Maryland版 - 博客开张了！（SHORT SALE 和 FORECLOSURE） (转载) |
|---|
|
|
|
|
|
|
m*******r
发帖数: 8950 | 1 【 以下文字转载自 WashingtonDC 讨论区 】
发信人: mdrealtor (md_realtor), 信区: WashingtonDC
标 题: 博客开张了！（SHORT SALE 和 FORECLOSURE）
发信站: BBS 未名空间站 (Tue May 17 16:54:53 2011, 美东)
接受客人的建议，开了个博客。以记录本人在MARYLAND做REAL ESTATE AGENT的经验和
感受。连接在签名档里。
以下是第一篇。
SHORT SALE 和 FORECLOSURE
虽然房屋市场下跌已经有一段时间了，但最近接触的几个买房客人，好象对SHORT SALE
和FORECLOSURE还不是很熟，我在这里介绍一下。
一、SHORT SALE
当房主已经或快要付不起房屋按揭（MORTGAGE），但房子的市场价值已经低于房屋贷款
的数额的时候，房主可以要求做SHORT SALE。卖房款将全部归还给银行，银行同意不再
追讨缺额部分。
SHORT SALE可分为以下三种：
1，POTENTIAL SHORT SALE：银行并不知道房屋要被SHORT SALE。
2，PRE-APPROVED SHORT SALE：银行已经同意房屋被SHORT SALE，但没有批准价格。
3，APPROVED SHORT SALE：银行已经同意房屋被SHORT SALE，并已经指定价格。
SHORT SALE的交易，一开始和正常的房屋交易一样，买主出价（OFFER），卖主还价（
COUNTER OFFER）。如果最后达成协议，双方签订合同（RATIFIED CONTRACT）。之后，
合同价格必须要被银行批准。如不被批准，而买主又不愿意加价，则合同取消（VOID）
。之所以银行不批准，是由于有的卖主为了快速做成交易，把要价（ASKING PRICE）放
得极低，银行本身损失过高。
第一、二种SHORT SALE，银行批准会花比较长的时间，一般在45天到60天。最长的，我
遇到有4个月的。而第三种SHORT SALE，由于银行已经批准了价格，只要不低于指定价
格，应该很快完成交易。
SHORT SALE由于要和银行打交道，所以基本上都是通过专业的房屋经纪人，进行买卖的。
二，FORECLOSURE
这就是通常说的破产房。一般分两类：银行所有和政府所有。
银行所有的破产房一般两种买卖方式。其一，是通过专业的房屋经纪人；其二，是直接
拍卖（AUCTION）。第一种方式，和一般的正常房屋买卖没有太大差别，只是卖主从个
人，变成了银行。而第二种方式，一般不允许做房屋检查（HOME INSPECTION），但售
价会比较便宜。拍卖房，比较适合专业房地产投资客人，我不建议普通买主去购买。
政府所有的破产房主要在两个机构名下。其一，是HUD（Department of Housing and
Urban Development）；另一个就是咱们所说的“两房”（Freddie Mac 和 Fannie Mae
）。政府所有的破产房的买卖，基本上都是通过专业的房屋经纪人。
在所房屋检查的时候，发现任何的问题，破产房与SHORT SALE的房子所有者，一般都不
会进行修理，这就是“AS-IS”条款。买主只能选择取消合同，或是接受目前房屋的状
况。
有些客人认为，破产房与SHORT SALE的房子相比，会比较破烂一些。这在房屋市场刚开
始大幅下跌的时候是对的。但从2010上半年开始，许多破产房在上市之前，都经过了装
修，基本上可以马上入住。反而是SHORT SALE的房子，由于屋主缺少资金，有不少地方
需要修补。
从目前情况看，买破产房和APPROVED SHORT SALE的房子会比较快。而其他两种SHORT
SALE会很慢，而且有可能被银行拒绝。在这种情况下，买主不应该只投一个合同，应该
多看房，多出几个合同。一旦一个合同被接受，立即取消其它的合同。 | o**s
发帖数: 891 | | T*****u
发帖数: 3257 | 3 同时投几个合同？are you sure?万一有合同同时被接受了怎么办？ | m*******r
发帖数: 8950 | 4 合同在RATIFIIED后，三天内，BUYER可以取消合同，不用说明任何理由。而且，合同一
般都有CONTINGENCY，如HOME INSPECTION CONTINGENCY，LOAN CONTINGENCY等，BUYER
完全可以用CONTINGENCY来取消合同。另外，在收到HOA DOC或CONDO DOC之后，也有几
天时间AVOID合同。 |
|
|
|
|
|
|
