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发帖数: 858 | 1 上海10月7日出台楼市调控细则(又称“沪十二条”)，其中的“限购令”最受关注
，这一临时性的政策中，规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。
但市场人士认为“限购令”是在压制暂时需求，而不会消灭需求，抑制房价效果有
待市场检验。而房产税这只还没有落地的“靴子”又被认为是“纸老虎”。
“限购令”见效需缓冲期
以十一黄金(1351.60,4.90,0.36%)周前后上海楼市的成交量来看，目前国家二次调
控的政策似乎还没有发挥出威力。
根据佑威房地产研究中心提供的数据，今年十一黄金周，上海新房的成交量为20.7
万平方米，为去年同期的2.25倍，10月7日，长假最后一天，上海新房的成交量更是高
达8.6万平方米，占据整个黄金周成交量的四成，均价19160元/平方米，环比去年同期
大涨33.8%。无论成交量还是成交均价，均为近五年的最高点。
另外来自美联物业市场部的数据显示，10月4日至10月7日共成交2131套商品房，日
均成交量约为533套，其中1938套为新房，日均新房成交套数约为485套。
有关专家直言，国庆前有很多购房人集中完成交易，所以新政效应最快也得下个月
方能显现。“新政出台买卖双方都有一个相互消化的过程，一个月之后交易量应会出现
显著变化。”
上海房管局一官员告诉中国证券报记者：“现在市场心态浮躁，希望政策立竿见影
，这不现实，需要一定的缓冲期。”
上海楼市细则出台后，确实有一些购房者表示先观望一段时间。据21世纪不动产的
一位负责人介绍，很多房东在得知新政出台后，心态有了微妙变化，愿意和看房者议价。
房产税并非为降房价
北京、深圳、上海、厦门等城市推出了不同版本的“限购令”，此前的一系列楼市
调控难以真正撼动房价，反而让楼市更加扑朔迷离。在这种背景下，“限购令”被寄予
了厚望，但和其他许多调控政策不同，各大城市的限购令都有一个定语：“暂时”。
这传递出微妙的市场信息。上海市房管局等8部门9日对“沪十二条”进行解读指出
，上海“限购令”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为
条件，尚无明确期限。
全国房地产经理人联盟上海轮值主席、上海乘星行行销服务机构总经理李骁接受中
国证券报采访时表示，“限购令”出台，对房地产调控而言，现阶段恐怕治标不治本。
“以北京每个家庭限购一套的‘限购令’为例，出台至今，北京的房价并没有下降
，理由其实很简单，需求可以被压制，但不可能被消灭，如果不着力于改善供求关系，
调控预期，一旦限购政策放开，原来的需求如潮水般出现，市场只能报复性的反弹。”
李骁并不看好“限购令”，原因是无法打消市场的预期。
如果此轮调控不理想，政府还有一张“王牌”：房产税。之前舆论惊呼老虎来了，
最近似乎发现房产税是“纸老虎”。目前上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产
税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。业内人士称
，房产税将先“部分征收”，三套房以上征收的方案出台的可能性比较大。上海房管局
一官员对中国证券报记者表示，上海肯定是“试点征收房产税的城市”，先试点再推广
全国，但征收房产税不是为了降低房价。
房产税或将推高租金
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为：“现在大家对房产税的期望值有些
高过头了，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很
多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑
制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。”
“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言
。李骁认为，从政府宣传的角度看，出台房产税的两大作用：调控楼市和调节居民收入
。对于“调控楼市”，所产生的影响是暂时的，虽然增加持有者的成本，但不可能从终
端的产品上让其价格下降，不足以调控市场降温。以2004年增加交易税为例，其增加的
