳定下来，没条件大幅反弹，也不至再大跌，直到其后经济继续阴
干加上住宅供应在“八万五”计划下大增，楼价再拾级而下，比高峰期下跌七成。
那今次楼市调整大概三成以后是谷底横行然后反弹还是像1997-98年开始的跌市那样继
续寻底？
从当前的宏观政经形势看进一步下跌的机会比较大。中美贸易战现正逐步转化为中美全
面角力，亚太区过去30多年的经济布局及产业链将出现重大调整，部份企业、工厂将转
移到其他地区，亚太区出口增长的势头将会明显放缓甚至倒退，投资及经济活动也有可
能收缩，对中港经济的坏影响不言而喻。当经济前景阴霾密布时，成本高、交易费用昂
贵又涉及长期投资的楼市肯定受打击。
另一个隐忧自然是内地经济调整的速度及幅度。从超高速增长回到中低速增长的过程相
当痛苦，企业得收缩规模及投资，并以减债为先，令整体资金链长期处于紧绌状态，还
得内地政府不断出手打救才不会爆煲。少了内地资金的购买力已难免打击本地楼市承接
力，再加上部份内地企业可能要沽售本地物业套现周转。双重夹击下，本地楼市的调整
不可能一年半载就完结，只不知会否像上次大调整般衰退七年而已！ |
k****z
发帖数: 1863 | 2 扯这么多废话
告诉我无锡房价什么时候跌？想给父母买个小房子
一直还在涨 |
d*c
发帖数: 1 | 3 七年？
十七年差不多。
可能永久完蛋。回到小渔村 |
P****R
发帖数: 22479 | 4 人民币什么时候破七？
【在 d*c 的大作中提到】
: 七年？
: 十七年差不多。
: 可能永久完蛋。回到小渔村
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d*c
发帖数: 1 | 5 不知道。看加不加息。
总之两难。无解的局面。
【在 P****R 的大作中提到】
: 人民币什么时候破七？
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P****R
发帖数: 22479 | 6 可能在月底。
【在 d*c 的大作中提到】
: 不知道。看加不加息。
: 总之两难。无解的局面。
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d*c
发帖数: 1 | 7 拿真金白银填坑是不能长久的。最后还是要加。我就不理解为毛做这种吃力不讨好的蠢
事。
难道真的指望美国态度转变？
靠。
【在 P****R 的大作中提到】
: 可能在月底。
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k****z
发帖数: 1863 | |
P****R
发帖数: 22479 | 9 腰斩在明年。
今年你可以买。
【在 k****z 的大作中提到】
: 各位崩溃专家，无锡房价什么时候跌？别扯大话
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