请教大家关于上small claims court - Living版

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Living版 - 请教大家关于上small claims court

相关主题
● Seller说只付Commission和$4 per $1000 NY state transfer tax
● [update]俺把无理克扣押金的租房代理给告了！
● 卖方用 power of attorney, 需要注意什么？
● 这样的租客能不能要？
● closing的时候人不在这样的情况正常吗
● 家庭内部转手过的房子有什么要注意的么？
● short sale银行批了，可以不要吗？
● 小额法庭赢了却拿不到钱
● 求助---买房遇见恶意敲诈的卖方
● lien search

相关话题的讨论汇总
话题: 卖家话题: close话题: lien话题: 法庭话题: 卖方

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p*******4
发帖数: 34

买房买的很糟心，碰上个赖皮不负责的卖家，导致我们两次都没close成，第一次是因
为租客说卖家没有用certified mail通知他们，所以拒绝搬走，而且卖方答应的修理工
作一样没开始。我们等了三个月，还得重新lock mortgage rate，所有的过程再来一遍
，当时就怕出问题，就签了协议，如果因为卖方原因再不能close，他们不但要还押金
，还要补偿我们appraisal, HOA问卷，inspection的费用。然后整整三个月，卖方该修
的还是没修，租客搬走后把一堆家具东西丢的满屋子都是，我们close当天上午去最后
检查的时候，空调也不工作，家里全是厕所的臭味，东西扔的到处都是，一点都没有清
洁。当时就觉得心好累，不想再要这个房子了，律师也说这种情况没法close。但是现
在卖家只愿意还我们的押金，拒绝支付我们其他费用。
我们就觉得就算钱要不回来，也不应该这么轻易的就放了他们，律师建议我们去small
claim court告卖方。现在有个问题是卖家现在不在美国，都是委托他父母处理，我们
律师也不知道卖家的海外地址，但是有他父母的联系方式。这种情况我们如果file
claim，该怎么写被告人地址呢？
请大家不吝赐教，谢谢啦！

n*****j
发帖数: 135

1) 让律师联系卖家和其父母，并让其提供POA,这样卖方父母也可以出庭。
2）涉及所有的索赔金额，必须有书面证明，不能擅自编造。
3) 由于租客原因，而不能将此责任牵扯到卖家。
4) 要根据合同和补充的违约，而提出相关的索赔。
5）房客的证词，作为证据是不充分的。
6) 在房屋出租期间，若房客不允许维修或阻挠，卖家是不能进入的。
所以说，你这个官司打赢了，也没有多少油水，更别说是小额法庭。

p*******4
发帖数: 34

谢谢你详细的指导。
我们并没有要什么油水，只是把该要回来的钱要回来而已，就算要不回来，也觉得不能
让Seller觉得这样play我们是件很随意的事情。从租客搬走到我们close有足足一周的
时间，listing agent也保证了说所有的维修及房屋清洁会在我们final walk through
两天前弄好，但是他们并没有做到，而且导致我们约好的pre-settlement inspection
到最最后不得不改到close当天上午。
我们不需要房客做什么证明，我们有所有的书面合约、照片及inspection report为证
，在我们close当天卖家没有履行合约导致无法close。
想再请教一下，你提到让律师联系卖家和其父母出据POA，这里的律师必须是
litigation attorney嘛，还是说负责我们Close的律师就可以？谢谢！

【在 n*****j 的大作中提到】

: 1) 让律师联系卖家和其父母，并让其提供POA,这样卖方父母也可以出庭。
: 2）涉及所有的索赔金额，必须有书面证明，不能擅自编造。
: 3) 由于租客原因，而不能将此责任牵扯到卖家。
: 4) 要根据合同和补充的违约，而提出相关的索赔。
: 5）房客的证词，作为证据是不充分的。
: 6) 在房屋出租期间，若房客不允许维修或阻挠，卖家是不能进入的。
: 所以说，你这个官司打赢了，也没有多少油水，更别说是小额法庭。

