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y*h
发帖数: 25423 | 1 1月3日下午，邳州市一家宾馆里，一场新闻发布会正在举行。与会者大多是互相认
识的“网友”。近三个小时发布会上爆出了“猛料”：全国县级市首家个人合作建房项
目正式启动。通过网络报名，网友们“凑份子”作为股东，以非盈利目的参与房地产项
目开发，最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜40%左右。“个人合作建房”触动的
是高房价背景下，普通市民安居梦的敏感神经。正因为如此，美好愿景背后也伴随着诸
多争议，究竟是为中低收入者带来福音，还是一场生死未卜的试验？扬子晚报记者进行
了深入的采访。 扬子晚报记者 马志亚
邳州合作建房7点解读
低于市场价四成的房价，这既极具吸引力，同时也会引发很多争议。在当天新闻发
布会上，准业主们用了1个多小时时间，向主席台抛去了他们的诸多细节问题。
1、如何拿地
在发布会上，准业主们对于能不能拿到地，以及如何拿地，表示出了疑问和担忧。
对此，该个人合作建房项目发起人郭鹏程表示，自己也对个人合作建房可能产生的
羁绊有了一定的心理准备，对于这一问题，他则采取了谨慎回应的态度，按照计划，他
们将在邳州市新城区拿地，但在邳州新城区何处拿地，他则回应“暂时要保密”。
2、如何确保资金安全
准业主们提出，个人合作建房需要他们先期拿出8万—10万元，作为集资进行土地
招拍挂使用，万一拿地不成，资金将如何退还。同时，根据协议，准业主们需要定期提
供后续房屋开发建设资金，他们将如何监管资金使用情况。
对此，郭鹏程表示，项目开发资金采取了第三方托管形式，准业主们需在指定银行
开设个人账户，将所需资金打入其中，房地产开发过程中所需资金将由银行负责通知业
主，在签署了“划款指定授权单”后，划款到需缴纳资金的专门账户，所有资金均不得
提现。如土地流拍或项目进展不顺，所有款项均原封不动退还。同时，项目进行过程中
，个人实行进退自由，自有资金可全部退还。
3、政府什么态度？
有报名参与项目的网友提出，外地也曾有很多人想如此操作拿地建房，但由于政策
等方面的种种原因而未能成功。那么，在邳州这个项目上，当地政府有关部门会有什么
样的态度？
在昨天的发布会上，邳州房管部门负责公积金管理的有关人士也来到现场。据这位
不愿透露姓名的负责人表示，待房产项目正常启动运作之后，其性质就和一般的房地产
开发一样，建成取得有关手续销售时，购买者可以申请商业贷款以及公积金贷款。
4、房屋质量如何监管
有人提出，因为负责具体项目运作的现有公司不具备房地产开发以及建筑资质，那
么在“外包”后，如何对房屋质量进行有效的监管？
对此，发布会有关负责人回应，商品房将按照正常房地产开发流程进行，包括工程
监理、质检验收等，还将引入业主监督流程。从原材料选购、房型设计都将由业主们参
与决策，“就像是自家在盖房子一样，实际的主人还是业主。因此，我们的住房质量将
比普通商品房多了一重保障。”
5、建成后如何选房
“我们都是出了‘份子’参与项目开发的，那么房子建成后该如何进行分房和选房
？”有准业主问道。
发布会有关负责人表示，项目开发建成后，将遵循房地产市场做法，对所有商品房
实行一房一价，利用价格杠杆，供业主们根据自身条件自由选择。同时，在项目开发建
设过程中，将建立一套量化积分机制，根据业主报名先后、资金提交等情况进行积分，
在遇到多人同时选购一套住房时，通过积分决定先后。“如果遇到大家积分都相同情况
下，只能采用传统的抓阄方式”。
6、如何杜绝炒房客
记者了解到，目前报名的210名市民均是通过网络报名，而该项目的出发点是解决
那些中低收入、无法申领保障房市民的住房困难问题，如何杜绝炒房客呢？为此，郭鹏
程表示，根据统计，210名报名者中，90%是普通工薪阶层，95%以上是房屋改善型需求
，20%是暂时无房的刚性需求，并且三分之二的申请者是邳州市区居民。
对于防止炒房客涌入，郭鹏程提供了一份协议，上面要求申请者家庭住房数量在2
套（含）以下，但是他坦言，作为民间机构无法核实申请者准确信息，只能采取协议方
式，规定如果发现不符合条件者将被要求退出。他们制定了名额递补机制，除限定参与
人数外，还接受了一定数量的候补人员，在有人退出后，一次递补进来。
7、现有的公司将担当什么角色
作为项目发起人，郭鹏程专门成立了一家房地产信息咨询有限公司，对项目进行运
