J****R
发帖数: 373 | 1 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
少付给银行利息么？
这本身就省下了很多钱啊。
如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
这样想对不对。 |
c****o
发帖数: 32446 | |
t*****e
发帖数: 2228 | 3 理由呢？我也觉得15年，但是按这个逻辑我肯定也同意4年还清。
【在 c****o 的大作中提到】
: 不对，30年
|
J****R
发帖数: 373 | 4 为啥呢？展开说说？
【在 c****o 的大作中提到】
: 不对，30年
|
s**********d
发帖数: 36899 | 5 利息低的时候贷的越多越长越合算。
你省的月付，是有用途and/or能下仔的。
不说股市，银行利息不定过两年涨回5%。 |
k****2
发帖数: 69 | 6 贷15年比30年少付了很多利息。不过你的月付会比３０年高，如果有的人打算有余钱做
别的投资，会选３０年的。 |
t*****e
发帖数: 2228 | 7 太乐观了，bill gross还认为未来几年最多涨到3%呢，5%短期内是不可能的，凡是有钱
不还贷款的要么是有其他投资渠道的，要么就是都坚信利率回调的，其实说不准，搞不
定跟日本差不多，算我悲观。
【在 s**********d 的大作中提到】
: 利息低的时候贷的越多越长越合算。
: 你省的月付，是有用途and/or能下仔的。
: 不说股市，银行利息不定过两年涨回5%。
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l****3
发帖数: 896 | 8 15年前的10万跟现在的10万价值一样吗？花未来的钱最合算。 |
t*****e
发帖数: 2228 | 9 15年和30年差1%, 除非铁定了还个30年，不然还是15年好，靠利息抵税其实也没几万利
息可抵，羊毛出在羊身上，是否明智还得backtesting
【在 k****2 的大作中提到】
: 贷15年比30年少付了很多利息。不过你的月付会比３０年高，如果有的人打算有余钱做
: 别的投资，会选３０年的。
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t*****e
发帖数: 2228 | 10 都算进去了，你15年前贷款10万，你到现在还完一共还掉的可能得15万，你说15年前10
万跟现在15万，价值可能是等同的。
【在 l****3 的大作中提到】
: 15年前的10万跟现在的10万价值一样吗？花未来的钱最合算。
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s**********d
发帖数: 36899 | 11 那你就应该选15年的啊。
【在 t*****e 的大作中提到】
: 太乐观了，bill gross还认为未来几年最多涨到3%呢，5%短期内是不可能的，凡是有钱
: 不还贷款的要么是有其他投资渠道的，要么就是都坚信利率回调的，其实说不准，搞不
: 定跟日本差不多，算我悲观。
|
t*****e
发帖数: 2228 | 12 我想选5y arm然后5年后一次付清，如果可以的话
【在 s**********d 的大作中提到】
: 那你就应该选15年的啊。
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s**********d
发帖数: 36899 | 13
那更好。
【在 t*****e 的大作中提到】
: 我想选5y arm然后5年后一次付清，如果可以的话
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J****R
发帖数: 373 | 14 这个问题我也想过。不过我没有算清楚多付给银行的那些利息和自己投资收益比是多是
少。
如果贷30年的话，那每个月月付省下的钱，要多少收益率才能match多付给银行的利息
呢？
假如说贷30年，相对应贷15年的话，每年少付3万月供。用这3万投资股票，每年10%的
收益率。是不是就比贷15年要划算很多？
【在 s**********d 的大作中提到】
: 利息低的时候贷的越多越长越合算。
: 你省的月付，是有用途and/or能下仔的。
: 不说股市，银行利息不定过两年涨回5%。
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c****o
发帖数: 32446 | 15 如果美国成为日本那种尿样，你还留在美国干什么？
【在 t*****e 的大作中提到】
: 太乐观了，bill gross还认为未来几年最多涨到3%呢，5%短期内是不可能的，凡是有钱
: 不还贷款的要么是有其他投资渠道的，要么就是都坚信利率回调的，其实说不准，搞不
: 定跟日本差不多，算我悲观。
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t*******y
发帖数: 2424 | 16 在你能保证生活质量的前提下早还。如果吃饭穿衣都省，那就太不值了。
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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s**********d