p*******m
发帖数: 20761

到底close没有
没有close直接寄信到这个地址告卖家就好了他出不出庭没关系
小额法庭很容易告的

p*******4
发帖数: 34

没有close成，如果是这样，就简单多了，可是寄到这个地址，卖家收不到传票也没事
吗？
谢谢！

【在 p*******m 的大作中提到】

: 到底close没有
: 没有close直接寄信到这个地址告卖家就好了他出不出庭没关系
: 小额法庭很容易告的

n*****j
发帖数: 135

1) 挂号信同时 email 通知卖家，告知你已起诉小额法庭。
2) 卖家会通过poa，委托给父母，poa必须是county office record，才能有效。
3) 你不需要律师，你提到的close 律师，只是房屋买卖单证的，不是一码事。
4) 你的材料，包括文件、电话录音, text message, email，照片等。
5) 你的损失，包括所有的贷款费用，appraisal, inspection, cost of locking
rate, meal and gas, attorney fee, 请假等等。

p*******4
发帖数: 34

嗯，好详细，学习啦，特别感谢！
不好意思，再多问一下，因为现在卖家不在美国，那这个挂号信应该寄到哪里去呀？我
在file claim的时候，被告地址可以就填卖家要卖的房子地址吗？还是说必须先有他对
他父母的委托书，然后地址填他父母的？
谢谢！

【在 n*****j 的大作中提到】

: 1) 挂号信同时 email 通知卖家，告知你已起诉小额法庭。
: 2) 卖家会通过poa，委托给父母，poa必须是county office record，才能有效。
: 3) 你不需要律师，你提到的close 律师，只是房屋买卖单证的，不是一码事。
: 4) 你的材料，包括文件、电话录音, text message, email，照片等。
: 5) 你的损失，包括所有的贷款费用，appraisal, inspection, cost of locking
: rate, meal and gas, attorney fee, 请假等等。

p*******m
发帖数: 20761

被告地址可以就填卖家要卖的房子地址
被告出不出庭是不是让他父母出庭不是你的事你管这个干嘛这事和他父母没关系
谁卖谁负责你操错心了

【在 p*******4 的大作中提到】

: 嗯，好详细，学习啦，特别感谢！
: 不好意思，再多问一下，因为现在卖家不在美国，那这个挂号信应该寄到哪里去呀？我
: 在file claim的时候，被告地址可以就填卖家要卖的房子地址吗？还是说必须先有他对
: 他父母的委托书，然后地址填他父母的？
: 谢谢！

n*****j
发帖数: 135

按照合同规定的地址，联系方法和email，同时cc 到listing agent的email。挂号信要
证明你已经寄出mail。
正象楼上说的，卖方出庭或委托其父母，是卖方的事情，若不出庭，对你更有利，但是
你需要事先做好自己的事。

p*******m
发帖数: 20761

你需要做的是找到处理你的case的小额法庭的地方一个县里有好多小额法庭小额法庭
file case非常简单和吃饼一样的基本上你星期一file email 卖家就会把钱给你这
点钱估计他们不会和你折腾星期五你的事情就可以解决了记得上来update一下就好
了

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● short sale银行批了，可以不要吗？
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p*******4
发帖数: 34

好嘞，学习啦，非常感谢！

【在 n*****j 的大作中提到】

: 按照合同规定的地址，联系方法和email，同时cc 到listing agent的email。挂号信要
: 证明你已经寄出mail。
: 正象楼上说的，卖方出庭或委托其父母，是卖方的事情，若不出庭，对你更有利，但是
: 你需要事先做好自己的事。

p*******4
发帖数: 34

嗯，好嘞，下周就去file claim，一定回来报告结果，谢谢啦！

【在 p*******m 的大作中提到】

: 你需要做的是找到处理你的case的小额法庭的地方一个县里有好多小额法庭小额法庭
: file case非常简单和吃饼一样的基本上你星期一file email 卖家就会把钱给你这
: 点钱估计他们不会和你折腾星期五你的事情就可以解决了记得上来update一下就好
: 了