作，项目建成后，他们将收取4%的管理费用。对此，郭鹏程解释，“我们并不是开发商
，实际上全体业主才是，我们作为项目牵头、运作、实施部门，4%的费用只是项目开发
过程中聘请的专业人员工资、社会关系协调服务费用，与普通房地产开发企业相比，我
们的项目免掉了融资成本、销售成本、利润成本以及公关费用，全体业主实际上就是零
利润的开发商。”
更多信息
发起人曾在房管部门工作多年
郭鹏程是邳州个人合作建房项目发起人，他曾在房管、房地产部门工作多年，对于
快速上涨的房价，他有着切身体会。“我有一个朋友，因车祸致残，一直想购买一套住
房，可是房价越涨越快，直到如今他依然无力购买。”他很早就听说了个人合作建房，
在看到温州等地有成功项目之后，他在去年年初萌生了合作建房的想法，为此，他还专
门成立一家公司，涉足合作建房领域。
所谓个人合作建房，发布会提供材料介绍：是一群有民事行为、购房能力的居民，
自愿签署共同合作的协议，大家按各自购买能一起出资金，综合汇总户型并计算总面积
，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。
房价将低四成 已有200多人报名
“我的目标就是让像我朋友这样的中低收入者，也能买得起、住得上商品房，”郭
鹏程表示，他首先在当地的论坛里发布了合作建房的意向，很快就收到了众多网友的回
复。短短一个多月时间，已经有210名网友报名参加该项目。通过两个多月的前期准备
，邳州个人合作建房项目正式启动。按照计划，他们将复制“温州模式”的开发模式，
计划用2—3年时间，建成一个规格不亚于周边房地产企业开发的新社区。
“我们的房子最显著的特点就是高品质、低价格。”郭鹏程介绍，根据他们测算，
新楼盘的均价在2800元每平米，而周边楼盘的价格在4100元—4300元每平米，房价低了
四成左右。
个人合作建房有成功的“温州模式”
2006年底，温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领
等200多人率先在全国“破冰”，建造个人合作房“理想家苑”。该项目建设规模为7幢
小高层、多层建筑，合256套，房价比周边商品房低40%。目前，温州项目“理想家苑”
房子已经分配完毕，只等参与者入住。
赵智强介绍，“理想家苑”项目从发起到建成，也经过了诸多磨难，在立项审批环
节屡受延宕，但是最终被认定合法合规。正因为如此，他陆续把“温州模式”复制到北
京和杭州，最近一站放在了长沙市。
将“温州模式”从北京、杭州、长沙这样的直辖市、省会城市直接复制到偏安一隅
的苏北小城——邳州市（县级市），赵智强表示，他是看到了新一届中央领导对城镇化
发展的决心和力度，看到了城乡建设发展的巨大潜力，“县（县级市）里的房地产市场
竞争相对宽松，也能减少个人合作建房潜在的各种压力。”
南京尝试 合作建房8年未果
资金和拿地是最大难题，专家表示政府应予以支持，有利于解决“夹心层”住房问题
不通过开发商买房，邳州个人合作建房的事情有了些眉目。其实早在2005年全国刮
起第一波个人合作建房旋风时，南京就有人尝试过，但近8年来一直都没能成功。扬子
晚报记者昨日也联系到南京首位合作建房发起人邵角，他对邳州个人合作建房的进展表
示祝贺，同时对南京的推进前景略显悲观。业内专家认为，个人合作建房是保障房制度
的重要补充渠道，政府应该早日建立相应法规予以支持。
8年前南京就有人发起，因集资难未能成功
2005年，在全国各地都在尝试“个人合作建房”这种模式时，从事IT培训工作的南
京市民邵角也发起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足够的人，并通过合作社的
形式集资、找开发商建设。不过在经过各种努力后，到目前为止这项事业还是没能成功。
“当时很多地方都在讨论这种模式，我们当时也想了很多办法，但因为中间操作上
的层层障碍，最终还是未能成功。”邵角在接受记者采访时说道。他表示，主要的阻碍
是资金募集和如何拿地的问题。以南京目前的地价水平，要成功运作一个小型房产项目
，没有过亿的资金恐怕很难，而这么一大笔资金的募集，在现有法规下还是比较难操作
的。如果通过公司来募集，由于资金量大，需要参与的准业主会比较多。而依据相关法
律，有限责任公司的共同注册股东只能有49名，需要涉及隐形股东的问题，这在法律上
只能通过协议解决，容易让参与人产生不信任感，难以做到操作的透明和公开。而50人
以上股份制公司注册资金要在1000万以上，并需要发改委批准，更加困难。