发帖数: 36899 | 17 收益跟30年利率一样就相抵。
算上税就复杂很多，但影响不是太大。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7
【在 J****R 的大作中提到】
: 这个问题我也想过。不过我没有算清楚多付给银行的那些利息和自己投资收益比是多是
: 少。
: 如果贷30年的话，那每个月月付省下的钱，要多少收益率才能match多付给银行的利息
: 呢？
: 假如说贷30年，相对应贷15年的话，每年少付3万月供。用这3万投资股票，每年10%的
: 收益率。是不是就比贷15年要划算很多？
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b*****e
发帖数: 1032 | 18 我也同意在没有压力，没有其他收益高于房贷利息的前提下，15年当然好。 |
s*********8
发帖数: 1630 | 19 现在贷款率这么低，急着还钱犯不着。拿节余的钱干个什么别的都会比2点几的息高。
我同意在能力允许的范围内，选择15年。毕竟30年要多还不少息。虽说能抵稅，但是如
果收入不是很高（》50w), 能抵的税也有限。 |
w*****m
发帖数: 20421 | 20 最划算不是现金买不付利息吗？有钱就赶紧还吧
没钱勒紧裤腰带的还，还划算吗？ |
|
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N***3
发帖数: 801 | |
w*****m
发帖数: 20421 | 22 啥？一个月3000的房贷，失了业只能卖房吧，
赔钱卖还卖不出去的话，只能FORECLOSE掉，
谁给保险?
【在 N***3 的大作中提到】
: 30年贷款相当于给自己买了份失业保险。
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s**********d
发帖数: 36899 | 23 两个人贷款，能供15年的月付但单人只能30年的。我当年就是这样。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7
【在 w*****m 的大作中提到】
: 啥？一个月3000的房贷，失了业只能卖房吧，
: 赔钱卖还卖不出去的话，只能FORECLOSE掉，
: 谁给保险?
|
w*****m
发帖数: 20421 | 24 有钱当然是买高尚社区的学区房了，孩子上好学校，
将来能出息，这才是最划算的，放着好学区不买
为省俩利息买一般区或者差区房，这才是最不划算的 |
v********e
发帖数: 1985 | 25 你交给银行的钱就不付利息了吗？和三十年的比，你十五年还完，剩下十五年的利息都
是银行在拿。 |
w*****m
发帖数: 20421 | 26 拜托还有MORTGAEG INTEREST DEDUCTION的
有15年付完一个房子的么，不都是住几年
就换了么，不是换大房就是搬家的，你要
是为了孩子上学就基本没什么划算不划算的，
你要是为了投资赚钱，当然是30年自己平时
负担轻点好，50万的房子住10年变70万，
谁还在乎勒紧裤腰带那点利息
【在 v********e 的大作中提到】
: 你交给银行的钱就不付利息了吗？和三十年的比，你十五年还完，剩下十五年的利息都
: 是银行在拿。
|
c*********a
发帖数: 2265 | 27 我不明白你的逻辑啊，如果想着少付利息，那为啥五年后一次还清呢，为啥不现在现金
买呢？就算现在钱不够吧，那也应该有多少余钱还多少，越早还完越少利息啊。等五年
还是什么道理
我想选5y arm然后5年后一次付清，如果可以的话
【在 t*****e 的大作中提到】
: 我想选5y arm然后5年后一次付清，如果可以的话
|
D*****I
发帖数: 8268 | 28 1985年美国家庭收入中位数才22k，现在是50k，通胀了一倍
2000年的时候收入中位数也才40k
自己去想吧
【在 t*****e 的大作中提到】
: 理由呢？我也觉得15年，但是按这个逻辑我肯定也同意4年还清。
|
w*****m
发帖数: 20421 | 29 有钱还清当然好，万一还不清被LAYOFF，赶上经济危机通货膨胀，就有好看的了吧
【在 c*********a 的大作中提到】
: 我不明白你的逻辑啊，如果想着少付利息，那为啥五年后一次还清呢，为啥不现在现金
: 买呢？就算现在钱不够吧，那也应该有多少余钱还多少，越早还完越少利息啊。等五年
: 还是什么道理
:
: 我想选5y arm然后5年后一次付清，如果可以的话
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w**j
发帖数: 820 | 30 有别的投资年利润能超过你的贷款利率那当然是多贷款好，晚还钱，否则肯定是早还钱
合算，银行存款利率几乎是0啊 |
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c**2
发帖数: 8496 | 31 if the lower monthly payment (for 30yr) you save is to go to CD in your plan
, then it is not worth it.
