J******a
发帖数: 218 | 1 买房agreement里头写了如果6月15号之前没有拿到贷款的commitment我们可以退出并拿
回押金。现在我们只有conditional approval，是所谓的commitment么？一般都是这样
么？我们有什么风险？怎么避免？当然我们希望能拿到贷款
具体情况是：
6月29号房子close
5月22号我们就提交了mortgage agent要求的材料
5月27日appraisal report signed and dated（我们6月4号才收到）
6月9日才submit to underwrite
之后每天都要求补很多材料（我们都是当天晚上就交给他们）
6月11日很晚给了个conditional approval
里头列了很多condition，包括一些我们已经提交的材料
这正常么？
给mortgage agent 打电话也不接
发了个email说在review condition，确保符合
主要是觉得agent刚开始时不弄，现在短时间要求各种材料
不知道能不能顺利办下来贷款
我们接下去应该/能怎么做？
第一次买房，没有经验，请大家帮忙，非常感谢！ |
I*********e
发帖数: 65 | 2 Conditional Approval就是所谓的Loan Commitment， 一般拿到Loan Commitment以后
， 有经验的Loan Officer就能确定贷款是不是一定能行。当然最有经验的Loan
Officer拿到您贷款材料的时候就能确定贷款会不会有potential 问题了。
从您的问题看来您的Loan Officer不是特别靠谱， 现在的处理方式有：
1. 选择相信Loan Officer希望贷款能做下来。如果自己的case是很简单的那种的话，
可以稍微放心些。
2. 退出合同， 拿回定金。
3. 换Loan Officer, 重新开始贷款。
不管怎么选择， 您现在的情况都比较被动了， 再次提醒客户朋友们， 在开始贷款前
， 客户有选择Loan Officer的权力, 这个时候一定要谨慎选择Loan Officer。下面几
点建议供参考：
1. 找朋友或者同事介绍的，网上经常发言的也应该都比较在意名声。
2. 要Quote的时候，通过打电话，发email等来考察Loan Officer 的责任心。要找一个
自己感觉以后每次联系都能找得到的Loan Officer。
3. 要Quote的时候，考察一下Loan Officer 的业务能力。申请贷款， 特别是第一次，
肯定会有很多问题，在联系Loan Officer 的时候可以把问题提前列个单子，一个优秀
的Loan Officer会深入浅出， 把专业的问题解释到任何客户都能听明白。一个问题，
只要你听不明白，就不是你的问题， 而是Loan Officer 的问题。
4. 要报价的时候，要在同一天最好同一时间要，这样才好比较，因为利率是每天都变
化的，有时候同一天也会变化。
另外，在这个过程中还要注意的几个小问题是：
1. 信用记录不要过多查询。可以找一家公司查， 要一份复印件，如果别的贷款公司需
要就传真或者email 给他们。 信用记录给别的公司的时候请注意把给你查信用的公司
的信息覆盖。
2. 如果一家贷款公司的offer比其他家的好很多， 在不了解这家贷款公司的情况下请
慎重，需要更多的考察这家公司和Loan Officer的诚信。因为金融学有个说法，收益越
大， 风险越大。这种情况下碰上不良贷款公司/Loan Officer 的机率会大很多。
3. 没有难度的贷款在选择Loan Officer 的时候可以要求稍微低一些， 感觉有难度的
贷款一定要找有经验聪明的Loan Officer。 |
J******a
发帖数: 218 | 3 非常感谢！吃一堑长一智
还有点不明白。如果我们现在算是已经拿到了commitment，那不就不能根据条款退出了
么（因为只有在15日之前拿不到commitment才能退出的呀）？如果到closing date还没
有approve，是不是就要损失押金和appraisal的钱？换loan officer的话半个月的时间
是不是太紧了？
另外贷款的银行是Wells Fargo，考古了一下，发现他们的操作都很慢，有到最后一刻
才批的，哭：（
【在 I*********e 的大作中提到】
: Conditional Approval就是所谓的Loan Commitment， 一般拿到Loan Commitment以后
: ， 有经验的Loan Officer就能确定贷款是不是一定能行。当然最有经验的Loan
: Officer拿到您贷款材料的时候就能确定贷款会不会有potential 问题了。
: 从您的问题看来您的Loan Officer不是特别靠谱， 现在的处理方式有：
: 1. 选择相信Loan Officer希望贷款能做下来。如果自己的case是很简单的那种的话，
: 可以稍微放心些。
: 2. 退出合同， 拿回定金。
: 3. 换Loan Officer, 重新开始贷款。
: 不管怎么选择， 您现在的情况都比较被动了， 再次提醒客户朋友们， 在开始贷款前
: ， 客户有选择Loan Officer的权力, 这个时候一定要谨慎选择Loan Officer。下面几
|
o*****p
发帖数: 5952 | 4 1. 若在closing day 前还没有搞定贷款，一般卖家都愿意延长几天。
2. 不建议你现在冒然换loan agent, 因为只有半个月了，时间太短，建议你每天催，
晓之以理，动之以情，多push.
3. 争气卖家延长一周，现在就换mortgage broker, 材料齐，您配合，三周时间上也许
来得及。
下面是我们的建议如何找贷款broker
首先打电话，是否容易找到有 licence 的 mortgage broker 本人，还是助理或同事？
是否真诚还是忽悠。根据法律，只有有贷款执照之人才能和你讲利息.