成本可达总房价的8%-12%，但房价依然上涨。
“参考国际物业税0.8%-1.2%的标准，房产税征收0.3%-0.4%当属合理，100万价值
的房产每年增加3000-4000元的成本，但该部分的成本极容易转嫁至租金上。”李骁认
为，房产税出台，将大幅度推高房屋租金。
李骁说，如果说房产税不能调控房价，其另一功能调节收入可以实现，税收用来解
决保障性住房的建设资金。
也有人认为，目前抑制需求的调控政策是在为增加供给争取时间，先把需求压住，
再增加保障房的供给。在李骁看来，这个说法有待商榷，首先保障房在2009年资金宽裕
的情况下都没有完成建设计划，今年政府非常重视，目前也仅完成计划的70%，其供给
量需要数年才能在市场发挥作用。
有专家认为，仅有房产税是不够的，还应该增加房屋闲置税，以法国为例，如果房
屋空置一年，征收10%的税收，逼迫投资客退出房地产市场。进一步健全税收制度，将
房产税用于公共服务，用于保障民生，才能真正有效果。
10日，上海市市长韩正在市长国际企业家咨询会新闻发布会上表示，在上海，房价
太高是个不争的事实，房地产领域过度的投资和投机，已经严重扭曲了房地产基本的居
住功能，损害了人民群众的利益。他表示，上海坚决贯彻中央的宏观调控决策，针对上
海房地产市场的特殊情况，采取更有针对性的调控措施。
强国论坛[今日关注]抛出了《道破天机？上海房管局官员称征收房产税并不是为了
降房价，前三季30城市卖地收入近9000亿 同比增七成》的新闻，证实了笔者前面贴子
中说的：把普遍征收房产税说成是“有利于调节居民收入和财富分配”，“ 抑制高房
价”，完全是一派谎言。
这些年来，某些制定政策的“精英”，总是把某项政策中的“弊”隐瞒起来，而把
其“利”无限放大、夸张，欺骗了高层，更欺骗了人民。极其突出的例子就是前些年的
“大学扩招”：实际原因是当时国家财力不足，对高教的投入就缺口很大，不但教学设
施（校舍、实验设备、后勤保障等）跟不上需要，教师的薪酬很低，教职工意见很大，
极需的人才引不进，老的人才还不断流失，因此别说发展，守摊子都成问题，于是有“
精英”就出了“扩招”的“金点子”，但是又不明说要解决上面提到的矛盾，而是用了
另一种冠冕堂皇的理由是：为了让更多的百姓子女能上大学，解决上大学难的问题。“
扩招”的政策一出，质量监督制约措施又没有，于是一夜之间，许多中专、大专一戴帽
子成了大专、学院、大学，原来的大学则在校本部扩容（一个班的学生人数翻倍）不说
，还在外地、外省大办起了所谓的“分校”，滥竽充数的情况比比皆是，高教的质量悦
减，但收费却节节攀升，百姓的金钱忽忽地流进了“教育界”的口袋，政府愁肠的问题
迎刃而解，但带来了多么严重的后遗症大家都心知肚明。
现在在“普征房产税”上又想故伎重演，到现在都不明说，“征房产税到底是做什
么用的？实施房产税到底能达到什么样的效果？”
正像[今日关注]谈到的：
第一，房产税在国外主要功能并不是用来调控房价，对控制房价既不是充分条件，
也不是必要条件。从发达国家的经验上就可以看到，房产税并不能防止房价暴涨暴跌。
美国、加拿大、英国、法国、西班牙等国长期实行房产税，但这些国家投机炒作造成的
房产泡沫仍不时出现，如在金融危机来临之前，这些国家楼市都连续多年大幅上涨。
第二，房产税对普通老百姓负担太重。房产税要么不征收，要么就对全部住房进行
征收，只能一刀切。不可能说从第二套第三套住房或多大面积或多少市值以上才开始征
收，类似这样的做法留下的投机空间都太大，无法不被规避，国际上没有哪个国家能做
到。
我们国家既得利益集团什么弄虚作假的手段不是世界一流的，企图从拥有三套以上
房产的人征收（还不说面积、价值等大不同），立马就会有分户、隐瞒等招数出来，就
跟征收个人所得税一样，到头来赋税最重的成了工薪阶层。即使百姓中拥有三、四套低
挡房，你征房产税，他就会抬高租金；对于炒房者来说，他也会把增加的税收转嫁出去
，他们才不会因此而影响到自己的利润。因此征收房产税实际上只能使房价进一步推高。
有网友问的好，既然房价疯涨，为什么地方政府还要卖地赚钱？9000亿元分摊到30
个城市楼市上会降低多少房价？如果“以动迁成本价出让的土地，一律盖经济适用房或
廉租房”房价又该降低多少？
征收房产税的真实目的该明白了吧，那是为了增加政府收入，以解决庞大的、日益
增加的政府开支（运转经费、福利待遇、三公消费、国防与维稳、援外、救灾等等）。
但我们希望说老实话，不要“挂羊头买狗肉”。 |
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