If the money you save is to use in good return things, then yes to 30 yr |
t*****e
发帖数: 2228 | 32 现在现金不够，就那个意思呗，5年差不多可以还清，当然也不能勒紧裤腰带每个月所
有钱都prepay啊
【在 c*********a 的大作中提到】
: 我不明白你的逻辑啊，如果想着少付利息，那为啥五年后一次还清呢，为啥不现在现金
: 买呢？就算现在钱不够吧，那也应该有多少余钱还多少，越早还完越少利息啊。等五年
: 还是什么道理
:
: 我想选5y arm然后5年后一次付清，如果可以的话
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v********e
发帖数: 1985 | 33 纯数学问题，和你啥时卖房，通货膨胀都没有关系。要比十五年的利息和三十年的利息
就必须把时间都拉到三十年，然后算在三十年交完后的总利息.只把所有钱加起来的算
法是不对的。
【在 w*****m 的大作中提到】
: 拜托还有MORTGAEG INTEREST DEDUCTION的
: 有15年付完一个房子的么，不都是住几年
: 就换了么，不是换大房就是搬家的，你要
: 是为了孩子上学就基本没什么划算不划算的，
: 你要是为了投资赚钱，当然是30年自己平时
: 负担轻点好，50万的房子住10年变70万，
: 谁还在乎勒紧裤腰带那点利息
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T*****9
发帖数: 3015 | |
t***n
发帖数: 546 | 35 不需要精确计算。
如果15年和30年利率一样，那一定是30年合算，因为你可以选择15年或30年还清。
鉴于随着利率增加，30年的吸引力是连续单调下降的。那么就一定存在一个30年的利率
，它大于15年的利率，但是你觉得选哪个都无所谓
这多出来的利息，就是用来买了一个可以30年付清的选择。
所以简单因为15年利息低就选15年是错误的。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7
【在 T*****9 的大作中提到】
: 晕了，谁来给个计算示例啊。。。。
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b*****e
发帖数: 1032 | 36 能干什么投资能保证比15年的利息高？说投资收益大家都想，但在美国我至今没发现有
什么路子。请指教。
【在 s*********8 的大作中提到】
: 现在贷款率这么低，急着还钱犯不着。拿节余的钱干个什么别的都会比2点几的息高。
: 我同意在能力允许的范围内，选择15年。毕竟30年要多还不少息。虽说能抵稅，但是如
: 果收入不是很高（》50w), 能抵的税也有限。
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b*****e
发帖数: 1032 | 37 还有一种情况是，首付很多，一个人的贷款就足够了，无需两个人。
【在 s**********d 的大作中提到】
: 两个人贷款，能供15年的月付但单人只能30年的。我当年就是这样。
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7
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b*****e
发帖数: 1032 | 38 不说别的，就说你把30年贷款每个月相比15年少交的那本分加起来，一下子存银行，连
存15年定期，最低2%的利率。这样还是没有直接15年还清贷款划算。有的人说 炒股收
益高，但不是最低风险的投资。
【在 J****R 的大作中提到】
: 这个问题我也想过。不过我没有算清楚多付给银行的那些利息和自己投资收益比是多是
: 少。
: 如果贷30年的话，那每个月月付省下的钱，要多少收益率才能match多付给银行的利息
: 呢？
: 假如说贷30年，相对应贷15年的话，每年少付3万月供。用这3万投资股票，每年10%的
: 收益率。是不是就比贷15年要划算很多？
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t****x
发帖数: 1650 | 39 复杂的就不说了,简单点的,买投资房,选30年贷款,投资回报率一般在10%左右,这还没算
房地产增值的收益,那个可能是大头.