p*******m
发帖数: 20761

明天不要等下周了

【在 p*******4 的大作中提到】

: 嗯，好嘞，下周就去file claim，一定回来报告结果，谢谢啦！

p*******4
发帖数: 34

好的！

【在 p*******m 的大作中提到】

:
: 明天不要等下周了

p*******m
发帖数: 20761

这周结束了告了吗？

d***0
发帖数: 211

我因为修车和修车铺有trouble，到小法庭告赢了。但他们根本不按判决赔钱。小法庭
说他们也没有办法。所以感觉白忙了几个月。
仅供参考。

d***0
发帖数: 211

我因为修车和修车铺有trouble，到小法庭告赢了。但他们根本不按判决赔钱。小法庭
说他们也没有办法。所以感觉白忙了几个月。
仅供参考。

y****i
发帖数: 12114

卖家不是同意退押金么，还有啥别的费用？
另外，同意d5710的说法，小额法庭的执行力有限，非常有限。

p*******m
发帖数: 20761

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/free-books/small-claims-book/chapter24-2.html
你之后做啥了？赢了才是刚刚开始。

【在 d***0 的大作中提到】

: 我因为修车和修车铺有trouble，到小法庭告赢了。但他们根本不按判决赔钱。小法庭
: 说他们也没有办法。所以感觉白忙了几个月。
: 仅供参考。

y****i
发帖数: 12114

还有，第一次被摆了一道，就应该果断决定不和这路货浪费时间的啊。

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● [求教] 卖方拖延closing有何办法? 万分感谢！
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p*******m
发帖数: 20761

楼主呢？告了没？

p*******4
发帖数: 34

不好意思，最近有点忙没上来update.已经告了，但是法院说卖家有30天respond的时间
，现在卖家也没理我们，房子也重新挂在市场上了，但是一直也没有卖掉.我们也咨询
了litigation attorney，放lien的前提也是得先拿到法院的裁决，需要很久。所以我
们能做的只有等了。谢谢你的关心，有后续的话我会update的。

【在 p*******m 的大作中提到】

: 楼主呢？告了没？

p*******4
发帖数: 34

n*****j
发帖数: 135

p*******4
发帖数: 34

p*******m
发帖数: 20761

到底close没有
没有close直接寄信到这个地址告卖家就好了他出不出庭没关系
小额法庭很容易告的

p*******4
发帖数: 34

没有close成，如果是这样，就简单多了，可是寄到这个地址，卖家收不到传票也没事
吗？
谢谢！

【在 p*******m 的大作中提到】

: 到底close没有
: 没有close直接寄信到这个地址告卖家就好了他出不出庭没关系
: 小额法庭很容易告的

n*****j
发帖数: 135

p*******4
发帖数: 34

p*******m
发帖数: 20761

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● offer被accept了还能反悔吗？
● 新手下OFFER，郁闷下
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n*****j
发帖数: 135

p*******m
发帖数: 20761

p*******4
发帖数: 34

好嘞，学习啦，非常感谢！

【在 n*****j 的大作中提到】

p*******4
发帖数: 34

嗯，好嘞，下周就去file claim，一定回来报告结果，谢谢啦！

【在 p*******m 的大作中提到】

p*******m
发帖数: 20761

明天不要等下周了

【在 p*******4 的大作中提到】

: 嗯，好嘞，下周就去file claim，一定回来报告结果，谢谢啦！

p*******4
发帖数: 34

好的！

【在 p*******m 的大作中提到】

:
: 明天不要等下周了

p*******m
发帖数: 20761

这周结束了告了吗？

d***0
发帖数: 211

我因为修车和修车铺有trouble，到小法庭告赢了。但他们根本不按判决赔钱。小法庭
说他们也没有办法。所以感觉白忙了几个月。
仅供参考。

d***0
发帖数: 211

我因为修车和修车铺有trouble，到小法庭告赢了。但他们根本不按判决赔钱。小法庭
说他们也没有办法。所以感觉白忙了几个月。
仅供参考。

y****i
发帖数: 12114

卖家不是同意退押金么，还有啥别的费用？
另外，同意d5710的说法，小额法庭的执行力有限，非常有限。

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● 卖家/agent这样做合法吗？
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p*******m
发帖数: 20761

