q*********1
发帖数: 142 | 1 女房客有8次被赶记录，男房客有4次被赶记录，像这样的人还敢去法庭吗？ 他要不去
法庭，我就胜了。 |
l*******k
发帖数: 922 | |
q*********1
发帖数: 142 | 3 挂牌在门口他们主动联系了，当时工作危机，没有想那么多，现在麻烦就来了。
【在 l*******k 的大作中提到】
: 你是怎么找到这一对房客的？
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m*******p
发帖数: 1978 | 4 说到底还是扣门儿惹的祸，包租婆用agents几乎一定是省心，而且通常省钱的。 |
q*********1
发帖数: 142 | 5 你说的有道理吧，说完风凉话以后，也帮我出出主意呗，
【在 m*******p 的大作中提到】
: 说到底还是扣门儿惹的祸，包租婆用agents几乎一定是省心，而且通常省钱的。
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F**0
发帖数: 5004 | 6 法庭赢了可能还得等警察上门赶人。
按法律程序来，而且绝不能让步，一定要赶走。 |
m*******p
发帖数: 1978 | 7 这次都过去了，以后坚决用agent. 租房的credit没好的，最最重要的信息是前房主的
referral. |
m*******p
发帖数: 1978 | |
m********s
发帖数: 55301 | 9 放心吧，他们绝对不敢去法庭的，法庭上的法官、陪审员他俩都认识。 |
q*********1
发帖数: 142 | 10 对呀，听你们这么一说心里感觉好很多，把他们赶走就行，要是我都不好意思去法庭，
就怕赶不走他们。但愿如你们所说，谢谢各位了。
【在 m********s 的大作中提到】
: 放心吧，他们绝对不敢去法庭的，法庭上的法官、陪审员他俩都认识。
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q*********1
发帖数: 142 | 11 是的，好的他能买的起房子。押金押两个月的房租可不可以。
【在 m*******p 的大作中提到】
: 这次都过去了，以后坚决用agent. 租房的credit没好的，最最重要的信息是前房主的
: referral.
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a9
发帖数: 21638 | 12 你这故事是咋编出来的？
【在 q*********1 的大作中提到】
: 对呀，听你们这么一说心里感觉好很多，把他们赶走就行，要是我都不好意思去法庭，
: 就怕赶不走他们。但愿如你们所说，谢谢各位了。
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q*********1
发帖数: 142 | 13 为什么要编故事那。肠子都要悔青了，还编故事呀。
【在 a9 的大作中提到】
: 你这故事是咋编出来的？
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t****0
发帖数: 13 | 14 This may be helpful for new landlord dealing with Texas eviction cases:
1. 德州房地产法（Texas Property Code）简称TPC, 给房东很好的保护。
2. 房东上法庭驱离租客。首先房东必须按照 TPC 条例，准备一份驱逐通知（
Eviction Notice）. 这份通知必须用准确的法律语言写清楚，由于租客拖欠房租，违
反合同，根据合同条款，租客必须限时搬走。否则房东将提交驱逐申请（Eviction
Petition）给当地法庭（Justice of Peace Court） 简称JP 法庭。大部分租客会担心
这个驱逐提案会造成严重的租房信用危害，所以会同房东妥协。在法庭外解决。
3. 如果租客拒绝和解，那么房东只能作为主诉人（Plaintiff）提交驱逐提案。这时除
了熟悉TPC，还必须参考德州民事诉讼法（Texas Rules of Civil Procedure）TRCP。
这个驱逐案官方称为强行入住滞留案（Forceful Entry and Detainer，FED）。有关法
律参考TPC 24和TRCP 510。这时注意所有在合同上的租客必须作为被诉人（Defendant
）一一例出，18岁以下的不用。否则将来法警无法驱赶。法庭按照租客的人头收费，大
约$110 左右如果只有一个租客，然后每个租客另加$70。交完费以后，法庭办事员会决
定一个出庭日期，大约等10到21天。法警会将传票（Citation）通知被告。
4. 这时有一个即时占用担保（Immediate Possession Bond）原告可以申请，但一般不
建议做。这条法律条文近年来有所改动，偏租客方面。
5. 到出庭时，房东必须到庭，否则法案取消。如果租客不出庭，法庭会判原告胜诉。
如果租客到庭，房东必须提供驱逐理由和证据。租客可以反对，如果驱逐通知不符合法
规，房东可能会败诉，然后从新开始驱逐通知过程。如果房东胜诉，房东可以追讨欠缺
的房租，但是不能追讨其他损失。其他损失要在另外一个诉讼追讨。一般这个房租拿不
回来。但是不要放弃。
6. JP法庭判决之后，租客有5天时间，包括周末，来上诉。其实有可能等6到7天。看JP
法庭的关门时间。所以不要在这日子之前找法警。5天之后，到法庭申请驱逐法令（
Writ of Possession）。大概付费$105，然后，法庭办事员会通知法警，（Sheriff
Deputy），他们会到房子去张贴一张24小时离开限令。如果租客24小时没有离开，警察
会到场将他们赶走。房东必须雇人将租客的东西搬到屋外，然后换锁。一般租客会这时
自己搬走。
7. 如果碰到职业无良租客，他们会上诉。上诉通知在JP法庭办理，同时提交一项上诉
担保方式。最经济的办法是填一份贫困申明（Pauper's Affidavit）. 该文件指出上诉
人经济困难，无法承担上诉费用。这个上诉无需理由.在德州，TPC 有专门一条法律规
定，如果因为拖欠房租，并用穷人免费上诉，则必须在5天之内，在法庭付一个月的房
租。否则房东可以申请法令，将房客立马赶走.
8. 当租客上诉后，JP法庭会送一份通知给房东，询问房东对贫困申明有无反对。这时
，房东可以选择挑战贫困申明，因为上诉人必须提供证据。如果挑战成功，上诉人可以
上诉挑战，这个过程会延缓审判过程，从而租客可以战术性拖延时间，并且继续造成对
方律师费用。所以，除非房东有十分把握迫使租客交纳上诉保证金，挑战贫困申明只会
带来战术性的损失。
9. 当JP法庭批准上诉，所有案卷转移到县民事法庭（County Court of Law），又称审
判法庭（Trial Court）。当县法庭收到案卷后，县法庭会确定开庭时间。审判法庭将
重审这个FED案件，仍然由起诉人主诉开场，被告辩解，提供证据，询问证人，最后原
告结束证词，被告结束辨词，原告答复。法官宣判。该法庭审判程序正规，一般要求律
师代理，但是德州法律充许双方自我代理（Pro se）所以双方必须速读法律，不然法官
会中止案件。
10. 法官一般会判原告胜诉，当场签发最终判决（Final Judgement）。被告在5天之内
必须上诉。这个上诉过程极度复杂，一般官司会到此结束，因为需要律师指导或者代理
，但是律师一般不愿上诉没有理由的案件，而被告自我代理一般不具备上诉知识，而且
还会需要上诉费用和担保。
11. 在第十天如果被告没有提交担保，到县法庭申请驱逐法令。县法庭的驱逐法令交法
警（Sheriff Deputy）实施.Same as 6.
Good luck to your eviction case! |
y****i
发帖数: 12114 | |
t****0
发帖数: 13 | 16
同感，也可能上诉，如有程序出错，时间可以长达n个月的。
【在 y****i 的大作中提到】
: 为啥不敢去？要是不敢去，之前的记录咋来的？
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M**2
发帖数: 1121 | 17 要是你在纽约市或者新泽西你就惨了。
这种房客你当时也敢租？胆子大的可以啊。 |