【在 b*****e 的大作中提到】
: 能干什么投资能保证比15年的利息高？说投资收益大家都想，但在美国我至今没发现有
: 什么路子。请指教。
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t****x
发帖数: 1650 | 40 美国住房贷款实际上是一种福利
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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b*****e
发帖数: 1032 | 41 买一个自己住的房还需要贷款30年的话，这种人上哪里有多余的钱买投资房？你说的10
%的投资收益基本上是没算过各种开销的结果，我的实际经验结果是5-7%。太操心，我
的时间和精力比这更值钱，所以我后来不做房东了。直接贷了ARM5年把自己的房子还清
，现在图个悠然自得。
【在 t****x 的大作中提到】
: 复杂的就不说了,简单点的,买投资房,选30年贷款,投资回报率一般在10%左右,这还没算
: 房地产增值的收益,那个可能是大头.
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s**********d
发帖数: 36899 | 42
来个简单的不考虑税：
50万，30年贷款4%，15年3.5%，investment return 6%， 10%两个比较
30年贷款，月付 = pmt(4%/12,360,500000) = 2387.08
15年贷款，月付 = pmt(3.5%/12,180,500000)=3574.41
差别1187.34
投资回报6%：
30年贷款，每月省得月付用于投资，360个月下来：
= fv(6%/12,360,1187.34,0) = 1194k
15年贷款，前15年全部用于还贷款，没有投资收入。还完后，每个月3574.41
全部用来投资，同样到30年底比较：
= fv(6%/12,180,3574.41,0) = 1040k
30年贷款多得十五万四千。
投资回报10%:
fv(10%/12,360,1187.34,0) = 2684k
fv(10%/12,180,3574.41,0) = 1481k
30年贷款多得一点三个米。
【在 T*****9 的大作中提到】
: 晕了，谁来给个计算示例啊。。。。
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a*****e
发帖数: 2503 | 43 你怎么保证年投资回报率6%？
95%甚至99%的人连index都beat不了，过去30年index有每年6%的增长么，今年的诺贝尔
得奖也直接说了，you cannot beat market。
09年开始的几年牛市让人忘乎所以了，当初08年看到那些准备退休的老工程师面对自己的
投资在临退休亏损一半那才叫惨，有人为了工作跑到中东希望多挣钱补回一点亏损，结
果客死他乡。
【在 s**********d 的大作中提到】
:
: 来个简单的不考虑税：
: 50万，30年贷款4%，15年3.5%，investment return 6%， 10%两个比较
: 30年贷款，月付 = pmt(4%/12,360,500000) = 2387.08
: 15年贷款，月付 = pmt(3.5%/12,180,500000)=3574.41
: 差别1187.34
: 投资回报6%：
: 30年贷款，每月省得月付用于投资，360个月下来：
: = fv(6%/12,360,1187.34,0) = 1194k
: 15年贷款，前15年全部用于还贷款，没有投资收入。还完后，每个月3574.41
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t*****e
发帖数: 2228 | 44 不是吧，30年贷款比15年高1%好不好，你这个例子利率太接近了，显不出15年的好处
【在 s**********d 的大作中提到】
:
: 来个简单的不考虑税：
: 50万，30年贷款4%，15年3.5%，investment return 6%， 10%两个比较
: 30年贷款，月付 = pmt(4%/12,360,500000) = 2387.08
: 15年贷款，月付 = pmt(3.5%/12,180,500000)=3574.41
: 差别1187.34
: 投资回报6%：
: 30年贷款，每月省得月付用于投资，360个月下来：
: = fv(6%/12,360,1187.34,0) = 1194k
: 15年贷款，前15年全部用于还贷款，没有投资收入。还完后，每个月3574.41
|
s*********8
发帖数: 1630 | 45 退休计划，hsa, 》20%
中信银行美元cd,人民币，国债5-6%
这些都比15年利率高啊
【在 b*****e 的大作中提到】
: 能干什么投资能保证比15年的利息高？说投资收益大家都想，但在美国我至今没发现有
: 什么路子。请指教。