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/free-books/small-claims-book/chapter24-2.html
你之后做啥了？赢了才是刚刚开始。

【在 d***0 的大作中提到】

: 我因为修车和修车铺有trouble，到小法庭告赢了。但他们根本不按判决赔钱。小法庭
: 说他们也没有办法。所以感觉白忙了几个月。
: 仅供参考。

y****i
发帖数: 12114

还有，第一次被摆了一道，就应该果断决定不和这路货浪费时间的啊。

p*******m
发帖数: 20761

楼主呢？告了没？

p*******4
发帖数: 34

: 楼主呢？告了没？

p*******4
发帖数: 34

来update一下，过了三个月，法院判决终于下来了，对方承认了debt，法院自动判我们
赢。接下来就是如何讨债了，还望大家支招！现在卖家那个房子刚刚pending，我们还
有机会放个lien。现在我们是不是先联系对方，如果不还就直接去supreme court
order一个lien？
谢谢大家前期帮忙支招！

p*******m
发帖数: 20761

必须直接去放个lien 有些人根本没有的谈要谈他早就和你谈了快点干不然就来不及了
跟你说了这种事情跟吃饼一样简单的

【在 p*******4 的大作中提到】

: 来update一下，过了三个月，法院判决终于下来了，对方承认了debt，法院自动判我们
: 赢。接下来就是如何讨债了，还望大家支招！现在卖家那个房子刚刚pending，我们还
: 有机会放个lien。现在我们是不是先联系对方，如果不还就直接去supreme court
: order一个lien？
: 谢谢大家前期帮忙支招！

m********s
发帖数: 55301

你如果不能在周一下午3:30就把lien放上去，基本就没机会拿到钱了。

【在 p*******4 的大作中提到】

i***e
发帖数: 9429

有了法院判决你就不用担心了，先去讨钱，如果不还就直接上lien。

【在 p*******4 的大作中提到】

p*******m
发帖数: 20761

讨什么钱，直接上lien

【在 i***e 的大作中提到】

: 有了法院判决你就不用担心了，先去讨钱，如果不还就直接上lien。

f****i
发帖数: 20252

直接去county登记一个lien，卖家才会理

【在 p*******m 的大作中提到】

:
: 讨什么钱，直接上lien

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● 卖方用 power of attorney, 需要注意什么？
● 这样的租客能不能要？
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p*******4
发帖数: 34

嗯嗯，太谢谢你了，出了很多主意！

及了

【在 p*******m 的大作中提到】

:
: 讨什么钱，直接上lien

p*******4
发帖数: 34

这个是为什么呀？是说怕对方把房子卖掉嘛？

【在 m********s 的大作中提到】

: 你如果不能在周一下午3:30就把lien放上去，基本就没机会拿到钱了。

p*******4
发帖数: 34

那我们应该是去recorder's office呢，还是去法院file judgement lien? 谢谢！

【在 f****i 的大作中提到】

: 直接去county登记一个lien，卖家才会理

p*******4
发帖数: 34

刚刚研究了一下这边的条款，明白怎么弄啦，谢谢！

【在 f****i 的大作中提到】

: 直接去county登记一个lien，卖家才会理

p*******m
发帖数: 20761

https://www.rocketlawyer.com/article/how-to-place-a-lien-on-a-house-or-other
-personal-property.rl
Filing a Judgment Lien
https://www.wikihow.com/File-a-Lien
你是哪个州自己做点research吧大家只能帮你到这里了