“通过住房合作社的形式集资开发，这是我们当时就做出的选择。”邵角表示，这
种方式可以通过成立协会吸纳会员、缴纳会费来集资，更加容易操作。可是尝试起来却
发现，民间协会的成立，涉及的审批流程也相当复杂。而且即便资金问题能够解决，如
何能拿到地块也是问题。如果通过招拍挂形式跟开发房企竞价，个人合作建房的人们显
然过于势单力薄，而且不易统一决策。他坦言，这事在七八年前做不成，现在随着地价
及建筑成本的大幅上涨，做起来就更加困难了。而邳州这类县级市所需资金少，相关管
理等级也不高，操作起来可能容易很多。
住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成
说到住房合作社，其实这并非什么新词语。南京工业大学房地产管理系主任吴翔华
介绍道，早在1998年-2003年期间，我国北京、上海、烟台和南京等许多城市都有这样
的组织。当时南京的组织叫做南京市职工住房合作社，像宁工新寓等许多那个年代的房
产项目都是该组织运作建成的。
不过在2003年以后，由于国家对待保障房制度的变化，这类组织有些转为商品房开
发企业，有些则转变成垄断企事业单位变相搞福利房的工具，因此这类形式后来就被取
消了。吴翔华表示，通过合作社的形式来建设住房，成本确实要低很多。自己出订金拿
地，并委托有实力却又没活干的中小开发企业来代建，以目前的房产项目运营成本来说
，如果除去销售、融资及公关等方面的投入，以及房企对高额利润的追逐，成本降低2-
3成是没有问题的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物价部门对
经济适用房的利润控制规定在3%以内，因此通过个人集资的合作社形式建房，管理费用
控制在3%-5%是完全可行的。
■专家
个人合作建房能惠及夹心层 政府应予以支持
在谈论个人合作建房这件事当中，邵角不断表达着对相关法规限制太多的无奈。这
件事看起来是利民，法律上也是允许的，但做起来就是很困难。而目前确实也只有温州
的赵智强一个人成功过。在吴翔华看来，这项事业于国于民都是很有益处的，政府应该
早日清除其中的障碍，予以支持。
吴翔华表示，在德国和日本这类房屋的建成比例占新建商品房比例最高能达到40%
。因为它是解决社会夹心层住房难的一种十分便利的途径。目前我国大力建设的保障房
针对的也是社会最底层的人群。“低保户”之上，仍有相当一部分群体既买不起商品房
，也够不上买保障房的资格，如果这类群体能通过自己集资的途径解决住房问题，岂不
是两全其美。
目前的问题是如何通过完善相应法规，来帮助组织运作,让这群人自行解决问题？
能否舍弃土地财政上的一点利益，对这些人进行帮助扶持？“同样的形式，为何十年前
就办得成，而十年后却办不成？”吴翔华认为，在这个问题上，政府的态度很关键。完
善法规、建立完整的保障房体系，这都是政府亟待解决的问题。 | S******8
发帖数: 24594 | | G**L
发帖数: 22804 | | t****a
发帖数: 3544 | 4 good idea !!
【在 y*h 的大作中提到】
: 1月3日下午，邳州市一家宾馆里，一场新闻发布会正在举行。与会者大多是互相认
: 识的“网友”。近三个小时发布会上爆出了“猛料”：全国县级市首家个人合作建房项
: 目正式启动。通过网络报名，网友们“凑份子”作为股东，以非盈利目的参与房地产项
: 目开发，最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜40%左右。“个人合作建房”触动的
: 是高房价背景下，普通市民安居梦的敏感神经。正因为如此，美好愿景背后也伴随着诸
: 多争议，究竟是为中低收入者带来福音，还是一场生死未卜的试验？扬子晚报记者进行
: 了深入的采访。 扬子晚报记者 马志亚
: 邳州合作建房7点解读
: 低于市场价四成的房价，这既极具吸引力，同时也会引发很多争议。在当天新闻发
: 布会上，准业主们用了1个多小时时间，向主席台抛去了他们的诸多细节问题。
| m*****t
发帖数: 2800 | 5 据说普通的商品房建筑成本不过2500元每平方米。买到1、2万其实大部分都是利润。
这里面很多个人难以做到的工作、比如收取资金、找人和分配之类的事情，其实可以由
政府带头来完成，可以现在的政府只想卖地和税收。 |
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