|
c**********t
发帖数: 215 | 46 我贷的是三十年的，虽然也可以贷15年的，但不想搞得那么紧张，我每月也会多还几百
块本金，所以灵活性更好。股市好的时候，如这两年回报都在10%以上，当然是晚还
mortgage划得来。 |
s***i
发帖数: 503 | 47 15年，除非你能保证余钱投资after-tax return够大。我觉得大部分人
都做不到。 |
c**********t
发帖数: 215 | 48 15年利率不到4%，这还没有算抵税，这么低的贷款利率美国历史上也是少有的。如果你
的投资年回报超不过这个数，那你确实还是老老实实地还房贷吧。 |
s*********8
发帖数: 1630 | 49 我是2.25拿下的15年。
【在 c**********t 的大作中提到】
: 15年利率不到4%，这还没有算抵税，这么低的贷款利率美国历史上也是少有的。如果你
: 的投资年回报超不过这个数，那你确实还是老老实实地还房贷吧。
|
c**********t
发帖数: 215 | 50 还房贷其实也可以把它看成是你投资的portfolio的一个项目，就和债券类似，风险低
，但回报也低。portfolio大家都知道要asset allocation，你不会把所有的资金都放
在一个篮子里，这其实就是同样的道理。所以30年给你的灵活性要远比省的那些利息重
要，30年又不是说你不可以早点还清，这个选择完全在你，而不是如15年一样，被钉得
死死的，资金无法有效周转。 |
|
|
d****n
发帖数: 12461 | 51 这个问题很复杂，我以前仔细考虑过。最主要有几个变量：
1. 利率差
2. 这笔贷款的时间
3. 利息税抵扣
4. 投资回报和投资税率
1,3,4大家都知道。说说2，因为很多时候房子不是住20年30年的，而是住了7-10年就搬
了，这个时候“贷款”只有7年。有时候因为refinance也造成了单笔“贷款”实际只有
5年。
在这样的情况下，我计算了一笔50万的贷款在30yr 4.125%和15yr 3.25%下的差别，利
率差0.875%比较符合现在的情况。
这个时候，30年的月供是2423，15年的月供是3513，基本上30年的每月可以多出1090的
现金流。但是另一方面，前5年，15年的1200是利息，30年的1650是利息，也就是虽然
你多出了1090的现金流，但是你投到房子当中的equity每个月也少470。
最后简单计算了现金流在10%投资回报20%税率(等价于8%回报)和equity的总和，发现在
120个月(10年)以上，30年贷款带来的额外现金流得到的回报才可以超出15年贷款情形
下的portfolio+equity
即使在最近3年股市投资回报超过15%的情形下(假设税后12%回报)，30年贷款的额外现
金流也要在72个月(6年)以后超过15年贷款的portfolio+equity
另外，模拟了5年ARM 3.0%利率然后5年就还完贷款的情况，结果也不如15年和30年的，
因为月供要8984，机会成本太高了。
所以拍脑袋说30年比15年好的想法是没有根据的。
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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t*****e
发帖数: 2228 | 52 其实可以这么算，假设你现在可以all cash,但是你选择拿房子抵押来cash out, 那你
是想cash out 15年还是30年，我说的5年arm然后5年后一次付清，其实也就是五年后我
选择付清而你选择拿房子抵押cash out n年，bukaolvcash out的利率要比mortgage
rate要差，最终问题就是你cash out这个钱要来干嘛，是钱生钱吗？没有cash
outnagerate的高的回报率那还是不要拿房子抵押贷款了。所谓的30年fix有选择权，你
手上有房子也是任何时间可以拿房子做抵押贷款的，唯一的不同就是你坚信未来的利率
肯定升上去很多很快
【在 d****n 的大作中提到】
: 这个问题很复杂，我以前仔细考虑过。最主要有几个变量：
: 1. 利率差
: 2. 这笔贷款的时间
: 3. 利息税抵扣
: 4. 投资回报和投资税率
: 1,3,4大家都知道。说说2，因为很多时候房子不是住20年30年的，而是住了7-10年就搬
: 了，这个时候“贷款”只有7年。有时候因为refinance也造成了单笔“贷款”实际只有
: 5年。
: 在这样的情况下，我计算了一笔50万的贷款在30yr 4.125%和15yr 3.25%下的差别，利
: 率差0.875%比较符合现在的情况。
|
s**********d
发帖数: 36899 | 53 我不给你任何保证，也没有人给你任何保证。
我也没打算beat the market，虽然有接近一半的人能beat the market。
我的计算跟保证没有任何关系也跟beat the market没有任何关系。
just for fun, take it with a grain of salt.
