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P****R
发帖数: 22479 | 1 首先给出两组数据：
1、从1995年中国启动商品房地产市场，到2016年，总共22年时间里，中国总共竣工了
99.1亿平米的商品住宅。其中峰值年份是2014年的8.1亿平米，2016年的数据是7.7亿平
米。
2、从1995年至2016年，中国的城镇常住人口从35147万上升到79298万，新增44151万人
。其中峰值年份是2010年的2466万，2016年的数据为2182万。
好吧，我们所有的分析都从这里开始。1995年前的中国城市居民的住房条件并不是很宽
敞，人均居住面积不足10平米，大家都挤在各种国有单位的筒子楼鸽子间里艰难度日，
磕磕碰碰，麻麻烦烦。此后中国的改革开放走向深入，逐步放开私有经济的空间，中国
开始进入真正的工业时代，城市化进程开启。在这个过程中，指望城市原有的残破不堪
的住房系统去容纳新增城市人口是不可能的，只能是新建。而城市原有的3.5亿人，也
大多具有改善居住条件的需求。这就是中国房地产市场真正的需求：城镇新增4.4亿人
的首次置业，以及原有3.5亿人的改善性需求。当然了，改善型需求没有首次置业者那
么迫切，不过他们作为城市的原住民，大概总是更有购买能力，相对来说更买得起房。
这就是我大中国在商品房市场上的基本客户情况。
城镇新增的这44151万人，假定每个人都住得很舒适，那么人均所需居住面积要达到30
平米，则总共需要的住房面积为132.5亿平米的住房。相对于这些年来总共新建99.1亿
平米的商品房，缺口高达33.4亿平米。这当然意味着绝对的供不应求。
不过我们需要把账算仔细一点。这新增的4.4亿常住人口之中，也不是每个人都有住得
很舒适的需求的，起码绝大多数农民工只要有瓦遮头就行，在城市里干几年，总归是要
回农村的。几十个人在工地挤一个公棚，呼噜打得震天响也不影响隔壁铺的安眠。所以
这里我们需要扣减一下，2016年中国农民工总量28171万。44151-28171=15980万。这1.
6亿人，才是商品房市场上的真正刚需。1.6亿×30平米=48亿平米。呵呵，这就是首次
置业者理论上的总购房需求，只相当于已建成的99亿平米住房的48.5%，连一半都不够。
99-48=51万平米。这剩下的51亿平米的住房，我们只能指望原有的3.5亿城市居民的改
善型需求了。如果均分的话，这部分老市民每个人可以分到大概15平米的住房，这也很
不少了。当然均分是不可能的。我估摸着撑死了也就有一半人真的有钱，会去改善一把
，1.75亿人购买剩下的51亿平米的房子，刚好每人买个30平米，恰好满足舒适居住条件。
这么一算的话，到2016年，中国宏观和整体上的住房需求已经全部得到满足。99亿平米
的住房，供应给1.6亿的城市新增人口和1.75亿的老市民，恰好满足需求。在整体上，
已经没啥新的历史性的刚需可言了。形象一点说，就是韭菜都割完了。
在此之后，如果再有刚需这个概念的话，还有新韭菜的话，无非是每年新增的城市常住
人口罢了（扣除农民工）。2016年中国城镇新增人口2182万，扣除当年度新增的424万
的农民工，具有住宅购买需求的理论最大人口无非就是1758万而已。假设在城市化速度
放缓的今天，依然能维持这种人口增幅，那么，每年的新增刚需，也就是1758×30平米
=5.3亿平米。这大概就是中国2016年之后的理论最大住宅消耗量。当然，我们当然知道
，这种理论需求也仅仅只是理论。新增城市人口绝不可能都是有钱人，也会有相当比例
的写字楼民工和商场销售员，他们只不过是合租党和地下室党罢了，不要说买房，连租
住得舒适点的需求都没有。
然而，在数据上，今年1-4月份的商品住宅竣工量已经达到2亿平米，同比增幅8%，更关
键的是施工面积，4月份的数据为44.6亿平米。仅仅是现在这个施工面积，已经足以满
足未来8年的理论最大需求。
在这个基础上，我们就能理解，为啥中国的房地产市场，自2014年之后的基本格局，就
是一鸡死一鸡鸣。一二线城市市场火爆的时候，三四线城市就急剧萎缩。因为韭菜不够
用了，购买力不能再支撑起整个市场了。所以当购买力集中到某个地区的时候，其它地
区当然就陷入寒潮。
所以，我现在的问题是：就目前这个火爆的土地市场，这个全国范围内地王频出的市场
，它们如果统统开工建设，未来必将形成的庞大新增住宅供应，到底打算卖给谁呢？韭
菜都割完了，要去哪里，再找这么多韭菜来呢？ | D*****i
发帖数: 2068 | 2 空出来的住房，可以改成养老院，养鸡场，
或者室内种大麻什么的，
反正废物利用总是可以的。 | t*d
发帖数: 1134 | | m*****n
发帖数: 1513 | 4 房地产需求在中国是指数分布（或者幂级数分布）、而不是均匀分布
大城市的需求特别大、而小县城的需求很小 |
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