其次，做一个贷款需好3-4周，看broker 是否尽心尽力，是否及时回你的电话和电邮，
能否主动和你联系。这是个态度，也是服务质量和专业水准。找—个经验丰富，业务能
力强，又负责任,靠谱的mortgage broker很重要.电话要打得通，本人要找得到!
最后，利率是否有竞争力，是否有隐藏费用; 能否按时close, 这点对购屋贷款尤其重
要.因为有remove loan contingency 和按时close圧力, 防止不肖之人的Bait and
Switch的策略。 |
I*********e
发帖数: 65 | 5 如果我是在您现在的情况下会选择跟现在的Loan Officer继续做下去。
1. 不管怎么说Loan Commitment已经拿到。您自己也可以仔细看一下Loan Commitment
， 看看有没有什么达不到的条件。如果有不懂的可以问Loan Officer或者上来问一下
。
2. 贷款推后几天， 一般卖方还是愿意延期的，除非有高价的back up offer。因为卖
方和listing agent都不会愿意再重新list，open house等再来一遍。 如果到时候暂时
过不了户， 好好和卖方商量一下。 卖方最怕的是贷款批不下了， 永远过不了户。
3. 现在能做的只能是想办法work with loan officer， 让他能为您尽力工作， 要催
但是要注意方法和态度。 很多事情就是这样， 选择之前主动权在您手里， 选择后主
动权就在别人手里了。
祝好运！
【在 J******a 的大作中提到】
: 非常感谢！吃一堑长一智
: 还有点不明白。如果我们现在算是已经拿到了commitment，那不就不能根据条款退出了
: 么（因为只有在15日之前拿不到commitment才能退出的呀）？如果到closing date还没
: 有approve，是不是就要损失押金和appraisal的钱？换loan officer的话半个月的时间
: 是不是太紧了？
: 另外贷款的银行是Wells Fargo，考古了一下，发现他们的操作都很慢，有到最后一刻
: 才批的，哭：（
|
q********a
发帖数: 438 | 6 同意４楼操作方式，催促你目前的 ＬＯＡＮ ＯＦＦＩＣＥＲ， 同时联系卖家，告
知贷款可能延时。你现在的ＯＰＴＩＯＮ ＦＥＥ 就是你约束卖方的手段，在此情况
下，卖方是不能有任何违约操作的，并且即使退回你的ＥＡＲＮＥＳＴ ＭＯＮＥＹ，
也需要再等几个星期时间，这样造成卖方更长时间的ＲＥＬＩＳＴＩＮＧ 。 |
J******a
发帖数: 218 | 7 真是太谢谢大家的建议!我们还是选择用现在的mortgage agent, 实在是时间太紧了。
现在的mortgage agent 是buyer agent 推荐的。buyer agent 发邮件问过是不是要
extension,说是不用。希望我们和buyer agent催着点，贷款能顺利下来
【在 q********a 的大作中提到】
: 同意４楼操作方式，催促你目前的 ＬＯＡＮ ＯＦＦＩＣＥＲ， 同时联系卖家，告
: 知贷款可能延时。你现在的ＯＰＴＩＯＮ ＦＥＥ 就是你约束卖方的手段，在此情况
: 下，卖方是不能有任何违约操作的，并且即使退回你的ＥＡＲＮＥＳＴ ＭＯＮＥＹ，
: 也需要再等几个星期时间，这样造成卖方更长时间的ＲＥＬＩＳＴＩＮＧ 。
|
t****a
发帖数: 439 | 8 Conditional approval应该没啥问题了；无非再重新提交一些材料；Wells Fargo好像
都是拖到最后的；不要着急，take it easy
Good luck
【在 J******a 的大作中提到】
: 真是太谢谢大家的建议!我们还是选择用现在的mortgage agent, 实在是时间太紧了。
: 现在的mortgage agent 是buyer agent 推荐的。buyer agent 发邮件问过是不是要
: extension,说是不用。希望我们和buyer agent催着点，贷款能顺利下来
|
c*****4
发帖数: 900 | 9 如果回头看，你的lender从提交材料到submit to underwriting耗的时间太长（05/22
- 06/09，18天），但是现在由于closing时间太紧，不建议重新找lender，最有效的方
法就是不停的打电话发email问loan officer，留好通信的记录，如果24小时之内loan
officer还是没有回音，就打电话到他们的部门去往上找manager或者supervisor，附上
你的这个timeline，以及loan officer不回话的证据，并不断跟他们follow up，可以
强调同行业的其他lender的审核时间远远比这个快。
另外，要搞清楚他们到底离final approval还差什么，接下来到closing的每一步的
timeline是怎样，一定要得到确切答复。
【在 J******a 的大作中提到】
: 买房agreement里头写了如果6月15号之前没有拿到贷款的commitment我们可以退出并拿
: 回押金。现在我们只有conditional approval，是所谓的commitment么？一般都是这样
: 么？我们有什么风险？怎么避免？当然我们希望能拿到贷款
: 具体情况是：
: 6月29号房子close
: 5月22号我们就提交了mortgage agent要求的材料
: 5月27日appraisal report signed and dated（我们6月4号才收到）
: 6月9日才submit to underwrite
: 之后每天都要求补很多材料（我们都是当天晚上就交给他们）
: 6月11日很晚给了个conditional approval
|