【在 a*****e 的大作中提到】
: 你怎么保证年投资回报率6%？
: 95%甚至99%的人连index都beat不了，过去30年index有每年6%的增长么，今年的诺贝尔
: 得奖也直接说了，you cannot beat market。
: 09年开始的几年牛市让人忘乎所以了，当初08年看到那些准备退休的老工程师面对自己的
: 投资在临退休亏损一半那才叫惨，有人为了工作跑到中东希望多挣钱补回一点亏损，结
: 果客死他乡。
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d****n
发帖数: 12461 | 54 总结一下策略：
1. 如果这是投资房或者长期居住的房子，要持有10年以上，那选择30年贷款划算。
2. 如果收入不高401k存不满，估计要住7年以上，那也是30年划算。
3. 如果401k,529什么都存满了，准备10年甚至7年之内就换房的，那15年划算。
4. 选择5年之内就还完贷款的，那在现在的利率和股市情况下是超级保守，其实就是亏
钱了。如果这房子还偏偏住了30年，那最后的资产只能拿到选30年贷款那位的一半。
虽然说30年是最划算的长期投资，但是因为很多时候没法住10年以上或者10年不
refinance，所以15年是最灵活的选择。至于5年就还完的，建议赶紧换房或者
refinance投入股市。
【在 d****n 的大作中提到】
: 这个问题很复杂，我以前仔细考虑过。最主要有几个变量：
: 1. 利率差
: 2. 这笔贷款的时间
: 3. 利息税抵扣
: 4. 投资回报和投资税率
: 1,3,4大家都知道。说说2，因为很多时候房子不是住20年30年的，而是住了7-10年就搬
: 了，这个时候“贷款”只有7年。有时候因为refinance也造成了单笔“贷款”实际只有
: 5年。
: 在这样的情况下，我计算了一笔50万的贷款在30yr 4.125%和15yr 3.25%下的差别，利
: 率差0.875%比较符合现在的情况。
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s**********d
发帖数: 36899 | 55 公式都给你了，自己在excel愿用啥数用啥数算呗，我又不是喂鸭子的。
【在 t*****e 的大作中提到】
: 不是吧，30年贷款比15年高1%好不好，你这个例子利率太接近了，显不出15年的好处
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t*****e
发帖数: 2228 | 56 说得挺有道理的，少赚就是亏了。所以实际上是不要还清应该再买一套
【在 d****n 的大作中提到】
: 总结一下策略：
: 1. 如果这是投资房或者长期居住的房子，要持有10年以上，那选择30年贷款划算。
: 2. 如果收入不高401k存不满，估计要住7年以上，那也是30年划算。
: 3. 如果401k,529什么都存满了，准备10年甚至7年之内就换房的，那15年划算。
: 4. 选择5年之内就还完贷款的，那在现在的利率和股市情况下是超级保守，其实就是亏
: 钱了。如果这房子还偏偏住了30年，那最后的资产只能拿到选30年贷款那位的一半。
: 虽然说30年是最划算的长期投资，但是因为很多时候没法住10年以上或者10年不
: refinance，所以15年是最灵活的选择。至于5年就还完的，建议赶紧换房或者
: refinance投入股市。
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d****n
发帖数: 12461 | 57 当然，还有一种策略(老美经常采用的)就是买大房，30年贷款，靠房子增值来赚钱。这
个相比老中买小房15年贷款要激进不少。不过涉及地产税很复杂。而且上一次泡沫以后
，很多就这么死了。
或者就是买一套房+几套投资房，都是30年，最大化现金流，这是目前看来比较可行的
一种投资方式。不过在目前股市这么好的情况下，全部投到房子里也不清楚是不是会鸡
飞蛋打。
【在 d****n 的大作中提到】
: 总结一下策略：
: 1. 如果这是投资房或者长期居住的房子，要持有10年以上，那选择30年贷款划算。
: 2. 如果收入不高401k存不满，估计要住7年以上，那也是30年划算。
: 3. 如果401k,529什么都存满了，准备10年甚至7年之内就换房的，那15年划算。
: 4. 选择5年之内就还完贷款的，那在现在的利率和股市情况下是超级保守，其实就是亏
: 钱了。如果这房子还偏偏住了30年，那最后的资产只能拿到选30年贷款那位的一半。
: 虽然说30年是最划算的长期投资，但是因为很多时候没法住10年以上或者10年不
: refinance，所以15年是最灵活的选择。至于5年就还完的，建议赶紧换房或者