【在 p*******4 的大作中提到】

: 那我们应该是去recorder's office呢，还是去法院file judgement lien? 谢谢！

p*******4
发帖数: 34

谢谢谢谢！我刚刚研究明白啦！

other

【在 p*******m 的大作中提到】

:
: https://www.rocketlawyer.com/article/how-to-place-a-lien-on-a-house-or-other
: -personal-property.rl
: Filing a Judgment Lien
: https://www.wikihow.com/File-a-Lien
: 你是哪个州自己做点research吧大家只能帮你到这里了

p*******m
发帖数: 20761

星期一必须搞定不然你前面的都白费了

【在 p*******4 的大作中提到】

: 谢谢谢谢！我刚刚研究明白啦！
:
: other

m********s
发帖数: 55301

楼主要让买家马上发现房子有个新lien所以买家选择退出现在合同或者买家要求卖家必
须先付清lien然后才继续合同。
只有这样才能给现房主巨大的动力给你赶紧还钱。
懂了吗？
否则，楼主准备哭吧。

【在 p*******4 的大作中提到】

: 这个是为什么呀？是说怕对方把房子卖掉嘛？

p*******4
发帖数: 34

嗯，周一就去！

【在 p*******m 的大作中提到】

:
: 星期一必须搞定不然你前面的都白费了

p*******4
发帖数: 34

嗯，明白！谢谢！

【在 m********s 的大作中提到】

: 楼主要让买家马上发现房子有个新lien所以买家选择退出现在合同或者买家要求卖家必
: 须先付清lien然后才继续合同。
: 只有这样才能给现房主巨大的动力给你赶紧还钱。
: 懂了吗？
: 否则，楼主准备哭吧。

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● 这样的租客能不能要？
● closing的时候人不在这样的情况正常吗
● 家庭内部转手过的房子有什么要注意的么？
● short sale银行批了，可以不要吗？
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p*******4
发帖数: 34

上来update一下，钱要回来啦！
我们州申请judgement lien还有点麻烦，要先把judgement transcript从小额法庭转到
superior court，然后第二天会给一个新的case number，之后要等十天才能放lien，
还得填表委托sheriff做。我们的时间是不够赶在卖家和新的买家约定的过户日前放
lien的。因为首先在小额法庭申请certified copy of transcript就要好几天，等转到
superior court后再等10天，人家房子早就过户了。不管怎样，我还是先把case转到了
superior court，拿到了新的case number，然后告知卖家case转到superior court了
，如果不还钱，就会有court action之类的。还好，对方很快就还钱啦！
感慨一下确实这类纠纷官司好打，钱不好要，从file court claim到拿到判决基本是个
很漫长的处理过程。我们真的运气不错！
感谢大家在这个过程中为我们出谋划策，学到了很多，鞠躬！

p*******m
发帖数: 20761

不争美金挣口气很简单的事情时间比较久而已美国嘛不爽了就告没什么比中国好
的法律制度还在就是了但是但是但是也不知道能撑多久了

【在 p*******4 的大作中提到】

: 上来update一下，钱要回来啦！
: 我们州申请judgement lien还有点麻烦，要先把judgement transcript从小额法庭转到
: superior court，然后第二天会给一个新的case number，之后要等十天才能放lien，
: 还得填表委托sheriff做。我们的时间是不够赶在卖家和新的买家约定的过户日前放
: lien的。因为首先在小额法庭申请certified copy of transcript就要好几天，等转到
: superior court后再等10天，人家房子早就过户了。不管怎样，我还是先把case转到了
: superior court，拿到了新的case number，然后告知卖家case转到superior court了
: ，如果不还钱，就会有court action之类的。还好，对方很快就还钱啦！
: 感慨一下确实这类纠纷官司好打，钱不好要，从file court claim到拿到判决基本是个
: 很漫长的处理过程。我们真的运气不错！

m********s
发帖数: 55301

不错。
lien只要挂在房子上，就是买方、双方agents跟欠楼主钱的卖家一起玩命，卖家肯定老
老实实而且快速地把钱还清。

【在 p*******4 的大作中提到】

(共1页)

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● [求教] 卖方拖延closing有何办法? 万分感谢！
● 买房刚签了agreement，发现卖方有70k多irs的lien，是不是要back off？
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● 我作为买家可以直接跟卖家代理联系吗？
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