: refinance投入股市。
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c*********a
发帖数: 2265 | 58 恕我迟钝，比如你贷款12w，五年后还有10w，然后一次还清，为啥不每年多还2w而要攒
成10w才还。
难道我理解的“一次还清”不对？
现在现金不够，就那个意思呗，5年差不多可以还清，当然也不能勒紧裤腰带每个月所
有钱都prepay啊
【在 t*****e 的大作中提到】
: 现在现金不够，就那个意思呗，5年差不多可以还清，当然也不能勒紧裤腰带每个月所
: 有钱都prepay啊
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d****g
发帖数: 702 | 59 变量太多。。。这么扣的话。。。怎么扣都是亏。。。
投资要大view。。。
撑死胆大的。。。 |
y****i
发帖数: 778 | 60 以目前低利率环境，30年划算，从下面的回帖和债券俱乐部，你可以发现税后4-5%的收
益是低风险有保证的。而且贷款利息的抵税，是为数不多触发AMT后还可以抵扣的项目。
但是我们最终是锁的15年2.5%，因为赚钱多的人不想贷30年。
http://www.mitbbs.com/article_t/Investment/31291347.html
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/Bond.html
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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s**********d
发帖数: 36899 | 61 税太复杂很难算。牵扯这些方面
1）tax bracket，taxable income得变化造成抵税或者投资收益交税
不是固定税率
2）itemized vs standard，如果你别的itemized items不够standard
deduction，那么你的房贷利息实际不是100% deductible的。
3）投资回报税率，这个更复杂，不光有不同税率，而且很多时候卖才交税，不是
年年或月月交的。
大体上可以简化为收益税和房贷抵税相抵了。
【在 d****n 的大作中提到】
: 当然，还有一种策略(老美经常采用的)就是买大房，30年贷款，靠房子增值来赚钱。这
: 个相比老中买小房15年贷款要激进不少。不过涉及地产税很复杂。而且上一次泡沫以后
: ，很多就这么死了。
: 或者就是买一套房+几套投资房，都是30年，最大化现金流，这是目前看来比较可行的
: 一种投资方式。不过在目前股市这么好的情况下，全部投到房子里也不清楚是不是会鸡
: 飞蛋打。
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d****g
发帖数: 702 | 62 这个靠谱了。
每个case的情形都不同，所以没法一概而论。
理论上说，税收上的优势要有多套投资房的情形下才存在。
【在 s**********d 的大作中提到】
: 税太复杂很难算。牵扯这些方面
: 1）tax bracket，taxable income得变化造成抵税或者投资收益交税
: 不是固定税率
: 2）itemized vs standard，如果你别的itemized items不够standard
: deduction，那么你的房贷利息实际不是100% deductible的。
: 3）投资回报税率，这个更复杂，不光有不同税率，而且很多时候卖才交税，不是
: 年年或月月交的。
: 大体上可以简化为收益税和房贷抵税相抵了。
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K***s
发帖数: 2063 | 63 非要从理论上证明你要吃米饭还是面条？
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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d*****n
发帖数: 2132 | 64 再三说明，让女人管钱是不负责任的行为。
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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T*****9
发帖数: 3015 | 65 这个牛，受教了，回去好好学习一下~^_^
【在 s**********d 的大作中提到】
: 税太复杂很难算。牵扯这些方面
: 1）tax bracket，taxable income得变化造成抵税或者投资收益交税
: 不是固定税率
: 2）itemized vs standard，如果你别的itemized items不够standard
: deduction，那么你的房贷利息实际不是100% deductible的。
: 3）投资回报税率，这个更复杂，不光有不同税率，而且很多时候卖才交税，不是
: 年年或月月交的。
: 大体上可以简化为收益税和房贷抵税相抵了。
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p**********e
发帖数: 316 | 66 忍不住说两句
如果是投资， 30年， 贷款越多越好， OPM， 你懂的
如果你只想买一个房子，尽快付清对你也没有好处， 30年， 但可以每个月多付本金，
这样子你可以有一些灵活性。 |
w******u
发帖数: 199 | 67 请教大侠，如果签了30年但是某个月多付本金的话，银行会重新计算接下来每个月应付
的数额吗？
谢谢！ |
w*****m
发帖数: 20421 | 68 成天穷算计不如好好钻研工作，拿个大OFFER可以买大房 |
z*z
发帖数: 329 | 69 不会，会提前还完
【在 w******u 的大作中提到】
: 请教大侠，如果签了30年但是某个月多付本金的话，银行会重新计算接下来每个月应付
: 的数额吗？
: 谢谢！
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p**********9
发帖数: 3463 | 70 如果hit AMT，全靠利息抵税。一块利息可以拿回35分。
全清的话，就每年白白给IRS几千块。 |
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x********u
发帖数: 1118 | 71 多交几千的税，省了上万的利息。
【在 p**********9 的大作中提到】
: 如果hit AMT，全靠利息抵税。一块利息可以拿回35分。
: 全清的话，就每年白白给IRS几千块。
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s***i
发帖数: 503 | 72 数额不变，但是本金和利息比例会变化。实付利息会少一些。
【在 w******u 的大作中提到】
: 请教大侠，如果签了30年但是某个月多付本金的话，银行会重新计算接下来每个月应付
: 的数额吗？
: 谢谢！
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P*******F
发帖数: 825 | 73 我粗略地算过，15万的房子，30年还清，还款利息和你借款相当， 15年还清，利息是
还款的三分之一。
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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w******u
发帖数: 199 | 74 谢谢！！
也就是说，接下来每个月还是要付一样多，但是就不用付30年了？
银行会告诉还要多少个月付清吗？
从未还过贷。。。谢谢指教
【在 s***i 的大作中提到】
: 数额不变，但是本金和利息比例会变化。实付利息会少一些。
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w*****m
发帖数: 20421 | 75 不吃饭最省，少交几刀税，省了面包钱，自己饿死了 |
R**********1
发帖数: 236 | 76 15年和30年相比总利息可以省很多。只是15年每个月的payment比30年的多不少，压力
大一些，所以选哪一种还是要结合自身情况而定。如果压力还好，选15年；如果压力大
，选30年。
【在 J****R 的大作中提到】
: 看到那个4年还清贷款的帖子和后面的跟帖，有点不太理解。贷款早点还清，不就等于
: 少付给银行利息么？
: 这本身就省下了很多钱啊。
: 如果贷30年，的确可以在报税的时候省点钱，但这也只是你付给银行利息的一部分而已
: ，不可能把全部的利息都在报税的时候拿回来吧？
: 所以从这点上考虑，贷15年应该比30年要划算很多才对，因为少付了很多利息。不知道
: 这样想对不对。
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o*****p
发帖数: 5952 | 77 15年月供，on average, 比30年月供多50%左右，但还款期少一半。 |
